武汉市物业管理条例2018年修订版.doc

武汉市物业管理条例 （2010年6月23日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 2010年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准 2018年6月26日武汉市第十四届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订 2018年7月26日湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议批准）武汉市人民代表大会常务委员会公告〔十四届〕第十五号 武汉市第十四届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过的《武汉市物业管理条例》，已经湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议批准，现予以公布，自2019年1月1日起施行 武汉市第十四届人民代表大会常务委员会 2018年11月18日 湖北省人民代表大会常务委员会关于批准《武汉市物业管理条例》的决议 （2018年7月26日湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议通过） 湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议决定：批准《武汉市物业管理条例》，由武汉市人民代表大会常务委员会公布施行 目 录 第一章 总则 第二章 新建物业与前期物业管理 第三章 业主、业主大会及业主委员会 第四章 物业管理服务 第五章 物业的使用与维护 第六章 法律责任 第七章 附则第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，打造共建共治共享的社会治理格局，不断满足人民日益增长的美好生活需要，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动 本条例所称物业管理，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动 第三条 物业管理应当遵循中国共产党领导的业主自治和政府依法监管相结合的原则 第四条 市、区人民政府（含开发区、风景区管委会，下同）应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，坚持自治、法治、德治相结合，建立物业管理综合协调机制，完善公益性和市场化相结合的物业管理机制，以基层党组织建设推进物业管理，促进物业管理融入城市基层社会治理 第五条 房屋主管部门负责物业管理活动的监督管理工作 民政主管部门负责对街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会在业主大会成立、业主委员会选举等活动中履行相关职责进行指导、监督和考核 城乡规划、国土、建设、公安、城市管理、价格、环境保护、水务、工商行政管理、园林和林业等部门按照各自职责负责物业管理活动的相关监督管理工作 第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织的领导和上级民政主管部门的指导下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务之间的关系，调解物业管理纠纷。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作 物业管理应当纳入基层精神文明建设的考核内容 第七条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，房屋、公安、民政、城市管理、司法行政等部门和居（村）民委员会、人民调解组织、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业管理及其监督管理活动中需要协调的问题 街道办事处、乡镇人民政府与房屋、公安、民政等部门之间应当建立健全信息共享机制，互相通报物业管理信息 第八条 居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业应当在社区党组织的领导下，建立健全物业管理协调联动机制 第九条 物业管理行业协会应当制定物业服务规范和等级标准，推进物业服务标准化建设，建立和完善物业服务企业及其从业人员自律制度，开展物业管理示范项目考评和从业人员培训，调解物业服务企业之间的纠纷，协助房屋主管部门做好信用信息管理第二章 新建物业与前期物业管理 第十条 建设单位应当在取得房屋预售许可或者现售备案前，根据建设项目用地规划许可证确定的红线范围，结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列规定划分物业管理区域，报区房屋主管部门备案： （一）物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以分别划分为独立的物业管理区域； （二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，可以划分为一个物业管理区域； （三）已建成、共用设施设备比较齐全且相对集中的项目，可以划分为一个物业管理区域。

城乡规划主管部门审查建设工程规划设计方案，应当统筹考虑项目分期、配套设施设备设置对物业使用和管理的影响 第十一条 建设单位应当将经备案的物业管理区域的详细分布图以及共用部位、共用设施设备的配置和建设标准在物业管理区域内显著位置予以公示，并在房屋买卖合同中明示 经备案的物业管理区域不得擅自调整；需要调整的，依照《湖北省物业服务和管理条例》的有关规定进行 第十二条 新建物业，建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自变更用途 配置的物业服务用房，应当相对集中，便于实施物业管理，建筑面积不得低于物业总建筑面积的千分之二，并不得少于一百平方米业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其建筑面积不得少于二十平方米 物业服务用房应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立、合格的水、电等计量装置，并具备办理不动产权属登记的条件 城乡规划主管部门实施建设工程规划许可，应当按照规定的标准对物业服务用房的设计进行审查，在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积，并在附图中注明其具体位置。

房屋主管部门实施房屋销售许可，应当对物业服务用房进行核查 第十三条 新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付 建设单位组织竣工验收，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加，专业经营单位应当参加；建设单位未通知专业经营单位参加竣工验收的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备 建设项目竣工验收合格后，建设单位应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收 第十四条 住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当按照国家、省及本市相关规定，通过招投标方式选聘前期物业服务企业 投标人少于三个或者建筑物总面积不超过三万平方米的，经物业所在地区房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业 第十五条 建设单位应当在取得房屋预售许可或者现售备案前，与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并自签订合同之日起十五日内向物业所在地区房屋主管部门备案。

前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容 前期物业服务合同生效之日至物业交付业主之日的前期物业费用，由建设单位承担；物业交付之后的前期物业费用，由业主承担 前期物业服务合同约定的期限未满，业主委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止 第十六条 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容 第十七条 建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约物业买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约 第十八条 前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位参照市房屋主管部门拟订的示范文本制定；建设单位对示范文本作出修改的，不得减损业主的合法权益 第十九条 物业交付十五日前，建设单位应当与前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，移交承接查验资料，并签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议 前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，持下列资料向区房屋主管部门备案： （一）前期物业服务合同； （二）临时管理规约； （三）物业承接查验协议； （四）建设单位移交资料清单； （五）查验、交接记录； （六）其他有关承接查验资料。

第三章 业主、业主大会及业主委员会 第二十条 房屋所有权人为业主尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁或者征收补偿等法律事实已经合法占有该房屋的人，认定为物业管理中的业主 业主身份的确定，以不动产登记簿为准；没有登记的，以其他能够证明其权属的合法有效文件为依据 业主依照《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的规定享有业主权利，履行业主义务 业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务委托应当以书面形式提交业主委员会 第二十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成业主委员会由业主大会选举产生，对其负责，受其监督 业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 一个物业管理区域内业主人数不足二十人且全体业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责 第二十二条 符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开首次业主大会会议，成立业主大会： （一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的； （二）首次交付房屋专有部分之日起满两年且交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之二十以上的； （三）交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上的。

专有部分面积、建筑物总面积和业主人数依照《湖北省物业服务和管理条例》的有关规定确定 第二十三条 符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府或者区房屋主管部门；业主也可以向街道办事处、乡镇人民政府或者区房屋主管部门提出召开业主大会会议的书面报告区房屋主管部门收到书面报告的，应当在五个工作日内书面通知街道办事处、乡镇人民政府 街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告或者通知之日起三十日内，依照《湖北省物业服务和管理条例》的有关规定，组织成立业主大会会议筹备组，筹备召开首次业主大会会议 第二十四条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立，业主大会会议筹备组的职责同时终止 业主委员会应当在业主大会成立之日起三十日内，就业主大会成立事项向街道办事处、乡镇人民政府备案，并持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章业主大会印章根据业主大会的决定使用；业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。