上海来福士广场案例研究.ppt

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项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府营业时间：10:00am-10:00pm公交线路：18、20、37、46、49、108、123、139、167、518、537、584、802、916、921、980、隧道三线、新川专线、上川专线轨道交通：1、2、8￿人民广场站项目概况晚宇窍淀溜递疏主抠僚肖活鄙笼掳蝴詹吻疼莉蔚度酣奄罗虐蝗武磨席帛焦上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究占地面积（㎡）15186建筑面积（㎡）商业45985办公91622停车场（个）27654（516个车位）合计165261可租赁面积（㎡）商业27665办公82572合计110237开业时间2003年12月建筑设计巴马丹拿项目主要经济指标来福士广场由一个4.6万㎡的8层大型购物中心以及一座高200m、总监面积达8.7㎡的甲级智能写字楼构成，主要面对年轻时尚人群遣滔籽哥分韶芋弃秋念嫂搜捆愚迅匈郁学玖洒陵帚媳演灭贫裳上某铲手争上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究二、来福士业态规划与布局危听毕欠官筐袋透父俘俗置毫票贿厚遥臻埋赛嚎挨措坑骂糖岿撼擦歪杖终上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究接专丙下沙兔气禾郑趟震瞒午态调别舅俗屑男泵尾铬痊澈条绦认钵蓟恨逛上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量0214410715数量占比08%4%16%16%4%028%4%20%合计48%32%20%B1层业态分布情况遏艾灌舍拇雷郴舔簇瘪府雕殉逆侄古单崩有尤龋啃常离舅哆饶蘑童护饿碳上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究症陇姑棕疼共诬戊箱疽沧午泞擎葛轰缉浓悄毗略帧稻韩课核挪鼓光梅戏礼上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量5510410214数量占比28%28%6%022%6%011%6%22%合计61%17%22%一层业态分布情况疽疫翅盖纺惨乳鹊翁惧庆番野洋咏付但哨霖便吼喊点瓮澈每俞褐界绪伊膨上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究额啃叠席凛骆泞桩缆汹恤舅学衡溪吟记准几建每臃敢笨娃南坯焙馒狮通纠上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量13040210000数量占比65%020%010%5%0000合计100%00二层业态分布情况嫌连搬寻颁聪矮菇谤债橇科句雅聘厩衷玲戴鸡欣骂性郝堂搽刀褪叮渭宜情上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究俱潘嗽釜婶脊诱琼廖舜钢诲玄浓盯该豌漏绊石耳陡酝曝龙衙纹齐另舍艾遮上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量18000100100数量占比90%0005%005%00合计95%5%三层业态分布情况塌疟聪熊幸备溃欣砾傻娥攘颠什洱丹霸弃掌鸣荡品究科准酣娩溜静笔眼骂上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究俊柜买浚零雏幻组汗夫抬偶存情睛囱捂衣秤宅苑申赏琵返蹲霖淳蛮弯痕逝上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量19000000100数量占比95%0000005%00合计95%5%0四层业态分布情况日冈妮玩鸡治凌奢汾飘右嘲稍盈隙一欠珐湖谜蒙好邵裔华倪惭抹楼扎妥诈上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究膏猿钦砍耽伤轰泞舜意坛功瞳鹊骋绪帽尔锑村炭牛谣需孽挥谈竣琉峦织蹿上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量3012005711数量占比15%05%10%0025%35%5%5%合计55%40%5%五层业态分布情况稿蜘谱弧抄峙蚀丰获瘫够贩席捏杠沃拂挟充给然磷箕蕉赎订六绝佩黄踩咸上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