旅游商业地产研究报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,,北京富达尔城市发展咨询有限公司,*,旅游商业,地,地产研究,报,报告（,2012,）,1,旅游商业,地,地产研究,旅游地产,概,概念,旅游地产,的,的类别,旅游地产,的,的发展历,史,史,旅游地产,的,的发展模,式,式,3,对旅游地,产,产的认识,旅游地产,概,概念,概念一,概念二,泛地产概,念,念：,旅游地产,的,的发展历,史,史,产生背景,国外旅游,地,地产发展,历,历程,国内旅游,地,地产发展,历,历程,国内旅游,发,发展现状,国内旅游,发,发展前景,未来旅游,业,业发展走,势,势,旅游地产,的,的发展模,式,式,卖地滚动,发,发展模式,旅游先行,带,带动房地,产,产发展模,式,式,房地产先,行,行带动度,假,假地模式,大开发商,整,整体操盘,模,模式,景点地产,商务地产,度假地产,住宅地产,旅游地产,的,的类别,4,旅游地产,概,概念,旅游地产,的,的发展历,史,史,旅游地产,的,的类别,旅游地产,的,的发展模,式,式,5,旅游地产,概,概念研究,*,概念一：,·,旅游房地,产,产是指以,旅,旅游度假,为,为目的的,房,房地产开,发,发、营销,模,模式，其,开,开发项目,全,全部或部,分,分实现旅,游,游功能。

如：休闲,、,、度假、,养,养老等相,关,关的房地产开,发,发形式，以,及,及分时度,假,假、产权,酒,酒店、主,题,题社区或,景,景区住宅,、,、养老度,假,假村、登,山,山、滑雪,运,运动度假,村,村、高尔,夫,夫度假村,、,、休闲生,态,态度假村,等,等产品模,式,式概,念,念,二,二,：,：,定,义,义,：,：,·,依,托,托,周,周,边,边,丰,丰,富,富,的,的,旅,旅,游,游,资,资,源,源,而,而,建,建,的,的,、,、,有,有,别,别,于,于,传,传,统,统,住,住,宅,宅,项,项,目,目,的,的,融,融,旅,旅,游,游,、,、,休,休,闲,闲,、,、,度,度,假,假,、,、,居,居,住,住,为,为,一,一,体,体,的,的,置,置,业,业,项,项,目,目,,,可,称,称,为,为,旅,旅,游,游,房,房,地,地,产,产,6,旅,游,游,地,地,产,产,概,概,念,念,旅,游,游,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,历,历,史,史,旅,游,游,地,地,产,产,的,的,类,类,别,别,旅,游,游,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,模,模,式,式,7,,起,源,源,：,：,旅,游,游,房,房,地,地,产,产,发,发,源,源,于,于,中,世,世,纪,纪,欧,洲,洲,世,世,袭,袭,贵,贵,族,族,的,的,度,度,假,假,城,城,堡,堡,;,,初,步,步,：,：,20,世,纪,纪,初,初,开,开,始,始,市,市,场,场,化,化,规,规,模,模,经,经,营,营,，,，,主,主,要,要,是,是,集,集,中,中,在,在,法,法,国,国,南,南,部,部,地,地,中,中,海,海,沿,沿,岸,岸,的,的,海,海,滨,滨,别,别,墅,墅,,形,成,成,：,：,20,世,纪,纪,60,年,代,代,，,，,法,法,国,国,阿,阿,尔,尔,卑,卑,斯,斯,山,山,地,地,区,区,的,的,别,别,墅,墅,度,度,假,假,村,村,首,首,先,先,开,开,发,发,了,了,以,以,分,分,时,时,销,销,售,售,的,的,方,方,式,式,招,招,揽,揽,客,客,户,户,的,的,形,形,式,式,，,，,标,标,志,志,着,着,旅,旅,游,游,物,物,业,业,市,市,场,场,的,的,形,形,成,成,。

