四川阳晨新世界招商方案74页.ppt

· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·[ [阳晨阳晨. .新世界新世界] ] 招商方案招商方案成都全心地产投资顾问有限公司成都全心地产投资顾问有限公司20102010年年6 6月月2 2日日谨呈：简阳阳晨房地产开发有限公司谨呈：简阳阳晨房地产开发有限公司1· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   目目      录录市场调市场调研分析研分析项目项目分析分析项目商项目商业定位业定位招商招商策略策略n简阳市简介简阳市简介n简阳市商业市简阳市商业市场背景场背景n简阳市商业市简阳市商业市场现状场现状n简阳市商业发简阳市商业发展趋势预测展趋势预测n简阳市消费者简阳市消费者状况状况n简阳市主要商简阳市主要商业项目状况业项目状况n项目所处商圈项目所处商圈特征分析特征分析n项目概况项目概况n项目项目SWOT分分析析n区域市场对本区域市场对本项目定位可行项目定位可行性分析性分析n项目规划设计项目规划设计评价及分析评价及分析n项目商业定项目商业定位原则位原则n项目业态定项目业态定位位n项目业态定项目业态定位原因位原因n项目各楼层项目各楼层业态及租金建业态及租金建议议n技术策略技术策略n管理策略管理策略n价格策略价格策略招商招商计划计划n招商原则招商原则n招商流程招商流程n招商阶段工招商阶段工作计划作计划· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   Ø简阳市概况简阳市概况      简阳市位于四川盆地西部、龙泉山东麓、沱江中游。

素有“天府雄州”、“蜀都东来第一州”、“成都东大门”之美誉全市幅员面积2215平方公里，主城区面积约20平方公里，辖55个乡镇，全市总人口约150万，主城区人口约23万人，城区流动人口约30万人市政府驻地简城镇东 邻乐至县，南接雁江区，西连双流县和仁寿县，北倚成都市龙泉驿区和金堂县，距省会成都市区仅48公里市场调研分析市场调研分析简阳市简介简阳市简介· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   Ø交通状况交通状况       简阳离四川省会成都市区仅48公里，距资阳28公里区位条件优越，交通便捷成渝铁路、成渝高速公路、321（广州—成都）、319（厦门—成都）、318（上海—拉萨）国道穿境而过成简快速通道在建，2011年建成通车；成安渝高速，规划中的成都第二国际机场在成都市金堂县与简阳市交界处，各占一半；与第二机场配套的机场高速、机场轻轨都将经过简阳市场调研分析市场调研分析简阳市简介简阳市简介· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   Ø经济实力经济实力　　2008年，全市地方生产总值（GDP）突破140亿元大关，完成145.61亿元，增长15.2%。

其中，第一产业增加值完成37.06亿元，增长3.0%，第二产业增加值完成71.87亿元，增长22.6%，第三产业增加值完成36.68亿元，增长12.4%         2008年，简阳市规模以上工业实现总产值203.48亿元，实现工业增加值70.21亿元，同比增长30.4%市场调研分析市场调研分析简阳市简介简阳市简介· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   Ø成资工业区成资工业区　　即“成都·资阳工业集中发展区”的简称工业区位于简阳市养马镇和石盘镇交界处，目标规划100平方公里起步区16.7平方公里动工建设从2008年6月开始运转起，已有48家企业前来洽谈投资建厂，有意向的20余家，而其中有18家企业只等第一时间入驻，其投资总额将超过25亿元 　  根据规划，到2012年，工业区将实现工业销售收入500亿元、增加值170亿元 　   从园区开建的成简快速通道，将工业区与双流机场的距离拉近至40分钟车程，与成都经开区拉近至20分钟，而距未来横跨金堂、简阳的成都第二机场只有20公里。

市场调研分析市场调研分析简阳市简介简阳市简介· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   Ø简阳市商业发展经历了初级阶段，现正进入快速成长期，商业形态也在同步升级，从历史情况来看，2002年以前，简阳市商业形态以集贸市场为代表（部分商场物业也采用市场型的经营形式，从经营模式上我们称为市场型物业），商品构成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低档服装、日用百货等，中高档商品和非生活耐用品销售规模有限Ø2002年后，简阳市商业发展进入快速成长阶段，快速成长阶段的典型特征是商业规模的扩张和商业形态的升级，2002年以来，简阳市民收入水平不断提高，消费理念超前，消费规模同步提升从商业形态而言，市场调研分析市场调研分析简阳市商业市场背景简阳市商业市场背景· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   简阳市一批新的商业卖场投入市场运营，以品牌专卖和大型超市为主力的业态开始出现，并成为市场消费的主体，这种情形标志着米泉商业发展进入快速成长期。

