巨鼎项目投资计划书.doc

杭州众志投资管理咨询）关于台州巨鼎商业项目投资计划书2011-3-23本计划书特别设计给THIS PROPOSAL IS EXCLUSIVELY FOR资本投资商决策层本次项目合作计划的终极目标促进台州巨鼎商业地产项目短期内业绩全面上升；■推进该区块更快被市场认同；■全面提升项目理念，打造巨鼎商业的优质品牌；■到从签约之日6个月内完成销售任务■让投资商获得30%以上的投资回报率目 录：■前言说明■项目合作计划概述■ 案场条件和结算方式■包销发生费用明细■项目分析说明…前 言 说 明“思路决定出路”2011的国家对楼市的调控还将打出“组合拳”，肯定比2010年还要从紧从严政府抑制投资和投机性的需求、让房地产回归理性的政策指向已经成为一种长期化的趋势与往年相比，市场发生了极大的变化，客户与市场已经被市场调控所影响，心理上变得越来越敏感；一旦加息周期开启，购房者必然会更加谨慎地入市，形成新一轮的观望态势在房地产调控政策和货币紧缩政策的叠加效应下，预计未来全国楼市降温的速度会有所加快，房地产企业融资的难度进一步加大，在理论上有助于促使房价回落一些房地产企业下半年资金压力增大，不排除采用降价促销的方式，从而引起市场连锁反应。

在新的市场环境下需要我们用新眼光、新思路，解决新问题杭州众志投资管理咨询与浙江各地分销联手销售全国一、二线城市楼盘，其中有几家浙江比较有实力的投资管理公司是长期合作伙伴，现在是浙江大学民营经济研究中心战略合作企业，拥有强大的高校资源另外，与杭城知名房产媒体――《楼市》杂志合作紧密并且在全省各市县拥有9家分公司（台州、温州、龙港、义乌、衢州、永康等），近200家合作关联代理公司合作是文化，是人心所向；合作是理念，是时代产物巨鼎商厦作为巨鼎公司的一个重要组成部分，公司也处于成熟发展阶段让我们更好合作，项目的发展将携手顺应台州的经济潮流而上，迎时代之风起舞本次项目合作计划概述►合作对象：由杭州众志投资管理咨询有限公代理投资销售►合作目标：销售回笼资金额2.1亿（含佣金）►合作回报：合同成交价的8％作为代理销售佣金格►合作内容：销售完成同时代理招商►合作方式：代理投资公司承担看房、宣传、营销费用30万►关联合作：全省下属2家分公司及员25家左右的分销商建议项目销售定价：我公司经过市调查和现场的多次勘察，项目原方案设计为商场模式，所以我们可能将其定位为做教育、休闲娱乐、著名家电公司入住用比较理想，但也有可能招入主力品牌超市或是专业卖场作为吸引客流抬高商业价值的作用。

我公司目前招商已进入前期调研阶段，暂定二种销售和招商同步进行的方案，以供参考：我公司计划将销售和招商同步进行，首先对整个商场实行整体销售将现金回笼达到开发商的意愿，同时我们在销售的同时初步规划招商业态，展开招商宣传，也可以让投资方的意愿，选择是否需要按我公司的招商业态委托我方租赁投资公司出资投入，采用整购锁定销售权,代理销售公司然后以分割商铺，更名的销售，首付收购总价20%——30%，以预付款或是往来款方式进入开发商，然后开发商配合进行更名销售，整个商厦房款约2.1亿在6个月回款完毕，已付入开发商的作投资20%款项分次退回投资方招商可以由代理销售公司同步进行并管理投资方关注投资资本的安全，代理公司建议以第四层商铺以成本价沉淀为相对应的投资款项面积，以预购房款形式作购买合同，作为保证对投资方而言，最差结果，商铺卖不出去，可以将成为商铺的所有权人，可以进行出租从目前市场调研情况看，巨鼎项目所处的地理位置非常黄金，但因周边商业项目的经营状况不够理想，有的商厦没有统一招商，因各商户自行出租经营，没有形成集聚商业效应，零铺商场常因经营不善换手率真较高，整个区域的商业中心地位没有形成，但所幸同一地段由开发商建设的专业大型百货场，我公司针对目前商场的地理位置，作了整体的招商计划，使整个区域已形成的餐饮一条街和已成旺市的华联超市共同形成市民广场商圈。

