永和地产吴桥项目.ppt

永和伟业地产吴桥项目提案报告书,山东德兴集团海蔚地产策划机构呈 2007年11月,,——题记 永和伟业的春秋战国已经来临 硝烟弥漫中 这是一个群雄逐鹿并且问鼎中原的战场 这是一个呼唤英雄并且英雄辈出的时代,,目录,市场研究篇 项目理解篇 市场定位篇 产品演绎篇 营销策略篇,市场研究篇,一、宏观经济指标分析 （一）吴桥县地理位置 吴桥县位于河北省东南部冀鲁交界处，地处北京、天津、济南、石家庄四大城市、一大港口（黄骅港）的中心地带，地理位置优越，交通十分便利，京沪铁路、京沪高速公路、京福公路、京杭大运河穿境而过，一小时可以“上天”（距济南飞机场仅150公里），一小时可以“下海”（距黄骅港135公里），两小时可以进京（距北京300公里），是连接我国南北尤其是北京、上海的交通要道全县总面积603平方公里，辖5乡5镇1 个城区办事处、473个行政村、28万人口二）吴桥县基本县情 （1）吴桥是驰名中外的杂技之乡全县473个行政村，村村都有杂技艺人，达到50户以上的杂技专业村就有110个到目前全县己发展各类杂技学校42家，在校学员1800余人，其中，吴桥杂技学校被文化部批准为国际少儿杂技艺术培训中心，己成功为6个国家培训了两批留学生；杂技演出产业蓬勃壮大，全县现有各类演出团体100余家，其中40人以上的76家，从业人员上万人，年演出收入5000万元以上； （2）吴桥是闻名全国的粮棉生产大县。

吴桥有着良好的自然生态环境，境内棉山粮海，林茂果香，是著名的国家商品粮基地县和全国棉花百强县特别是棉花生产历史悠久，距今已有630多年的历史，常年植棉30万亩，单产皮棉70公斤以上，素有“银吴桥”之称；近年来，围绕发展棉花产业化，延伸棉花产业链条，新上棉花加工企业134家，年棉花加工能力超过15万吨，棉花产业已形成从种植、皮棉加工、榨油到纺纱、织布、棉副产品加工链条比较完善的产业体系，成为华北地区重要的棉花生产加工集散地 （3）吴桥是发展中的工业新县全县现有工业企业417家，主要涉及机械、化工、铸造、五金工具、服装、食品、抽纱、地毯、造纸、建材、油棉加工等11大类，静电复印墨粉、海泡石电缆管、导热油炉、抽纱制品、五金工具等一批名优产品畅销国内外吴桥是国务院批准的全国首批对外开放县，建有省级经济技术开发区开发区东起京沪高速公路，西至京杭大运河，总体规划面积15平方公里，现已开发建成4.11平方公里，今年新入区的企业达到13家三）吴桥县经济现状 21世纪，商业化社会的进程把吴桥带入一个开放的市场交易平台，将吴桥的经济发展与市政建设、招商引资、旅游发展、环境改善和建立城市品牌联系起来 工业经济发展实现新突破。

全年竣工和在建投资超百万元项目161个，总投资15.5亿元其中超千万元项目31个，超亿元项目4个，在由工业小县向工业大县、工业强县转变进程中迈出了坚实的一步对经济发展局、供销社等6大系统的37家企业进行了彻底改制，县棉纺厂、百货大楼等一批企业通过改制重新焕发了生机和活力民营经济迅速扩张围绕棉纺、化工、杂技旅游等特色产业扩群体、上规模、搞技改、提档次，投资2.6亿元，对31家骨干企业进行了技改扩产，新增投资超百万元民营企业79家，民营经济实现总产值71.3亿元、税金7000万元，同比分别增长20.8%和16.7%二、吴桥县房地产市场总体特征 （一）供应量及空间分布特征 （二）需求特征 （三）价格特征 （四）主力户型面积分布 （五）物业类型 （六）畅销产品特征 （七）本区域房地产市场目前主要推盘手法 （八）本区域房地产政策分析,,三、板块现状分析,,四、本区域高端住宅物业市场现况,项目理解篇,一、项目基本情况 （一）地理位置 该项目为原空压机场土地，位于县城长江路与太行道交汇处西北角 （二）社区配套 （三）四至及环境 （四）本区域板块前景 本区域可谓吴桥县城内城区罕见的黄金地段——位置金贵、交通顺畅、出行便捷，南接、北连，并通过，成为全城区投资置业人士的首选。

