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关于租期认定的生效判例.doc

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    • 广东省深圳市中级人民法院判例文稿判例(2008)深中法民五终字第2710号判决时间2009年12月8日裁判摘要 租赁合同订立于合同法实施前,约定租期超过20年,履行期间跨越合同法实施之日,对此类租赁合同的租赁应当如何认定? 经市中院审判委员会讨论认为, 本案的租赁合同签订于1992年,其履行期间跨越《合同法》实施之日,因此,对于《合同法》实施前已履行的该部分合同内容,应适用“法不溯及既往原则”,即1993年12月25日至1999年10月1日期间的合同效力不应适用《合同法》关于租赁期限的规定,应认定有效对于1999年10月1日之后的部分,则应适用《合同法》的规定,包括对于租赁期限的禁止性规定,因此,应认定涉案租赁合同自1999年10月2日起再计算20年的部分应认定有效,而超过20年期限之外部分的租赁合同应认定无效广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书 (2008)深中法民五终字第2710号上诉人(原审原告、反诉被告)深圳市中建物业管理有限公司,住所地深圳市罗湖区深南东路2105号中建大厦23楼2301室。

      法定代表人郑顺,该司董事长委托代理人王瑞,广东鼎义律师事务所律师委托代理人马骏,广东鼎义律师事务所律师上诉人(原审被告、反诉原告)深圳市鼎丰泰投资有限公司,住所地深圳市福田区福中路黄埔雅苑骏悠园3座1913-1室法定代表人纪旭升,该司总经理委托代理人王卫刚,广东诚公律师事务所律师原审第三人深圳市中建实业股份有限公司,住所地深圳市罗湖区深南东路2105号中建大厦第二十六层法定代表人刘立新,该司董事长委托代理人谢志林,该司员工上诉人深圳市中建物业管理有限公司(下称中建物业公司)、深圳市鼎丰泰投资有限公司(下称鼎丰泰公司)因房屋租赁合同纠纷案件,不服深圳市罗湖区人民法院(2008)深罗法民三初字第2210号民事判决,向本院提起上诉本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结原审法院查明,1992年1月19日,深圳市人民政府向建设部作出深府函[1992]1号《关于组建深圳中建实业股份有限公司的复函》,同意中国建筑工程总公司部分驻深企业组建“深圳中建实业股份有限公司”,并同意中国建筑工程总公司与中国海外建筑深圳海丰苑企业管理公司等七家单位于1991年8月18日在深圳签订的“深圳中建实业股份有限公司”合同书和章程。

      深圳中建实业股份有限公司的营业执照显示该公司于1992年3月6日成立,注册资金为人民币2000万元,法定代表人为李森章,经济性质为股份制(全民外资)1994年8月2日,深圳中建实业股份有限公司的注册资金变更为人民币3000万元1997年6月27日,深圳中建实业股份有限公司变更为深圳市中建实业股份有限公司1992年8月20日,深圳市人民政府办公厅向深圳中建实业股份有限公司作出深府办复[1992]989号《关于成立深圳中建物业管理公司的批复》,同意成立深圳中建物业管理公司深圳中建物业管理公司于1992年11月30日经工商行政管理机关注册成立,注册资金为人民币100万元,由主管单位深圳中建实业股份有限公司拨付,法定代表人为李荣强1996年9月27日,深圳中建物业管理公司变更登记为深圳市中建物业管理有限公司2007年10月16日,深圳市中建物业管理有限公司的股东变更为深圳中建诚证建材有限公司(10%)和中国建筑工程总公司(90%)1992年12月7日,深圳中建实业股份有限公司作为甲方与深圳中建物业管理公司作为乙方签订《租赁合同》,合同约定:甲方将本身拥有的位于深圳市深南东路的建设大厦±00以上的第(11)层,面积1093.4平方米(其中建筑面积为994平方米,设备及公共摊面积10%为99.4平方米)租给乙方;上述大厦楼层租赁期为大厦满限使用期全期租赁,即甲方从大厦最后竣工之日起将出租楼层交付给乙方使用至按照政府有关规定大厦所占用的土地使用期满由国家收回大厦房地产权之日止;上述大厦第十一层的租金为人民币15000元/平方米,根据本合同约定的乙方租用的面积,乙方应向甲方支付人民币16401000元;租金支付采取分二期付款方式,由乙方将租金款汇入甲方提供的银行帐号,具体付款日期:第一期为1992年12月20日前付人民币8200500元,第二期为1993年1月15日付8200500元;合同还对未按期付款的违约责任及房屋的用途等事项作了约定。

