物业管理法规及常识2014-2-21.ppt

物业管理法规及基础知识物业管理法规及基础知识法律（规章）本身不是什么好东西 ，只是因为人性的不完善，所以制定出 来约束人的不良行为当你按常规出牌 时，你会发现法律（规章）是善良的； 当你不按常规出牌时，你会发现法律（ 规章）是邪恶的课前小品】为什么要学习法律法规呢？要内容 《物业管理条例》及关联法规物业管理基础知识《物业管理条例》应用案例分析工作中常见案列分析主《物业管理条例》• 1、2003年6月8日，经国务院第9次常务会议通过 并公布《物业管理条例》（中华人民共和国国务院 令第379号），自2003年9月1日起施行 • 2、2007年8月26日，国务院做出关于修改《物业 管理条例》的决定（详见中华人民共和国国务院令 第504号），自2007年10月1日起施行 • 3、《物业管理条例》共七章七十条，由总则、业 主及业主大会 、前期物业管理 、物业管理服务 、 物业的使用与维护 、法律责任、附责共七部分组成 《物业管理条例》关联法规• 综合-----《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日)《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国 民法通则》若干问题的意见(试行)》(1988年4月2日 ）《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日)《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日)《中华人民共和国特种设备安全法》（2014年1月 1日）《物业管理条例》关联法规• 业主及业主大会----- 《中华人民共和国城市居民委员会组织法》（ 1989年12月26日) 《业主大会规程》(2003年6月26日) 《业主临时公约》(示范文本) (2004年9月6日 ） 《建设部关于加强商品房销售、房改售房与物 业管理衔接工作的通知》(1997年8月29日) 《物业管理条例》关联法规• 前期物业管理----- 《前期物业服务合同(示范文本)》(2004年9月6日) 《中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日)《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(2003年6月 26日)《房屋接管验收标准》(1991年2月4日)《中华人民共和国建筑法》(1997年11月1日)《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日)《 房屋建筑工程质量保修办法》(2000年6月30日) 《物业管理条例》关联法规物业管理服务----- 物业管理企业资质管理办法(2007年11月26日) 建设部办公厅关于物业管理企业资质管理有关 问题的通知(2004年5月18日) 物业管理师制度暂行规定 (2005年11月16日） 物业管理师资格考试实施办法 (2005年11月16 日) 物业管理师资格认定考试办法 (2005年11月16 日) 建设部办公厅关于物业管理师资格认定考试工 作有关事项的通知(2006年8月16日) 关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的 通知(2006年5月16日) 物业管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日) 《物业管理条例》关联法规物业服务收费-----中华人民共和国价格法(节录) (1997年12月29日 )中华人民共和国消费者权益保护法(节录)(1993年 10月31日)物业服务收费管理办法 (2003年11月13日)物业服务收费明码标价规定 (2004年7月19日)物业服务定价成本监审办法(试行) (2007年9月10 日)机动车停放服务收费管理办法 (2000年7月14日)国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关 营业税问题的通知(1998年12月15日) 《物业管理条例》关联法规物业的使用维护-----城市异产毗连房屋管理规定(节录)(1989年11月21日)住宅专项维修资金管理办法(2007年l2月4日)住宅工程初装饰竣工验收办法(1994年6月l6日)住宅室内装饰装修管理办法 (2002年3月5日)建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用 问题的批复(2003年10月17日)国家电力公司关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的 意见1998年5月29日)国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通 知(2004年6月7日)物业管理企业财务管理规定 (1998年3月12日) 《物业管理条例》关联法规• 物业纠纷与法律责任-----中华人民共和国刑法(节录) (1997年3月14日)中华人民共和国行政处罚法(节录) (1996年3月17日)中华人民共和国治安管理处罚法( 节录)(2005年8月28日) 最高人民法院公布了《关于审理建 筑物区分所有权纠纷 案件具体应 用法律若干问题的解释》和《关于审 理物业服务纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》，并将于2009年10月 1日起施行。

张先生是某住宅四楼的住户，因为工作关系 ，经常出差在外前几天，张先生家突然漏水，使 楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害 因为水流不止，王小姐便请求管理处前去维修，但 管理处却将张先生的房门撬开，入内维修张先生 认为，物管项目部未经他同意便擅自将他的房门撬 开，属于私闯民宅的行为，是犯罪行为，张先生要 求物业服务公司赔偿损失物业公司是否赔偿，为什么？相关案例分析相关案例分析第三十一条 因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的 人承担责任如果危险是由自然原因引起的，紧急避险 人不承担责任或者给予适当补偿紧急避险采取措施不 当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避 险人应当承担适当的责任注意：两个以上无利害关系的证人 依据：《侵权责任法》2012年1月，滕某入住谋小区，发现房屋存在 质量问题此后，滕某以“房屋存在质量问题，自 己及家人及不满意，物业公司没有尽到物业管理服 务义务，收取费用与服务标准不相符”为由，从 2012年1月3日至至今一直未交任何费用本案中涉及的法律关系有哪些，为什么？ 相关案例分析相关案例分析分析：物业管理公司与业主之间是物业合 同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖 合同关系。

