合同效力和物权效力区分.docx

合同效力和物权效力区分物权法说明：合同效力和物权效力区分来源：考试大【信任自己,把握将来,考试大值得信任!】2009年4月28日物权法说明：第十五条【合同效力和物权效力区分】第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有商定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力说明】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其根底关系或者说缘由关系的区分原那么以发生物权变动为目的的根底关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应当根据合同法来推断民法学将这种合同看成是物权变动的缘由行为不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同或许不能发生物权变动的结果这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不行能；也可能是物权的出让人“一物二卖〞，其中一个买受人先行进展了不动产登记，其他的买受人便不行能获得合同商定转让的物权有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的状况除非法律有特殊规定，合同一经成立，只要不违背法律的强迫性规定和社会公共利益，就可以发生效力。

合同只是当事人之间的一种合意，并不必定与登记联络在一起登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联络在一起的，是一种物权变动的公示的方法登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所实行的一种公示方法，假如当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍旧有效例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，假如没有办理登记手续，房屋全部权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍旧受到爱护违约的合同当事人一方应当担当违约责任依不怜悯形，买受人可以恳求债务人实际履行合同，即恳求出卖人办理不动产转让登记，或者恳求债务人赔偿损失区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同有的学者提出，区分原那么具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于爱护买受人根据合同所享有的占有权在不动产买卖合同成立以后，即使没有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以根据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍旧受到爱护即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的损害不动产的行为，可以提起占有之诉其次，有利于确立违约责任假如一方在合同成立之后没有办理登记，或者回绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当担当相应的违约责任。

假设未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方担当违约责任第三，有利于爱护无过错一方当事人当事人之间买卖房屋未经登记的状况错综冗杂，假如以登记为合同生效要件，那么在因出卖人的缘由而未办理登记手续的状况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓舞一些不法行为人躲避法律，甚至利用房屋买卖欺诈别人，而损害的却是好心的买受人的利益特殊是在房屋已经交付用法，买受人对房屋已进展了重大修缮的状况下，假如因未登记而确认合同无效并返还房屋，这的确会阻碍现有的财产秩序假如严格地区分合同效力和登记效力．那么可以防止此种现象的发生学者一般认为，区分两种效力不但是科学的，符合物权为排他权而债权为恳求权的根本法理，而且被民法理论证明对分清物权法和债权法的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障缘由合同当事人的合法利益也是特别必要和行之有效的原那么曾有一段时期，我国的司法理论以及一些立法，对这个问题有不同的认识目前，无论是民法学界，还是法律规定和司法理论，对于区分合同效力和登记效力，在认识上已经根本全都合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。

合同法还规定了导致合同无效的各种情形，在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记的规定虽然担保法有抵押合同自登记之日起生效的规定，但本法在担保物权编抵押权一章，转变了这一规定，即不动产抵押登记，只产生抵押权生效的效力司法理论也明确了区分合同效力与登记效力的原那么，如最高人民法院1995年《关于审理房地产管理施行前房地产开发经营案件假设干问题的解答》规定，“转让合同签订后，双方当事人应按合同商定和法律规定，到有关主管部门办理土地用法权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地用法权变更登记手续为由主见合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地用法权变更登记手续〞该解答明确指出，不动产登记并不是买卖合同的生效要件，而是其履行行为的组成局部同时还规定，“土地用法者与别人签订土地用法权转让合同后，未办理土地用法权变更登记手续之前，又另与别人就同一土地用法权签订转让合同，并依法办理了土地用法权变更登记手续的，土地用法权应由办理土地用法权变更登记手续的受让方获得转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当担当相应的民事责任〞转让方〔即出让人〕因其过错使得买受人不能获得土地用法权的，要担当违约责任。

明显，土地用法权未办理转让登记并不影响合同的约束力：最高人民法院《关于适用灯中华人民共和国合同法、假设干问题的说明》规定，按照合同法第四十四条其次款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物全部权及其他物权不能转移考试大房地产估价师——值得您保藏的好站点！。