厂房买卖攻略之如何计算厂房的占地面积.doc

厂房买卖攻略之如何计算厂房的占地面积      如何计算工业厂房的占地面积？工业厂房的占地面积计算范围包括：主厂房，办公楼，变配电室，综合站房，消防泵房，传达室等方面，甚至有的厂房会包括二号厂房、三号厂房等等而关于厂房建筑面积的计算规则则如下所述：　　1．厂房建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积　　2．厂房建筑面积密度：建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括±0以下地下建筑面积建筑面积密度的表示公式为：建筑面积密度=(总建筑面积÷ 建筑用地面积)　　3．容积率：容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率以公式表示如下：容积率= 总建筑面积÷ 建筑用地面积　　4．厂房建筑密度：建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一计算公式为：建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积　　5．代征绿地和代征规划道路用地是指该项目建设用地中，包含了社会公共绿化和公共道路，需要由此土地的开发者实现绿化或建设道路。

　　代征因为将绿化和道路的建设结合到了项目建设中去，一则给开发商提供一个建设良好周边环境的机会，二则借开发商的手，快速实现地区的绿化条件和道路条件完善，减少政府包袱应该说是个双赢的局面　　代征绿化是比较多的，代征道路很少，通常只在比较大的地块中出现因为道路建设的成本比较高，小地块如果再修段路的话，开发商就不干了　　政府代征绿地和代征道路的时候，整个宗地的价格会比较便宜，或者在税费方面给予开发商一定的优惠，或者在付款条件上给予方便，对开发商来说，可以获得一定利润，至少是平手但是，由于开发商自己解决周边绿化和道路建设，那么社区周边的环境会和社区建设同时到位，对项目销售有促进作用，这个是开发商赢的地方　　对于政府来讲，虽然土地出让金是很大的财政收入来源，但进入政府后，需要经过一系列审批、分配、使用流程，真正能用于市政建设的就不多了，而且时间很难保证如果开发商完成市政的绿化和道路建设，对政府来讲快速实现了区域的市政成熟，体现了政府政绩，这个是政府赢的地方　　6．建筑物建筑面积：建筑物所占用和使用的土地面积，设计的建筑物占地面积以底层外墙勒脚以上的外围水平面积计算　　7．绿化率=绿化面积/总占地面积,总占地面积是土地证面积，包括了建筑占地、道路占和绿化占地的总和。

绿化面积包括植物用地面积、园林的亭子、水池、水塘等用地面积　　98%的绿化率是不可想像，就不管房子，因还有道路面积，道路用地就不只2%　　8．建筑系数：厂房建筑面积和使用面积都是经实际测量后得出的结果．而建筑系数是两者的比值．也就是说系数是变量，是由上面两者控制的．不是固定的值．至于建筑或使用面积的增大和变小，都是有可能的　　建筑系数，又叫销售系数．等于建筑面积除以使用面移它没有固定值，即每栋建筑的销售系数都有所变化，但大体在1．43至1．49之间这一系数与房屋使用面积成反比，系数越大，使用面积越小来自：中工招商网（厂房买卖平台）。