2014年物业管理师考试全真考题预测卷二(物业管理实务).pdf

物业管理实务第 1 页（共 11 页）2014年全国物业管理师资格考试全真考题预测卷（二）物业管理实务北京乾元智博教育科技有限公司工作单位姓名准考证号乾元智博物业管理师培训 物业管理实务第 2 页（共 11 页）（本试卷高度仿效历年考试真题的出题特点、分值分布、 重难点设置，请考生在180 分钟内闭卷作答）应考人员注意事项1. 须用黑色墨水笔将工作单位、姓名、准考证号填写在试卷相应的栏目内；用黑色墨水笔在每张答题卡上方指定位置填写姓名、准考证号能个人信息，第一项答题卡上的准考证号栏须用2B 铅笔 填涂相应的信息点2. 本试卷满分为100 分第 1 至 10 题为单项选择题，共10题，每题1 分每题的备选项中，只有1 个最符合题意；第 11 至 15 题为多项选择题，共5 题，每题 2 分每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意， 至少有 1 个错项错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分；第16 至 28 题为案例分析题，共80 分3. 考生在作答选择题时，必须按题号在答题卡上将选择题相应试题所选选项对应的字母用2B 铅笔涂黑；作答案例题时，须用书写用笔将案例题答案书写在答题卡上题号对应的答题卡区域内，书写在答题方框区域以外的文字无效。

4. 在答题卡上书写与题意无关的语言，或在答题卡上做标记的，均按违纪试卷处理5. 考试结束时， 由监考人员当面将试卷、专用答题卡一并收回物业管理实务第 3 页（共 11 页）答题注意事项：1答卷前，考生务必将自己的姓名，准考证号涂写在答题卡上；2每小题选出答案后，用铅笔把答题卡上对应题目的答案标号涂黑，如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其它答案标号，不能答在试题卷上一、 单项选择题（共10 题，每题1 分每题的备选项中，只有1 个最符合题意）1. 有关二级资质物业服务企业条件的表述中，错误的是( )A. 注册资本为人民币300 万元以上B. 物业管理专业人员具有中级以上职称的人员不少于5 人C. 物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书D. 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准2. 在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统的企业组织形式是( )A. 直线制B. 直线职能制C. 事业部制D. 矩阵制3. 某企业在一次物业管理项目的招标活动中，根据中华人民共和国招标投标法的要求安排了以下招标程序：成立招标组织；组织投标人踏勘现场，并对招标文件答疑；签收投标文件； 编制招标文件和标底；确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；发布招标公告或发出投标邀请书；发售招标文件；对潜在投标人进行资质审查，并将审查结果通知各潜在投标人。

下列排列顺序正确的是( )A. B. C. D. 4. 以下不属于早期介入工作内容的是( )A. 配合设备安装，确保安装质量B. 确定物业管理单项服务的分包C. 对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见D. 与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案5. 某小区的设备系统共有设备82 台套，在设备检查中发现其中有2 台套已报废，有4 台套陈旧老化已不能工作，另有 3 台套发生运行故障，正在维修中， 则该小区设备系统的设备完好率应为 ( ) A. 92. 68% C. 97. 56 % B. 89. 02% D. 96. 34% 6. 涉及业主产权专有部分的物业质量保修，由( )向建设单位提出，并由建设单位依法承担保修责任乾元智博物业管理师培训 物业管理实务第 4 页（共 11 页）A. 物业服务企业自行B. 施工单位C. 业主自行D. 政府主管部门7. 关于蟑螂的防治方法，以下表述错误的是( )A. 利用灭蟑的天敌、杀虫涂料及毒饵粘捕等进行化学防治B. 严格控制食物及水源，及时清理生活垃圾，消除蟑螂食物C. 对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝，防止蟑螂入内D. 彻底整顿室内卫生，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节的蟑螂密度8. 面试程序一般包括的步骤是( )。

A. 准备、营造和谐气氛、提问、复审及结束B. 准备、提问、营造和谐气氛、结束及复审C. 营造和谐气氛、准备、提问、结束及复审D. 准备、营造和谐气氛、提问、结束及复审9. 以下属于物业管理单位向业主发放的文件的是( )A. 住宅质量保证书C. 入住通知书B. 住宅使用说明书D. 业主（住户）手册10. 在组成公文式标题的诸要素中，( )是最基本的要素A. 单位和时间B. 事由和性质C. 事由和文种D. 区域和文种二、 多项选择题（共5 题，每题2 分每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）11. 制订物业管理方案的一般程序包括( )A. 对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料B. 根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作C. 制订物业管理服务费用价格必须合理D. 对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整E. 方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定12. 物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于( )A. 合同期限不同B. 合同性质不同C. 订立合同的当事人不同D. 服务的对象不同E.合同订立的方式不同乾元智博物业管理师培训 物业管理实务第 5 页（共 11 页）13. 物业管理机构更迭时管理工作的移交包括( )。

A. 由建设单位将新建物业移交给物业服务企业B. 原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交C. 业主大会或物业产权单位向新的物业服务企业移交D. 在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业服务企业E. 在物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业14. 编制维修养护计划应考虑的问题有( )A. 安全与环境保护的要求B. 房屋及设施设备的使用要求和管理目标C. 应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间D. 物业使用或运行急需的、影响其他系统使用的、 关键性的设施设备应重点提前安排修理，这样可减少对日常使用的影响E. 所制订的计划应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性15. 对薪酬结构的确定和调整，主要的基本原则包括( )A. 公平竞争原则B. 公开原则C. 公平付薪原则D. 诚信原则E. 给予员工最大激励的原则三案例题（共12 题，第 16 题至第 27 题，共 80 分）案例一某物业服务企业委托一家外墙清洗公司实施所管商住楼的外墙清洗作业。