二、swot分析 （一）优势： 1 .永和伟业在吴桥成功运做的“永和人家”良好的口碑宣传 2 . 项目位于吴桥繁华商业圈内 3.周围交通便利 4. 专业的营销公司的介入，运用良好的设计理念为项目开发保驾护航 5.周围完善的市政配套 （二）劣势： 1.建筑成本高，销售价格高 2.宗地原保留建筑影响整体形象 3.吴桥经济相对落后，居民购买能力有限 （三）机遇： 1.吴桥房地产日趋成熟，居民消费更加理性 2.吴桥地产尚属起步阶段，价格上扬空间较大 3.项目北部规划建设的杂技演义场，将带来不可估量 的商机 4.周围浓厚的商业气氛 5.吴桥尚未有高档住宅小区 （四）风险： 1.较高的土地成本，新地产政策，建筑标准的提高，致本项目销售价格提高 2.北临百度风景 ；其项目的规模，设计规划齐全的配套设施，在吴桥属领先地位，但价格尚在本项目的销售价格之下 3.地处闹市区，住宅部分销售有抗性 4.宗地因消防通道一分为二，整体性较差，不易统一管理,市场定位篇,一、项目定位前的思考 （一）、市场卖点分析 综合考虑小天小区的区域环境以及客户特征，对“天之韵”项目的卖点作如下分析： 1、 市场接受度分析 本市目前尚未有多层附带小高层住宅区，由于小高层特有的一系列特点，如物管费用高，公摊大，空间密度紧等，未能在本市的房地产开发中取得主导地位。

虽然如此，由于小高层另外一些显而易见的优势，如外立面现代生动，符合时代潮流，居家生活方便，特有的“居高临下”的感觉，还是受到一部分人的喜爱特别是25—40岁左右的白领阶层的偏爱这部分客户知识文化层次较高，接受新鲜事物快，喜欢跟潮流和时尚的东西，最主要的是他们的未来个人发展潜力大，其中一部分已经是事业有成的成功人士相对而言他们的购买力是不成问题的如果开发商针对性的开发出他们所喜爱的住宅，迎合他们的需求，取得他们的信任，房屋产品市场的接受度是颇高的 2、 区域环境分析 本项目位于吴桥县商业中心地段，地理位置比较优越，交通四通八达，居家环境与生活配套都比较方便舒适从房产开发的外围环境来说，应该都是不错的无论从生活设施、,市 政配套、医院、学校等方面来看都是相当齐备和完善的得到市场长期检验和认可，房地产开发时机是相当成熟的但同时我们也应该看到，就目前而言，吴桥县的现有房产项目的开发档次不高，客户群体的消费能力和市场承受力相对偏弱如现有房产项目“百度风景”，具体数据如下： 名称 占地 售价（元/m2） 套型面积(m2) 装修标准 售房率 从简单分析看，一方面由于“百度风景”的套型设计和价格与本区域客户的普遍接受度接近，产品相比而言，较易引起客户的注意与认可；另一方面“百度风景”的开发目的不明确，既想吸引普通客户群体，又想摄取高额利润，创造高档住宅，博取金字塔尖人群的关注，这样矛盾的心理，导致开发思路混乱不清。

