
开发商、物业公司与业主法律关系2.docx
15页开发商、物业公司与业主法律关系分析题记:说到要做到 (销售承诺,以合同作为解释依据)做到要做好 (正确、全面履行合约) 做好要有记录 (证据意识,不扯皮,把问题堵死)背景:1、最高人民法院《建筑物区分所有权司法解释》、《物业服务纠纷司法解释》于 2009年 10 月 1 日施行,业主维权意识较强;2、精装修交付,其质量缺陷整改难度大,责任不易判定开发商 产权转移 业主 ►第一部分、交付1、关于交付标准和交付条件(1)房屋的交付包括实物交付和文件交付,开发商在交付前应 取得相应的工程竣工验收合格证明文件(包括《竣工验收报告》和《深 圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》)、《竣工面积测绘报告》 以及《物业接管查验清单》;文件不全的,视为不符合交付标准,购 房者可以拒绝收楼,开发商需承担逾期交房的法律责任;风险防范:按合同约定在交付时提供(公示),并拍照留存证据指引:拍照要有参照物(背景+保安1 人站列),先整体,后单 体,要有拍照日期)房屋交付环节公示法律文件一览表序号公示文件颁发单位文件便利1《预售面积测绘报告》深圳市地籍测绘 大队在交付时提供(出示)原件并公 示复印件2《竣工面积测绘报告》深圳市地籍测绘 大队在交付时提供(出示)原件并公 示复印件3《竣工验收合格证明 文件》(包括《竣工验 收报告》和《深圳市房 建工程项目竣工验收 备案收文回执》《深圳市房建工 程项目竣工验收 备案收文回执》 深圳市建设局提 供,《竣工验收 报告》由建设单 位、设计、施工、 监理签署在交付时提供(出示)原件并公 示复印件4《房地产(住宅)质量 保证书》开发商制作在交付时提供加盖公章的原件5《房地产(住宅)使用 说明书》开发商制作在交付时提供加盖公章的原件6《收楼意见书》开发商制作在交付时提供加盖公章的原件7《业主临时公约》开发商、物业公 司制作提供原件,在交付时由业主填写 或签署8物业接管查验清单开发商、物业公 司签署在交付时提供(出示)原件并公 示复印件(2)入伙前应进行风险排查,必要时提请进行设计复核,确保 各项控制指标满足相关设计、报建和规范要求,保障开发项目不存在 法律上的瑕疵。
3)特别关注结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及其他 影响房屋质量或使用功能的情形,出现上述问题,不能视为符合交付 标准4)共用设施及附属配套项目交付应与合同约定一致,否则不能 视为按期交付2、 业主在收到开发商《入伙通知书》后无正当理由拒绝验收或 拖延验收时间的,房屋交付时间为《入伙通知书》中的入伙期限届满 之日3 、购房者要求按顺序先验楼再收楼,先收房后交钱(办证税费), 或契税在办证时缴纳(但前提是不影响我方办证进程),我方应予答 应4、购房者如认为房屋不符合交付标准或条件的,应当于约定的 异议期内在《收楼意见书》中一次性提出,逾期不提出将被视为同意 接收同样,开发商收到异议后在约定的期限内不予书面答复和处理 的,视为购房者异议事实成立,房地产视为没有交付5、根据合同第十六条,质量不符合要求,如因质量缺陷经两次 以上维修后仍不能满足正常使用要求的,或买方认为本房地产主体结 构工程质量不合格、不能满足安全使用的,买方可委托由政府指定的 建设工程质量检测机构检测检测结果经原设计单位或具有相应资质 等级的设计单位复核确认不能满足正常使用或安全使用的,买方有权 解除合同风险防范:注意因质量问题退房的限定条件(经检测和复核不能 满足正常使用或安全使用的重大质量问题);一般质量问题可整改, 我司承担的是修复责任,不构成退房或延期交房的理由。
