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个案分析之商业地产招商、运营管理2006 年 06 月 22 日 18:04 精品购物指南第五大道：神形俱散，人气难聚项目概述：第五大道位于亚运村安立路和大屯路的交叉路口，天创世源社区底商 3万 6 千平方米的建筑规模，属于产权式商铺区域商业氛围周边有运营多年的北辰购物中心，飘亮生活广场，和即将建成的 10 万平方米家尚生活广场，以及众多社区底商投资真相第五大道取名于著名的纽约第五大道，那是一条布满精品店和特色商铺的商业街所以此案名一出就引起了人们的关注，希望第五大道能为京城商业地产带来亮点第五大道采用产权商铺的经营模式，前期强力宣传和首创集团资信，让投资者纷纷看好第五大道所以第五大道一层商铺售价高达 35000 元/平方米，二层商铺也卖到了 25000 元/平方米而新世纪钱柜、全聚德和青鸟健身等名店的进驻也给投资者带来无限信心但是，在买下第五大道后，业主们发现，出租的情况并不像开发商描绘的那样美好，于是在 2004 年爆出了部分商铺停租 维 权维权的事件，一时间光环破裂，业界哗然经过多年的惨淡经营，目前第五大道的情况又如何了呢？据北京天创世缘 房 地 产房地产经纪公司介绍，在今年 3 月前，第五大道的出租情况仍不理想，尽管目前铺面已经基本都租出去了，不过价格并不理想，一个 75 平方米的铺面出租价格基本在20000~25000 元/月。

按照目前北京市场商铺投资比较正常的投资回报率计算，二层租户每天每平方米支付 7 元的租金，如果按 70%的使用率计算，套内面积的租金每天在 10元钱，这还不包括物业管理、商业管理等的费用，所以，在如此大的房租等费用的压力下，根本就不可能像一个正常的商场那样有养商的时间和空间败因分析第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司商铺部高级项目策划甑仕奇先生认为，第五大道的败落，主要原因在于：其一，特点不鲜明，由于总体规模只有 3 万多平方米，其中新世纪钱柜、青鸟健身和全聚德等主要商家占了近 50%，所以导致作为购物中心核心业种的精品零售店数量非常少，缺少了特点；其二，人气不足，购物中心的显著特征是以其中 1~2 家百货店作为主力店聚集人气，附属诸多精品店，集购物、休闲、娱乐、餐饮等综合功能，在“THEMALL 第五大道”根本就没有真正意义上的主力店，很难聚集人气专家指点首先需要一个真正的购物中心主力店，只有百货商场和大型综合超市具备“聚客”的能力，因为只有它们才能吸引周边 3~5 公里商圈范围内的人群消费，从而带动以服装、餐饮、娱乐等综合服务性“寄生”业种的经营专业店聚客能力有限的原因一是专业店经营商品或提供的服务比较单一，不会有消费者漫无目的地逛街消费，即使是有些专业店的商圈半径可以和百货店一样达到 3~5 公里，也很少有消费者会到银行、KTV、饭馆去闲逛。

所以投资者在选择商铺时一定要注意主力店是否能有大型百货或超市以吸引人气 其次要“业权统一”，产权商铺最大的问题就是所有权分散，造成经营权不统一，很难形成合力第五大道全部分割后发售产权，它将临街一层尽可能分割为有独立门面的商铺，而将一层部分和二层划分为室内小商铺不论如何划分，只要是出售了就不可能统一经营，小业主如何租、租给谁、租金多少钱这些都不是开发商说了算，即使想统一经营，要面对几十上百个小业主和商户很难成功大成国际商业中心：商圈未成隐含风险项目概述:大成国际商业中心面积达 7 万平方米，位于东四环百子湾桥东南角，是大成国际中心的配套商业由乐购国际零售机构管理运营区域商业氛围周边有后现城、金港国际、苹果社区的社区底商，以及 CBD 东都的 30 万平方米商业中心投资真相开发商大成集团宣称，大成国际商业中心“以最规范的商业租赁形式，为百姓提供最安全、最稳定的短期房地产理财计划”，只需投入 5 万元，即可获得每年 8%的高额稳定回报，逐月返还租金收益，3 年后赚足 1.2 万元即用 5 万元购买 3.7 平方米的投资份额，每年回报 8%，年租金收益 4000 元据项目销售人员徐先生介绍，有专业担保公司提供本金和收益的全程担保。

