转让旧房如何计算土地增值税-案例分析.docx

 新居、旧房的辨别原则 　旧房是指已建成并办理房屋产权证或获得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产 《财政部、国家税务总局有关土地增值税某些具体问题规定的告知》(财税字[１99５］４8号)有关新建房与旧房的界定问题指出：新建房是指建成后未使用的房产但凡已使用一定期间或达到一定磨损限度的房产均属旧房使用时间和磨损限度原则可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定　 转让旧房如何拟定扣除项目的三种情形　　计算转让旧房土地增值税的扣除项目涉及三种情形，三种情形下税负的高下即是纳税人纳税风险与纳税规划要权衡的重要标志　　(一)按照评估价格拟定扣除项目 　财税字[1995]４8号文规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、获得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税对获得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不容许扣除获得土地使用权所支付的金额其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评估的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

　　对于能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不容许扣除 　(二）不能获得评估价格，但能提供购房发票的情形 根据财税［]２1号文献的规定,纳税人转让旧房及建筑物，凡不能获得评估价格,但能提供购房发票的，经本地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一)、（三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额涉及三项:一是购房发票所载金额(事实上涉及了《土地增值税暂行条例》中第六条的“获得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分);二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数)；三是与转让房地产有关的税金(涉及转让旧房时缴纳的营业税、都市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证） 　其中，年数的拟定按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满１2个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

例如,2９个月的为两年,３1个月的为三年　 计算公式可以归纳为:土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度）×５%]）+与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用　　（三）既没有评估价格,又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收　 另一方面,《土地增值税暂行条例》规定,对于隐瞒、虚报房地产成交价格的、提供扣除项目金额不实的、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无合法理由的主管税务机关也可以按照房地产评估价格计算征收土地增值税　　所称的隐瞒，虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或故意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无合法理由的,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评估的交易价，纳税人又不能提供凭据或无合法理由的行为　　隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估税务机关根据评估价格拟定转让房地产的收入提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和获得土地使用权时的基准地价进行评估。

税务机关根据评估价格拟定扣除项目金额转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无合法理由的,由税务机关参照房地产评估价格拟定转让房地产的收入 　(四)转让旧房土地增值税扣除项目的三种情形对比分析 1.按照评估价格拟定扣除项目　 案例1　　A房地产公司以万元发售一幢办公楼,账面原值300万元,合计折旧30万元土地性质为商业用地，由于获得时间较早，获得时支付的土地出让金等原始凭证由于档案管理混乱无法提供委托某资产评估公司予以评估，资产评估公司评估土地价值为8０0万元，按照成本法对于办公楼进行评估,重置成本为5０0万元，成新率７０%,Ａ公司支付评估费8万元 　A公司自行计算方案:转让办公楼税金合计111万元,土地增值税的扣除项目按房屋评估后的重置成本×成新率+土地的评估价值拟定：即5０0×７0％+800＋11１=１２６1(万元)，经计算，应申报缴纳土地增值税２３2.５５万元　　分析 　该公司的资产转让行为土地增值税扣除项目,政策合用错误,扣除项目不精确《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目涉及：获得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金;财政部法规的其她扣除项目。

　　其中旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评估的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格评估价格须经本地税务机关确认　　财税字［199５］4８号有关转让旧房如何拟定扣除项目金额的问题规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、获得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税对获得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不容许扣除获得土地使用权所支付的金额　　因此A公司土地扣除项目绝不能按照评估价值虚增扣除成本，只能按照获得土地使用权所支付的实际价款扣除不能提供已支付的地价款凭据的,不容许扣除获得土地使用权所支付的金额A公司土地扣除成本只能为0．　 按照评估价格对的计算应交土地增值税如下: ⑴ A公司办公楼转让收入（万元)　 ⑵ 办公楼评估价格(不含土地部分)为5０0×70%=350(万元) ⑶ 获得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为０． 　⑷ 与转让房地产有关的税金=×5％×(１+7%+３%)+×0.5‰=１１１(万元） ⑸ 支付评估费用８万元。