Ø简阳市商业发展已经经历了以市场型商业为主体的初级发展阶段，现正进入以百货、超市、专卖店、商场、专业市场多业态并举的发展阶段，商业形态升级和商业竞争加剧成为这一时期的主要特征市场调研分析市场调研分析简阳市商业市场背景简阳市商业市场背景· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   Ø典型的三级城市商业分布体系——二维商业分布体系，由一个核心商业区和社区商业组成的商业体系，商业分布十分集中商业主要集中在以政府街为核心的区域，该区域集中了大型百货、大型超市、家电卖场、品牌服饰、化妆品专卖店等多种商业形态Ø以政府街为核心，南街、西街、顺城街主要经营各种品牌服饰专卖店、化妆品专卖店等商品东街、北街商业档次相对较差，主要经营各种日用百货、副食品、烟酒、服装、皮鞋等商品Ø政府街上的“香港城”是目前简阳是唯一集“百货、超市、服饰化及妆品专卖店、餐饮、娱乐、休闲等”为主的大型商业综合体。

市场调研分析市场调研分析简阳市商业市场现状简阳市商业市场现状· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   Ø五友路沿街约1公里的临街底商，主要经营摩托车销售、汽车摩托车配件Ø以阳晨新世界为核心，沿建设路沿街主要经营各种家具、灯饰、装饰材料辅材等，该区域已成为简阳市集品牌家私、灯饰、装饰材料辅材的专业市场Ø红建路及滨江路沿线是餐饮、酒吧、KTV较集中的区域；安象街安西巷正在打造聚餐饮、娱乐、休闲的美食风情一条街；而“海上花园”“京龙江水湾”临街二层商铺也是餐饮、娱乐、休闲的主要聚集地市场调研分析市场调研分析简阳市商业市场现状简阳市商业市场现状· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   Ø随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型专业市场为代表的商业物业开始供应市场。

当地商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，商业过剩导致市场竞争加剧，经营户的盈利能力逐步下降Ø从商业发展趋势判断，当地商业区域进一步向政府路集聚，依托原有的商业环境促进各种商业形态升级尤其以香港城为代表的大型商业综合体，必将彻底改变当地商业格局和竞争形式Ø伴随当地商铺租金的一路上涨，商铺销售价格也水涨船高，但从商业经营水平来看，商业的经营规模和单品利润并未同步提升，尤其是市场调研分析市场调研分析简阳市商业市场发展简阳市商业市场发展趋势预测趋势预测· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   单品利润反而呈下降趋势，商业经营效益普遍下滑，从而抑制商铺租赁和销售价格进一步走高，伴随大量商铺的开发和交付使用，商业租赁和销售价格在登顶后必将出现逐步走低趋势，直到市场供需重新达到平衡Ø从市场发育程度而言，商业竞争层次较低，主要集中在低水平的重复定位和价格竞争上，时常缺乏有效的管理和规范，使广大经营户经营受到损失，市场迫切需要专业化、规范化管理的现代商业卖场。

商业竞争逐步从硬件竞争转向软硬件并举的竞争格局市场调研分析市场调研分析简阳市商业市场发展简阳市商业市场发展趋势预测趋势预测· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   市场调研分析市场调研分析简阳市商业市场发展简阳市商业市场发展趋势预测趋势预测商业发展周期图解◆初级阶段 ◆成长阶段 ◆成熟阶段 ◆衰退阶段· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   Ø从上述发展趋势图可以看出，简阳市商业发展已经进入成长期，成长期的典型特征是消费规模的急剧扩张和竞争的残酷性受市场发展利好的刺激，商业规模急剧扩张，必然导致商业竞争的加剧，商业利润水平下降，市场波动加剧。

Ø伴随着市场激烈的竞争，定位失误和经营管理水平低下的商业将会被淘汰出市场，而消费者在竞争过程中，消费理念也日趋成熟，从现阶段以价格导向消费（消费不理性的典型，高收入阶层认为价格是评判品牌和品质的唯一标准，低收入以价格低为购买目标）向品质和品牌方向转变消费开始趋于理性，消费目标性明显，消费者倾向于到自己认可的商业市场购物，购买适合自己的品牌市场调研分析市场调研分析简阳市商业市场发展简阳市商业市场发展趋势预测趋势预测· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   Ø中低档商品仍是市场消费的主体，伴随居民收入水平提高和购物理念更新，中高挡商品消费规模逐步提升，品牌消费意识成为消费的主流意识Ø日用品等生活必需品是消费的主流商品，主要从驻地附近购买；服装化妆品等耐用消费品，主要在政府路附近购买；餐饮休闲娱乐等仍在红建路、滨江路等主要集中地消费Ø区域经济发展和人口增长，城市化进程和消费理念升级，必然带来消费规模的扩张和消费层次的升级，区域消费出现融合，大型商业综合体等现代主力业态成为市民购物和休闲的主要去处。

