天津宁河桥北新区项目可研报告.pptx

天津宁河项目天津宁河项目可研报告可研报告商业研究院市场部2011 年 1 月 14 日城市概况（宁河县 ）2009年宁河县主要经济技术指标户籍人口(万人)37.9常驻人口(万人)39.3地区生产总值（亿元）120.3社会消费品零售总额（ 亿元）48.5城镇单位从业人员(万人 ) 2.19城镇单位从业人员人均 劳动报酬(元)35382农民人均纯收入（元）10312项目区位项目位置宁河县人民政府所在地 芦台镇芦台镇位置距天津市区80公里， 距北京210公里，距唐 山45公里芦台户籍人口（万人 ）约12城市三产结构12.6:58.7:28.7城市主导产业金属制品、机械制造、 食品加工、新型材料、 高档包装纸45公里80公里210公里数据来源：统计年鉴城市概况（芦台镇 ）宁河经济 开发区至城市主要标的物距离地块主要商 圈及交 通枢纽主要商业带——商业道2.0公里县政府1.6公里芦台汽车站3.2公里芦台火车站4.0公里商 业 道县政府芦台汽车站蓟 运 河城市发展方向：向北桥北新区县政府 （规划 ）数据来源：现场调查芦台火车站结论： 选址城市、选址区域符合项目选址条件项目项目城市交通规划城市交通线路详解： Ø 现有交通：以商业道为城区中轴线，新华道、芦汉公路为 南北向重要干道，光明路为东西向主干道。

目前由老城区到达项目主要通过芦台铁桥 Ø 计划工程：规划建设华翠路桥、光明路桥，用于优化老城 区与桥北新区交通通行，其中据了解，毗邻本项 目的华翠路桥计划于2年内建成通车 宁河经济 开发区商 业 道蓟 运 河桥北新区津榆公路天津唐山、 秦皇岛津 榆 支 路芦台大桥芦台铁桥延 长 线金翠路光明路芦 汉 公 路新 华 道县政府 （规划 ）数据来源：政府提供资料华翠路桥 （规划）光明路桥 （规划）结论： 选址区位现状只有一条铁桥可通达，但未来地块西侧紧 临规划中新建大桥，使未来地块周边南北通行较为便利 ，结合规划考虑，基本符合项目选址条件项目项目城市商业概况各主要商业网点概况主要 商圈商业类型主力业态规模（平方 米）开业时 间商业 道商 圈家乐超市生活大卖场12000（营 业面积）2000世纪欣都 购物广场购物广场200002009幸福商业 广场商业街、10多栋 商住楼1000002008新新百货中低端零售购物5000-6000-宁河经济 开发区商 业 道天津芦台大桥芦台铁桥世纪欣都购物广场家乐超市幸福商业广场沿街商业带新新百货家乐超市世纪欣都幸福商业广场新新百货项目蓟 运 河桥北新区津榆公路唐山、 秦皇岛津 榆 支 路延 长 线金翠路光明路芦 汉 公 路新 华 道结论： 选址项目区域为政府规划中的新区核心区域，目前区 域内缺乏大型商业综合体.数据来源：现场调查城市酒店概况星级酒店概况酒店名称酒店级别开业时间酒店规模天津宁河宾馆准四星级2010年4.2万平方米（151间房间）宁河经济 开发区商 业 道蓟 运 河桥北新区津榆公路天津唐山、 秦皇岛津 榆 支 路芦台大桥芦台铁桥延 长 线金翠路光明路芦 汉 公 路新 华 道天津宁河宾馆数据来源：现场调查项目天津宁河宾馆结论： 区域内现有星级酒店数量较少，主要酒店仅为宁河宾馆， 项目所在新区现状无酒店，项目内考虑规划快捷型酒店房地产市场宁河县2010年整体市场去化量及成交均价月份成交面积 （平方米）成交均价 (元/平方米)1月份321.344762月份125654753月份262261524月份4609175835月份729275506月份710371907月份763662738月份476172339月份7372681910月份3175638611/12月份319037485合计11953211953273007300宁河县2010年总去化面积月 12 万平方米，成交均价约 7300 元/平方米其中芦台镇2010年去化 9万平方米左右，成交均价约 7480元/平方米。