发,展,展,：,：,70,年,代,代,中,中,期,期,，,，,美,美,国,国,泡,泡,沫,沫,经,经,济,济,破,破,灭,灭,后,后,造,造,成,成,大,大,量,量,的,的,房,房,地,地,产,产,积,积,压,压,，,，,特,特,别,别,是,是,市,市,场,场,景,景,气,气,时,时,期,期,开,开,发,发,的,的,大,大,量,量,别,别,墅,墅,为,为,了,了,处,处,理,理,积,积,压,压,与,与,空,空,置,置,，,，,充,充,分,分,盘,盘,活,活,闲,闲,置,置,资,资,产,产,，,，,美,美,国,国,从,从,欧,欧,洲,洲,引,引,入,入,时,时,权,权,酒,酒,店,店,这,这,一,一,概,概,念,念,，,，,取,取,得,得,了,了,巨,巨,大,大,的,的,成,成,功,功,成,熟,熟,：,：,1987,年,以,以,后,后,，,，,大,大,量,量,的,的,投,投,资,资,商,商,、,、,开,开,发,发,商,商,介,介,入,入,这,这,一,一,领,领,域,域,，,，,使,使,产,产,品,品,模,模,式,式,更,更,加,加,清,清,晰,晰,，,，,法,法,规,规,也,也,相,相,应,应,地,地,健,健,全,全,，,，,配,配,套,套,的,的,服,服,务,务,业,业,、,、,管,管,理,理,业,业,、,、,交,交,换,换,业,业,也,也,迅,迅,速,速,成,成,熟,熟,。

仅,仅,就,就,分,分,时,时,度,度,假,假,物,物,业,业,而,而,言,言,，,，,目,目,前,前,全,全,球,球,已,已,有,有,60,多,家,家,大,大,型,型,的,的,分,分,时,时,度,度,假,假,集,集,团,团,，,，,大,大,约,约,5,000,多,个,个,采,采,用,用,分,分,时,时制,度,度的,度,度,假,假,村,村,分,分,布,布,在,在,80,多,个,个,国,国,家,家,和,和,地,地,区,区,，,，,来,来,自,自,120,多,个,个,国,国,家,家,和,和,地,地,区,区,的,的,300,多,万,万,个,个,家,家,庭,庭,购,购,买,买,了,了,多,多,少,少,不,不,等,等,的,的,度,度,假,假,时,时,权,权,或,或,酒,酒,店,店,产,产,权,权,上,升,升,期,期,:,到,2001,年,，,，,全,全,球,球,分,分,时,时,度,度,假,假,业,业,的,的,营,营,业,业,额,额,已,已,超,超,过,过,80,亿,美,美,元,元,，,，,近,近,几,几,年,年,一,一,直,直,以,以,15%,的,速,速,度,度,递,递,增,增,，,，,预,预,计,计,到,到,2004,年,，,，,全,全,世,世,界,界,的,的,时,时,权,权,酒,酒,店,店,销,销,售,售,总,总,额,额,将,将,超,超,过,过,300,亿,美,美,元,元,。

旅,游,游,地,地,产,产,的,的,发,发,历,历,程,程,—,—,—,国,外,外,8,旅,游,游,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,历,历,程,程,—,—,—,国,内,内,9,,起,源,源,：,：,我,国,国,的,的,旅,旅,游,游,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,始,始,于,于20,世,世,纪,纪,的,的,九,九,十,十,年,年,代,代,在,在,国,国,内,内,一,一,些,些,城,城,市,市,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,出,出,现,现,“,“,泡,泡,沫,沫,”,”,的,的,时,时,候,候,，,，,以,以,“,“,健,健,康,康,、,、,运,运,动,动,、,、,休,休,闲,闲,”,”,为,为,主,主,题,题,的,的,旅,旅,游,游,房,房,地,地,产,产,开,开,始,始,兴,兴,起,起,，,，,并,并,取,取,得,得,了,了,不,不,俗,俗,的,的,业,业,绩,绩,趋,势,势,：,：,目,前,前,我,我,国,国,正,正,由,由,最,最,初,初,步,步,的,的,观,观,光,光,地,地,产,产,转,转,向,向,休,休,闲,闲,地,地,产,产,，,，,示,示,来,来,更,更,大,大,的,的,空,空,间,间,是,是,旅,旅,游,游,度,度,假,假,地,地,产,产,。

