商务楼前期策划方案.docx

商务楼前期策划方案 　第二部分 市场篇 　一、 总体市场环境分析 1、 市场供给量分析 　☆数据来自北京市统计局网站 今年前三个季度，北京市房地产开发投资虽然受. 71 号、121 号等文件的影响，但是增长势头依然明显，１至８月份累计完成投资 733.9 亿元，同比增长 20.8%1 至 8 月住宅完成投资 397.2 亿元，同比增长 16.；办公楼完成 102.1亿元，同比增长 56%；商业营业用房完成 43.6 亿元，同比增长 55.7％ 　 ☆数据来自北京市统计局网站 2021、2021年1-9月北京房地产开发面积统计表（单位：万平米）8299.691131.187420.12889.240202140006000800010000开复工面积 竣工面积2021年1-9月 2021年1-9月2021、2021年1-8月房地产投资比较表（单位：亿）607.534265.428733.9397.2102.143.60100202100400500600700800总完成投资额住宅完成投资额办公楼完成投资额商业用房完成投资额2021年1-8月 2021年1-8月 　 从商品房供应看，截至 9 月底，北京市商品房屋开复工面积达 8299.69 万平方米，比上年同期增长 11.86％，竣工各类商品房万 1131.18 平方米，同比增长27.24%。

　北京市房地产投资资金到位较好，外商直接投资回升截至 8 月底，地产开发本年到位资金 1353.7 亿元,占全市房地产本年到位资金的 72.6在本年到位资金中，外商直接投资到位 14 亿元，同比增长 2.9 倍由于资金到位充裕、及时，对北京市房地产开发投资的稳步增长，起到了积极的保障作用 　受一系列土地政策的影响，截至 8 月底，北京市房地产开发企业用于土地开发的投资为 11.9 亿元，同比下降３６．５％，本年完成土地开发面积 161.7 万平方米，同比下降 56.2；本年购置土地面积 268.7 万平方米,同比下降 58.2 　随着后几个月土地出让方式的结束，各开发企业将把主要精力投入到现有工程的开发上，北京市整体开发投资速度将保持适宜的发展水平 　市场需求分析 　对于需求市场的了解主要考察近年来销售面积、销售额的增长状况，也是直接反映.购买力的重要指标，同时了解目前消费者的消费特征及走势 　1999-2021 年商品房销售面积统计表（单位：万平方米） 　1999-2021 年商品房销售额统计图（单位：亿元） 　☆ 数据来自北京市统计局网站 从以上图例可以看出： 　近五年来商品房的销售额和销售面积在飞速增长，尤其 2021 年以后增长速度更快、增长率更高。

其中个人住房消费，自从 1998 年取消福利分房以来，其需求被很快释放并呈现高增长态势，至 2021 年个人住房消费占全部住宅消费的比例非常高 　但从销售额和销售面积的增长率比较来看，销售额平均增长率低于销售面积增长率544.4484.7956.9 898.21205 1127.51708 1604.41895.51771.105001000150020211999年 2021年 2021年 2021年 2021年总销售面积商品房销售面积307.5232470.7409.3609.6 531.7813.8716.71095.54864.250202100600800100012021999年 2021年 2021年 2021年 2021年总销售额商品房销售额 　7-8%，也从侧面说明商品房的平均销售价格在下降并且也反映了商品房消费结构的变化，更加趋于大众化 　另据北京市统计局相关数据显示，截至 8 月底，北京市累计销售各类商品房屋 987.9万平方米，同比增长 41.3％，其中住宅 902.5 万平方米，同比增长 36.5％销售给个人的商品住宅面积达 894.5 万平方米，占商品住宅销售总量的 99.1％。

　据此，我们也可以看到，北京房地产市场需求潜力依然巨大 　 相关市场详解及预期 办公楼市场 　一到九月，总的办公楼施工面积，新开工面积，竣工面积都在增加，特别是办公楼的竣工面积达到了 77 万平方米，同比增长将近 200％，销售面积增长 260％从办公楼的价格看，整个从 2021 年开始，办公楼的价格有所下降，特别是 2021 一到九月份下降了 23.96％，从价格绝对值看，北京的价格弱高于上海的价格，根据这些对市场的分析，我们对 2021 年的市场做了一下预测，首先供给还会增大，办公楼产品将会逐步趋于完善，5A 级写字楼将成为市场主流，整个办公楼面积将在 200 万平方米左右，均价应该在一万每平米左右 　商业用房 2021 年一到九月，商业用房竣工、开工面积同比有所增长，但新开工面积有所下降整体市场在 2021 年年初价格有一定下滑，同比下降大概 16.54％，第二、三季度价格有一定量的回调，略高于去年同期水平一到九月销售面积与 2021 年同期同比上涨了 119.6％，总体销售额达到 28.23 亿，是近几年一个最高水平针对这样的市场情况，我们分析出，今年商业用房市场处于价格相对稳定、销售情况缓慢上涨这样的一个市场态势。

　通过对历年市场经验的总结分析，以及我们对 2021 年一到九月份供给需求的分析之后，我们认为 2021 年商业用房还是进入比较好的发展阶段，有可能成为一个市场新宠，施工面积预计七平万平方米左右，新开工可能是三百万平方米，销售面积将突破 100 万平方米，我们认为，整个北京市场，总体上应该是处于比较良性的发展阶段，应该是总体供需两旺 　产品行情分析 办公用房 ▲ 独栋写字楼 亦称总部概念，其一般规模体量在 2021-10000 ㎡不等，甚至 20210 ㎡，受中国入世影 　响，一些较为知名的企业纷纷将总部设在北京，与以往开发模式不同的是，更多的企业更希望拥有自己的独立办公场所，由此诞生了总部经济需求 　此类产品需求特点较为明确，专业性、主题性需求是其本质特点，亦成为词类产品前期运作中不容忽视的潜在客群 　▲ TOWNHOUSE 式办公楼 随着 TOWNHOUSE 产品的盛行，以其设计形态为主的写字楼相继诞生，如森根国际，其面积一般在 180 ㎡以上，究其产品本质就是迷你型总部写字楼，其需求住力亦为创意型公司，由于此类产品位置较偏，销售情况一直走低 　▲ 超小户型办公楼 受银行贷款政策影响，办公楼由原来的大户型产品逐渐向 100 ㎡甚至更小面积的产品发展，这一变化是由目标需求的特点所决定的。