房屋质量等问题属于业主与开发 商之间商品房买卖合同调整范畴，因此，业 主不能以房屋质量问题为由，拒绝向物业管 理公司交纳相关费用但是，如果在物业合 同中约定了物业管理公司有对房屋维护和修 缮义务，业主要求物业管理公司进行维修， 物业管理公司未履行义务的，业主有权拒绝 交纳相关费用一、物业管理在中国的发展政策法规日臻完善法律层面上，有全国人民代表大会及常委 会通过的《物权法》和相关法律；最高人 民法院发布的《关于审理建筑物区分所有 权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》和《关于审理物业服务纠纷具体应用法 律若干问题的解释》； 行政法规层面上，有《物业管理条例》； 行政规章层面上，有国家发改委、建设部 印发的《物业服务收费管理办法》，建设 部、财政部印发的《住宅专项维修资金管 理办法》，建设部、人事部共同制定的《 物业管理师制度暂行规定》，建设部修改 发布的《前期物业管理招投标管理暂行办 法》、《物业服务企业资质管理办法》、 《业主大会和业主委员会指导规则》、《 物业承接查验办法》等 管理规模不断拓展到2012年底，物业管理面积约为145.3亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%。

• 企业数量较快增长据不完全统计，物业服务企业约为 71000 余家，较 2008 年经济 普查公布的 58406 家增长了约 23% 向现代服务业转型升级初见成效 • 成本上涨影响行业盈利能力 从业人员素质亟待提高 2、物业服务企业的资质管理《物业管理企业资质管理试行办法》——2004年3月17日建设部令第125号资质等级：分一级、二级、三级等级与临时资质；成都市创投置业有限公司属国家二级资质企业二、物业管理的基本概念二、物业管理的基本概念 概念一、物业 定义：物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入 使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地分析：A：建筑物——非建筑物B：已建成投入使用的——未完工、在建C：主体及配套——红线范围内的一切 物业的特性： • 位置的固定性和地区性 • 形式上的多样性 • 使用上的长期性 • 建设周期长、投资量大 • 容易受政策的限制 • 保值性和增值性 概念二、物业管理 行业定义：是指由专业机构或公司，按照合同或契约， 接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现 代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经 济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供 综合服务。

新条例定义：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设 施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区 域内的环境卫生和秩序的活动 包括：不动产、土地建筑物、设备、房间、家具、备品 、环境系统、服务、信息物品、预算和能源等设施的管 理物业管理的对象——共有物业——业主及非业主使用人的行为概念三：业主• 定义：房屋的所有权人•权利 1、按照物业服务合同的约定，接受物业企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业管理企业履行物业服务合同； 8、对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权 和监督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、法律法规规定的其他权利• 履行的义务： 1、遵守业主公约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的 使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出 的决定； 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、法律法规规定的其它义务。

概念三：业主•定义：物业管理区域内全体业主组成业主大会代表和维护物业 管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益 •履行下列职责： 1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3、选聘、解聘物业管理企业； 4、决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施； 5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责 •业主大会会议形式：集体讨论和书面征询意见，1/2持有投票权的 业主参加大会决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过 •对于1、3、4的决定必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3 以上通过概念四：业主大会业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行 机构履行下列职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业 服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和 协助物业管理企业履行物业服务合同；4、监督业主公约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。

概念五：业主委员会概念六：业主公约业主公约是指由全体业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在使用、维护物业及其管理等方面的权利义务的行为守则应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定概念七、物业管理服务费来源：1、向业主收取的服务费2、公用设施、设备和公共场所的经营收入3、部分商业用房的租金4、住宅区的其它合法收入三、物业管理的性质和特点：三、物业管理的性质和特点： 1、物业管理的性质• 社会化：有利提高整个城市管理的社会化程度 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分 离是物业管理社会化的必要前提 • 专业化：设备、环境、安全、租售等 • 企业化：物业管理行为是一种企业行为 • 经营型 ：物业管理的属性是经营，提供的是 劳务与服务。