旅,游,游,地,地,产,产,的,的,发,发,历,历,程,程,—,—,—,国,内,内,10,旅,游,游,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,现,现,状,状,11,旅,游,游,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,现,现,状,状,12,旅,游,游,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,现,现,状,状,13,旅,游,游,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,前,前,景,景,,,14,旅,游,游,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,前,前,景,景,,,15,,,,旅,游,游,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,前,前,景,景,16,旅,游,游,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,前,前,景,景,17,旅,游,游,地,地,产,产,概,概,念,念,旅,游,游,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,历,历,程,程,旅,游,游,地,地,产,产,的,的,类,类,别,别,旅,游,游,地,地,产,产,的,的,发,发,展,展,模,模,式,式,18,旅,游,游,地,地,产,产,的,的,分,分,类,类,主,要,要,是,是,指,指,在,在,旅,游,游,区,区,内,内,为,游,游,客,客,的,的,旅,旅,游,游,活,活,动,动,建,建,造,造,的,的,各,各,种,种,观,观,光,光,、,、,休,休,闲,闲,、,、,娱,娱,乐,乐,性,性,质,质,的,的,、,、,非,非,住,住,宿,宿,型,型,的,的,建,建,筑,筑,物,物,及,及,关,关,联,联,空,空,间,间,；,；,,旅游景点地产,,从,理,理,论,论,上,上,来,来,说,说,，,，,旅,旅,游,游,地,地,产,产,是,是,比,比,较,较,宽,宽,泛,泛,的,的,概,概,念,念,，,，,粗,粗,略,略,概,概,括,括,可,可,以,以,分,分,为,为,四,四,类,类,。

旅游商务地产,,主,要,要,是,是,指,指,在,在,旅,游,游,区,区,内,内,或,或,旅,旅,游,游,区,区,旁,边,边,提,提,供,供,旅,旅,游,游,服,服,务,务,的,的,商,商,店,店,、,、,餐,餐,馆,馆,、,、,娱,娱,乐,乐,城,城,等,等,建,建,筑,筑,物,物,及,及,关,关,联,联,空,空,间,间,；,；,,,,,,旅游度假地产,,,,主,要,要,是,是,指,指,为,为,游,游,客,客,或,或,度,度,假,假,者,者,提,提,供,供,的,的,、,、,直,直,接,接,用,用,于,于,旅,旅,游,游,休,休,闲,闲,度,度,假,假,居,居,住,住,的,的,各,各,种,种,度,度,假,假,型,型,的,的,建,建,筑,筑,物,物,及,及,关,关,联,联,空,空,间,间,，,，,如,如,旅,旅,游,游,宾,宾,馆,馆,、,、,度,度,假,假,村,村,、,、,产,产,权,权,酒,酒,店,店,以,以,及,及,用,用,于,于,分,分,时,时,度,度,假,假,的,的,时,时,权,权,酒,酒,店,店,等,等,等,等,；,；,,,,,旅游住宅地产,,,主,要,要,是,是,指,指,与,与,旅,旅,游,游,区,区,高,高,度,度,关,关,联,联,的,的,各,各,类,类,住,住,宅,宅,建,建,筑,筑,物,物,及,及,关,关,联,联,空,空,间,间,,,,旅游景点地产,,,19,,旅游景点地产,,主,要,要,是,是,指,指,在,在,旅,旅,游,游,区,区,内,内,为,为,游,游,客,客,的,的,旅,旅,游,游,活,活,动,动,建,建,造,造,的,的,各,各,种,种,观,观,光,光,、,、,休,休,闲,闲,、,、,娱,娱,乐,乐,性,性,质,质,的,的,、,、,非,非,住,住,宿,宿,型,型,的,的,建,建,筑,筑,物,物,及,及,关,关,联,联,空,空,间,间,；,；,寺,庙,庙,博,物,物,馆,馆,服,务,务,与,与,配,配,套,套,设,设,施,施,：,：,售,售,票,票,处,处,、,、,停,停,车,车,场,场,、,、,游,游,乐,乐,场,场,所,所,、,、,餐饮、购物,、,、娱乐等的,商,商铺、商业,办,办公用房,会所、俱乐,部,部、银行、,诊,诊所等的配,套,套用房，管,理,理用房等。

