2012年1月、2月长沙房地产报告.doc

2012年1月、2月长沙房地产报告-目录-P03 第一部分 宏观市场P08 第二部分 1-2月份房地产开发市场动态P10 第三部分 土地市场P12 第四部分 住宅市场P18 第五部分 1-2月份各板块样本楼盘数据分析P35 第六部分 管理智库 房地产企业的客户细分战略P38 第七部分 营销活动P42 第八部分 2月销售排行榜第一部分 宏观市场（一）宏观政策Ø 宏观政策—央行年内首次下调存款类金融机构人民币存款准备金率，释放4000到5000亿元流动资金，践行“适时适度”预调微调货币政策 标题内容年内首降存款准备金率 24日起下调0.5个百分点2月18日晚8点，中国人民银行网站发布消息决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点此次调整后，中国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%中原观点：2011年1月至6月，央行连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率，12月5日为三年来首次下调，本次为第二次下调，也是2012年首次下调存款准备金率原因之一，春节过后，物价开始进入回落状态，给存款准备金率下调创造空间；其二，国际经济环境不容乐观，近期外汇流入减少，市场流动性偏紧。

本次下调，将释放4000到5000亿元流动资金Ø 房价—百城价格连续6月环比下跌，同比涨幅持续收窄，七成城市房价走下坡全国楼市进入明显下调周期百城整体价格Ø 2月份，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%，其中27个城市价格环比上涨，72个城市环比下跌，1个城市持平 与上月相比，本月环比跌幅扩大0.12个百分点，价格环比下跌的城市个数增加12个，另有17个城市跌幅在1%以上，比上月增加2个Ø 同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自2011年8月以来持续缩小，2012年2月同比涨幅为0.93%，较上月缩小了0.78个百分点其中，仅呼和浩特同比涨幅超过10% 33个城市住宅价格同比下跌，下跌城市数量比上月增加11个十大城市整体价格Ø 2月十大城市住宅均价为15516元/平方米，环比上月下跌0.31%，跌幅较上月扩大0.17个百分点Ø 环比来看，十大城市环比再次全线下跌其中，成都环比下跌幅度最大，超过1%其次是北京，环比下跌0.61%；深圳、杭州、武汉、重庆(主城区)、广州、天津跌幅介于0.1%～0.5%之间；上海和南京跌幅在0.1%以内Ø 同比来看，十大城市平均价格下跌1.41% ，跌幅较上月扩大0.79个百分点，延续1月下跌态势。

Ø 2011年土地市场—2011年土地市场以低迷收场2012年在房产调控政策环境不变和保障房建设持续推进形势下，短期内住宅土地市场严峻形势将持续，商业办公或将面临供销放量的局面标题内容上海、北京迈入“千亿俱乐部”一线城市中，上海、北京迈入“千亿俱乐部”，去年土地出让收入分别达到1205亿元和1055亿元，同比减少20.4%和35.8%广州、深圳依然无缘前十深圳为192.4亿元，广州土地出让金302.6亿元，同比减少16% 苏州、天津、重庆、杭州等城市的土地收入也超过700亿元流标率涨幅较大2011年，全国主要130个城市的土地流拍、流标达到了900宗，比2010年的280宗上涨了2.2倍，其中居住类流标达到了420宗，比2010年的130宗上涨了223%量价齐跌2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交额12391.3亿元，占据67%的比例，但同比下滑了24%商办类用地和工业用地的成交额均比去年有大幅提高，增幅分别为21%和34%在全国130个城市中，住宅用地成交面积同比减少18%，楼面价下跌12%，降至1473元/平方米。

成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因Ø 土地政策—稳增长、调结构，从土地供应抓起2012年，为促进经济发展方式转变，政府将从紧年度建设用地计划指标提上日程，其中保障房用地单独申报标题内容计划指标严把控加强土地调控保障科学发展用地，从严从紧投放年度建设用地计划指标，落实计划差别化保重点；深化耕地保护新机制建设，做到严而又严，大力推进节约集约用地，年内逐级分解落实“十二五”单位国内生产总值建设用地下降30%的目标任务，修订实施《闲置土地处置办法》完善政策要总结完善城乡建设用地增减挂钩政策，探索完善土地整治中建设用地指标配置、土地增值收益分配、农民土地权益保障等方面政策，强化全覆盖、全过程监管确保保障房用地供应要做好保障性住房和普通商品房用地供应，国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4月底前完成用地审批Ø 政策动态—“满足首次购房家庭的贷款需求”、继续实施“差别化信贷政策”，央行房产调控有保有压内容解析1、近日召开的2012年人民银行金融市场工作座谈会提出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。

2、在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求3、会议提出，2012年要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求;要不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号，增强市场对于首套房利率放开的预期继续实行“差别化房贷政策”，表明房贷政策的松紧应因地制宜，房产调控应做到有保有压但2012年从紧调控的大方向将不会有改变Ø 土地政策—2012年，国土部对土地市场监控升级，将严抓土地供应全过程，确保土地市场健康平稳运行标题内容国土资源部：全面清理“小产权房”，今年开始试点近日，国土部公布了《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控工作的通知》(下称《通知》)《通知》重点内容包括：土地流标流拍须及时上报自今年起，除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报试点处理小产权房问题小产权房”是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，不受法律保护。