      同年12月11日,深圳中建实业股份有限公司作为甲方与深圳中建物业管理公司作为乙方签订《租赁补充合同》,合同约定:双方于1992年12月7日签订的建设大厦第十一层《租赁合同》规定,乙方应向甲方交纳建设大厦第十一层租金共计人民币16401000元,该租金平均分两笔在1992年12月20日前与1993年1月15日前分别汇入甲方提供的银行帐号;现将此规定变更为:乙方应向甲方交纳的建设大厦第十一层租金人民币16401000元,与自建设大厦竣工验收之日起甲方应向乙方交纳的建设大厦甲方八个自用楼层(每层建筑面积1093.4平方米)十年的管理费相冲抵,该管理费经双方协商为一次性定价,今后不作调整,即管理费为人民币25元/月/㎡,该管理费总额为:1093.4㎡×25元/月×12月×10年×8﹦26241600元1994年8月29日,中建大厦第十一层登记至深圳中建实业股份有限公司名下,建筑面积为1021.30平方米,房屋性质为协议自建,用途为办公2006年10月18日,深圳市土地房产交易中心在深圳商报上登载拍卖公告,公告称受法院委托于2006年11月2日上午10:00,在深圳市振华路东8号设计大厦2楼拍卖位于深南东路的中建大厦第十一层建筑面积为1021.30平方米的房产。

      同时,拍卖公告备注中明确法院通知:租赁合同显示大厦竣工之前承租人就与被执行人约定至大厦产权被国家收回之日止的租赁,并已全部付清租赁款,该合同是否有效及是否继续和新的业主续租由买受人另循法律途径解决2006年12月25日, 本院与深圳市土地房产交易中心签订拍卖委托合同,合同除约定拍卖的标的物、拍卖起叫价等条款外,还在其它需说明的情况中明确租赁合同显示大厦竣工之前承租人就与被执行人约定至大厦产权被国家收回之日止的租赁,并已全部付清租赁款,该合同是否有效及是否继续和新的业主续租由买受人另循法律途径解决2007年1月26日,鼎丰泰公司与深圳市土地房产交易中心签订《拍卖成交确认书》,确认书明确:接受广东省深圳市中级人民法院的委托,于2007年1月26日在深圳市振华路东8号设计大厦2楼举行的第445场房地产专场拍卖会,公开拍卖了位于深圳市深南东路中建大厦第十一层房产;上述房产已在本次拍卖会上拍卖成交,竞得人竞得该房产需支付的款项为:成交价款人民币2010000元、交易服务费人民币40200元;同时,在拍卖物附记中明确租赁合同显示大厦竣工之前承租人就与被执行人约定至大厦产权被国家收回之日止的租赁,并已全部付清租赁款,该合同是否有效及是否继续和新的业主续租由买受人另循法律途径解决。

      2007年2月2日,深圳市土地房产交易中心出具付清成交价款证明,证明鼎丰泰公司已付成交价款2010000元和交易服务费人民币40200元2007年7月6日,鼎丰泰公司向中建实业公司发出《催讨租金通知》,《通知》称:我司于2007年1月26日在深圳市土地房产交易中心通过竞拍方式购买了贵司原位于深圳市深南东路中建大厦第十一层房产证号为0072066号的办公楼,产权归我司所有;贵司以前与承租人签订一份合同约定至大厦产权被国家收回之日止的租赁,承租人已全部付清租赁款,严重侵犯我司利益;中建大厦十一层的建筑面积为1021.3平方米,按评估价格月租金单价是人民币35元/平方米,每个月的租金为35745.5元,我司是2007年1月26日购买至今而贵司一直未有支付租金,欠我司租金的数额为178727.5元,请贵司接到本通知后,尽快付清178727.5元租金2007年8月6日,鼎丰泰公司与深圳市国土资源和房产管理局签订(2007)8160号《增补协议》,同意中建大厦第十一层转为商品房,由鼎丰泰公司补交市政配套设施金人民币2626825元2007年8月10日,深圳市国土资源和房产管理局出具付清地价款证明,证实鼎丰泰公司于2007年7月16日付清地价款人民币2626825元。