20,,旅游商务地产,供旅游用的,商,商业地产：,如,如旅馆、酒,店,店、娱乐城,、,、商店等,.,旅游商业街,旅游区娱乐,城,城,餐饮,住宿,21,,旅游度假地产,旅游度假地,产,产多建在大,中,中城市远郊,或,或远离大中,城,城市的著名,风,风景区附近,，,，或建在旅,游,游资源突出,的,的旅游目的,地,地城市开发商以为,异,异地置业者,提,提供第二居,所,所度假休闲,为,为目的，业,主,主以度假置,业,业和投资置,业,业为目的海南景观住,宅,宅多属此种,模,模式产权酒店：,,将酒店的每,一,一个单位分,别,别出售给投,资,资人，同时,投,投资人委托,酒,酒店管理公,司,司或分时度,假,假网络管理,，,，获取一定,的,的投资回报,一般情况,下,下，投资人,拥,拥有该酒店,每,每年一定时,间,间段的免费,居,居住权时权酒店：,,即将酒店的,每,每个单位分,为,为一定的时,间,间份，如将,一,一年分为,51,周，出售每,一,一个时间份,的,的一定年限,的,的使用权消,消费者拥有,一,一定年限内,在,在该酒店每,年,年一定时间,如,如一周的居,住,住权养老型酒店,：,：,,指投资人在,退,退休前购买,退,退休养老度,假,假村的某一,个,个单位。

委,托,托管理公司,经,经营管理直,至,至退休后自,用,用管理期,间,间，将获取,一,一定的投资,回,回报一般,情,情况下该度,假,假村在产权,人,人去世后由,管,管理公司回,购,购，再出售,，,，收益归其,家,家人所有如：在高尔,夫,夫球场、登,山,山、滑雪等,运,运动地附近,开,开发的高尔,夫,夫、登山、,滑,滑雪运动度,假,假别墅时值度假型,酒,酒店,：,,消费者购买,一,一定数量的,“,“分数”，,这,这些“分数,”,”就成为他,们,们选购产品,的,的货币他,们,们可以使用,这,这些“分数,”,”在不同时,间,间、地点、,档,档次的度假,村,村灵活选择,其,其分数所能,负,负担的住宅,设,设施消费,者,者不拥有使,用,用权或产权,，,，只是为休,闲,闲消费提供,便,便利、优惠,和,和更多选择,分数”,消,消费可以获,取,取更大的折,扣,扣和免费居,住,住时间22,23,二位一体资,源,源利用,,旅,游,住,宅,地,产,直接借力旅,游,游资源,自我营造旅,游,游资源,靠近现有的,旅,旅游资源和,旅,旅游景区开,发,发景区住宅,这类景区,住,住宅开发涉,及,及到风景区,的,的生态保护,问,问题，如抛,开,开保护搞开,发,发，以短期,的,的效益破坏,风,风景地的可,持,持续性发展,，,，往往是得,不,不偿失。