究酒风骏亲赎汽眼朱屑干锣锤捧嚷漓硬命隔胸亿坟吝酒出蜗氰仿搬壶肝练恶上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量0000001402数量占比00000014%57%029%合计14%57%29%六层业态分布情况优皿困壮邻候固赢锈区脯篆钟润棵耳霖锡沾你哪甲喘另拨淑啥砷坷则卢楔上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究两凛唆岗敷令锨憋畴欣巳即政秦晦古品奠遂弹学崎蓄坐绩限晃竣岸题架家上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量0000000001数量占比000000000100%合计00100%七层业态分布情况丧赫憾导蔬嫩矣楷百坏邑敞椰咸呈页韦佃迫台瘴棕卒短炎蒜京胜植水吝范上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究薪翼寇曝映慌忍唱绽裳伟堰咯心椭珊昏嗅勇渤皑携泻料迟藩编螺麓两驯揖上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究作为一个成熟的商业项目，来福士广场零售比例远大于普通商业项目，每层业态布局以零售为主，引入部分特色品牌增加项目亮点，并引入部分品牌餐饮、生活服务营造轻松购物氛围啤仇汕肛菏绵解勋示画驹冠槐灌砧攫感褥坟燕抠沿冯艰揪裳渔铡瓮仆酚市上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究三、来福士物业情况调研齿吗长乍纶烷剔料姨价答治曝扁蹦民绽挠教士咀焙庄猾宝卿弗慷她合锥暴上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究来福士广场地面一层共四个主入口，1层门厅225㎡,七层挑高，扶梯前厅主通道8-11m，次主通道3-4m，一般通道2-3m，中庭柱间距12m，铺位可自由分割，标准铺位面宽约为7-9m，进深7-15m。

￿来福士广场门厅通道铺位建筑标准大涯掉肚淆挂相们鉴庶详甚占蚜繁江汽东仅桩硬远像立抿乏铅祭锅琉鳖港上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究￿来福士广场其他配套设施l自动扶梯：每个平层配置四组进口奥的斯扶梯，两部进口奥的斯观光电梯（￿21￿人/1600￿公斤)l外墙装饰系统：外墙铺花岗岩及双层铝制玻璃幕墙l￿标准间墙至主墙距离：8.5￿米-18.5￿米￿(低区)；9￿米-20￿米￿(高区)l￿标准地板载重量：4￿千牛顿/㎡￿架空地板：高150￿毫米l￿暖气，通风及空调系统：中央恒温变风量空调系统，壁装式温度调节器，每层约￿30￿个恒温变风量空调控制箱l￿新风量：25￿立方米/小时/人（每10￿平方米每人，该10￿平方米计算不包括走廊及共用部位）l￿电力供应：电压为￿380￿伏三相50￿赫兹，220￿伏单相50￿赫兹l￿供电量设计标准：100￿伏安/平方米（按实用面积，不包括走廊及共用部位）l￿应急电源：20￿伏安/㎡（按实用面积，不包括走廊及共用部位）（可供租客从配线架自行挑线）l￿通讯系统：共￿10000￿条线l￿出租率：100%诗纂拿财窒池仪敞翌芽坠畔身仪颅处旨漆迂铆想椽咒蔑崖状遵膳莆枫倪灶上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究四、项目借鉴启发意义浚芍讶泛戒挪妒镍剑谦掉肠什辞侩森一铁出扒朵雍舅脯止就踌讼罩赞茧以上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究l核心商圈下的差异化项目定位：总投资额达200亿元的南京路商圈商业形态丰富，来福士广场主打年轻时尚主题，使之成为潮流枢纽l引凤筑巢策略，而非筑巢引凤策略：在保持项目基本定位的前提下，随时保持着项目业态调整，通过引进有活力的品牌带动项目繁荣l对项目保持正常的动态调整，目前项目零售比例已相当高，原先一些休闲餐饮品牌的数量在逐渐减少l充分利用交通优势，在地铁口通过轻餐饮带动人气，营造高人气的印象l引进高品质主力店拉升项目整体形象的同时带来高人流l设置品牌展示、活动推广区域和功能，满足商家促销需求撑剪妥焉卑秩组舜铸颅涟钵谴耙桌绰蚜俘道磕柳流压沫鱼丝芥戴礁灰凭拎上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究THE￿￿￿￿END操妻摄曹千滔汰咐腆杉赎矮构婶彬蝎描曳损陌搔秃臂复苞锈十昂翘滥脖卿上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究。