市场调研分析市场调研分析简阳市消费状况简阳市消费状况· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   Ø香港城香港城      项目位于简阳市商业繁华的政府路上，规划总占地38亩，总建筑面积17万㎡， 其中商业建筑面积6万㎡整个商业部分以“商业中心+步行街”规划设计市场调研分析市场调研分析简阳市主要商业项目状况简阳市主要商业项目状况· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·       该项目是目前简阳市唯一集购物、休闲、文化、娱乐、居住于一体的大型商贸中心项目商业部分共五层，以“美好家园”大型超市百货为主要业态，其他业态有德克士、名古屋日本料理、各种专卖店、美容美发、网络会所、婚庆、电玩城、美容健身中心等。

整个项目租赁和经营情况良好，只有2楼和5楼有较大面积空置2楼空置约380平，原为该项目开发公司办公场所，现租赁价格43元/平.月）市场调研分析市场调研分析简阳市主要商业项目状况简阳市主要商业项目状况Ø香港城香港城· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   Ø海上花园海上花园     项目位于简阳市公园后街（人民公园沱江河畔），规划总占地160余亩，总建筑面50余万平，其中商业建筑面积约16万平市场调研分析市场调研分析简阳市主要商业项目状况简阳市主要商业项目状况· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·        整个项目商业为临街临河的底商部分，共两层，1楼层高达6.1米、2楼层高达5.9米。

目前该项目3期正在修建；1、2期底商主要为档次较高的餐饮、休闲、娱乐业态，整个商业经营情况良好，商家经营面积在200-1400平左右项目1、2期剩少量商铺出租出售，1楼销售价格7600元/平、租赁价格28-35元/平.月；2楼销售价格5500元/平、租赁价格25元/平.月市场调研分析市场调研分析简阳市主要商业项目状况简阳市主要商业项目状况Ø海上花园海上花园· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·        项目位于简阳市沱三桥畔东城新区，规划总占地120余亩，总建筑面27余万平，其中商业建筑面积6万余平市场调研分析市场调研分析简阳市主要商业项目状况简阳市主要商业项目状况Ø京龙江水湾京龙江水湾· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·          整个项目商业为临街临河的底商部分，共两层，1楼层高达5.9米、2楼层高达5.5米。

目前该项目3期正在修建；1、2期底商主要为档次较高的餐饮、休闲、娱乐业态，整个商业经营情况良好项目1、2期剩少量商铺出租，1楼租赁价格35元/平.月左右；2楼租赁价格25-30元/平.月3期商铺销售均价7000元/平左右市场调研分析市场调研分析简阳市主要商业项目状况简阳市主要商业项目状况Ø京龙江水湾京龙江水湾· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·          天成国际社区，位于简阳市滨江路南端，沱江之滨，规划总占地464亩，总建筑面积48万平，商业约8万平为简阳市目前规模最大的楼盘，建筑凸显浓郁的欧洲风情项目三期馨河湾商业部分为退台式3层建筑设计修建，未开始推广项目1、2期商业为建筑底商部分共2层，现大部分处于空置状态市场调研分析市场调研分析简阳市主要商业项目状况简阳市主要商业项目状况Ø天成国际天成国际.馨河湾馨河湾· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·          昕雅图酒店位于简阳市建设西路西段（川空文化广场对面）。

规划占地约90亩，总建筑面积27200平,层高十四层，是集住宿，餐饮，娱乐，休闲，商务，会议于一体的旅游，商务型豪华酒店该酒店的餐饮、桑拿保健中心、有水休闲中心经营规模较大市场调研分析市场调研分析简阳市主要商业项目状况简阳市主要商业项目状况Ø昕雅图酒店项目昕雅图酒店项目· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·         项目位于简阳市建设路（艺术中心对面）规划总占地20亩，总建筑面积5.5万平，商业为临街底商部分（共20间），已于今年年初售完，销售均价7400元/平左右市场调研分析市场调研分析简阳市主要商业项目状况简阳市主要商业项目状况Ø昕雅图花园昕雅图花园Ø上城上城       该项目位于简阳市建设路（川空文化广场对面）规划占地约20亩，商业为临街底商（共2层），约5000平现处于推广期 · 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   市场调研分析市场调研分析简阳市主要商业项目状况简阳市主要商业项目状况Ø简阳市美食一条街简阳市美食一条街       项目位于简阳市安象街安西巷，是临街临河底商部分，共6000余平。