对投资购买商铺的零购的投资人而言，将会拥有无限的增值潜力开发商整购出售定价预计:楼层面积(m2)估计均价(元/m2)估计总价(元）一楼429418000 77,292,000.00 二楼50998500 43,341,500.00 三楼43807500 32,850,000.00 四楼43277000 30,289,000.00 总计18100 10,153.18 183,772,500.00 实际上开发商将会以1.75亿左右的价格进行出售，关于销售购入价目前如表上计划所制，但实际销售中可能会进行溢价销售，溢价产生后，由销售公司得益，同时自行承担溢价部份所应纳税金，税率可以根据国家规定，也可以按10%规定税率扣归开发商投资方投入资金后收益分析：台州巨鼎国际商场投资估算分析说明资金投资时间：2011年4月至10月栏目项目销售测算内容每平米价格可售总面积(m2)总额(万元）备注1一楼商铺总面积210004294 9,017.40 　2二楼商铺总面积95005099 4,844.05 　3三楼商铺总面积90004380 3,942.00 　4四楼商铺总面积85004327 3,677.95 　一销售收入总计11868 18100 21,481 　二开发商出售项目总价9669 18100 17,500 三项目总溢价形成的毛利2200 18100 3,981 四资本投资分析　　　　1资本方投入首付项目总价的20% 3,500 投资方以项目总价的20%锁定项目销售权，作为资金的保证，以项目的对应面积作为保证，投资方作为买家签定预购合同,代理销售期间项目以更名方式将整个项目进行分割出售2投资收益运作过程代理公司的费用：　　 2,720 　(1)总代理销售公司佣金费用率6%　　 1,289 销售总代理公司将按级次分销：一级分销6%,二级分销5%，三级分销4%，四级分销3%(2)总代理销售公司商场招商前期运作费1%　　 175 　(3)税金各公司各自承担,投资公司应承担　　 398 溢价部份的营业税及其附加5.55%，所得税预征3%,预估按10%计算(4)3500万元的财务成本按2.5%/月计,6个月　　 525 资本使用中按实际使用时间计算，因为随销售进度资本会分次退出(5)公共关系费用　　 300 至少分给2个人以上(6)案场业务人员配合的签约费　　 30 150个铺×2000元=300000(7)业务承接前期费　　 3 　五投资净利润及分配： 1,261 总毛利3981-投资总成本2720=投资净收益1261（1）资本投资方的总收益　　 1,030 资本投资方占总净利润的40%（3）杭州众志公司　　 757 众志负责项目对接和销控占净利60%资本方的投资收益率=1030/3500=29%，资本的需求量及标的总额会根据最后谈价确定。

但售价预估基本不变最高收益率，有可能会在50%左右销售回款计划：1、 签定合同之日起10天，将带客看房，销控由我公司执行，按层打开买，将根据招商情况，首先从第四层往下卖2、 整个销售的前期准备工作需要1个月左右，完成整个项目销售可能要5个月到6个月，如果销售得好，售完可能会在2个月内完成3、 一般我公司按保守方案制定，第1个月，销10%至20%；第2个月，销30%至40%；第3个月，销40%至50%；第4个月，最后的20%，然后进行描尾需作说明注意事项：1、 甲方需要提供可售商铺面积测算清单2、 案场统一口径对市场进行公开报价3、 甲方需要配合提供楼书案场条件和结算方式：1、 派专人进案场负责对接本公司和所有分销系统客户2、 资金回笼时，收款折扣一次性付款9.8折，按揭9.9折3、 开发公司不得对外另签分销协议4、 原开发公司案场工作人员全力配合案场销售工作，办理合同签订和银行按揭贷款手续等内勤工作5、 每周一为销商清单结算日，周三之前甲乙双方核对清单，确认业绩周五之前支付上周的结算佣金6、 我公司会汇聚各家的分销商发票共同结算7、 交易成功标准为合同签订，一次性付款或支付完首付款和办理完成银行按揭手续。

结算佣金的比例按客户支付的比例进行结算代理公司提供支持：1、 每周客户上访量达到100组至200组以上；2、 每个月在全省内组织5场以上产品说明会，费用预期15万，由我方支付；3、 所有看房费用预计30万，由我方负责；4、 我方发动下属关联55家分销单位，进行统一培训、管理、带访；5、 全省各个分公司及分销商的宣传资料6、我方对销售进行统一销售，销控方案与甲方统一商定，各铺布局分区域稍控开发公司提供支持：1、可售商铺的清单，按测绘面积提供，可供签约的面积，可备案2、楼盘现有相关尾盘的楼书3、项目相关的电子文档2、楼盘销售的销讲资历料，为统一口径，为了针对尾盘销售若有对销讲资料提出修改内容需经双方确认后方可对外公开使用承销所发生费用明细：每周看房费用清单：200组约6辆大巴车费 6辆×5000元＝30000元餐费 200人×15元＝3000元饮料 200人×2元＝400元合计：33400元每月看房费用33400×4＝133600元折页费用清单：3元×2.5万份＝7.5万单页费用清单：1元×10万＝10万合计17.5万每场产品说明会费用清单：场租费 3万专家费 1.5万物料费 3万饮料、点心0.5万合计：8万项目另行说明：1、 项目代理佣金将视情况再作调整，其中主要：甲方承担看房费用、推荐会费用、宣传资料等费用，佣金可适当下浮1%。

2、 代理商若需代理招商业事项，甲方需提供相关资料协助3、 若代理招商由代理公司完成，将招商收益以售价策略制定下来，甲方不参与该项利溢分享，但由甲方完成招商事宜，代理公同不参与招商利溢分享。