购物中心业态组合(租户安排)浅析.doc

购物中心业态组合（租户安排）浅析■一商学院11级物业管理周杨 110151950—＞净出租面积占商场整体建筑面积指标（一）、关于商场各类面积的定义1. 建筑面积：商场中的建筑面积是指房产登记的面积，应该是实效面积+别的公摊面积营 业而积中不包含消防梯、电梯、卫生间、设备房等而积，实效而积包含消防梯、电梯、 卫生间、设备房等而积2. 出租面积：在报告期期末商场房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积3. 可出租面积：一般是指房屋净面积，也就是取出公摊的面积，因为建筑面积不在可租 用里面积再有就是建筑商与租户协商的租用部分面积，有时候租户不愿意出租某一部分 房产，双方可以协商二入净出租面积占商场主体建筑面积指标综合平均65%—70%其中大型主力店（单店面积占4000平方米以上）净出租面积 占比为85%；次主力店（单店面积占200平方米—4000平方米之间）净出租面积占比为 65%—85%；百货类店铺（单店而积占50平方米一200平方米之间）净出租而积占比为 50%—65%.这样，整个商场平均下来，净出租而积约为65%—70%在招商布局Z前，需 要对建筑方案的净出租面积进行勘定，如发现净出租面积不到65%的，需要对建筑平面 的通道宽度、中庭大小、辅助面积、设备用房、等等进行优化，确保商场净出租面积占 商场建筑面积（不含停车场）指标达到65%。

3、商场空间布局面积因素1. 百分Z百的出租率并不是最佳状态2. 对主要承租人和次要承租人的出租面积合理分配二、关于商场商户业态类别组合占比指标、商业业态租户分配的含义城市综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综 合超市、电影城、娱乐中心（KTV、电玩等）、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食 广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扑I店、专业市场等二）、商场业态类别组合占比指标原则商场的商户业态类别组合占比指标应符合“五、三、二”原理，“五、三、二”原 理——在一个大型封闭式购物小心内，安排的主力店和次主力店的理想占用面积应为 50%,文化、休闲、娱乐、健身、餐饮商家理想占用面积为30%,专卖店组成的风情商铺 组合理想占用而积应为20%o（三）业态相关性的重要性各类业态布局与相互衔接吋各类业态间能否有效互融，关系到商场内消费的舒适性 和流畅性，这又直接影响到顾客在商场逗留的时间及消费的总客单价业态的互融相关 性通常情况下从两个角度进行思考：功能互补性：各口有明确的功能特性但乂互融成为 一个整体；H标客群的一致性：特定H标客群的消费需求有比较强的系统性，商场可以 根据不同客群的消费特征在商场内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据 客群的需求组合各功能业态。

四、对某6层商业物业的布局假设一层（国际吋空）:化妆品、女士饰品二层（名流世界）：女包、箱包、典雅女装、男士正装、男士商务装、男士饰品三层（品质世界）:男士单殆、羊绒文胸、配饰、女鞋、都市女装、高尔夫装、男士休闲装、男鞋、四层（动感地带）：器械、户外用品牛仔、鞋、吋尚休闲、吋尚饰品、少女青春装、运动服饰、运动五层（生活美苑）：精品家电、钟表、数码、厨房用品、童装、婴儿用品、孕妇装、 玩具、文具、家居饰品、床品、健身中心、亲了乐园六层（美食娱乐广场）：文化中心、会员中心、快餐广场、餐厅、电影院、电影主题 酒吧、电玩城、儿童教育中心（五、假设业态布局分析i个好的业态布局能够从各个方面吸引消费者的眼球，适应消费者的各种需求，从 北国先天下的业态布局及组合看，主力店和次主力店的占用面积超过50%,文化、休闲、 娱乐、健身、餐饮商家占用面积不足30%,专卖店组成的风情商铺组合占用面积超过20% 其业态布局及组合基本上比较合理，比较符合“五、三、二”原理各层的业态组合特色明确，各自有明确的功能特性但乂互相补充;各层次间的主题 分明，能满足一类消费者的购物需求，充分体现了业态的和关性对特定H标客群的吸引 力。