该项目有少量商铺租售，销售均价为5600元/平；租赁价格为：第一年25元/平.月、第二年35元/平.月、第三年45元/平.月、第四年为免租期整个项目经营情况一般，临河面商家经营情况较好· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·上城上城昕雅图花园昕雅图花园香港城香港城天成国际馨天成国际馨河湾河湾海上花园海上花园京龙江水湾京龙江水湾昕雅图酒店昕雅图酒店美食一条街美食一条街市场调研分析市场调研分析简阳市主要商业项目状况简阳市主要商业项目状况阳晨新世界阳晨新世界· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   Ø该区域是简阳市集家私、灯饰、装饰材料等一体的专业市场，受专业市场的影响，该区域商业氛围欠缺，缺乏相应的商业配套。

Ø该区域属于城区边缘，居住小区较少，居住人口不多，流动人口也较少，这对对商圈的其他消费难以形成支撑Ø该区域交通便利，是进入主城区的主要干道，进出十分便利车流动线规划合理，物流配送方便快捷，配备有足够数量的停车位Ø伴随着城市开发和区域环境改造，片区商业形象逐步改善，发展潜力较大市场调研分析市场调研分析项目所处商圈特征分析项目所处商圈特征分析· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   Ø商圈特征属于典型的专业市场商圈特征，适合大型品牌家私和大型装饰材料卖场的经营，必须依赖自身条件改变区域商业氛围较弱的不利点Ø周边大型购物、餐饮、娱乐、休闲等业态相对缺乏，随着“文化艺术中心”的正式启动，“上城”“昕雅图花园”的动工，这将强化该区域的商业氛围，改善对人流集聚的效应更趋显著市场调研分析市场调研分析项目所处商圈特征分析项目所处商圈特征分析· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   项目分析项目分析项目概况项目概况ØG区概况区概况· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·          G区为大卖场形态设计，分为地下1层和地上5层两部分，地下为停车场，地上1-5层为商业。

负1楼停车场部分规划约80个车位；商业部分总面积约12300平方米，单层面积为2459平方米，层高约4.2米项目分析项目分析项目概况项目概况ØG区概况区概况· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·          A区剩余商业为两层，共约2680平方米一楼现为菜市场设计并有少量商家经营；2楼临街面已划分成门面房销售并与建设路齐平，层高约3.5米左右项目分析项目分析项目概况项目概况ØA区剩余商业概况区剩余商业概况· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·1））品品牌牌优优势势，，阳阳晨晨新新世世界界在在简简阳阳市市人人民民的的口口碑碑；； 2））地地段段优优势势，，建建设设路路城城市市交交通通主主动动脉脉，，辐辐射射能能力力强强；；3））专专业业市市场场优优势势，，项项目目位位于于简简阳阳市市唯唯一一集集家家私私、、灯灯饰饰、、装装饰饰材材料料集集中中的的专专业业市市场场内内；； 4））G区区负负一一楼楼规规划划有有80多多个个停停车车位位，，为为G区区后后期期商商业业经经营营提提供供保保障障；；1 1）项目规模较小，难以形成规模，）项目规模较小，难以形成规模，市场容量瓶颈无法实现有效突破；市场容量瓶颈无法实现有效突破；2 2）项目地理位置略偏，附近居住和）项目地理位置略偏，附近居住和流动人口较少，与成熟商业圈先天环流动人口较少，与成熟商业圈先天环境无法类比；境无法类比；3 3））G G区单层面积约区单层面积约24002400多平，多平，2-52-5层不好分割使用，对业态层不好分割使用，对业态选择有限，使下一步招商存在诸多压选择有限，使下一步招商存在诸多压力；力；4 4））A A区商业卖场部分区商业卖场部分1 1楼和楼和2 2楼部楼部分无法在临街主干道展示，无法设计分无法在临街主干道展示，无法设计预留有效通道直接进入；预留有效通道直接进入；1 1））成成简简快快速速通通道道将将于于2 20 01 11 1年年建建成成通通车车；；2 2））商商业业形形态态升升级级和和消消费费规规模模扩扩张张，，为为项项目目发发展展奠奠定定良良好好基基础础；； 3 3））宏宏观观和和区区域域经经济济发发展展机机会会，，商商业业项项目目发发展展潜潜力力巨巨大大，，为为商商业业经经营营创创造造了了巨巨大大的的市市场场机机遇遇；；4 4））受受新新政政影影响响，，住住宅宅投投资资受受到到严严厉厉打打击击，，商商业业地地产产 逐逐 渐渐 受受 到到 投投 资资 者者 热热 捧捧 。