　▲ 健康办公楼 受 SARS 影响，旧有办公楼在整体通风效果上存在明显缺陷，这样，对于现有办公楼购买群体而言，通风效果好的健康型写字楼成为未来需求的重点 　 价格行情分析 我公司的市场监控数据显示，截至 8 月底，全市普通商品住宅平均售价为 4949 元／平方米，住宅平均售价为 4491 元／平方米，分别比去年同期上升 7.3％和 4.4％ 　写字楼从 2021 年 7 月份到 2021 年 3 月份北京写字楼售价总体处于上升态势由于 2021 　年上半年 SARS 的影响，去年 7 月份写字楼价格降到了 13000 元/平米以内，而本年度 2 月份则涨到 15000 元/平米以上，3 月份略有回落，但由于众多利好因素，写字楼市场价格还将继续坚挺 　 我们认为，北京房地产市场价格虽有所上涨，但这种波动还是属于区域内的价格波动，整体市场还是稳定正常的今年上半年房价上涨，主要是受个别项目的带动，从而拉高了北京市整体的商品房价格 　 区域市场环境分析 一、东南三环及其周边地区物业现状分析： 　（一）、总体状况分析： 　北京市东南三环沿线地区作为 CBD、方庄、木樨园与亦庄经济技术开发区的衔接地带，依托南城开发的大势和政策优势，凭借其特殊的地理位置、完善的配套设施和便利的交通条件，物业发展态势良好： 　普通住宅市场发展迅速，先后出现了一批性价比较高的特色楼盘，导致区域竞争日趋激烈。

　在周边区域内，尤其是方庄地区聚集着大量的中小公司，从而为商务办公市场的发展开辟了较大的市场空间目前，随着区域经济的发展，商务凝聚力逐渐增强而市场反应相对滞后， 　办公空间供给有限，这样就使得区内写字楼的出租率高于市场平均水平，商务办公市场发展空间巨大 　（二）、 住宅市场现状分析： 　趋成熟，品质逐步提升，竞争日益激烈 　自 2021 年至今，先后有 20 多个项目陆续进入市场随着存量规模的增大，竞争的加剧以及客户购房心理的成熟，整体区域市场的住宅产品在建筑外观、景观规划、户型设计、社区配套、物业管理及智能化等方面的水平不断提高，其中以新项目的性能价格比优势尤为突出 　l 东南三环沿线及周边区域重点项目列表： 　住宅重点项目列表 物业名称 　均价 　建筑 　形态 　项目规模( ( 万平米) ) 　社区配套 　绿化率 　园境规划 　主力户型 　CBD 　 总部公寓 　6888 板楼 40 超市、洗衣、邮政、医疗、银行 30% 中庭花园 2 居: 98-116 方丹苑 　6260 板楼塔楼 7 小型超市 35% "米罗庭院'西班牙风格 2 居: 86-105 晶城秀府 　6600 板楼 10.2 社区会所、超市等 33% 普通绿化 3 居: 130-150 时代 　紫芳馨园 　6400 塔楼 4 银行、医院、学校 30% 普通绿化 2 居: 70-85 芳星园 　5900 塔楼 11 小型超市 35% 普通绿化 1 居: 45-70 筑梦缘 　6600 板楼 4.8 小型超市 44% 双围合三花园 2 居: 110-130 北欧春天 　6300 高层板楼 18 社区会所、超市、洗衣、邮政、医疗、银行 40% 岭南派风格园林 3 居: 135-165 平均 　6421 元/㎡ 　l 东南三环沿线及周边地区住宅市场重点分析： 　 1) 区域竞争日趋激烈导致住宅产品性价比不断提升。

开发商针对区域客户的心理特征和消费偏好，在合理控制价格的同时，在最大限度内提高产品品质，以期通过形象包装、产品设计等方面的差异性形成项目特色和竞争优势，在市场中迅速打开局面 　2) 虽然南城的房地产项目正在逐渐升级，但是与北部、东部相比，其房价差异仍然很明显该地区楼盘和北部、东部同品质项目价格差大多在1500 - 2021 元/㎡之间其差距主要是由于南城的区域价值还未完全体现，与北部、东部成熟市政配套相比还有差距，再者就是一些远期利好还未完全显现出来 　3) 目前南城二环以内的项目价格普遍在 7000 元/平方米左右，位于二环和三环之间的项目价格大约在 6300 元-6800 元/平方米，而位于三环和四环之间的项目价格在 4500-6000 元/平方米之间 　4) 目前，本项目区域内的重点住宅项目均价集中于 5500－6500 元/平米之间，主力户型基本为 2 居和 3 居,面积 90－150 平米 　l 对本案的启示： 　目前东南三环沿线及周边地区的住宅市场竞争日趋激烈，各项目纷纷控制价格，提高品质以增强竞争力，吸引更多购房者的关注； 　与此同时，区域客户的购房心理更加成熟，面对众多备选项目，眼光更为挑剔，要求更加苛刻。

较多相近项目的出现满足了市场对高性价比住宅的要求，受到广泛关注，极大的分流了区域客源，为同档次项目造成了巨大的竞争压。