赴美高层楼宇设备管理考察汇报.docx

赴美高层楼宇设备管理考察汇报 赴美高层楼宇设备管理考察汇报　　应美国世邦魏理士物业管理企业的邀请，物业管理协会以田在玮副会长为团长的赴美高层楼宇设备管理考察团一行10人，于2021年12月11日—23日对美国物业管理及高层楼宇设备管理现实状况进行了认真考察，现将考察情况汇报以下：　　一、美国物业管理的现实状况　　美国是世界上最发达的国家，综合国力远远超出其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系　　1、在美国，物业管理作为社会管理事务，关键由业主和企业及行业协会负责，政府基础不予干涉小政府，大社会，能够由市场来做或依靠民众自主自律能够处理的问题，政府均不予过多过问，所谓“民有、民治、民享”是也尽管美国物业管理有效地负担和推行了服务社会的职能，但这并不是美国政府的功劳美国政府的行政分支中没有物业管理的管理部门，政府的作用是立法和司法日常的行业管理，关键由一个叫物业管理研究院的机构负责美国物业管理研究院（IREN）总部在芝加哥，成立于1934年，是美国房地产商协会的一个下属机构，是一个非政府机构和非盈利性组织，其关键职责是：（1）培养物业管理职业队伍，包含培训和判定从业人员的资格，颁发注册物业经理（CPM）、注册住房经理（ARM）证书；（2）制订和实施物业管理行业标准、道德规范，推广新技术、新工艺，维护行业的社会价值；（3）帮助政府部门起草法律，法规；（4）推介并率领会员向海外开拓市场。

　　美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地域设置有分部，其总部的机构设置　　理事会　　实施委员会　　常务委员会：　　职责：审计、预算、计划　　条例、要求、　　道德规范和纪律　　道德规范问题听证和纪律委员会　　实施委员会　　公共住房道德规范和实施委员会　　地方分部活动部：　　职责：分部活动　　ARM部：　　职责：ARM服务　　法律事务部：　　　职责：全国联邦住房联络　　各地联邦住房联　　公平住房和平等机会　　联邦立法　　　州和市政事务　　　服务部：　　　职责：全国物业经理咨询　　物业经理计算机和技术　　收/支分　　　风险管　　联络部：　　　职责：物业管理杂志社　　营销/公共关系　　　出版　　会员注册部　　职责：AMO　　　AMO资历评定分会　　　AMO保险分会　　　CPM会员标准　　　高级CPM会员标准　　　管理计划　　　会员发展、少数民族　　　教育培训部：　　职责：成人教育　　　CPM会员资格培训　　　教育政策　　　师资　　　课程内容委员会　　2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的主要特色之一在美国，任何人要想从事物业管理，均须取得对应的职业资格。

这种资格管理关键不是针对企业，而是针对管理者个人，这和中国现在现行的企业资质管理不一样美国物业管理资质分三种：CPM，注册物业经理（CertifiedPropertyManager）；ARM，注册住房经理（AccreditedResidentialManager）；AMO，注册物业企业（AccreditedManagementrganization）还有一个过分性的叫CPMCandidate，是成为注册物业经理前的专业资格负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格实施行业资格标准和行业道德规范，使上述资格，尤其是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既确保了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为含有较高社会价值的热门选择　　3、成为CPM的职业要求　　申请人向IREM提出申请，取得预备CPM资格申请人必需填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符正当定工作年纪和现在正从事物业管理工作预备期通常五年，最短一年，最长十年若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其它经历分，也可少于五年　　申请人取得预备资格后，需根据IREM设计的一套考评制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。

　　IREM课程：30分必修分，多达100分选修分IREM每十二个月在总部和各地分部举行培训班，每十二个月初，IREM就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员课程内容关键包含物业维修管理、人力管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评定、物业投资环境评定和就某一物业写一个物业管理计划　　CPM证书考试：30分必修分，0选修分考试内容涵盖维修保养、人力管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理　　管理策划：20分必修分，0选修分IREM提供管理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充足反应学员的实践经验和理论知识　　道德规范：20分必修分，0选修分每一个申请人必需修这一课，切记并严格遵守CPM职责道德规范　　经历：60分必修分，多达100分选修分从事物业管理每30天算一分，所以，60分意味着5年的预备期不过，假如申请人在提出申请前曾经在一个CPM指导下从事物业管理，或已经是ARM，那么，这些经历也可算分对经历，IREM还有详细要求：如管理住房，则一处不少于300单元、或2处不少于200单元、或5处不少于100单元；如管理办公楼，则一处不少于12万呎、或2处不少于8万呎；如管理工业用房，则一处或多处不少于20万呎。

