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目录港铁“轨道 +物业”运作模式 2京投银泰“轨道 +物业”运作模式 4万科深铁“轨道 +物业”合作模式 6北京城市轨道交通投融资模式 71. 城市轨道交通特征 ...............................................................................................7...1.2 城市轨道交通的产业特征 8..1.3 地铁的经营特点 ...........................................................................................8...2. 常见投融资摸式及其对比 9..2.1 投融资模式类别 9..2.2 部分城市投融资模式对比 1..03. 北京市轨道交通投融资概况 ..............................................................................1 33.1 资金情况 ....................................................................................................1 3.3.2 现行的轨道交通投融资模式 1..4..港铁“轨道 +物业”运作模式目前港铁运营的铁路轨道总长约 221 公里， 工作日日均运量超过 546 万人次， 占香港公共交通总运量的 48.1%。

港铁董事局非执行主席钱果丰把港铁的盈利秘诀归结为可持续的财务模式、 科学的管理和良好的风险管控 这其中颇具香港特色的 “轨道交通＋物业” 模式成为港铁的一个金字招牌港铁公司自诞生之日起就以商业经营为根本原则， 经过多年经验积累， 摸索出了成熟的“轨道交通＋物业“的业务模式，以集约用地和有机结合交通、商业、 居住三大需求的交通导向性社区发展为特点轨道交通＋物业”模式的核心在于把轨道交通投资建设和沿线土地开发升值相紧扣，利用物业开发回收的增值部分填补轨道项目的资金缺口，达到合理回报在这一模式下， 大股东给予港铁公司土地发展权， 对地块进行总体规划 港铁公司以该地区没有铁路前的地块价值估算， 向政府支付地价 港铁公司兴建地铁， 同时与开发商合作地上物业 物业价值因地铁发展而提升， 港铁公司将物业升值所回收的利润 “反哺” 地铁建设、运营和维护如今，物业发展及投资已经成为港铁除票务外的一大收入来源这一模式实现了政府、企业和社会效益的“三赢”政府不用补贴地铁，卸下了长期的财政包袱； 有了轨道与地面交通、 商场及写字楼还有住宅的无缝衔接， 地铁车站成为满足人们衣食住行基本需求的一站式中心， 给居民带来便利， 给商户带来利润， 给港铁带来了更多客流和收益， 也给整个社会带来了可持续的生活方式， 促进经济发展。

港铁通过科学的规划和人性化的设计在土地因地铁通达而升值的基础上，再次实现了“精明增长”近几年， 植根香港的港铁也积极拓展国际业务， 在英国、 瑞典和澳大利亚获得了铁路营运专营权，并且在澳大利亚投资了港铁第一个国际公私合营项目与内地有着天然地缘优势， 加上内地公共交通大发展的难得机遇， 港铁这几年也开始深 耕内地市场，以公私合营方式运营北京 4 号线、 14 号线以及杭州 1 号线，并于 2015 年 2 月获得北京地铁 16 号线公私合营项目的特许经营协议 在深圳，港铁还拍得了深圳地铁龙华 线车辆段地块，并引入“轨道交通＋物业”模式开发了“天颂”住宅项目在天津，港铁与天津市地下铁道集团有限公司合组的公司竞得地铁 6 号线北运河站上盖土地使用权， 进行综合土地开发当然， 港铁在成长中也面临不小的挑战， 比如项目前期投资与后期物业开发回报的统筹规划，国际市场上的水土不服，以及企业经济利益和社会责任两者的平衡等香港和内地在土地制度和规划法规上存在差异， 人口分布和可供开发土地的情况也有不同港铁模式难以简单复制到内地， 需要灵活变通， 但这不妨碍其核心理念为中国大城市化解“城市病”提供有益借鉴。

轨道交通建设在方便居民出行， 提升沿线房地产价格， 推动新城扩展与旧城改造， 实现人口空间分布均衡化等方面具有巨大的正外部效益 在政府面临财政压力、 土地发展资源日益紧缺的情况下，若把这些正外部效应与潜在收益有效转化为轨道建设和长远运营的支撑，则可为城市轨道建设带来新的思路京投银泰“轨道 +物业”运作模式2014 年，京投银泰在北京连推三个“轨道物业”项目，尽管今年楼市呈下行态势，但这些借助着轨道交通的项目仍然取得了相当可观的销售业绩，为公司将来的腾飞打下了坚实的基础轨道物业引入中国轨道物业是京投银泰的一大特色，这种在香港、 东京等国际化大都市已经十分盛行的物业形态， 由京投银泰开始引入中国 轨道物业又被称为“地铁上盖”，也就是在地铁站点附近或地铁正上方建设物业而京投银泰对轨道物业的建设分为两个时期，第一个时期是“站点物业”，就是在地铁站点周边建设物业，比如北京 10 号线角门站的京投快线阳光花园项目将站点与周边的社区通过通道相连第二个时期，也就是目前主要建设轨道车辆段物业，也就是俗称的“地铁上盖”与站点物业不同的是， 这是建设在地铁最后一站停车库上的物业在进行一级开发时， 把上盖上做建筑的条件预留好，以便于二级开发进来的时候直接建设社区。