而且，世 界 500强世界 500 强旗下的乐购，已经和大成国际商业中心签订了 2 万平方米为期 20 年的租赁合同他表示，该 理 财理财产品总共有 3500 份，其中大成内部员工认购了 1000 份并表示，目前前来咨询的人很多，有的客户甚至一买就是 20 份而且有的客户购买的 5 年期产品，这种产品第四年收益为 8.5%，第五年为 9%但在第五年后，就不再对外出售，公司会收回自己持有经营众所周知，一般商业项目在头几年都是亏损经营，所以才有“养铺”之说，一定时间后才能形成成熟的商业氛围那么为什么大成集团明知道头几年要亏损，还要给投资者承诺 8%的利润，不是亏的更多？专家指出，乐购目前租赁的 2 万平方米面积，年租金应该在 1000 万元左右而根据该理财项目的计划，每个投资者的年收益最少为4000 元，如果 3500 份产品全部卖出去，那么每年需要支付给投资者的租金应该是 140万元这样就有 15%左右的租金收益要付给投资者，开发商为什么要这样做？专家表示，通过这种包租的运作形式，尽管开发商让出了部分租金收益，但是获得巨额的现金流，这与从银行获得开发贷款的成本相比，要低了很多，而这笔现金收入也能有效缓解资金链的紧张状况。

由于投资者的参与，可以一次获得 1 个多亿的现金此外在三五年以后，作为比较成熟的商业区，其价格将会高出不少所以，从长远来看，付出这点租金对开发商来说，是非常划算的风险分析中国步行商业街工作委员会秘书长董利认为，对于这种包租的形式，是纯粹的投资，避开了商铺经营的环节，为普通投资者省去了经营的麻烦，但仍面临三方面风险第一个风险是政策风险国家有关部门曾多次出台政策，禁止投资型物业的售后包租行为第二个风险是专业市场风险商业后期的经营本身就面临各种风险，商家自身有时都难以预见商业最终是否能发展起来商家并无绝对把握，让开发商把后期商业经营的风险包起来根本就不现实也不可能第三个风险是资金赔付风险一但商家经营困难并最终撤走，面对售后包租的合同，开发商要面对巨大资金赔付的风险，前期挣的钱可能都要吐出来这样的例子在全国有很多开发商要垫付租金时间短可以，但时间一长，开发商要不跑掉，要不破产专家指点由于商业市场的竞争压力很大，加上专业性的要求，不到万不得已，投资者是不会变成一个商业经营者的所以，很多投资者是抱着一个侥幸的心理，甚至是占便宜的心理去买这种售后包租的商铺他们希望只要做到售后包租，就一了百了，减少了后期很多的麻烦和风险。

可一但这种模式出事，投资仍可能血本无归，这种投资心理是非常危险的！专家甑仕奇提醒投资者，即使开发商承诺租金回报，但仍要对项目潜质进行考察，除了不可变条件(如：项目位置，项目体量等)的考察之外，还应注意开发商是否对商业市场有深度的了解，是否对本项目的商业有良好的符合市场的规划，是否有专业的团队就大成国际商业中心而言，虽然周边社区众多，但是这些社区都有底商，而且 CBD东都将在 7 月推出 30 万平方米的商业，在窑洼湖桥还有 2 万平方米的燕莎奥特莱斯这样竞争会异常激烈，所以在投资时应该谨慎！上海沙龙新天地：遭遇消费力欠火候的尴尬项目概述：“上海沙龙新天地”是上海沙龙社区配套的综合商业中心，面向亦庄居民开放规划建筑面积 6 万平方米，其中一期 2002 年底开盘，2004 年底左右成为现房，目前已有 80 家左右商家开业，大部分集中在一层和二层　　据记者观察，一期商铺的出租率在 70%左右的样子最为可贵的是，在 80 家左右的商户中，已有美廉美超市、日昌茶餐、小土豆餐饮、上岛咖啡、克丽缇娜美容美体，连同 5 月底刚刚开业的中体倍力等一批品牌商家其二期 2003 年 9 月开盘，目前工程正在紧张进行中，预计今年夏秋可完工。

