物业管理--物业管理--房地产纠纷案例.doc

房地产纠纷案例陶娟律师通过多年的法律实践，发现我市房地产纠纷的主要类型有:一、 商品房买卖合同纠纷该类纠纷主要是购房人与开发商因买房发生的纠纷，主要1、 开发商预售，逾期向购房人交房；2、 开发商不能按合同约定或法律规定为购房人办理产权证；3、 开发商交付的商詁房面积增大或减少；4、 开发商交付的房屋及配套设施与卖房宣传资料不一致；5、 开发商与购房人只签订了商品房认购书未签订规范合同；6、 开发商一房二卖或乂卖乂抵押；7、 商品房质量有问题；8、 购房人不按期领取钥匙；9、 商品房被包销人包销后出现纠纷如何承担责任；10商品房买卖合同被解除后，银行贷款如何处理；11、因房地产政策发生变化购房人要求解除商品房买卖合同二、 城市房屋确权与所有权登记纠纷该类纠纷主耍是多人均主张拥有房屋所有权，引起原因有历史原因、一房二卖、 财产分割等如一房二卖，A开发商将房屋顶给建筑商B, B将该房卖给C, C交钱并入住 开发商A又将该房卖给D, D交钱并办理产权证，该房所冇权是谁的？三、 相邻权纠纷该类纠纷主耍是房屋相邻的两方，因一方的原因影响了对方的采光、通风、通行 等引起的纠纷如一高层建筑建好后影响了周围一栋房屋三层楼以下住户的采光权，这些住户要 求该高层建筑商赔偿。

四、 物业管理纠纷该类纠纷主要是业主与小区物业公司发生的纠纷，主要有欠交物业费纠纷、物业 公司管理不到位纠纷、物业公司违反物业管理条例私自处分业主共用设施、设备 纠纷如小区的道路和空地是业主共冇，但物业公司却在未经业主同意的情况下私自在 道路上设广告牌、在空地上建筑房屋，与业主发生纠纷五、 农村土地承包经营权、宅基地纠纷该类纠纷主要是因农村在发包十•地、分配宅基地吋程序不规范、手续不完备造成 的，又由于近来农村土地增值快从血弓发大量纠纷如A地块本由村民B耕种，后由于B外出打工，村民C占用，二人均没冇土地 承包合同，后B返乡，C不返还，后政府乂开始对该块土地征收，双方均主张补 偿款轻、农村房屋及小产权房买卖引发的纠纷该类纠纷主要是农村自建房对外出售引发的纠纷，由于商品房价格居高不下，很 多外来务工人员选择购买了农民的自建房，但近来由于农村土地增值快，很多售 房农民都有悔约现彖如村民A将房出售给处来务工人员B,后悔约，将B诉至法院，以农村房屋不 能买卖为由主张解除房屋买卖合同七、 房地产租赁纠纷该类纠纷主要是因房屋在租赁中引发的纠纷，主耍有承租人擅自转租引发原房主 要求解除合同、承租人不按约定使用房屋造成房屋受损房东要求解除合同等。

如A将房屋租给E,约定不能转租，但B未经A同意就将房屋转租给C, C已 装修并入住，但后A发现耍求解除与B的合同，但解除后C的权利如何受到保 护呢？八、 房地产行政诉讼该类纠纷主要是居民以房地产登记机关为被告起诉，要求房地产登记机关办理产 权证或撤销产权证如居民A起诉房地产登记机关为其办理产权登记九、 房地产建设承包中引发的纠纷，主要有1、 工程款结算纠纷；2、 建设单位发包给无资质的施工单位，施工单位对外的欠款建设单位是否负有 连带责任的纠纷；3、 建筑工程质量纠纷；4、 施工方对所建工程的法定抵押权如何实现纠纷；5、 房地产合作开发中引发的纠纷相关典型案例：案例1、商品房买卖合同纠纷2006年11月，李月玖与永航公司签订《商品房买卖合同》，约定2007年12 刀31日前交房2007年12刀28日，李收到接房通知验房时，发现房屋生活阳 台铁栏杆与公共靈台铁栏杆相连，且冇室外电线搭在该公共需台的铁栏杆转角 处，李便以房屋需耍整改为由不予接房永航公司不允，李遂诉至法院，要求整 改判决】房屋虽验收合格，但公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工 程及验收规范，存在重大安全隐患，李刀玖有权拒绝接房，永航公司构成违约。

