长实的发展历程.doc

一 长江实业（集团）有限公司简介长江实业 （集团 ）有限公司 （‘长实 '为）长江集团的旗舰长江集团是一家建基香港的跨国企业，集 团在香港的成员包括四家同 为恒生指数成份股的上市公司 ：长实（股份代号 : 0001） 、和记黄埔 有限公司 （股份代号 : 0013） 、长江基建 集团有限公司 （股份代号 : 1038） 及香港电灯 集团有限公司 （股 份代号 : 0006） ；在香港联合交易所主板上市的和记电讯国际有限公司 （股份代号 : 2332） 、和记港 陆有限公司 （股份代号 : 0715） 及 TOM 集团有限公司 （股份代号 : 2383） ；以及在创业板上市的长江 生命科技集团有限公司 （股份代号 : 8222） 截至二零零七年九月三日，长江集团旗下在香港上市 之公司的联合市值为八千零五十亿港元长实是一间地产发展及策略性投资公司长实为香港规模最大的地产发展商之一，在本港 拥有一系列的住宅及工商物业在香港的每十二个私人住宅单位中，便有一个由长实发展为 了达致为客户提供优质生活的目标，长实一贯的政策在于不断提升质素及推陈出新，以迎合地 产市场上日新月异的需求及潮流长实为和记黄埔有限公司 （ ‘和黄 '的）主要股东，占其百分之四十九点九七权益。

和黄建基于 十九世纪，是一家业务遍布全球的大型跨国企业，在全球五十五个国家经营五项核心业务，包 括：港口及相关服务，地产及酒店，零售，能源、基建、投资及其他，与电讯等业务二零零零年，长实开始涉足生命科技行业 长江生命科技集团有限公司 （ ‘长江生命科技 '）从事生物科技产品的研发、商品化、推广及销售业务，开发之产品范畴包括人类健康及环境生 态长江生命科技于二零零二年于香港联合交易所的创业板上市二 长江实业发展历程（ 1） 1950 年，李嘉诚以 5万元创业资本创建长江塑胶厂， 1958 年进入地产业（ 2）1971年，李嘉诚成立长江地产有限公司； 1972 年，香港股市兴旺，李嘉诚顺势将长江地产改成组为长江实业（集 团）有限公司上市，规模得以快速扩大，与新鸿基地产、合和实业、恒隆地产、新世界发展并称 " 华资地产五虎将 "3）1979 年，李嘉诚取得汇丰银行信任，从汇丰银行优先购入英资洋行和记黄埔 22.4%的股份，以实际资产仅 6.93 亿港元的长江实业成功控股市价 62 亿港元的英资洋行和记黄埔并出任和黄执行董事（4） 1985 年，李嘉诚成功由置地手中收购英资港灯公司（5） 1989年成立和记港陆有限公司， 1991 年在香港联交所上市（6） 1992年 5月，成立合资深圳长和实业有限公司，开始大举向中国内地投资（7）1997 年对“和黄”“长江基建”“香港电灯”进行重组，重新搭建集团新的架构（8）1999年至 2002年，“长江基建”和“香港电灯”以 300亿港元收购了南澳洲省 ESTA Utilities/Citic Power, 成为澳洲 最大的配电商（9） 2000年成立长江生命科技有限公司， 2002 年在创业版上市（10） 2000年成立 T 公司、长江实业发展历程（1） 1950年，李嘉诚以 5 万元创业资本创建长江塑胶厂；（2） 1958 年，随着香港工业化进程加快，香港房地产业兴旺，而塑胶行业却竞争加剧。