期间商场用户不断投诉，称下飘的水滴影响了商场生意接着， 物业服务企业又接到住宅区居民的投诉一名王先生在投诉中说，清洗外墙的人竟然跑到他家阳台上擅自接用水，把阳台弄得全是泥浆脚印清洗的第三天， 商住楼绿化保养商也向物业管理公司投诉，楼外成片的马尼拉草坪草茎干瘪枯萎， 受损面积正在随着外墙清洗的延伸面而扩大，估计是外墙清洗使用的清洁剂造成的物业服务企业调查发现外墙清洗人员果然是用了酸性超标的清洁剂问题：16.请结合本例试述设备设施维修项目外包时应注意哪些问题？（10 分）17. 处理投诉的一般程序和方法有哪些？针对本例中的三起投诉应分别如何处理？（10 分）18.为避免今后发生类似情况，该物业服务企业应采取哪些具体措施？（10 分）乾元智博物业管理师培训 物业管理实务第 6 页（共 11 页）案例二某住宅物业小区，从 2001 年第一期工程建成并交付使用至2011 年底时， 小区最后一期工程仍在建设中物业小区全部建成后业主户数可达到4000 多户（至 2011 年底， 已入住业主为 3600 多户）前几期工程建成时，小区道路宽敞整洁环境优美；但在分期建设的十余年中，小区周边的道路环境已发生了一些变化。

原先作为小区车辆主要出入口的道路上建起了高架道路和轻轨，交通管理部门又对该小区入口的车辆通行走向作了相应的限制这些变化改变了小区内原有道路的通行布局和车辆停放的位置在此情况下， 有一些业主要求开启原作为消防通道的应急门改作小区车辆进出大门，但有一些业主持反对意见；还有些业主只根据自己方便， 而将车辆随意停放在小区的公共道路上由于该住宅物业小区是分期分批开发的，已建成的小区部分道路是通往后期施工工地的唯一通路，时常被后期施工区域的施工车辆借道而行 小区道路不堪重压，局部已发生凹陷和开裂为此业主委员会代表业主向物业服务企业反映， 要求小区门卫和安保人员阻止装载土方的重型卡车从已建成并交付使用的小区道路上通行，以免损坏道路和道路下方的各类管道设施，但劝阻行为作用不大问题：19.部分业主将消防通道应急门改作小区车辆进出大门的要求是否合理？为什么？（4 分）20.本例中的情况如确需改变小区规划，应如何处理？（4 分）21.小区部分居民在小区公共道路上随意停车的问题应如何处理？（7 分）22.针对施工车辆在小区借道通行的问题应采取哪些措施？（10 分）案例三某商住综合社区总建筑面积45 万 m2，可收费面积38 万 m2，其中除住宅外，有近12 万平方米的商业用房和一大型对外停车场委托驻场物业服务企业租赁经营。

该项目2005 年底交付使用， 2007 年 4 月召开业主大会并选举成立业主委员会，2012 年 5 月某物业服务企业正式接管该物业并受托开展商业用房的经营租赁物业服务企业在征询业主意见过程中，发现相当一部分业主在要求物业服务企业做好日常物业管理工作的同时，希望对社区内的部分公用设施进行改造，以期生活更为舒适便捷物业服务企业为增加收入和方便居民生活，拟于2013 年起在社区开设便民服务站，为社区居民提供家政服务、家电维修等特约服务根据以上情况，该物业服务企业项目管理处制定了2013 年物业管理工作计划并编制了相应预算，其中主要费用支出情况如下：序号项目单项费用总额（单位：万元）1.人员工资154 2.社会保险费44.16 3.加班工资及福利费35.23 4.公共设备运行能源费22.56 5.公共设备运行维护费18.66 乾元智博物业管理师培训 物业管理实务第 7 页（共 11 页）6.更换消防水泵工程费12.77 7.部分屋面防水修缮工程费15.44 8.居民休闲广场健身器械改造工程费23.69 9.保安消防费13.1 10.日常清洁费7.893 11.化粪池清掏费3.5 12.生活垃圾清运费11.51 13.绿化灌溉水费7.4874 14.绿化肥料、药剂、工具购置费5.5 15.大型苗木购置及补植施工费12.56 16.中心花园园林小品改建工程费11.7 17.装修管理服务费9.3 18.装修垃圾清运费5.5 19.商业用房租赁服务费3.2 20.物业便民服务站经营服务费12.6 21.对外停车场经营服务费4.2 22.水、电、燃气代收代缴服务费11.3 23.社区广告招贴维护费3.2 问题：23. 根据物业服务合同 ，该项目的物业服务收费实行酬金制，酬金比率5% ，管理处预估 2013 年的物业服务收费收缴率应不低于90% ，仅以上表所列费用为依据，试计算该项目2013 年的物业服务费价格最低应为多少？（单位：元/ 平米月，请简要写出计算步骤及说明） （8 分）24. 本预算中是否存在应在专项维修资金列支的项目？如有是哪些？专项维修资金应如何使用？（ 6 分）25. 本预算中有哪些项目是物业管理成本控制的重点内容？节约支出的具体做法有哪些？(7 分) 26. 装修管理服务是新建社区物业管理服务的重点内容之一，试述装修管理及服务的主要工作有哪些？工作中应重点注意哪些问题？（7 分）27. 本例中为搞好项目商业用房的租赁经营应重点做好哪些工作？（5 分）乾元智博物业管理师培训 物业管理实务第 8 页（共 11 页）参考答案一、选择题1. B 2. D 3. B 4. B 5. B 6. C 7. A 8. D 9. 。