致使楼盘的风格尽失，定位失准最终“百度风景”销售的惨淡应在情理之中 3、 本区域客户心理分析 由于本区域优越的地理位置，因而受到市场的注目是不容质疑的而客户最终决定买房的原因是多种多样的，综合起来分析，大致有如下几种： （1）、投资租赁者 A、 较其他投资，选择房地产热土进行投资回报是显而易见的 B、 首付少，月租供楼，轻松置业 C、 跃式小户型，设计新颖，风格独特，为年轻一族所接受 （2）、满足自住需求 A、 对本区域较熟悉和认可，对该区域环境及未来发展有信心B、 由于现区域内的居住状况堪忧，二次置业者较少 C、 年轻夫妇和单身贵族，他们多以事业为重，希望拥有个人空间，注重住宅环境和生活品位，有较丰厚的收入和稳定的事业 D、 为下一代的成长而选择本区域，宝宝的未来总是让家长牵挂，为宝宝创造一个良好的氛围及选择一所较好的学校是家长的首选，而本区域的学校是本市最好的这就是本案的又一优势外所在 二、目标客户群扫描 由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析： （一） 本地客源： 此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型： （1）、私营业主： 有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。

对地段及相应升值潜力较为注重 （2）、政府官员： 此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求3）、高级白领： 此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心 （4）、年青成功人士： 此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活这类客源主要选择小户型，但比例有限 小结：本地客源大多为一次或二次置业，且以标准户型为主要需求 （二）外地客源 此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型 （1）、外地驻吴桥企业高层管理人员： 此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重 （2）、外资企业驻济高层管理人士： 加入WTO后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点三、项目市场定位推导 （一）定位主题元素提炼 针对该项目商铺的主打客户定位，让此项目给目标客户以四面八方都能够财源广进的第一认识。

我们的宣传口号是：八方商机 聚揽财富 （二）项目市场定位初步建议 从该项目的外部环境、内部配套中，我们总结出的资源优势是： *“四面”聚揽黄金商圈之气 “四面”体现项目自身优越地理位置及区域环境，体现天时地利之旺势 “一面”南接西直门大型交通枢纽，地铁、轻轨，架构多元交通网 “二面”北邻清华科技园，中国科学院，八大院校，尽享学府的浓厚人文氛围 “三面”西靠中关村高科技商圈，迅速带动周围经济发展，提升区域整体档次 “四面”东倚迅速成长的马甸商圈，中国科技会展中心 *“八方”亲历完备服务之本 “八方”从项目本身出发，挖掘项目自身特色能带给业主的置业优势 “一方”高瞻远瞩的规划前景 “二方”功能多样的综合势能 “三方”完善齐备的配套功能,“四方”绿色共享的自然生态 “五方”随意调配的弹性空间 “六方”知名专业的物业管理 “七方”无可估量的升值潜力 “八方”历史悠久的商业文化 如上所述，我们努力用一种新鲜的视觉感受，来擦亮受众的眼睛！ 四、项目主题形象导入 （一）项目形象定位 （二）项目案名延伸 五、项目定价策略 （一）价格策策略 （二）价格测定方法 （三）价格定位建议,产品演绎篇,一、项目开发理念 （一）项目定位 结合本项目所处区域和客户群体的特点，建议将产品定位于中高档的多层附带小高层式。

（二）项目实施 环境建议： 由于本项目的定位于中高档，其客户群体属于收入较高，对居家生活的环境要求较高建议环境配套的功能要有特点 产品外立面建议 ：因为小区为组庭式的小高层电梯公寓，总体规模较大，容易引起客户注意，所以外立面的风格应时尚，色彩绚丽，吸引目标群体的关注，投其所好，使之过目不忘，留下极深的印象外立面的风格以欧陆风情为佳，结合广告宣传定位，能更好的体现项目的特色，使之准确定位 产品内部装修建议：为更好的顺应市场和给客户更大的自由发挥的空间，建议采用全清水但针对厨房、卫生间的设施，开发商可提供样品（由供货商提供）菜单对样品严格审核，须是目前同类产品的顶级货品使客户的心理得到尊重和满足从而认可开发商，接受本项目产品二、项目整体规划思路 （一）规划总原则 （二）分期开发建议 （三）规划细则,三、建筑单。