轨道物业在中国并不十分盛行， 但在香港这一模式已经十分成熟 香港地铁不仅是全球盈利最好的地铁公司，其地铁上盖的开发也是最成熟的， 港铁模式享誉全球同时，在轨道交通十分发达的日本东京，轨道物业的建设也已经十分可观轨道“三府”的全覆盖2014 年，京投银泰在北京的三个轨道物业项目全部推出，分别是京投银泰万科西华府、京投银泰公园悦府和京投银泰琨御府西华府是 2011 年就拿了地，但因为是第一个项目， 所以项目开发周期耗时很长；有了西华府的经验，公园悦府和琨御府的进展就非常顺利了，拿地到开工的周期，周期也从接近两年缩短为 11 个月左右，所以两个去年拿地的项目都将在今年陆续入市目前京投银泰在轨道物业的建设技术上已经十分成熟， 通过采用多项与国际接轨的技术 手段， 业主比较担心的噪音和震动问题都已彻底解决， 目前可以达到国家一类标准， 也就是相对于主干道附近的住宅项目，公园悦府等项目的噪音和震动反而更小合作注重“优势互补”很多人说， 京投银泰万科西华府是万科对于轨道物业的一次尝试， 并且从京投银泰的操盘过程中， 了解了许多轨道物业的相关知识； 对于京投银泰而言， 同样从万科处学习了许多关于住宅操盘、制度管理、集中采购等方面的知识。

京投银泰和万科的合作， 首先是为了确保第一个轨道物业项目的成功， 万科在北京对外合作的模式比较成熟 而且之前位于房山的新里程和金域公园， 也是京投银泰与万科一起合 作的项目， 只是前两个项目主要由万科操盘， 而西华府则主要是京投银泰负责操盘， 借鉴了万科的管理体系和资源京投银泰欢迎合作方的加入 合作的时候， 首先要有一致的价值观， 第二是在管理体系上不能有太大的冲突 目的是实现合作共赢， 最好能够在资源优势互补， 才有合作的基础和前提他同时提到， 因为京投银泰在轨道物业操作上的成熟性和先驱性， 目前已经有很多国内轨道交通比较发达的城市找到京投银泰， 也希望来进行合作与交流， 京投银泰面临着走出去、到更广阔天地实践自己梦想与专业的历史契机 随着今年三大项目的推出， 这个“亚洲轨道物业专家”的腾飞已经是初见端倪万科深铁“轨道 +物业”合作模式基于对 “轨道＋物业”模式的共同认可， 万科和深圳地铁已有数个项目在合作尽管万 科与深铁的重组前途未卜， 但两家公司在项目和业务层面的合作未曾受到影响， 仍在有序推进2016 年 7 月 28 日，深圳万科和深圳地铁联手打造的首个项目 HBC汇隆中心正式亮相， 位于深圳北站地铁上盖的汇隆中心， 是一个集合约 200 米地标式写字楼、 LOFT、商业于一身的约 14 万平方米复合型综合体，也是万科深铁“轨道＋物业”模式的首个实体物业，其拿地、运营模式都开创了业内先例 。

深圳地铁集团方面表示，近年正探索“轨道 +物业”为基础的市场化可持续发展模式， 而万科近些年也在 “城市配套服务商” 的角色上积极转变， 两家公司在城市配套和运营上找到了契合点，而 HBC汇隆中心就是双方倾力打造的地铁上盖综合体深圳地铁万科投资公司董事长、 深圳北站枢纽及综合体规划建设总负责杨建华指出， 随着 2011 年底广深港铁路、 2013 年厦深铁路的建成，深圳北站成了深圳两主三辅当中的核心站，未来西部沿海铁路也将会在此接入，北站的地位将更加突出基于对 “轨道＋物业”模式的共同认可， 万科和深圳地铁已有数个项目在合作根据万科深铁 6 月份签署的合作备忘录， 双方拟在地铁四期轨网建设和沿线土地开发中创新合作模式，遵照市场规则以“轨道 +物业”模式参与深圳轨道交通及上盖物业项目的建设值得注意的是， 从各种公开信息来看， 未来双方的业务合作将不仅局限于深圳， 更要逐步扩展到国内其他城市以及海外业界对于“轨道 +物业”的模式颇为看好原建设部政策研究中心主任陈淮认为，铁路 枢纽和房地产的关系就是工业化和城市化之间的关系， 轨道交通作为枢纽的作用实际上有三个层级，第一个层级是地铁和城市内部的立体交通体系组成部分；第二个层级是 400-500公里可通达的城市圈， 这个层级的城市叫做城市快速交通网， 它不仅连通广州、 东莞或者香港、澳门， 也不仅连通长沙，要实现城市之间交通的公交化； 第三个层级是大经济区域之间 的客运专线连接、高速连接，这指的是深圳和厦门、上海、北京，华中、华北、华南以及西南地区之间快速轨道交通客运专线的连接。

把城轨和高铁叠加起来， 腾出了城市宝贵的土地资源用了商业开发，其中包括住宅地产等，这是一个非常好的设想，也很有商业价值北京城市轨道交通投融资模式1. 城市轨道交通特征1.1 城市轨道交通的经济特征（1） 准公共物品公共物品（ Public Goods ）是一个经济学的概念，与私人产品（ Private Goods ）相对应正如诺贝尔经济学奖获得者 Paul 定义的那样， “纯粹的公共物品是指， 每个人对这种物品的消费不会导致其他人对该种物品的消费减少 ”公共物品的两个显著特征是消费的非竞 争性和非排他性 所有的城市居民都可以享受由地铁运营带来的交通拥堵的减轻、 居住环境的污染改善等带来的好处， 其他乘客搭乘地铁时所获得的效用也不会受到影响， 这就是轨道交通的非竞争性 然而， 轨道交通运载的主体是有其承载量的， 当使用轨道交通运输方式的 乘客达到一定数量时， 新乘客将使其他乘客无法舒适、 安全地享受轨道交通服务， 因而轨道交通具有不完全竞争性 地铁等轨道交通设施采用了售票准入的制度使其具有排他性， 而在所有买票的乘客得到的服务是相同的， 这使得轨道交通具有非排他性 因此， 城市轨道交通具有不完全非排他性和不完全非竞争性， 不属于纯粹的公共物品， 它同时具有私人物品和公 共物品的属性，应界定为准公共产品。