案例2、商品房买卖合同纠纷2009年4月，陈燕妮与星星公司签订《房产定购协议书》,约定陈定购一套商 品房，并支付定金1万元血议另载明：陈在签订定购协议时已详细阅读和了解 星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内 容同年4月19 F1,陈签订《商品房买卖合同》吋，认为该合同的补充协议冇 许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款最后双方扯皮起诉到法院判决】该协议明确载明：陈己详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、 补充I•办议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司 签订止式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求案例3：房屋确权纠纷案例原告刘方是电脑公司职员，被告郭平是中学教师，两人系朋友关系2001 年5月，原告刘方得知本市一房地产开发公司出售经济适用房，欲购买一套但 根据本市相关政策的规定，只有具备木市户口的人才有权购买原告虽有钱，但 苦于无本市户口，无购房资格于是原告找被告商量，口头约定，由原告以被告 的名义购经济适用房一套，商品房由原告实际占有、使用随后，原告出资20 力元，由被告与房地产公司签订了买卖合同，产权人登记为被告。

2002年8月， 郭平以该房屋的产权证作抵押向银行贷款15万元，借给其弟做生意贷款到期 后，郭平无力偿还，银行遂要求变卖实现抵押权刘方得知后，向法院起诉，主 张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告的房屋抵押行为无效法院判决：法院认为原告以被告名义购房屈无效民事行为，判定被告的房屋抵押行为有 效，被告返还原告购房款及其它损失il-21.5万元案例4：相邻权纠纷2009年8 JJ 1 2 H,某小区业主姚某、郝某将空调室外机安装在孙某家飘 窗下方孙某发现姚、郝两家的空调室外机在使用过程中噪音太大，在姚、郝找 人维修后，孙某感觉噪音依然很人，遂要求两家将室外机拆除，遭到拒绝后孙某 将两邻居诉至中原区法院法院对现场勘验后确认原、被告居住的楼栋业主，除被告和东户一楼一业主 外，均将空调室外机安装在口家飘窗下方，且小区9 0 %以上的业主也都是将空 调室外机安装在自家的飘窗下方中原区法院经审理认为，根据空调室外机安装规范以及人们正常的生活习 惯，空调室外机应该安装在自家飘窗下方，二被告将室外机安装在原告家的飘窗 下方，侵犯了原告的合法权益，法院判决二被告于判决生效后1 5日内将英安装 在原告飘窗卜•方的空调室外机拆除。

案例5：物业管理纠纷2010年2月，由于办公楼三楼漏水致使通往电梯的台阶结冰,赵小姐上班时 经过不慎滑到，导致右手骨折，事发后,赵小姐曾多次找到管理写字楼的物业公司 要求赔偿而物业公司认为，根据租赁合同，赵小姐所在公司租赁的办公楼仅冇 载货电梯而无客用电梯，因此，赵小姐上下班应走人行通道而不应该乘载货电梯, 而且，事发当天物业管理管理人员也曾劝说赵小姐走人行楼梯，但赵小姐不听 所以物业管理认为赵小姐跌伤是其本人过错造成，应自己承担后果，故物业管理 公司不作赔偿因此赵小姐起诉到法院要求物业公司赔偿法院判决：既然所签定的物业管理合同或相关管理规定已载明电梯的使用性 质，再加上当天管理人员现场已明确告知赵小姐不能乘搭载货电梯，在这种情况 下导致赵小姐摔伤，责任全在赵小姐身上但作为物业管理公司来讲，为了更好 地体现口身尽责的服务精神和人道主义，可考虑给予20-30%的医疗费用的补 偿案例6：农村土地承包经营权、宅基地纠纷1983年，第一轮农村土地发包时，原告石某从原万丈村第一生产队承包了 111800亩摇荒地，没签书面合同，此土地现归万丈村委会管理1998年春，第 二轮土地延包中，被告万丈村委会将原告石某1997年以前承包的土地进行调整, 发包给其他人。