李嘉诚开始进入地产业并以英资置地公司作为赶超对象初期因实力不足只在市中心以外区域拓展业务，积累资金和开发经验；最先项目是 1958 年在北角兴建的第一幢工业大厦与 1960 年在柴湾兴建的第二幢工业大厦，以自用和收取租金为主，奉行稳妥、谨慎的 操作策略；（3） 1966到 1969年，内地文革以及 "武力收复香港 "的传言，在港人中产生严重信心危机，香港人大量移民并抛售物 业李嘉诚准确判断大势，逢低吸纳，储备大量土地及物业 1970 年香港百业复兴，地势转旺，李嘉诚成为这次大灾 难中的大赢家；（4） 1971 年，李嘉诚成立长江地产有限公司； 1972 年，香港股市兴旺， 李嘉诚顺势将长江地产改成组为长江实业 （集 团）有限公司上市，规模得以快速扩大，与新鸿基地产、合和实业、恒隆地产、新世界发展并称 "华资地产五虎将 " 至1972 年拥有物业 35 万平方英尺；（5） 1974 年，与加拿大帝国商业银行组成怡东财务有限公司，并以其成为长实跨国投资的旗舰；（6） 1977 年，长实参与地铁遮打站、金钟站的上盖兴建权竞投并击败置地公司取得成功，成功立足香港中区并在香 港各界获得良好信誉；同年 4 月，收购拥有香港希尔顿酒店和印尼凯悦酒店权益的美资永高公司；7） 1978 年，收购英资青州英泥公司；22.4% 的股份，以实际资产仅 6.938） 1979 年，李嘉诚取得汇丰银行信任，从汇丰银行优先购入英资洋行和记黄埔 亿港元的长江实业成功控股市价 62 亿港元的英资洋行和记黄埔并出任和黄执行董事；同年捐资响应兴建汕头大学，与 内地各级政府建立良好关系；至 1979 年拥有地盘物业 1450 万英尺；（9） 1983 年，关于香港前途问题的讨论使得香港出现移民潮，香港地产全面崩溃，长实又一次正确判断形势，逢低 吸纳，储备了大量土地； 1983 年底，长实面向普通大众进入大型住宅开发领域，宣布投资 40 亿港币发展黄埔花园大型 屋村；（10）1984 年，地产转旺，结合港府 " 居者有其屋 "计划，开始兴建大型住宅区黄埔花园屋村；与竞争对手不同的是，置 地的优势在于每单位面积的地皮楼宇价值昂贵，长实扬长避短，将发展重心放在土地资源较丰、地价较廉的地区，以量取胜；（11）1985 年，船王包玉刚收购英资洋行会德丰，李嘉诚亦成功由置地手中收购英资港灯公司，彻底扭转英资在港的 优势；（12） 1985年 5月李嘉诚出任汇丰银行非执行副主席； 6月出任中国香港特别行政区基本法起草委员会委员；（13）1987 年，投资加拿大购入加拿大赫斯基石油 43%的股权；（14）1988 年长实又相继开发丽港城、海怡半岛和嘉湖山庄三大屋村； 5 月与李兆基等合作投得加拿大世博会旧址发展权；15）1990 年，长实市值超越置地公司居香港上市地产公司榜首； （16） 1992年 5月，成立合资深圳长和实业有限公司，开始大举向中国内地投资。

二、长江实业的内地拓展1、内地投资始于 70 年代末先期投资谨慎，主要以捐助、实地考察为主；从 1992 年内地经济形势明朗之后，才开始大规模投资2、目前在内地的发展状况（1）土地储备：凭借自身先进成熟的企业管理以及财务管理，以资本和资源积累的竞争实力，结合内地日渐走向公平 的土地政策，不断加大在内地土地市场的动作到 2004 年底，长江实业在内地土地储备约 300 万平方米，其在内地地 产投资提速态势明显；（2）侧重大盘开发，投资大型项目：如上海、福州旧城改造；上海金山货柜码头；深圳盐田深水港；北京王府井东方 广场等3、2004 年以来在内地的 " 圈地运动 "（1）武汉： 2004 年4 月22日，在武汉拿下了汉口硚口区占地 1010 亩的旧城改造项目，并有意在市中心江汉路商业 区开发一个建筑面积 10万至 15万平方米的大型商场，两项总投资额估计达数十亿元；（2）广州： 2004 年 8 月底，和黄在广州黄埔及芳村区的两个商业物流项目拍定，加上坐落黄埔、占地 500 亩、总投35 亿港元资 15 亿的广州国际玩具礼品城，三项投资总额高达 35 亿港元；并有意向广州白云新城建设及亚运村各投资和 16 亿人民币；（3）深圳：2004年10月19日，宣布与深圳中航集团联手以 23亿打造深圳 "航母级"商业地产项目 "中航广场 "；（4）重庆：2004 年 10 月下旬，和黄签下重庆渝北区一个 10 亿元的高档住宅项目；（5）成都：2004年10月29日，和黄以超过 21亿在西南重镇成都拍得一幅总面积 1036亩的土地； 2005年 2月，和黄旗下的国诚公司在成都温江光华大道西延线拍下了一块面积 560 亩、价值 3.47 亿元的土地，这是和记黄埔在城南拍 得 1000 多亩地后首次在成都近郊拿地。