　　正规学院教育：0必修分，多达90分选修分地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分，其它专业的学士折60分　　其它成人教育：0必修分，多达100分选修分IREM认可其它15个房地产协会提供的课程IREM在培训手册中都有列明　　其它要求：经IREM地方分部同意；交清分部和总部的会费；一直严格遵守CPM的职责道德规范；经IREM理事会同意　　4、美国物业管理队伍的基础情况　　全美国现在只有CPM9500多人、AMO363家，负责管理着全美价值8795亿美元的多种物业在IREM的长久有计划的发展下，美国物业管理队伍均衡发展，保持稳定、高素质，表现以下多个特点：　　身份高：全国只有CMP9500多人，AMO363家，从申请到成为组员，有一套严格要求因此也只有较高学历、坚持执着的人能成为注册物业经理，含有高等教育的人员达94.1%一旦成为注册物业经理，则进入高收入阶层，促进CPM珍爱职业、珍爱荣誉1998年注册物业经理的平均年收入达86362美元，而在洛杉矶地域的MONTEREYPARK市的平均家庭年收入才32605美元！　　专业分工：企业多以CPM为关键，其它人员围绕CPM工作，因此规模通常不大（见表），某物业管理企业，含有AMO资格，管理住房380多栋，“康斗”20多栋（类似我们所说的连体别墅）和部分公寓，但整个企业只有4个人。

董事长兼总裁为CPM，同时拥有代理、开发、建筑等资质，关键负责对外开拓、制订发展计划、管理决议；副总兼财务关键负责企业财务收支、报表、帐务和内部管理；两个办事员根据指令工作，一天到晚忙于、、电邮，午餐全部要错开来吃她们就仿佛大企业的调度，负责依据业关键求，联络、安排维修企业、清洁企业、绿化企业进行日常和特殊的管理事务　　重视经营的综合服务：一是CPM的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，代理、咨询、估价开发也属主要内容；二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重；三是组织类型上，CPM除关键在物业管理企业外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中都有分布　　5、美国物业管理的内容　　（1）首要任务是物业经营美国物业管理的首要任务是将物业经营好所以在IREM的培训中，总是将物业的促销和租赁放在主要位置CPM有22.1%的时间用在了经营方面，有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动物业管理人员更注意的是房地产市场的改变，怎样使自己所管的物业保持竞争力，保持高出售率/出租率立即收取物业经营所得，在租户可能逃租时采取果断的方法降低业主的损失；降低经营成本，经过批量购置、固定服务渠道、适时付款等取得一切可能的优惠，降低用户的成本。

　　（2）日常维修保养——依靠专业企业对于物业的日常维修保养，物业管理企业起一个组织、调度和负最终责任的作用因为社会分工的发达，大多数物业管理企业本身并不备有维修养护人员和设备房屋及其设备设施由专业企业负担，各类设施还由各对应的专业企业负担；卫生由卫生清洁专业企业负担，通常每七天清洁和清运垃圾2次；绿化有绿化专业企业负担，通常绿化人员每七天前来修剪、杀虫或施肥1次绿化喷灌基础自动化，定时自动喷水　　（3）保安服务不是物业管理的法定内容，各物业依据业主条约要求而不一样通常物业管理全部不包含治安，尤其是住宅，基础没有保安基础原因有三：一是保安人工费昂贵；二是有保安反给人不安全的感觉，他人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值；三是技防的普及，技防企业能够提供完善、快速而又廉价的服务还有一个原因是警察和消防队（911）的快速反应　　（4）、物业管理通常不设二十四小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大降低IREM的解释是降低社会消耗，无需在每一处物业全部设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就能够应付一大片　　二、美国高层楼宇设备管理的特点　　1、采取高端技术，保持楼宇管理的优秀性。

美国是世界上科学技术最为发达的国家，这也反应在她们对高层楼宇设备的配置要求上我们在洛杉矶参观了由美国世邦魏理士物业企业管理的智能大厦6500WilshireBoulevard大厦该大厦23层高，总面积435，039平方英尺（40416平方米），在洛杉矶市繁荣地段，是洛杉矶市企业界的标志性建筑，由贝聿铭设计自大厦可远望太平洋海岸、世纪城、好莱坞山及洛杉矶市区大厦连续三年取得国际建筑业主及经理协会（BOMA）年度最好大厦的称号并成为洛杉矶市最令人满意的办公大厦该大厦采取了优秀的保安监控系统，免去了人力巡视大厦空调系统采取美国AutoMatrix企业的超级终端计算机控制软件系统进行能源管理该大厦的温控可由工程师利用一部便携式计算机进入超级终端系统，随时随地（尤其是在下班时）对空调系统运行进行调整　　2、重视节省能源，用高科技手段降低能源支出参观6500WilshireBoulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节省能源，不惜投入重金改造楼宇设备，经过技术手段降低能源该大厦已连续三年取得美国环境保护署“能源之星奖”经过投资改造，大厦能源管理系统，包含空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，全部空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。

大厦全方面安装了照明探测控制系统及节水阀仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每十二个月在能源支出上节省近十万美元　　3、重视设备管理环境，提升设备使用寿命该大厦管理者十分重视设备环境的管理和保持在参观中我们发觉，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身洁净无尘，油漆一新，其洁净程度令我们惊叹同时，管理者严格设备管理程序，规范严格，设备检测都有明确的周期要求和现场检测统计　　三、此次赴美考察对中国物业管剪发展的几点启示　　1、美国的物业管理重视物业经营服务，物业管理的内涵较广除以物业管理为主外，包括中介代理、咨询评定、出租出售、开发销售等房地产行业多个领域，这和现在中国物业管理企业大多单纯从事简单的物业管理基础业务内容情况形成很大反差重视物业经营，首先扩大了物业管理的领域，经过多样化经营扩展利润空间，规避行业风险美国的物业管理企业有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动，这对中国现在利润水平过低，经营管理举步维艰的物业管理企业不能不是个主要启示；。