“土地估价技术报告”撰写耍求.doc

土地估价技术报告”撰写耍求“土地估价技术报告”质量的高低，直接反映土地估价人员估价 水平的高低，反映估价的方法是否科学，估价结果是否客观、合理， 一定意义上讲也能反映估价机构的生命力，应该引起土地估价行业的 高度重视然而，近两年在土地估价机构年检和平时土地估价报告审 核备案中发现，被审土地估价报告的质量大都存在一定问题，虽然多 数土地估价报告符合《城镇土地估价规程》中的《土地估价报告规范 格式》（以下简称《规范格式》）的“基本格式”，但与《规范格式》 的“内在要求”还有一定差距当然，写好土地估价报告是基于调查 了解和掌握大量的翔实、可靠的基础资料之上的，只有掌握了第一手 与地价评估相关的翔实、可靠的基础资料，才能为写好土地估价报告 奠定良好的基础，不然，就是写的再好，也是虚假报告下面，依据 《规范格式》，就如何撰写“土地估价技术报告”，提出一些要求，仅 供参考土地估价技术报告第一部分总述―、项冃名称项目名称是估价报告的主题，主题明确，才能使人一目了然依 据《规范格式》耍求，该项描述耍简耍说明评估目的、估价对象的产 权性质和价格类型以及估价对象所在地，甚至还要体现出估价对象宗 数、用途、位置等。

但有的报告对项冃名称的描述还有待于进一步明 确㈠主要问题1、 有的估价报告主题模糊，如“XXX公司土地价格评估”，既 未体现评估目的，也没有说明估价对象的产权性质，更没有界定佔价 对象的价格类型，严重不符《规范格式》项目名称的描述要求;有的 体现了评估目的，但没有说明估价对象的产权性质和价格类型2、 有的估价报告在价格类型界定方面存在问题一是多数报告未界定估价对象的价格类型二是界定的价格类型错误，如"XXX国有土地使用权变更价格 评估报告”何为国有土地使用权变更价格?从未听说过“变更价格” 这个概念据说是为土地转让过户，土地使用权变更登记评估的三是界定的价格类型与地价定义不符如“XXX国有土地使用 权抵押贷款价格评估”国有土地使用权的抵押价值与贷款价值是不 同的两个概念，所涉及的是两个不同数值，•般来说，按照地价定义 评估的物权价值应该就是抵押价值，但土地行政主管部门和金融部门 出于种种考虑，不是把抵押价值量全部作为贷款价值量贷给抵押人， 而是按抵押价值量的一定比例作为贷款量贷给抵押人，一般划拨土地 使用权抵押评估的贷款量最高不超过评估价格的50%,出让土地使用 权评估的贷款量最高不超过评估价格的70%。

若界定为国有土地使用 权抵押贷款价格，就应该在地价定义中设定贷款率并在最后确定评估 价值时考虑进去，如不设定贷款率，最好还是不这样界定价格类型为 好再如有的评估项冃名称为“XXX国有土地使用权划拨价格评 估”，但地价定义设定的却是有限年期的使用权价格？自相矛盾地价 定义一般应该与价格类型一致，当然评估国有土地使用权“划拨价 格”，可以从有限年期的使用权价格中剥离出“划拨价格”，并作特殊 说明，但有的评估不在最后确定评估价格时将政府收益剥离出去形成 “划拨价格”，而评估的却是有限年期的土地使用权出让价格总之，出现上述问题原因，主要是估价人员对《规范格式》中描 述项目名称的“内在耍求”未认真研究以及对界定“价格类型”的概 念理解不透所造成的下面以国有土地不同处置方式的地价评估为例说明“项目名称” 的描述：1、划拨用地出让（改制）评估X X X单位拟改制项目涉及的位于XXX-宗工业用地的国有 划拨土地使用权出让价值评估XXX县或市）或XXX单位位于 XXX—宗工业用地的国有划拨土地使用权拟改制出让价值评估若 是多宗地，去掉宗地位置描述，说明宗地数量、用途及处置前的使用 权类型如：XXX单位拟改制涉及的三宗工业用地的国有划拨土地 使用权出让价值评估。