对“小产权房”，国家法律法规有明确规定：城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买“小产权房”目前，中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对“小产权房”违法用地不予确权登记发证逐宗核查闲置土地《通知》要求各省级国土部门在今年上半年完成“住房用地供后巡查监管制度”并以此为平台，及时查处已供土地的闲置、违法转让、改变用途等问题对违法违规出让土地的行为，将严肃查处对一年内连续出现两次及以上违规出让的市县，将在全省公开通报，严肃批评保障房用地继续应保尽保2012年保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，由省级政府审核同意试点方案并报国土部批准后，才可以开展集体土地建设公租房目前试点仅有北京和上海Ø 土地市场—2012年全国住房用地计划供应总量最多降一半，受保障房供地计划影响，商品住宅用地供应局势较严峻标题内容国土部：今年住房用地供应最多降一半近几年来，全国住房用地计划大幅上涨按国土部发布的数据，2011年，各地编制住房用地计划21.80万公顷，是2010年计划的1.2倍而2010的住房用地计划供应量18万公顷，已经远超2009年76461公顷的实际供应量，以及之前5年的平均年度实际供地量54650公顷。

2011年全年，全国31个省份和新疆生产建设兵团落实住房用地计划13.59万公顷，同比增加7.6% ；其中，商品住房用地计划落实10.5万公顷，超过前2年年均实际供应量28.5% 但总体上看，去年全国实际卖地仅仅完成计划的62.34%国土部近日宣布，2012年全国住房用地供应计划总量原则上应“不低于过去5年年均实际供应量”过去5年，中国住房用地实际供应量均值为10.7673万公顷这也就意味着，2012年全国住房供地计划为“不低于10.7673万公顷”，这一数值较2011年的住房用地供应计划量21.80万公顷最多降一半，比2011年的实际供应量13.59万公顷也减少了近20%中原观点：2012年，计划住房用地总量减少，同时保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总供应量的70%，表明商品住宅用地的供应量面临较为严峻局面，未来将会对房地产行业结构产生一定影响Ø 房企动态—大型房企2012年年度销售目标出炉，在市场大环境影响下，求稳成为目标制定主基调房企内容中海与2011年相同，为800亿港元恒大2012年销售目标为800亿元，与2011年(700亿元)目标相比，提高14.3% 。

2011年实际完成804亿元佳兆业2012年销售目标为165亿元，2011年为150亿元，提高10% 2011年实际完成153亿元绿城2012年销售目标400亿元2011年为550亿元，提高37.5% ，实际完成353亿元富力2012年目标为330亿2011年目标为320亿，略有下调，实际完成300亿与去年各大房企的乐观态度相比，今年在制定销售目标时显得保守谨慎其原因有：楼市已进入寒冬，要维持现金流，在控制工程进度的同时，拿地量减少，土地市场冷清，同时库存压力较大，房价将继续调整，加之短期内成交难以大幅回升，销售额势必受到影响；融资渠道依然处于紧缩状态，2012年，随着外债，房产信托等集中到期，多数开发商资金链将逐步迈入紧张局面Ø 房企动态—2012年房产调控政策不会转向的预期及第三季度信托到期兑付的压力将迫使房产行业出现新一轮降价潮房企内容招商2月20日消息，招商局集团在2月18日起至3月31日之间，推出“真情越百年·春惠大地，利在龙年”感恩回馈活动，分布在全国14个城市的22个在售项目将同期启动优惠活动据悉，招商地产此次举行的感恩回馈在全国项目让利并且由全国客户同享，活动期间购房客户自动升级为招商会银卡会员，会员积分双倍积累并赠送招商局收藏品。

据资料介绍，招商在厦漳的4个项目——招商·海德公园、招商·卡达凯斯、招商·假日365、招商·花园城，更有部分房源特惠8.5折 保利 2月18日，保利在上海的权重大盘保利叶语单价从每平方米19000元降至17000元，交房标准却从毛坯升级为精装，如果考虑装修成本则相当于价格打了近8折，成为上海今年高调降价的典型项目 2月以来，保利在全国启动喜春行动，涉及青岛、福州、厦门、沈阳、广州、南京、长沙在内的十余个楼盘不过这些楼盘的降价幅度并没有上海保利叶语明显，多为全款9.7折至9.9折 Ø 地方动态—各地陆续微调楼市调控 保刚需购房成主调地方内容中山目前中山市住建局及中山市国土资源局对网签备案标准进行了调整，单套建筑面积单价在6590元/平方米以内，均可在中山市国土局登记备案比去年11月份中山市出台的“限价令”最高上线上调了790元/平方米天津 2012年2月1日起，天津市普通住宅指。