成本法 过程.docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑成本法 过程 方法二：本金迫近法 1．测算的思路 本金迫近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上确定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值来确定土地价格的估价方法 2.根本公式 地价=（土地取得费+相关税费＋土地开发费＋利息＋利润＋土地增值收益） 3.估价过程 ⑴土地取得费 ①征地补偿费 根据《湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价》（鄂政发?2022?12号）, 结合钟祥市辖区征地区片综合地价标准表，待估宗地所在区域的征地补偿安置费标准为32655元/亩，合48.98元/平方米 ②青苗补偿费 根据《湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》(鄂政发202246号文)，一般粮食作物青苗补偿费标准为1278元/亩，折合为1.92元/平方米 ③地面附着物补偿费 根据《湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》(鄂政发202246号文)，结合估价对象所在区域地面附着物分布的一般处境，确定地面附着物补偿费平均为5元/平方米 土地取得费=征地补偿费+青苗补偿费+地面附着物补偿费 =48.98+1.92+5 =55.90（元/平方米） ⑵相关税费 ①征地管理费 根据《湖北省物价局、湖北省财政厅关于征用土地管理收费的通知》，土地管理费按土地取得费用总额的3%征收，那么 土地管理费=土地取得费用×3% =55.90×3% =1.68（元/平方米） ②耕地占用税 《湖北省耕地占用税适用税额标准》（鄂财税发?2022?8号），钟祥市耕地占用税平均税额标准为30元/平方米。

③耕地开垦费 根据钟祥市国土资源局供给数据，并结合本次评估对象处境，耕地开垦费按27元/平方米收取 相关税费=征地管理费+耕地占用税+土地开垦费 =1.68＋30＋27 =58.68（元/平方米） ⑶土地开发费 委估宗地价格内涵设定的土地开发程度为宗地外部“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），内部“五通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水及场地平整）经接洽相关部门及估价师市场调查并结合宗地所占区域的实际处境，确定宗地外部“五通”，宗地内部“五通一平”的土地开发费用为80元/平方米 ⑷利息 假设宗地开发周期为壹年，土地取得费和税费一次投入，土地开发费用在开发期内平匀投入在计算利息时，以银行目前执行的一年期固定资产投资贷款利率5.1%为利息率，以单利方式计息 利息＝(土地取得费+相关税费)×开发周期×利息率+土地开发费×开发周期×利息率÷2 =(55.90+58.68)×1×5.1%+80×1×5.1%÷2 =7.88(元/平方米) ⑸利润 土地投资利润是指把土地作为一种生产要素投入，以固定资产投入形式发挥作用获得的正常回报，根据对当地土地市场的分析，对委估宗地邻近区域及其所在区域土地开发利润率的调查，确定委估宗地土地利润率为15%。

那么： 利润= (土地取得费+相关税费+土地开发费)×利润率 =(55.90+58.68+80)×15% =29.19(元/平方米) ⑹土地增值收益 土地增值是委估宗地因变更用途或举行土地开兴隆到创办用地的某种利用程度而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与本金价格的差额引起土地增值的理由可概括为农用地变为创办用地及其不同的用地类型（工业、商服、居住等）引起的用途性增值、对估价对象举行根基设施开发引起的投资性增值、集体土地全体权变为国有土地全体权引起的权利性增值三片面 根据估价人员对当地土地市场实际处境的调查，土地增值率为10% ～30%，结合委估宗地实际处境，故本次土地估价过程中工业用地土地增值率取15% 土地增值收益=(土地取得费+税费+土地开发费+利息+利润)×土地增值收益率 =(55.90+58.68+80＋7.88＋29.19)×15% =34.75（元/平方米) ⑺无限年期土地价格确定 无限年期土地价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 =55.90+58.68+80＋7.88＋29.19+34.75 =266.40（元/平方米） ⑻待估宗地剩余使用年期土地价格确定 年期修正系数=1-1/(1+r)n 式中：r—土地恢复利率(按照估价基准日中国人民银行公布的一年期存款利率，考虑确定的风险因素取6%，土地恢复利率主要从安好利率加以风险值调整来确定。

安好利率:以估价基准日一年期银行定期存款利率2.25%为安好利率风险调整值：根据钟祥市及估价对象所在区域的社会经济进展、土地市场状况、城市规划、国家政策等因素及其对估价对象的影响程度，确定风险调整值为3.75%根据以上分析，确定土地恢复利率为6%） n—剩余土地使用年限 年期修正系数=1-1/(1+r)n =1-1/(1+6%)41.1 =0.9088 待估宗地剩余使用年期土地价格=无限年期的土地使用权价格×年期修正系数 =266.40×0.9088＝242.10（元/平方米） — 5 —。