所,以,以保护为先,是,是此类开发,不,不容忽视的,前,前提，很多,城,城市旅游景,区,区附近的住,宅,宅多属此类,如黄山地,区,区的住宅开,发,发就是这类,典,典型的代表,先大手笔开,发,发大型旅游,项,项目，以旅,游,游带活周边,房,房产，再于,景,景区附近开,发,发景区住宅,这类房地,产,产不依附现,有,有的旅游资,源,源、旅游景,区,区，往往巨,资,资投入造势,景,景区，改善,区,区域基础设,施,施条件和环,境,境质量，靠,旅,旅游业的关,联,联带动作用,引,引来人流物,流,流，将生地,变,变成旅游熟,地,地和旺地，,引,引起景区附,近,近地产升值,，,，再趁势搞,房,房地产开发,旅游起步，,地,地产发力，,地,地产促进了,华,华侨城全面,发,发展，是旅,游,游与房地产,良,良性互动的,典,典型此类房地产,开,开发与旅游,景,景观开发高,度,度融合，房,地,地产开发即,旅,旅游景观开,发,发，房产本,身,身即是旅游,景,景观载体或,表,表现形式景,景即是房，,房,房即是景投资集团、,房,房地产商，,利,利用旅游开,发,发区、旅游,景,景区、休闲,度,度假区的优,越,越自然条件,、,、地理位置,开,开发的具有,投,投资回报和,多,多种功能的,住,住宅项目，,包,包括别墅，,花,花园洋房，,酒,酒店式公寓,，,，老年公寓,等,等。

24,,,,,旅游住宅地产,海南、青岛,、,、大连、秦,皇,皇岛、井岗,山,山、黄山等,地,地区的旅游,地,地产直接借力旅,游,游资源,25,自我营造旅,游,游资源,,旅游住宅地产,华侨城先后,建,建成锦绣中,华,华、中华民,俗,俗村、世界,之,之窗、欢乐,谷,谷四个颇具,特,特色和影响,力,力的主题公,园,园，将过去,的,的荒滩野岭,变,变成具有极,高,高知名度和,美,美誉度的旅,游,游城，为自,己,己创造出区,域,域性旅游资,源,源优势，再,以,以此为依托,，,，开发高质,量,量的旅游主,题,题房地产锦绣中华,中华民俗村,世界之窗,主题公园,休,休闲社区,26,荷兰水街私,人,人酒店,地中海别墅,地中海公寓,二位一体资,源,源利用,,旅游住宅地产,宋城集团在,杭,杭州乐园开,发,发的荷兰水,街,街私人酒店,、,、地中海公,寓,寓、地中海,别,别墅、高尔,夫,夫酒店等，,景,景观房产本,身,身就是景观,构,构成的有机,组,组成部分，,景,景中有房，,房,房中有景，,营,营造出一种,庄,庄周梦蝶、,蝶,蝶梦庄周的,境,境界27,1.,投资回收率,高,高旅游房地产,的,的经营者以,自,自己优越的,房,房产资源、,标,标准化的服,务,务模式来吸,引,引投资者，,然,然后在经营,中,中获利。

同一房产可,以,以在不同的,时,时段租借给,不,不同的消费,者,者，提高了,房,房产的资金,回,回收效率对,对于一般旅,游,游产品而言,，,，投资回收,是,是缓慢的景,景区主要依,靠,靠每日的门,票,票,……,小额的交易,使,使其投资的,回,回收期漫长,而对于住户,来,来说，首先,可,可以将旅游,房,房地产作为,一,一种投资选,择,择，自己出,钱,钱买下其中,的,的一个或多,个,个单元，成,为,为业主，然,后,后再委托开,发,发商去管理,经,经营，获取,相,相对稳定的,投,投资回报在,在英国，购,置,置房产历来,被,被人们视为,最,最佳的投资,方,方式之一以美国过去,20,年各项主要,投,投资作比较,，,，房地产的,收,收益率比股,票,票还要略高,一,一些，高于,物,物价指数的,升,升幅，这显,示,示出房地产,投,投资均具有,抗,抗通胀、保,值,值的功能旅游度假地,产,产的特点：,28,2.,消费档次高,旅游房地产,自,自诞生便具,有,有贵族化色,彩,彩，在国外,它,它还是中产,阶,阶级的消费,品,品国内旅,游,游房地产的,消,消费者群集,中,中在城市的,高,高收入阶层,，,，他们经济,状,状况良好，,希,希望拥有较,高,高晶位的住,宿,宿条件和度,假,假环境，传,统,统的旅游项,目,目已不能满,足,足需求。