　 ⑹ 扣除项目合计=３50+0＋11１＋8=469(万元）　 ⑺ 增值额=-469=15３1（万元)　　⑻ 增值率为153１÷4６9=326%　　⑼ 应纳土地增值税税额=15３1×60%-４6９×35%=754.４5(万元) 　2.按照发票所载金额拟定扣除项目　　案例２ A房地产公司以万元发售一幢使用４年的办公楼,账面原值3０0万元，合计折旧30万元该办公楼有获得的原始购买发票,发票所载金额为300万元支付房地产转让有关费用8万元该房产未进行资产评估　　分析　　⑴　A公司办公楼转让收入万元 ⑵ 与转让房地产有关的税金为×5%×(１+7%+３％)+×0．５‰=１1１（万元) 　⑶ 支付房地产转让有关费用８万元　 ⑷ 土地增值税扣除项目＝发票所载金额×［１+(转让年度－购买年度）×5%］)+与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用=300×[1+4×5%])+111+８=４７9(万元） ⑸　增值额为-4７９=１521(万元） ⑹ 增值率为１52１÷4７9=31８%　　⑺ 应纳土地增值税税额为15２1×60％-479×3５%＝7４4.95(万元）　 3.按照核定征收拟定应纳土地增值税税额　　案例3 　A房地产公司以万元发售一幢使用四年的办公楼,账面原值300万元，合计折旧３0万元。

支付房地产转让有关费用8万元该办公楼既无法获得评估资料,也不能找到原始购买发票 分析　　按照核定征收计算应纳土地增值税税额,核定征收率假设为20％． 　⑴ A公司办公楼转让收入万元　　⑵ 核定征收率20%　 ⑶ 应纳土地增值税税额为×2０%=400（万元)　　风险提示　 三种情形下，核定征收不一定对于公司无利，核心是看主管税务机关拟定的核定征收率高下与否会低于前述两种情形下的实际税负公司发售旧房如何计算土地增值税例:某工业公司转让一幢9０年代建造的厂房 ,当时造价1０0万元,免费获得土地使用权如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元,该房子为7成新,按５00万元发售，支付有关税费计27.5万元计算公司转让旧房应缴纳的土地增值税额 (1）评估价格=6０0×70%=42０（万元) (2)容许扣除的税金27.5万元　(３)扣除项目金额合计=４２０+27.5＝447.5（万元） （4)增值额＝500-447.5=52.５(万元) （６）应纳税额=５２.5×３0%-44７.5×０=１5.７5(万元)一、收入确认有关土地增值税清算时收入确认的问题《国家税务总局有关土地增值税清算有关问题的告知》（国税函［]2２0号)规定，土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其她收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调节二、税前扣除（一)容许扣除1.评估价格的确认根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》》（如下简称“《暂行条例》”）实行细则第七条第四款规定：旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评估的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格评估价格须经本地税务机关确认对于“评估价格”,主管税务机关与纳税人存在分歧，重要体现为:评估价格是指旧房及建筑物“获得”这个时点还是“处置”这个时点的重置成本价?这个分歧直接影响到“评估价格”的认定，最后影响土地增值税汇算清缴一般来说,房地产评估是由具有资质房地产评估机构按照有关法律、法规和操作规程规定，运用品体评估措施，评估估算出委托评估资产价值至于评估基准日、评估措施和重置成本的构成要素应当由评估机构根据评估目的、有关的法律、法规，并结合委托方的规定来拟定，但考虑到《暂行条例》及其实行细则所波及到“评估价格”属于“计税基本”为目的的资产评估，具有特殊目的,因此主管税务机关应出台有关解释条款或规定予以明确2．契税的确认根据《有关土地增值税某些具体问题规定的告知》(财税字[１９95]48号）中第十条规定:转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、获得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对获得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不容许扣除获得土地使用权所支付的金额综上所述，在计算旧房转让土地增值税时，获得土地使用权所支付的地价款是扣除项目中与评估价格并行的子项，不能混在一起此外该规定中仅有地价款、费用和税金这三项可以作为扣除项,其中无“等”这个字眼,因此可以推出房屋装修（例如空调设备等)等费用不能计算在扣除金额内3.对于已缴纳契税的解决根据《有关土地增值税某些具体问题规定的告知》(财税字[19９5]48号）中第十一条规定：对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已涉及了此项因素,在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除该规定在有关已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题上已有明确阐明二）加计扣除1．原值每年加扣5%根据《有关土地增值税若干问题。