      2007年8月21日,中建大厦第十一层转移登记至鼎丰泰公司名下,建筑面积为1021.3平方米,用途为办公,登记价为人民币4636825元;他项权利摘要中明确为市场商品房,登记价中含地价款人民币2626825元2007年8月28日,鼎丰泰公司向中建实业公司发出《通知》,告知中建大厦第十一层已办理产权转移登记手续,请告知有关承租人五日内联系,逾期原协议无效,后果自负中建实业公司将鼎丰泰公司的《通知》转交中建物业公司后,中建物业公司于2007年8月30日向鼎丰泰公司发出《复函》,中建物业公司在《复函》称1992年12月7日与中建实业公司签订的《租赁合同》约定的期限是大厦满期使用期全期租赁,且已付清全部租金,不同意鼎丰泰公司于2007年8月28日向中建实业公司寄发的《通知》内容2007年9月7日,鼎丰泰公司向中建物业公司发出《通知》,《通知》除告知中建物业公司中建大厦十一层的产权已转移登记至鼎丰泰公司名下外,还认为中建物业公司2007年8月30日发的《复函》内容是违法的,要求中建物业公司接到本通知后五日内与鼎丰泰公司联系,逾期将视为放弃原协议的权利义务收到鼎丰泰公司2007年9月7日的《通知》后,中建物业公司于2007年9月10日向鼎丰泰公司发出《函告》,告知鼎丰泰公司已向人民法院提起诉讼。

      2006年4月1日,中建物业公司分别与京基集团有限公司、深圳市京基房地产开发有限公司、深圳市京基酒店与物业管理有限公司签订《房地产租赁合同》,将中建大厦第十一层出租给前述三公司,租赁期限从2006年4月1日至2011年3月31日,租金为每月人民币57622.5元、管理费为每月人民币23543.06元原审法院另查明,根据鼎丰泰公司的申请,原审法院委托西南政法大学司法鉴定中心对涉案《租赁合同》及《租赁补充合同》上加盖的 “深圳中建物业管理公司”印章,与在公安部门备案的“深圳中建物业管理公司”的印鉴进行对比鉴定中建物业公司原名称为深圳中建物业管理公司,深圳中建物业管理公司在公安部门备案的公章有两枚,经中建物业公司确定其中一枚为样本印章2008年5月21日,西南政法大学司法鉴定中心出具司法鉴定意见书,结论为:送检的《租赁合同》及《租赁补充合同》上加盖的 “深圳中建物业管理公司”红色公章印文与1993年1月10日前在公安部门存档的用同一印章盖印的两枚同名样本印文不是同一枚印章形成中建物业公司诉讼请求:确认中建物业公司承租中建大厦第十一层的租赁合同有效,且无需再向鼎丰泰公司交纳租金,由鼎丰泰公司承担本案诉讼费用。

      鼎丰泰公司反诉请求:1、确认中建物业公司与中建实业公司于1992年12月7日签订的《租赁合同》及1992年12月11日签订的《租赁补充合同》无效;2、判令中建物业公司将从深圳市京基房地产开发有限公司非法收取的2007年1月26日至2008年5月30日期间租金及管理费人民币1392905.74元偿付鼎丰泰公司,并支付利息人民币72299.53元(按每月应移交租金及管理费人民币81165.56元的同期银行贷款利率计付,自每月30日计付至实际付款之日止,暂计至2008年7月30日止);3、由中建物业公司承担本案诉讼费用原审法院认为:深圳中建物业管理公司于1996年9月27日变更登记为中建物业公司,深圳中建实业股份有限公司于1997年6月27日变更登记为中建实业。

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