6、开发商逾期交房的法律责任根据合同第十二条,开发商逾 期交房逾期交房,是按照合同第九条约定的交房时间,如果开发商 超过 90日,业主有权选择解除合同风险防范:(1)向各位业主发出《入伙兼办证通知书》,明确告知业主办理 集中入伙手续的时间和地点注意:凭客户事务组“入伙确认书”办 理入伙手续,如提前入伙应予拒绝2)经验收同意收楼的,交付时间为交付钥匙之日,我司应取 得钥匙收条和相关凭证3)我司发出了《入伙通知书》,业主 无正当理由拒绝验收或 无正当理由拖延验收时间的,交付时间为《入伙通知书》中的入伙期 限届满之日4)业主对验房如有异议,应当在验收期限届满之日起10 日内 以书面形式提出,逾期不提出,视为同意接收本房地产5)我司在接到业主验房异议后,应在 30 日内对异议部分做出书 面答复和处理意见逾期不予答复及处理的,视为业主异议事实成立 本房地产视为未交付注意拒收楼户应通报地产客服部,防止漏报6)我司的项目入伙一般不会超过该期限,但注意的是,对不 符合交付标准和交付条件的工程整改,一定控制在90 日内7、管理费计收: 项目入伙之日起风险提示:关于入伙时业主因质量问题提出减免(或整改期间) 物业管理费的问题,不予支持。
理由:原则上物业管理费在项目入伙之日起,对小区的物业管理 工作已在进行,我们按物业管理条例来计收物管费至于产品质量的 整改问题,属合同约定的保修范畴,我司会严格履行买卖合同中约定 的保修义务给予整改;特殊问题,地产公司给予适当的补偿,比如代 为支付物业管理费,但决不可承诺直接减免第二部分、工程整改一句话:房屋建设工程在保修范围和保修期限内出现质量缺 陷,我司作为开发建设单位严格履行合同约定的保修义务一、 保修范围:房屋质量缺陷,具体是指房屋建筑工程不符合 工程建设强制性标准的要求风险提示:1、如我司对保修责任有异议,设计复核+监理裁定或质检检测2、注意因质量问题退房的限定条件(经检测和复核不能满足正 常使用或安全使用的重大质量问题)一般质量问题可整改,我司承 担的是维修责任,不构成退房的理由链接《深圳市房地产买卖合同》:根据合同第十五条,卖方应在收到买方 通知后5 日内履行保修义务;卖方对保修责任有异议的,应在收到买方通知后5 日内通知买方买卖双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定,也可 委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测,所有费用由责任方承担在保修 期内,买方发出书面保修通知书 5 日内,卖方既不履行保修义务也不书面通知保 修责任异议的,买方可以自行或聘请他人进行维修,合理的维修费用由卖方承担。
链接《深圳市房地产买卖合同》:根据合同第十六条,质量不符合要求因 质量缺陷经两次以上维修后仍不能满足正常使用要求的,或买方认为本房地产主 体结构工程质量不合格、不能满足安全使用的,买方可委托由政府指定的建设工 程质量检测机构检测检测结果经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位复 核确认不能满足正常使用或安全使用的,买方有权解除合同二、保修期限:房屋交付使用后在质量保修期内发生的质量缺陷 法定最低保修期限,地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的 该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间 和外墙面的防渗漏为5年;供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期; 电气管线、给排水管道、设备安装为2年;装修工程为2年具体 质量保修期详见《住宅质量保证书》风险提示:整改后不得作出“保证不再出现质量问题”等承诺三、 除外责任:下列情况无需承担维修责任: (一)超过规定 的保修期限或保修范围的; (二)因业主使用不当或者第三方造成的质 量缺陷;(三)超出设计允许之不可抗力事件发生,如地震、火灾、 台风、战争等引起的质量破坏风险提示:责任判定,如业主装修改管线、打凿梁、板、柱、墙、 因装修致使管道堵塞等原因引起的房屋质量问题,不属于保修责任。