小区的未来规划将以多层住宅和花园洋房为主的低密度近郊高尚住宅社区，项 目总建筑面积约 485300 平方米，其中商业约占 10%计 48530 平方米，住宅约占 87%计 422200 平方米，社区其他公建 配套及物业管理用房面积约占 3%，计 14570 平方米；项目预计分三期发展，发展周期约为 3.5-4 年6）北京：2004年 10月30日，和黄地产 （北京）宣布，将斥资 30亿人民币投资北京朝阳区 40万平方米的姚家园项目；（7）烟台：2004 年10月 20日，参与烟台港扩建，仅烟台港八角港区项目就将投资 100亿；（8）西安：2004 年 10月，和黄签下西安一个总面积达 67 万平方米的遗址性主题公园和一处占地达 1000亩的规划住宅区大型项目意向，涉及投资额亦高达 100亿以上； 12 月，投资 10.05亿元取得位于西安市高新技术开发区总面积达968.43亩的 6块地块的土地使用权，将于 2005 年发展住宅及商业物业；（ 9）上海： 2005 年2月，长实及和黄合组公司，以 2.6亿港元购得上海马桥住宅发展项目，将斥 6.4 亿元发展该项目，并计划收购邻近土地该项目位于上海外环"Gislingham Ltd." 将在近期获闵行区马桥镇， " 上海旗龙 "拥有该项目的土地使用权，而和黄与长江实业成立的合资公司得" 上海旗龙 "的全部股权；同时，长实和黄与上海达安将共同合作投资位于新闸路、大田路的项目。

三、长江实业的发展战略1、做集约产品，打造复合共生产业链 主业集中（以房地产开发、物业为主），兼顾上下游产业（如控制青州英泥等企业），进行土地、房屋的综合性开发2、稳妥谨慎，采取扩大投资组合分散风险的中长线投资策略（1）时间上：先郊区后市中心；（2）空间上：突破香港，进入加拿大、中国内地市场；（3香港长江实业发展之路一、长江实业发展历程（1） 1950年，李嘉诚以 5 万元创业资本创建长江塑胶厂；1958（2） 1958 年，随着香港工业化进程加快，香港房地产业兴旺，而塑胶行业却竞争加剧李嘉诚开始进入地产业并以 英资置地公司作为赶超对象初期因实力不足只在市中心以外区域拓展业务，积累资金和开发经验；最先项目是 年在北角兴建的第一幢工业大厦与 1960 年在柴湾兴建的第二幢工业大厦，以自用和收取租金为主，奉行稳妥、谨慎的 操作策略；（3） 1966到 1969年，内地文革以及 "武力收复香港 "的传言，在港人中产生严重信心危机，香港人大量移民并抛售物 业李嘉诚准确判断大势，逢低吸纳，储备大量土地及物业 1970 年香港百业复兴，地势转旺，李嘉诚成为这次大灾 难中的大赢家；4） 1971 年，李嘉诚成立长江地产有限公司； 1972 年，香港股市兴旺， 李嘉诚顺势将长江地产改成组为长江实业 （集团）有限公司上市，规模得以快速扩大，与新鸿基地产、合和实业、恒隆地产、新世界发展并称 "华资地产五虎将 " 。

至1972 年拥有物业 35 万平方英尺；（5） 1974 年，与加拿大帝国商业银行组成怡东财务有限公司，并以其成为长实跨国投资的旗舰；（6） 1977 年，长实参与地铁遮打站、金钟站的上盖兴建权竞投并击败置地公司取得成功，成功立足香港中区并在香港各界获得良好信誉；同年 4 月，收购拥有香港希尔顿酒店和印尼凯悦酒店权益的美资永高公司；（7） 1978 年，收购英资青州英泥公司；（8） 1979 年，李嘉诚取得汇丰银行。