1 1））G G区对面的区对面的““上城上城””、、““昕雅图花昕雅图花园园””都有较多的商业供应，必将与我都有较多的商业供应，必将与我们形成直接竞争；们形成直接竞争；2 2）商业从初级阶）商业从初级阶段进度成长阶段，必然面临激烈的市段进度成长阶段，必然面临激烈的市场竞争和利润下滑的现实；场竞争和利润下滑的现实；3 3）消费）消费得不到满足和消费的不理性，使商业得不到满足和消费的不理性，使商业定位面临诸多变数，商业经营波动和定位面临诸多变数，商业经营波动和多变，导致商业经营风险巨大多变，导致商业经营风险巨大TOSW优势优势机会机会劣势劣势威胁威胁项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析项目分析· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·         目前简阳市市区以沱江为界划为老城区和新城区具体划分为：中部主城区、北部石桥片区、沱东片区、南部新市片区共四个片区。

项目所处的简阳市中部主城区，其目标是全面提升产业结构，大力发展具有强大区域组织功能的服务业，提高城市的核心竞争力       中部主城区作为简阳市政治、经济、文化中心的地位短时间内是无法改变，伴随城市化进程进一步加快，区域经济实力和不断增强，人口不断增长 区域经济和人口的增长必然促进区域商业增长和业态升级，从商业现阶段发展概况、城市未来商业发展规划和商圈辐射能力看，本项目需顺应经济发展大的趋势和商业形态升级的需求，才能具有巨大的商业发展潜力项目分析项目分析区域市场对本案定区域市场对本案定位的可行性分析位的可行性分析Ø从区域经济发展情况看从区域经济发展情况看· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·          简阳市前期商业形态落后于经济发展水平和居民消费需求，导致消费外流，近两年商业形态有所升级，大型商业综合体、各种专业市场以及各种专卖店等商业形态发展情势良好。

       项目所处区域商业形态单一和居民消费需求之间的矛盾迫切需要新兴主力业态进驻来改变这种现状，从商业发展趋势和项目定位而言，我们认为找到了很好的对接点，符合市场发展趋势和消费需求项目分析项目分析区域市场对本案定区域市场对本案定位的可行性分析位的可行性分析Ø从当地商业形态现状和升级情况看从当地商业形态现状和升级情况看· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·         随着简阳市经济的大力发展，必然带动消费理念升级，居民消费能力增强，消费趋于品牌化和多样性，在这种消费趋势的促进下，传统的、低档的、单一的消费显然无法满足居民消费的需求，集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态组合的商业综合体必将成为未来城市商业的发展方向项目分析项目分析区域市场对本案定区域市场对本案定位的可行性分析位的可行性分析Ø从消费理念和消费趋势看从消费理念和消费趋势看· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   u1楼临街两面都设计为独立的商业门面，里面剩余（约1500平）区域只留有宽约6.5米的通道进入。

这使得里面剩余部分经营业态无法很好的展示；u共有消防步梯4组，电梯2组而2组电梯的摆放分别位于临次干道的两侧，这样摆放无法有效的分割使用各楼层；u本项目单层面积为2459平方米，由于2-5楼不能很好分割，对于下一步的招商和销售带来很大难度；项目分析项目分析项目规划设计评价项目规划设计评价及分析及分析ØG区规划设计区规划设计· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   u项目地上建筑共5层，层高都在4.2米左右，这对于大业态商家相对较低，不能达到较高档业态经营要求；u柱距达到8.1米，能保证各商家很好的装修设计；u项目负一楼部分为地下停车场，能够停车80个左右，为项目后期经营提供有力保障项目分析项目分析项目规划设计评价项目规划设计评价及分析及分析ØG区规划设计区规划设计· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   u1楼为下沉式专业菜市场设计，主要展示面没有面临主干道；u2楼临主干道建设路为门面房设计，没有预留通道和展示面给2楼剩余部分，现唯一进入2楼通道设计在1楼菜市场内；u单层面积约1340平方米，层高约3.5米左右，柱距大部分为8米，局部只有4.2米。

项目分析项目分析项目规划设计评价项目规划设计评价及分析及分析ØA区剩余部分规划设计区剩余部分规划设计· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·   Ø有利本项目销售的原则有利本项目销售的原则Ø符合市场需求及其发展趋势的原则符合市场需求及其发展趋势的原则Ø商业业态对建筑要求的原则商业业态对建筑要求的原则Ø维护本项目高品质的原则维护本项目高品质的原则项目商业定位项目商业定位项目商业定位原则项目商业定位原则· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 · 对宽泛的市场对象进行细分，在明确相应的目标市场的基础上，创造需求、并引导需求，从而有针对性进行业态的整体规划，最大限度的提升商业物业的价值。

