市场比较法作业答案.10.doc

市场比较法作业1、现拟采用市场法评估某房地产价格,选用了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表:项 目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积１000m２1200m２9６８7.6平方英尺成交价格2４０万元人民币3００美元／m224３万元人民币成交日期10月初8月初2月初交易状况-5%0%０％状况因素０%＋2%+５%又知,可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款:首期9６万元;第一年末72万,月利率１％;次年末7２万,月利率1.05%8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5,8月初的市场汇价为1:8.3该类房地产人民币价格逐月下降0.8％,逐月上涨1．０%,逐月上涨１．2%又知1m2=10.764平方英尺试运用上述资料评估该房地产8月初的正常单价(如需计算平均值，请采用简朴算术平均值）解:(１）建立价格可比基本:甲一次付清总价甲单价＝2１62.65（元/m2)乙单价=３00×8．5=2５50(元／ｍ２)丙单价=２430000÷9687．6×10．７64=27０0（元/m２）（2）计算比准价格比准价格甲比准价格乙比准价格丙（3）将上述三个比准价格的简朴算术平均数作为比较法的估价成果估价对象价格(单价）＝(2７22.19+2856．3４＋2762．２2）÷3=2７80．25（元/m２）2、为评估某房地产的价格，选用A、B、Ｃ三宗可比实例，有关资料见下表:项 目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元／ｍ2）38０0410039５0成交日期10月1日５月１日6月１日交易状况-2%+1．5％0%房地产状况区位状况+３％0-1%权益状况０+2%-１%实物状况-1%0+2％上表中各百分数均是以估价对象为原则，正数表达比估价对象好，负数表达比估价劣。

6月１日到3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1．5%以3月1日为基准,后来每月递减1%，试运用上述资料评估该房地产１０月1日的正常价格解:（1)计算比准价格比准价格A比准价格B以3月1日为基准,后来每月递减１％,则３月1日到10月1日之间的价格指数分别为１00、９9、9８、97、96、95、94、93比准价格Ｃ（2)求算估价对象的比准价格比准价格=（３８09.7７＋37５8.15＋３788.24）÷3=3785.39（元／m2)3、为评估写字楼１0月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选用了A、Ｂ、Ｃ三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下：（1)可比实例的成交价格与成交日期项目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格(元/ｍ2）600058００6120成交日期4月1日2月1日5月１日(2）交易状况分析判断项目可比实例A可比实例B可比实例C交易状况+3%－1%+2％交易状况分析判断中的数据是以正常价格为准,正值表达可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表达低于其正常价格的幅度3）调查获知该类写字楼的价格,11月1日至6月1日平均每月比上月上涨1．2%，6月1日至10月1日平均每月比上月上涨1．8%。

４)房地产状况项目可比实例A可比实例B可比实例C因素1+2%＋4%0因素2－3%-1％+5%因素3+6%+2%-3％房地产状况中的三个因素对价格影响的重要限度是：因素1是因素3的4倍,因素２是因素３的1．67倍房地产状况各因素的正值表达可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表达劣于估价对象状况的幅度考试题）解：（１）交易状况修正系数可比实例A=100/103可比实例Ｂ＝100/99可比实例C=1００/1０2（2)交易日期修正系数可比实例A可比实例B可比实例C(３）房地产状况修正系数①因素权重值的计算因素1的权重=４/（1＋1．６7+4)=0.6因素2的权重=1.67/(1+１．67+4）=０.25因素3的权重=1／（1+1.67+4)＝0．15②房地产状况修正系数的计算可比实例Ａ可比实例B可比实例C（4)计算比准价格比准价格A比准价格Ｂ比准价格C（5)估价对象的价格4、为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选用了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例,其有关资料见下表:项目实例A实例Ｂ实例Ｃ实例Ｄ实例E成交价格（元/m２)51０05800５2005300500０成交日期.11.30.６.30.1.31．７.3１.5.3１交易状况+2%２1%00-3%房地产状况区位状况０-3%＋3%+1%0权益状况-２％０＋2％－1%-1%交易实物－4%-５％-2％+２％+1%上表中,交易状况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得成果。