传统旅游业,中,中，酒店高,中,中低档的设,立,立涵盖了各,个,个收入阶层,人,人们的消费,，,，景区游览,更,更是面向大,众,众推出的产,品,品3.,消费的可存,储,储性和期权,消,消费旅游房地产,在,在消费时间,上,上可以是多,次,次的，即一,次,次性购买多,个,个时间段或,生,生前永久性,（,（如养老型,酒,酒店）的消,费,费权时权酒店出,售,售的便是每,一,一单位的每,一,一个时间份,的,的一定年限,内,内的使用权,购买分时,度,度假产品的,消,消费者还可,将,将自己的度,假,假权益交换,至,至分布于世,界,界各地的度,假,假村例如,，,，密云“金,海,海豚”的分,时,时度假产权,酒,酒店的购买,者,者不仅拥有,其,其所有权或,使,使用权，同,时,时享有“亚,洲,洲酒店资源,联,联盟”所辖,东,东南亚、港,澳,澳地区和内,地,地多处旅游,胜,胜地,500,多家四星级,以,以上酒店的,交,交换和使用,权,权在旅游,业,业的其他领,域,域，一般是,在,在当时当地,购,购买或提前,异,异地预定产,品,品，而在当,时,时当地消费,，,，不存在储,存,存消费和期,权,权消费旅游度假地,产,产的特点：,29,1,。

以旅游开,发,发为主,项目大多以,长,长期稳定的,经,经营为目的,，,，房产物业,包,包括酒店、,商,商业、居住,等,等仅作为其,附,附属设施，,满,满足旅游配,套,套需要，像,主,主题公园、,影,影视基地、,温,温泉疗养中,心,心等的配套,服,服务设施,旅游与地产,的,的关系,----,按开发重点,不,不同划分,2,以房地产,开,开发为主,如是以房地,产,产开发为主,，,，则旅游捆,绑,绑于地产，,通,通过旅游资,源,源开发增加,房,房地产项目,的,的吸引力和,价,价值点，改,善,善度假、居,住,住的环境，,故,故酒店、会,议,议中心和度,假,假别墅、公,寓,寓等成为主,要,要盈利物业,，,，旅游景点,、,、休闲设施,成,成为其附加,值,值30,旅游地产概,念,念,旅游地产的,发,发展历史,旅游地产的,类,类别,旅游地产的,发,发展模式,31,,模式一：卖,地,地滚动发展,模,模式,一些旅游度,假,假区开发初,期,期，缺乏必,要,要的基础设,施,施建设资金,，,，如同要过,河,河却没有桥,为了缓解,资,资金压力，,只,只能出卖相,当,当一部分土,地,地，以卖地,收,收入来启动,开,开发，度过,最,最困难的启,动,动期。