XXX县或市）或XXX单位三宗工业用地 的国有划拨土地使用权拟改制出让价值评估若是上市股改涉及多宗 不同使用权类型的，去掉宗地位置描述，说明土地使用权类型及其宗 数其价格类型应界定为“出让现值”，并在特殊说明中说明不同使 用权类型的土地资产量所占股份份额应依据有关规定确定女口： XXX单位拟股改涉及的二宗国有划拨和一宗国有出让工业用地的土地 使用权出让现值评估2、 经营性用地公开出让评估X X X土地储备中心拟拍卖位于XXX-宗国有储备规划住宅 用地的土地使用权出让底价评估XXX县或市）X X X土地储备中心拟挂牌出让位于x XX—宗国有储备规划 住宅用地的土地使用权价值评估XXX县或市）3、 有偿收购土地评估有偿收回划拨用地评估：“XX X土地储备中心拟收购项目涉及 的位于X XX-宗国有划拨工业用地土地使用权价值评估"（XXX 县或市）若委托意向要求直接评估土地划拨价值，地价定义的又是 “划拨价值”，在评估时可参考有限年期使用权评估出让地价，再将 评估的出让地价扣除政府收益并进行年期修正后最终确定土地使用 权划拨价值若委托意向未要求直接评估土地划拨价值，在评估时乂 按有限年期使用权定义的出让地价，且最终确定的是出让土地价值， 应特殊说明本次评估价值含政府收益，由政府参考评估价值依据有关 规定最终确定划拨土地使用权价值。

有偿收购出让用地评估：“X X X储备中心拟收购位于X X X — 宗国有出让工业用地剩余年期土地使用权价值评估”4、 划拨用地抵押评估若委托意向耍求直接评估划拨土地抵押价值，估价时又按有限年 期使用权定义的出让地价，项目名称描述为“XXX单位拟贷款涉及 的位于X XX-宗国有划拨工业用地的土地使用权抵押价值评估（x XX县或市）”，在评估时应将“出让地价”折算为划拨土地“抵押 价值”若是多宗地，去掉宗地位置描述若委托意向未要求直接评估划拨土地抵押价值，估价时又按有限 年期使用权定义的出让地价，则项目名称描述为"XXX单位拟抵押 贷款项目涉及的位于XXX-宗国有划拨工业用地的土地使用权价 值评估XXX县或市）”，而在测算吋又未折算为划拨土地“抵押 价值”，在评估时应特殊说明本次评估的是“出让地价”，有关部门或 单位应按有关规定参考本次的评估对象的“评估价值”最终确定划拨 土地的“抵押价值”若是多宗地，去掉宗地位置描述5、 出让用地抵押评估项冃名称描述为“XX X单位拟贷款项冃涉及的位于X XX-宗 国有出让工业用地的土地使用权抵押价值评估（X X X县或市）”或 “XXX单位拟抵押贷款项目涉及的位于x XX-宗国有出让工业 用地的土地使用权价值评估（X X X县或市）。

注意要在特殊说明中说 明贷款量的确定方式，有关部门或单位应按有关规定参考本次的评估 对象的“评估价值”最终确定“贷款额”若是多宗地，去掉宗地位 置描述6、 不改变用途的出让用地转让评估X X X单位位于XXX—宗国有出让工业用地的土地使用权拟 转让价格评估（XXX县或市）或XXX单位拟转让位于XXX 一宗 国有出让工业用地的土地使用权价值评估（X X X县或市），若是多宗 地，去掉宗地位置描述二、 委托估价方（一般问题不大）（说明该估价项目的委托单位或个人、机构地址、法人代表、联 系人、和联系等）三、 受托估价方（一般问题不大）（说明受托估价机构、机构地址、机构资质级别、资格证书获得 吋间、资质有效期、资质证书编号、法人代表、联系等）四、 估价廿的明确估价目的，才能有的放矢，止确、客观、合理地估价㈠存在的主要问题该项存在的问题主要是描述的太简单，有的只是说明了估价结果 的应用方向，如“为抵押贷款提供价格依据”等未按“规范格式” 耍求说明委托方的何种需要及依据㈡如何正确描述？“规范格式”要求该项要说明委托方为了何种需要委托估价， 有何依据（注明文号、批准单位、批准时间等）、估价结果的应用方向 等。