其中,房地产状况中的三方面因素产生的作用限度相似另据调查得知：从７月１日至1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5％,其后至１1月1日则每月递减0.５%,而从1１月1日至4月30日的市场价格基本不变，后来每月递增1％试运用上述资料根据估价有关规定选用合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼8月３1日的正常单价（如需计算平均值，请采用简朴算术平均)解：（１)选用可比实例实例B误差太大,实例D成交时间与估价时点间隔一年以上，故实例Ｂ和实例Ｄ不作为可比实例，而选用A、C、Ｅ作为可比实例２）计算公式:比准价格=可比实例价格×交易状况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数(3）交易状况修正系数可比实例A=10０／10２可比实例C=100/1０0可比实例E=100/9７（4）交易日期修正系数可比实例A=(1＋1％)4可比实例Ｃ=（1＋１%）４可比实例E=（1+1%）３(5）房地产状况修正系数为因房地产状况中的三方面因素产生的作用限度相似，故设三方面的因素的权数相似均为1/３，则有：可比实例Ａ＝100/[1００×１/３+（100-2）×1／３+（１00-４）×1/3］=100/９8可比实例C=10０／[（100+3)×１/3＋（１00+2)×1/３+（１00－2)×1/3］=10０／1０1 可比实例E＝100／［1０0×1/3+（１０0－１）×１/3＋（1００＋1）×１/3]=100/10０(6）计算比准价格比准价格Ａ＝５100×(100/102)×（1+1％)4×(100/９8）=5309．20(元/m2)比准价格Ｃ＝５2００×(１00/100)×（1+1%)4×（１00/101)＝5３５7.57(元／m２)比准价格Ｅ＝500０×（１00／97）×（1+1％）3×(100/100)=5３10.８3(元／m2)（7)将上述三个比准价格的简朴算术平均数作为比较法的估算成果，则有:估价对象价格（单价）=(5３0９.20+5３5７.５7+5310．83）/3=5325.87(元/ｍ２)5、评估某块都市规划拟定的住宅用地土地总面积为１５０0m２。

1)收集有关资料：共调查了Ａ、Ｂ、C三宗土地买卖实例作为比较实例2）可比实例的成交价格如下：项目可比实例A可比实例B可比实例Ｃ成交价格(元／m２)１２０011501380成交日期２月20日4月2０日7月20日交易状况正常比正常价格低３％比正常价格高5%(3)该类土地1月至9月的价格变动状况如下表所示：月份1２34567８9价格指数100100.398.51０２.6101.３102.81０3.51０3.３103.8　　　 注:表中的价格指数为环比指数，均以上个月为1004）房地产状况的比较判断成果,如下表所示：房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例Ｂ可比实例C因素10．401０09592106因素２0.351001059６1０9因素30．２５1０0110989７试运用上述资料估算该土地9月20日的正常市场价格解:(1）公式：比准价格=可比实例价格×交易状况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数(2)交易状况修正系数可比实例Ａ=1０0/100可比实例C＝１00／97可比实例Ｅ=1０0/10５（3）交易日期调节系数为:可比实例A=0．985×1.026×１.013×1.028×1.0３5×1．03３×1.0３8=1.168可比实例Ｂ＝1.013×1.02８×１.０３5×1．033×1.038=1．156可比实例C=１.0３3×1.０３8=１.０72(４）房地产状况调节系数为：可比实例A=１00/（95×0．４+105×0．35+110×０.25）＝100/1０2．2５可比实例Ｂ＝100／(92×0.4+9６×0.35+９8×0.2５)=100／94.55可比实例C=100／(10６×0.４＋１09×０．35＋97×０．25）=10０/１04.8（5)计算比准价格比准价格A=1２00×（100/1０0)×1．168×（100／10２.25)=1370．76（元/m2）比准价格B＝1１５0×（10０/97）×1.15６×(１00/94.55）＝1449.５1(元/m2）比准价格C=1３8０×(1０0/105)1.072×（１00/１０4.8)=1344.38（元／m2)（6）将上述三个比准价格的简朴算术平均数作为比较法的估算成果，则有：估价对象价格（单价)=（1370.76+1４4９．５1+1344．３8）/3=１３8８．2２（元/m２）估价对象价格（总价）=1３8８.2２×1５０0=208.3３（万元）6、估价对象为一政府用办公楼:土地总面积1000ｍ2;建筑总面积4500ｍ2;建于19８４年９月底,钢筋混凝土构造,需评估该办公楼9月３０日的价格。

收集有关资料如下：（1)收集三宗土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示：实例交易价格交易状况交易日期房地产状况Ａ2200正常3月30日比估价对象劣3％B2050正常12月30日比估价对象劣８%C２38０比正常价格高3%5月3０日比估价对象优5%从１1月~10月地价每月上升0.5%2)本地征用农地的费用等资料如下:在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安顿等费用,向政府交付土地使用权出让金等150元/ｍ2，土地开发费用、税金和利润等１20元/m2,以上合计为都市边沿熟地的价格　 该都市土地分为8个级别,都市边沿土地为第8级,而估价对象处在第3级土地上各级土地之间的价格差别如下表所示级 别12３45678地价是次级的倍数1.41.41．４1.4１.４1．４1.４1地价是最差级的倍数10.５47.５３5.383.842.741.９６1.41(３)建筑物的重置价格为1。