项目商业定位项目商业定位项目业态定位项目业态定位Ø项目业态定位理念项目业态定位理念· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·u项目业态规划总体形象项目业态规划总体形象：引领时尚高品质生活，情景式互动感受，多功能服务，引入““休闲中心休闲中心””的概念u主要的业态主要的业态：方案方案1 1：：零售超市、大型餐饮、大型休闲娱乐中心、健身美容中心等业态；方案方案2 2：：家居广场、大型餐饮、大型休闲娱乐中心、健身美容中心等业态项目商业定位项目商业定位项目业态定位项目业态定位ØG区业态定位区业态定位· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目商业定位项目商业定位项目业态定位项目业态定位方案方案2 2：：家居卖场图片示意家居卖场图片示意· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·u两种业态对比：两种业态对比：项目商业定位项目商业定位项目业态定位项目业态定位方案方案区别区别租金承受租金承受能力能力主要优劣主要优劣势势招商招商范围范围难易难易程度程度方案11楼卖场部分为超市20元/平.月左右优势优势：直接面对一个业主，租赁时间相对较长，租金价格较低。

劣势劣势：一楼卖场外围为独立的门面设计，对于1楼剩余约1500平的卖场部分无法展示，很难分割销售和出租当地或成都较难方案21楼或1-2楼为家居卖场20-50元/平.月（市场经营良好后期涨幅较大）优势：优势：能够很好将卖场内外分割出租和销售，该区域家居相关产业已很成熟；分割后能是租金和售价达到最大化劣劣势：势：面对多个业主和商家，需要较强实力的经营管理团队为家居广场服务；无自动扶梯主要为当地较为容易· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·u项目业态总体形象：项目业态总体形象：引领时尚高品质生活；u主要业态：主要业态：高档家私、灯饰等业态项目商业定位项目商业定位项目业态定位项目业态定位ØA区业态定位区业态定位· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·u方案方案1 1：： 项目所在区域为简阳市大型集家私、灯饰、装饰材料的专业市场，区域类经营商家很多，属于消费理念领先和消费档次较高的人群。

目前该区域缺乏较好的、较为集中的大型餐饮娱乐购物中心，本定位填补了这一市场空白，让本项目开业后既有一个基本的消费支撑，而且，本定位为项目附近区域的餐饮娱乐购物业态的升级版，因此，本项目也具备较强的消费辐射力，有利于持续经营如果引进的商家品质好，则本餐饮娱乐购物中心建成后完全可以成为简阳市的一个中心亮点项目商业定位项目商业定位项目业态定位原因项目业态定位原因ØG区业态定位原因区业态定位原因· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·u方案方案2 2：：        将项目1楼或1-2楼作为家居饰品专业市场简阳市目前的家居饰品在该区域不多并比较分散，也就是该区域尚缺乏集中的以家居饰品为中心的主题市场，本定位填补了简阳市这一市场空白，不仅可能使本项目的影响力超出本区域，而且可能达到、超出简阳市范围       其次，该区域本身就是简阳市家私、灯饰、装修材料的集中区，加上家居饰品的利润较高，能承受较高租金要求，可以为销售提供较好的支撑。