三、商场商业业态组合优化布局建议（一）、积极吸引人气，争取不留死角1. 根据消费人群合理安排商品位置商场应该把各种品牌的化妆品、珠宝首饰、手表等需求弹性大，利润高的商品陈列 到了一层，这些都是女性消费者比较感兴趣经常光顾的产品通过这一行为抓住消费的 大客户另外化妆品都包装精美、摆放整齐、形象好，无形中提高了商场的档次就连 充满嗅觉诱惑的香脂味也是吸引路人进入商场的秘密武器2. 每一层都有一两家知名的品牌，而且旁边总是会有一些不是特别知名的品牌把一些知名的服装甜牌搭配着一些小詁牌分布在各个楼层而不是让知名度高的詁 牌集中分布这种布局有利于将人流引向各楼层而不仅仅是指停留在某一层，这样可以 带动其他小品牌的销售，使整个商场不留下死角每个地方都有消费者的光顾3. 餐饮和娱乐场所放在比较高的楼层通常商场的设计者将餐饮、电影院、游戏厅等容易聚集人流的项H放置高层，以此 消化高层的而积和带来人群向高层流动事实证明，除非品牌特别有号召力，否则那些 摆放在五层的衣服总是不如一层的畅销因为人们不愿意拖着疲惫的身体到高的楼层选 购在低楼层就能买到的衣服，而去就餐和看电影的人群消费FI的性强，这些项FI放在高 层并不会影响他们的热情。

另外，一些品牌的特卖场也总是安排在商场的最高层、地下 或是不容易找到的商场死角处，H的也是带动这些位置的人流4. 停车体系的设置对于大型商场而言，停车场地的设计及合理安排关系到消费者的意达性，并很大程 度上影响到消费者的购物决定，从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场周边布置大 量的地面停车场位，但在实际操作中地面停车通常需要占用人量空间而被地下室停车位 所取代另外，还需协调好商场的货物运输及的士停靠点的停车用地并进行有效的人车 分流体系，一面对消费者产生负面影响二入布置商业亮点，刺激购买需求购物中心不同的地点有不同的亮点，顾客才有逛完整个购物中心的欲望，不会疲惫1•电梯的设计在多层大型购物中心内，耍诱使购物者离开低楼层，前往另一个楼层购物，电梯的 设计规划至关重要自动手扶电梯提供一个购物者垂直方向上的连续动线且减轻购物小 心内的拥挤情形同时它连接不同水平标高的楼层，也能将位于下层的购物者视线引导 至较高的楼层2. 休息区的设计顾客购物疲惫的吋候，总是迫不及待的找舒适的地方休息此吋休息区的设计规划 是挽留消费者的重要途径首先是每楼层的沙发、桌椅的摆放，让逛累了的顾客可以得 到充分休息，然后重新燃起购物欲望。

此外温馨舒适的VTP、SVTP休息室、母婴休息室 的设计更是贴心3. 有特色的商品布局每层的商品主题不同一层的国际吋空主营国际名品、名表、珠栄、化妆品二层 的主题是名流世界，三层是品质境界，四层是动感生活这三层的主题不同，但营销的 商品大都是服饰只是根据不同的消费人群、服装种类进行了划分三）平衡租金收益，优化租金收益成功的商场应该是开发商和后续经营商获得共赢，而租金正是两者利益分割的标 尺制定租赁方案和租赁策略对于商场的商业运营情况具有很大的影响合理的选择和 布置租户，合理的制定和调整租金，在以后商场的发展中起着至关重要的作用要达到 选择合适的承租户，达到优化合理的“商店组合”，所采用的最合适的工具和手段就是 租金政策1. 利用基础租金和超额租金来进行选择2. 为了将“适当”类型的承租者吸引到商场来，向不同类型的商店提供同样的物业空间 吋，租金应当有变动支柱商店是那些零售名气和声誉有助于确定商场的特色、确定小心的主要承租者以 及吸引核心顾客流的商店，因此，支柱商店通常在最低租金上等到很高的折扣相反， 小型商店的业务在很大程度上依靠吸引那些由于支柱商店的名声而来到该中心的购物 者的注意力，因此它们通常被收取的租金要高许多。

3. 为把商场做旺，在做旺的基础上实现租金收益最大化应该采用不同的策略%1 特惠策略：把某些能够大量吸引人气的商家放到商场高一点的楼层商场纵深一点的地 方，租金给与优惠1 递增策略：在起步阶段，租金低一点，经营走向成熟过程中逐步递增1 共赢策略：对于某些商家对入驻商场经营前景看好，但需要一•个培育期，商场经营者 可以与该商家签订一种风险共担的扣点付租金的方式，商家与商场经营者分亨销售毛 利，共同承担培育期风险1 差价策略：对于不同的业态、在不同的位置、楼层实行的差价招租，对吸引人流贡献 大的商家、位于纵深的商家、楼层高的商家实行低价，对于位于低楼层和交通要道的商 铺实行高价，利用租金杠杆将适合的商家布置到适合的位置。