原告不同意，由此产生纠纷后经县、镇两级农村合同仲裁委员 会仲裁，裁定原、被告1983年至1997年的口头合同无效原告对裁定不服，诉 至法院要求被告退还发包给他人的16400亩地，继续履行合同，并要求被告赔偿 损失法院认为，县、镇农村合同仲裁委员会的两份裁定确认了原、被告的口头 合同无效，原、被告的口头合同必须终止，双方当事人应重新签订书面合同1997 年冬季第二轮土地延包至今，原、被告因土地承包发生纠纷，但因为没有签订土 地承包合同，也就是说无合同约定，原告无权要求继续履行合同，法院亦不能确 认被告违约最终，法院依法驳回了原告石某的诉讼请求案例7：农村房屋及小产权房买卖引发的纠纷2008年9月，大学毕业不久的陈紫月（化名）依靠家人的资助，在XX市 惠济区某小区购买了一套“小产权房"，价格每平方米2000元，远比附近的楼盘 低明知道办不来房产证，但是陈紫月觉得：既然房子在这儿，就不怕它跑了可是 2009年6月，陈紫月所在的小区突然传出消息，说是这个小区很可能会拆迁， 由于未办理房产证，她可能一分钱的补偿也得不到十几万元难道这么打了水 漂？邛东紫月决定向法院起诉，要求认定购房合同无效，要求退款。

而卖房人的态度很坚决：“房子是你当初要买的，合同也签了，不可能想反 悔就反悔"法院判决：小产权房合同应认定无效，卖房人应当予以退款案例&房地产租赁纠纷一套三室一庭的房子，甲乙两人租住了其中的两间经过房东的同意，甲乙 两人将剩下的一室转租给一对夫妻丙，他们口头约定：租期从2008年3月到12 月份，房租每两个月交一次，先行交纳两个月的房租1500和定金1000元四月 份的时候乙曲于工作关系和房东解除了房屋租赁合同随后乙的房间租给了另外 一对夫妻丁5月份丙夫妻两个想退房，随与甲产生了纠纷夫妻丙提出：1.合 同的一个当事人乙搬走，合同变更了当事人合同无效，要求退还定金解除合同；2•他们租房的时候是两个单身的人，但是现在一个房间租给了两外一对夫妻，他 们可以用的公共空间减少了，以此要求解除合同法院判决：夫妻丙可以耍求解 除合同并11不承担违约责任.案例9：房地产行政诉讼某业主从某房地产开发商处购买了一套住房某市房地产管理局于2000年 6月为该业主办理了房屋产权证该业主入住后，发现房屋实际面积比产权证上 确认的面积少5平方米于是，该业主向该市当局有关部门申请行政复议，哀求 复议机关撤销市房管局颁发的房产证。

复议机关审查后作出了维持市房产局颁发 的房产证的复议决定该业主不服，于2000年10月以市房管局为被告向法院捉 起了行政诉讼，哀求判决撤销市房管局颁发的房产证法院经审理认定，市房管 局2000年6月颁发房产证所确认面积与实际面积不符，于2000年12月判决撤 销了市房管局所颁发的房产证判决生效后，该业主哀求市房管局重新测量房屋 面积，重新颁发房产证不想，市房管局2001年2刀重新颁发的房产证所确认 的而积与第一份房产证千篇一律该业主愤而不平，于2001年3月再次以某市 房管局为被告向法院提起了行政诉讼法院经审理再次撤销了某市房管局2001 年2月颁发的房产证案例10：房地产建设承包中引发的纠纷原告：某大厦（以下简称A大厦）被告：某建设发展有限公司（以下简称建设公司）2 0 0 8年8刀2 0日，A大厦与建设公司签订了《装修改造合同》（以下 简称合同）合同约定：总工期1 3 2天，工程承包造价为人民币1 8 5 0万元 该合同同时在补充条款中约定：合同为一次包死合同，包括室内外装修、土建改 造、新建区域机电乙方负责本工程工程款总包，其中室内外装修、设计施工为 乙方承包范围土建加建工程、新建区域机电由甲方另行发包给有资质的单位。

甲方于2 0 0 8年8刀2 0日提供建筑、机电施工图一式八套予乙方，乙方施工 范围内的装修图纸由乙方设计，经甲方批准后使用合同正式签订后1 5日内甲 方支付工程款总额的6 0 %作为预付款；乙方开始拆除Z2 5 口内支付工程款总 额。