      另配以大型餐饮、大型休闲娱乐中心、健身美容中心等业态既有利于区域生活配套，又有利于聚集人气，达到共存共荣的目的项目商业定位项目商业定位项目业态定位原因项目业态定位原因ØG区业态定位原因区业态定位原因· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·      项目受物业本身限制，达不到对其他业态的吸引      项目所在区域本身就是简阳市家私、灯饰、装修材料的集中区，对于经营中高档的其他大型家私、灯饰商家有很大吸引力，可以引入“南方家私”“双虎家私”等未在区域的品牌商家项目商业定位项目商业定位项目业态定位原因项目业态定位原因ØA区业态定位原因区业态定位原因· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目商业定位项目商业定位项目各楼层业态项目各楼层业态及租金建议及租金建议ØG区区方案方案1 1　　　　楼层楼层业态建议业态建议租金预估租金预估1超市+特色餐饮20-40元/平.月2大型中餐或火锅20-30元/平.月3大型洗浴中心或保健浴足20-25元/平.月4大型KTV+电玩城15-20元/平.月5大型茶楼+健身美容中心10-15元/平.月· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目商业定位项目商业定位ØG区区方案方案2 2　　　　楼层楼层业态建议业态建议租金预估租金预估1家居卖场25-50元/平.月23大型中餐或火锅20-25元/平.月4大型洗浴中心或保健浴足15-25元/平.月5大型茶楼+健身美容中心或KTV10-15元/平.月项目各楼层业态项目各楼层业态及租金建议及租金建议· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·项目商业定位项目商业定位ØA区区楼层楼层业态建议业态建议租金预估租金预估1干杂食品店+仓库8-20元/平.月2家私卖场或大型网吧10-20元/平.月项目各楼层业态项目各楼层业态及租金建议及租金建议· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·Ø  符合整个项目战略定位的原则：符合整个项目战略定位的原则：       集零售超市（中高档家居饰品）、大型餐饮、大型娱乐休闲中心、美容健身中心等业态于一体，业态选择必须满足以上定位需求的角度出发；Ø尊重市场需求和选择的原则：尊重市场需求和选择的原则：     经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；Ø合理有效使用空间的原则：合理有效使用空间的原则：     在体现商品形象、合理规划休闲空间的基础上，实现无浪费经营；Ø经济效益原则：经济效益原则：    应充分考虑经营商家的经营利益，达成经营商家与投资者双赢的局面；招商计划招商计划招商原则招商原则· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·Ø大客户和知名品牌优先原则：大客户和知名品牌优先原则：    大客户和知名品牌对提升项目品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；Ø充分考虑商家愿望和要求的原则：充分考虑商家愿望和要求的原则：    考虑了商家愿望和要求，才能充分吸引商家进驻，并提高商家的经营激情，从而保证物业的增值，促进后期销售，实现物业价值最大化；Ø方便顾客消费的原则：方便顾客消费的原则：    在业态组合方面，体现原则要是顾客充分享受一站式消费的乐趣；招商计划招商计划招商原则招商原则· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·53确定招商方案确定招商方案确定经营模式确定经营模式 制定招商优惠策略制定招商优惠策略制定招商计划制定招商计划信息归档完善、招信息归档完善、招商资料准备就绪商资料准备就绪招商负责人进行目标客招商负责人进行目标客户开发、拜访、接洽户开发、拜访、接洽项目商家整体开业，项目商家整体开业，以及开业活动举行以及开业活动举行正式签定租赁合同正式签定租赁合同签定招商意向签定招商意向书、交纳定金书、交纳定金进行客户分类、确定重点进行客户分类、确定重点全面进行招商全面进行招商客户提供装修方客户提供装修方案并进场装修案并进场装修招商计划招商计划招商流程招商流程· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·n时间：时间：2010年年6月月20日日—2010年年8月月19日日n目标：目标：u完成招商的基础性工作；u塑造项目形象；u储备大量的目标商家资源，为后期招商做好铺垫工作。

招商计划招商计划招商阶段工作计划招商阶段工作计划Ø第一第一阶段段——招商工作招商工作实施准施准备阶段段· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·u招商团队的组建；u完成项目市场调查工作，根据市调情况完成市调报告、项目定位、项目运作计划；u完成现场招商处包装及项目地盘包装；u根据业态规划，设计切实可行的合理的租赁价格体系；u确定目标商家资源，收集商家信息； u筛选重点商家，开展对重点商家的接触； u设计完成招商资料； 招商计划招商计划招商阶段工作计划招商阶段工作计划n重点工作：重点工作：· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·u完成对招商人员招商技巧、统一说辞、商业地产专业培训； u完成租赁合同的评审和定稿； u确定招商广告宣传方案； u完成项目现场广告位及导识系统规划方案； u协助甲方与业主签定委托经营协议。

招商计划招商计划招商阶段工作计划招商阶段工作计划· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·n时间：时间：2010年年8月月20日日—2010年年11月月19日日n目标：目标：    全面启动招商工作，完成项目80%招商率招商计划招商计划招商阶段工作计划招商阶段工作计划Ø第二阶段第二阶段——招商强力实施阶段招商强力实施阶段· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·u完成招商任务分解和落实； u继续收集商家资源，筛选商家资源；u与相关协会建立合作关系； u全面展开与意向商家的洽谈，重点引进大型品牌商家，形成带动作用和意向引导； u完成营销推广阶段性计划；u实施项目导识系统及广告位的制作；u逐步完成对项目商业氛围的营造。

招商计划招商计划招商阶段工作计划招商阶段工作计划n重点工作：重点工作：· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·n时间：时间：2010年年11月月20日日—2011年年1月月19日日n目标：目标：         保证项目正常开业招商计划招商计划招商阶段工作计划招商阶段工作计划Ø第三阶段第三阶段——整体开业准备阶段整体开业准备阶段· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·u继续对剩余商业进行定向招商，提高招商成功率；u督促商家进场装修并配合协调相关工作；u完成开业策划方案，组织进行开业促销活动的准备；u开业环境布置；u开业广告宣传；u完成开业庆典准备工作及开业庆典活动；u完成对媒体炒作的组织和实施。