区域商业氛围亦 庄亦庄第一代商业中心是大雄城市花园的邻里中心，服务于大雄城市花园、一栋洋房、新康家园等早期商品房居民；随着金地格林小镇、大雄郁金香舍、境界、狮城百丽、卡尔生活馆和卡尔公寓等新小区的入住，大雄的商业中心已不能满足亦庄居民的需要上海沙龙新天地的诞生刚好满足了亦庄迅速增长的消费需求，目前已成为亦庄人气最旺的中心投资真相据记者了解，目前上海沙龙新天地一层的租金从 2 元~15 元(黄金铺位)/天·平方米不等，以 2~3 元居多；二层的租金在从 1~15 元(黄金铺位)/天·平方米之间；以一套 150 平方米(因为其一层层高较高，大多做夹层，故计费面积应以 75 平方米为准)左右的一层商铺、实际租金 2.6 元/天·平方米为例，取当时一层的销售价格10000~15000 元/平方米间的 12500 元/平方米计算，年回报率约在 7.6%，还算正常但是，记者在沙龙转了几圈，发现许多餐厅的生意差强人意，饭点儿的时候也没坐上一两桌据知情人透露，除日昌、黄姐餐厅、四季涮肉等部分餐厅的生意还红火外，其他的均比较清淡；中心部位的几家一层黄金铺面至今还未租出，三、四层的铺子，大多都还在招租；刚刚从西餐厅改装的美发厅，以及由美发厅改建的服装店……还算正常的回报率加上空置、转手等因素，最后真实回报是多少，只有房主们心知肚明吧。

专家指点中国商业联合会专家工作委员会专家委员黄玺庆认为：上海沙龙作为亦庄新的商业，其经营情况目前看还不是非常理想主要是由于亦庄绝对消费力不够这与亦庄的业态也有关系——基本上是生活必须的消费，缺乏发展消费的氛围(如文化消费、娱乐消费)但是这只是暂时的情况，因为亦庄的绝对消费力是有的，就看怎么让这些绝对消费力留在亦庄了同时，品牌商家在这样的区域商业中是一把保护伞建外 SOHO：写字楼商街“实验场”项目概述： 一定要体验建外 SOHO 商街的目的，主要在于它是目前北京规模最大、成熟度最高的、位于写字楼群中的商街，研究其得失成败，具有普遍的意义 位于国贸对面的建外 SOHO 是目前 CBD 面积最大的项目，总面积 70 万平方米，主要由 2 栋写字楼、18 栋公寓、4 栋 VILLA 商业楼组成所有商铺均分布于建筑的 1~3 层，形成了时尚、丰富业态的“SOHO 商街” SOHO 商街规划每天将有 5 万人办公、逛街、休闲娱乐，商铺达 300 个，目前建外 SOHO 的入住率较高，虽然无法统计流动人口是否真的达到 5 万人，但是，现在的建外 SOHO 确实是 CBD 一处热闹的商业中心区域商业氛围CBD 的商务氛围日渐成熟，但是 CBD 的商业氛围却还是差强人意。

除国贸以及秀水外，似乎没有什么能让人想起来的成规模的商业中心建外 SOHO 商业街补的就是这个差　　投资真相据记者了解，建外 SOHO 商铺租金一层报价在 40~50 美金/平方米·月左右(黄金铺位价格还高)，合人民币 13 元/平方米·天左右；二层报价在 35 美金/平方米·月，合人民币 9 元多/平方米·天，三层报价 20 美元/平方米·左右，合人民币 6 元/平方米·天 以某中介公司所租的一间 50 平方米的一层商铺为例，业主购房时的价格为 20000多元/平方米，现在的租价按一层的平均租价 50 美元/平方米·月计算，其投资回报是23%；即使按后期的销售价格 30000~40000 元/平方米计算，回报率也在 10%以上 但记者也观察到一些定位较高的商业及一些位置较偏的商业，人流非常稀少，也有一些较为靠后的商铺挂着“招租”的广告，一个面积非常大的陶瓷店也打出了“转租”的招牌专家指点北京中天置地 房 地 产房地产经纪公司高级租售顾问朱健认为：1.建外 SOHO150 平方米以下的 户 型户型比较好租2.写字楼区的业态定位一定要考虑到写字楼人群，特别是餐饮，大众化、时尚化的会有市场，高档的鱼翅店可能会曲高和寡。

　　3.品牌店在这样的区域会具有较高的号召力 4.开发商的推广对于此类大规模商业的租售非常关键。