四、 相关单位的责任义务1、我司(项目部或物业公司)作为建设单位是房屋质量缺陷保 修处理的第一责任人,应当做好房屋质量投诉的协调处理工作除 因业主自己责任造成的房屋质量缺陷外,应当先行组织施工单位维 修2 、施工单位应当对在保修范围和保修期限内发生的房屋质量问 题履行保修义务3 、监理单位应跟踪保修处理事项,并及时反映投诉处理情况4 、设计、勘察等有关单位应当积极配合房屋质量保修工作5 、业主应当为保修单位履行保修责任提供必要条件风险提示:如业主不配合,发函告知提供保修必要条件,否则责 任自负五、相关争议的处理方式1、 房屋在保修期限内出现质量缺陷,我司(项目部)或者受我 司委托的物业公司(下简称我方)应当向施工单位发出保修通知施 工单位接到保修通知后,应当到现场核查情况,在保修书约定的时间 内予以保修,否则,我方可以另行委托其他单位保修,由原施工单位 承担相应责任风险提示:《工程通知单》的规范,A单-B单;合法送达/签 收记录2、 对房屋质量缺陷认定结论有异议的,由异议人申请鉴定(费 用由申请人人先行垫付,下同);鉴定结论确认属于质量保修范围的, 保修单位应提出处理方案并限期完成保修。
3、 业主不接受保修单位提出的处理方案的,由建设单位委托原 设计单位或具有原设计单位相同资质的设计单位对保修单位提出的 保修方案进行复核或重新出具方案业主同意设计单位复核结论或重 新出具的方案的,保修单位按此方案负责实施;业主不接受设计单位 复核结论或重新出具的方案的,由业主申请鉴定,保修单位按照鉴定 机构或专家小组认可或重新提出的保修方案负责实施风险提示:严格遵照异议处理程序4、 保修完成后,由交付业主验收确认如业主对保修结果提出 异议的,由其申请鉴定保修单位应当按照鉴定机构或专家小组的鉴 定结论结束保修或重新进行保修风险提示:保留验收记录5、拒收:发特快专递链接:《深圳市建设工程施工合同》主体工程补充合同(摘录)《深圳市建设工程施工合同》主体工程补充合同(摘录)十三、工程保修13.1 属于乙方保修范围的内容(见附件《工程质量保修书》),乙方须在接甲方或甲方 委托的物业管理公司通知(含、书面等)后4小时内到现场查看情况,一般整改在查看 情况后12小时内能处理完毕的应处理完毕,做到工完场清:如整改较大时,由乙方提出时 间表并在得到甲方或委托人认可后严格按时间表施工:如属紧急情况,乙方应在通知后4 小时内到达现场并做出处理。
否则,乙方应承担双倍维修费用13.2每个维修项目完成后,经业主和甲方代表验收合格并签字确认后,方为该维修项 目本次维修完毕13.3违反以上“13.1”条规定,视为乙方同意由甲方处理,甲方另委派他人处理,处 理结果由用户、甲方签字认可后即生效,不再经乙方确认(甲方将处理情况知会乙方),因 此所发生的一切费用从保修款中扣除13.4 维修的质量:13.4.1乙方负责维修的工程质量,每个维修项目完成后必须经业主或甲方代表验收签 字13.4.2如经历两次(含两次)以上维修,仍然不能解决问题的,甲方有权另行聘请施 工单位进行维修,由此所产生的费用,乙方应双倍承担13.4.3维修工作完成后,乙方负责将施工现场清理干净(维修过程中给业主造成的损失由乙方负责)13.4.4 乙方维修责任人a. 工程移交甲方后,乙方必须委派全权代表处理本工程的维修工作;b. 乙方竣工验收后两个工作日内,乙方必须提供乙方维保人员名单,并指定乙方维保 负责人及文件接收地址人员名单应句「含有维保人员姓名、身份证号码、联系等信息 乙方未按上述规定提供的,需向甲方承担2万元的违约金13. 5对出现紧急质量问题时,在无法确定质量责任时,先由乙方维修处理,待明确责 任后,相关费用由责任单位承担。
探讨:业委会的问题(名正言顺,为我所用)链接:《物权法》第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。