招商计划招商计划招商阶段工作计划招商阶段工作计划n重点工作：重点工作：· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·       所有策略思路的实现，都需要和投资者、经营者及消费者沟通，都离不开信息传播项目以定点招商为中心，整合其他资源，辅助以媒体报道、硬性广告、促销活动、口碑传播、现场包装等，形成强大的市场冲击力招商策略招商策略Ø招商策略思路：招商策略思路：· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·招商策略招商策略Ø小众直击目标、大众造势宣传小众直击目标、大众造势宣传：：本项目本项目弱化弱化本项目本项目弱化弱化· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·n 定向为主，整合实施定向为主，整合实施u定向招商：定向招商：依据业态规划，对品牌商家及牵头租户实行定向招商，并安排招商负责人重点落实适合业态定位的商家资源。

u以商引商：以商引商：利用品牌商家及牵头商家在其行业的影响力，扩大宣传，以吸引更多目标商家加盟u广告招商：广告招商：通过各种宣传和推广活动，制造题材，扩大项目的影响，吸引目标客户的注意力，促进招商招商策略招商策略Ø商家策略商家策略技术策略技术策略· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·n主次分明，把握节奏主次分明，把握节奏u依据商家资源储备和优化目标客户层，从餐饮娱乐和休闲业态入手，先易后难，严格控制和把握项目业态定位，完成品牌商家的招商工作u掌握时机，利用引进的品牌商家在业界的影响力，扩大宣传，全面开展招商工作u根据引进的品牌商家业态的实际情况，灵活调整业态，并实施定向招商，提高招商的成功率招商策略招商策略Ø商家策略商家策略技术策略技术策略· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·n商家应对策略商家应对策略u对商家要进行正面激励和引导，建立商家的经营信心，对商家提出经营建议，表现最大的真诚度，赢得商家的信赖。

u充分把握不利因素，规避和淡化对本项目的不利舆论，对不同态度的商家采取不同的应对策略u对意向性较强，业态相符，经营规模适度的商家，要积极跟进，增强商家经营信心，消除对项目后期可能销售的担忧，促使其下决心u对于犹豫、徘徊的商家，找准原因，对症下药招商策略招商策略Ø商家策略商家策略技术策略技术策略· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·n合理规划，引导实施合理规划，引导实施u确定业主自营数量和经营业态，并及时在招商图表上公开，借势引商u根据商家意愿，结合业态规划为商家选择2-3个场地方案，使业主接受商家认定的租金标准招商策略招商策略Ø业主策略业主策略技术策略技术策略· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·n特殊矛盾，积极应对特殊矛盾，积极应对u对有对立情绪，不配合的业主要采取个别沟通或转移矛盾、无形施压、冷处理及难题回馈、小利驱动等办法，使业主认同租赁方案。

u对于整体租赁，对投资盲目、无主见的业主，要让其感到该规划方案稳当、无风险，不能因个别业主的原因使方案夭折招商策略招商策略Ø业主策略业主策略技术策略技术策略· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·n统一规划设计广告位、商家店招、导识系统等统一规划设计广告位、商家店招、导识系统等 n合理规划项目门前区域，增加停车位，以吸引消费者合理规划项目门前区域，增加停车位，以吸引消费者n沿街路灯，大楼光彩工程等沿街路灯，大楼光彩工程等n人流车流的动线设计，形成对人车的有效引导人流车流的动线设计，形成对人车的有效引导招商策略招商策略Ø规划策略规划策略技术策略技术策略· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·Ø通过有效组织和整合，充分发挥团队的招商作用，相互协作，以完成预定的招商任务为目标。

Ø营造良性竞争机制，调动和促进招商人员的工作积极性和能动性，合理地调配和安排人力资源，充分发挥好个人在专业中的特长Ø定期组织专业培训，不定期地根据招商中的具体情况及时沟通交流，强化和提高每位员工的专业技能和综合素质，提升整个团队工作效率和能力Ø提供相关资料，加强招商人员谈判技巧，增加招商的成功率招商策略招商策略管理策略管理策略· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·Ø制定商铺租金价格时，考虑对业主的投资回报要求，结合资产增值的速度，整体采取统一租金的额度，先低后高的租金价格策略，并逐年进行递增，降低商家前期经营负担，树立商家经营信心，形成旺铺的局面Ø根据制定的参考价格体系与商家洽谈所能接受的具体租金标准Ø根据本项目商铺面积较大和楼层租金差别较大的特点，结合行业市场情况、业主的投资回报要求，分区制定租金招商策略招商策略价格策略价格策略· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·n结束语：结束语： 根据我们对市场初步的摸底和分析，提出本案，基本涉及该项目业态定位和招商的主要工作，由于招商是动态工作，需要随时对策略进行调整，尤其是招商政策和招商阶段工作的调整，因此要求我们以动态的眼光看待方案涉及的策略。

73· 全心 · 全意 · 全程 · 全效 ·与您一起分享成功的喜悦！与您一起分享成功的喜悦！THE ENDTHE ENDthanksthanks74。