外来,资,资本购买这,些,些土地以后,，,，独立开发,度,度假酒店、,度,度假别墅和,公,公寓等过,了,了“初期启,动,动”这条河,，,，发展壮大,完,完成必要的,度,度假基础设,施,施配套以后,，,，南国桃园,又,又从当初买,地,地者手中回,购,购部分土地,控,控制起来，,满,满足后续升,级,级发展的需,要,要这种依靠卖,地,地滚动发展,的,的模式，在,资,资金困难的,情,情况下，有,利,利于度假地,的,的快速启动,发,发展，使旅,游,游房地产与,度,度假地同步,增,增长但是不足之,处,处也很明显,：,：,这种类似工,业,业园将“生,地,地催熟”的,做,做法，有可,能,能造成过度,城,城镇化，与,高,高品质度假,环,环境相悖，,导,导致度假地,的,的退化；,随着度假区,环,环境的完善,、,、土地的升,值,值，回购原,来,来切块零卖,的,的土地难度,越,越来越大；,价,价格（租金,）,）接受度及,敏,敏感度,最初引入的,开,开发商鱼龙,混,混杂，开发,的,的旅游房地,产,产质素良莠,不,不齐，规划,控,控制与协调,难,难度大，给,度,度假区进一,步,步提升整体,品,品质埋下隐,忧,忧；形象要,求,求,随着无地可,卖,卖，度假地,的,的维护管理,资,资金将成为,无,无米之炊，,公,公共环境与,品,品牌的维护,将,将难以为继,。

从发展的,角,角度来看，,这,这种“借桥,过,过河”的策,略,略是难以持,续,续的32,,模式二：旅,游,游先行带动,房,房地产发展,模,模式,不依附原有,的,的旅游资源,、,、旅游景区,往往先投入,巨,巨资，专注,于,于搞大型旅,游,游项目开发,，,，营造具有,影,影响力、冲,击,击力的旅游,景,景观景区,改善区域基,础,础设施条件,和,和环境质量,，,，提升知名,度,度，,靠旅游业的,关,关联带动作,用,用引来人流,物,物流，将生,地,地变成旅游,熟,熟地和旺地,，,，引起景区,附,附近地产升,值,值，再趁势,搞,搞房地产开,发,发深圳华侨城,度,度假区,33,,模式三：房,地,地产先行带,动,动度假地模,式,式,以广东省南,海,海市西岸旅,游,游度假区为,代,代表西岸,旅,旅游度假区,地,地处珠三角,边,边缘，开发,以,以前，称得,上,上环境优美,、,、山青水秀,、,、“天然未,琢,琢的一方璞,玉,玉”但在,急,急切的发展,愿,愿望导向下,，,，西岸度假,区,区发展的思,路,路过于仓促,在政府主,导,导下，在未,能,能形成有特,色,色、有份量,的,的旅游项目,和,和良好的配,套,套环境前，,就,就圈出大片,用,用地，仓促,上,上马大规模,开,开发房地产,，,，结果只能,是,是本末倒置,、,、损失惨重,。

因为位置,、,、交通条件,的,的先天不足,，,，西岸想走,卖,卖地搞旅游,房,房地产来带,动,动度假区整,体,体发展的路,子,子难度很大,虽然当年,曾,曾经风光一,时,时，但如今,已,已债台高筑,，,，举步维艰,模式四：大,开,开发商整体,操,操盘模式,一般依托景,区,区，以会议,、,、培训、商,业,业、休闲、,、,、度假、田,园,园养生等多,重,重服务性于,一,一体，并配,备,备齐全的公,共,共服务设施,，,，如学校、,医,医院、娱乐,场,场馆等具,有,有规模较大,，,，综合性较,强,强，即建设,一,一个小社会,34,结论,:,目前比较成,功,功的是按开,发,发周期将两,者,者分别重点,布,布局，先旅,游,游、后配套,、,、再房地产,的,的三段式开,发,发模式，如,杭,杭州宋城休,博,博园，北京,华,华侨城等项,目,目目前比,较,较成功的是,按,按开发周期,将,将两者分别,重,重点布局，,先,先旅游、后,配,配套、再房,地,地产的三段,式,式开发模式,，,，如杭州宋,城,城休博园，,北,北京华侨城,等,等项目35,,上面是对旅,游,游地产概念,、,、类别、,发,发展历史、,发,发展模式的,探,探讨和研究,，,，是对旅游,地,地产的初步,认,认识，为对,下,下一步的深,入,入研究奠定,良,良好的基础,。

汇报结束,谢谢！,36,。