下面以企业债转股和抵押贷款评估为例说明如何描述：例：依据国家经济贸易委员会《关于同意大同矿务局等82户企 业实施债转股的批复》（国经贸产业[2001] 131号）精神，XXX集团 有限责任公司拟实行债转股，对其经营性资产进行重组，组建XXX 有限责任公司（以下简称A公司）和XXX能源有限责任公司（以下简 称B公司）XX X集团有限责任公司特委托X XX地价评估有限责 任公司评估其债转股涉及的土地资产价值，为其债转股以及处置资产 确定客观、公正、合理的土地使用权价值并办理相关土地处置手续提 供参考依据例：XXX公司因企业经营需要融资，意向银行中请贷款，经该 公司与XXX银行协商并向X X X国土资源局提出申请，拟抵押X X X公司使用的位于X X X的一宗国有出让工业土地使用权以获贷款， 特委托X X X评估有限公司评估拟抵押所涉及的土地资产价值，为抵 贷双方确定客观、公JE、合理的土地使用权价值并办理相关抵押登记 手续提供价值参考依据五、 估价依据主要问题是不论何类评估所列依据千篇一律，有的不全面六、 估价基准日无问题，注意前后耍一致七、 估价日期八、 地价定义地价定义是估价报告的核心。

依据《规范格式》）要求，该项要 简要说明估价对象的现状或规划利用条件，女口：实际（登记）用途、容 积率、使用权性质与类型、使用年期等，或规划用途、规划容积率、 拟使用权性质与类型、使用年期等;宗地内外的实际开发程度；以及评 估设定利用条件、开发程度及理由，女口：用途、土地开发程度、容积 率、使用年期使用权性质与类型以及估价基准日等但有的报告对该 项描述存在一定问题㈠存在的主要问题多数评审报告描述的不全面和设定条件的理由不明确，有的未说 明估价对彖的现状或规划利用条件，而直接叙述设定条件;有的设定 的个别利用条件错误，女口： XXX估价机构为企业改制评估地价参考 依据时，其地价内涵本应是估价基准日估价对象现状利用条件下的法 定最高使用年期的国有土地使用权价格，而该估价报告的地价定义却 是：“指在2004年9月30日、规划利用条件下、设定的开发穆度与 用途、法定最高年限内的土地使用权价格”㈡如何正确描述？下而以国有出让工业用地抵押的地价评估和经营性用地公开出 让评估为例分别说明“地价定义”如何描述：一般企业改制评估和设定抵押权评估的地价定义的设定利用条 件应为现状利用条件下的国有土地使用权价格，而新征工业建设用地 协议出让和经营性用地公开出让评估的地价定义的设定条件应为规 划利用条件下的国有出让土地使用权价格。

1、国有出让工业用地抵押评估的地价定义例：依据委托方提供的资料和估价人员实地勘察，估价基准日： 估价对象的土地登记和实际用途均为工业用地;土地权属类型为国有 岀让土地，土地使用权终止日期为X年X月X日，剩余使用年限为N 年;基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”（通路、通电、 通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气），宗地红线内“七通一平” 即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通天然气）及场地平 整;现状容积率为Xo宗地内“七通设施”已计入资产评估值中，为 避免重复计算，本次评估不于考虑根据估价规程和有关国有土地使用权抵押规定，考虑该项目估价 冃的和委托意向，本次评估的土地价格为以-卜•设定及现状利用条件F 的国有土地使用权价值：用途：工业（以登记用途为准）丄地使用年期：N年（剩余使用年期）土地开发程度：“七通一平”，即宗地红线外市政“七通”（通 路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气）和宗地内场地平 整现状开发程度）估价基准日：X年X月X日（现场勘察日）容积率：X （现状）（若基准地价内涵有容积率设定的，此处耍设定容积率，若基准 地价内涵没有容积率设定的，此处就不要设定容积率，）2、经营性用地公开岀让（拍卖、招标或挂牌）评估的地价定义例：依据委托方提供的资料和XXX规划局的《规划意见》以及 估价人员实地勘察情况，估价基准日：估价对象为国。