宁河县芦台镇2010年主要楼盘去化情况浩地凤凰城龙胤溪园月份成交面积成交均价成交面积成交均价1月 - ---2月8096152--3月24056280--4月260063384290677075月15846403564879096月23136392460476597月8886345328078608月10046337310779919月53366393466798310月5886345892771111月/12月5899640067947919合计186236363706977773房地产市场在购买客群中，芦台镇本地需求约占到50%，来自外省市的需求占到30%3公里商圈人口3.0公里商圈人口常住人口以运河家园安置小区内的居住人群为主2万人桥北新区整体规划进驻8万人包含的街道办数 量/列表芦台镇农业人口-学生-其他-图例还迁社区宜居社区中心社区生态社区运河家园 安置小区（ 128栋）县贸易开 发区数据来源：现场调查结论： 选址项目所在新区周边现有居住人口数量尚 不符合选址标准本项目地块周边地价5公里范围内成交地价近年成交土地名称成交 时间性质面积（ 平方米 ）容积 率单位地 价（万 元/亩 ）楼板价 （元/ 平方米 ）茂川 项目2009- 01-15 商业（ 商服）63765.10110322浩地 凤凰 城2009- 06-25 住宅;商 业（商 服）1619292.46156953龙胤 溪园2009- 06-25住宅;商 业（商 服）1765451.581251181兴城 投资 项目2009- 12-25 住宅;商 业（商 服）487772.201501022宁河经济 开发区商 业 道蓟 运 河桥北新区津榆公路天津唐山、 秦皇岛津 榆 支 路芦台大桥芦台铁桥延 长 线金翠路光明路芦 汉 公 路新 华 道浩地凤凰城龙胤溪园兴城投资项目茂川项目数据来源：CRIC项目结论： 结合区域周边房价及过去一年内成交地价，项目地价控制 在120万/亩内较符合地价选址标准。

地块周边房价3公里范围内房价项目名称产品/建筑类型容积率市调时刻点的均价浩地凤凰城小高层、高层2.46一期尾盘，二期未开盘一期户型：两房90-100平方米三房110-130平方米6700-6900元/平方米沿街商铺（300-400平方米）1带2/1F：30000元/平方米龙胤溪园独栋、联排别墅、洋房、高层1.58联排别墅（200-230平方米）：11000元/平方米电梯洋房（90-130平方米）：9000元/平方米高层（100平方米左右）：7500-8000元/平方米宁河经济 开发区商 业 道蓟 运 河桥北新区津榆公路天津唐山、 秦皇岛津 榆 支 路芦台大桥芦台铁桥延 长 线金翠路光明路芦 汉 公 路新 华 道浩地凤凰城龙胤溪园数据来源：现场调查项目结论： 区域内目前在售的新盘项目较少，在售项目去化较快，普通住宅 整体均价水平在6500-7500元，符合项目选址区域房价标准地块道路情况地块周边现状公交情况有无 公交站点公交线路数量东无-南无-西无-北无-数据来源：现场调查地块周边现状道路情况有无 隔离带道路级别/宽度东无规划道路南无规划道路西无规划道路北无规划道路华翠路延 长段华翠路桥光明路延 长段光明路津榆支线县政府（ 规划） 项目绿荫环路南环路北环路市民广场结论： 项目选址周边现状基本无道路，以未来规划 道路看，符合选址要求。

地块概况单位地价：119万/亩楼面地价：852元/平米总地价：49123万元结论： 选址项目地块位于宁河县未来的行政文化中心—桥北新区，目前 区域尚处于启动初期，仅北部建有部分安置小区与老城区的两 座大桥建成后将大大改善项目与老城区的交通条件地块一地块二地块三地块四用地性 质商住用地商业用地用地面 积（亩 ）90.3161.489.371.8合计：412.8亩容积率1.81.81.83.5平均容积率：2.1建筑密 度住宅25%（暂定）、商业50%（暂定）其他限 制条件 （限高 退线等 ）购物中心和酒店的建筑面积不低于7万平方米，商业 总建筑面积不少于15万平米； 限高50米；容积率 建筑面 积（万 平方米 ）10.83619.34410.71616.753合计：57.7拆迁正在拆迁中，土地尚未平整华翠路 延长段华翠路桥光明路 延长段光明路津榆支线县政府 （规划 ）绿荫环路南环路北环路地块四地块三地块一 地块二数据来源：依据投 资协议内容提供地块鸟瞰实景实景说明：地块西北向地块北向地块鸟瞰实景实景说明：地块东北向地块东向地块东南向地块南向地块周边实景实景说明：地块北侧地块南侧地块东侧地块西侧地块总结地块周边环境评价：地块选址条件评价：地块综合评价：u 地块周边现状主要为旧村改造拆迁，周边现无任何商业形式，最近商业为地块东北方的批发市场； u 地块南侧靠近现有蓟运河沿河一线，是未来规划的南环路沿河带，拥有一定的河景资源，影响项目住宅整体价值提升；u 地块位置属宁河县未来大力发展的桥北新区核心区域，周边规划有未来县政府及主要公共设施，为地块未来商业发展提供了有力支持； u 地块南侧紧临蓟运河及规划的沿河绿化带，未来周边居住环境较为理想； u 地块靠近未来规划中的华翠路大桥及光明路大桥，南北通行便利； u 地块区域属新区旧村改造区域，目前周边土地已售出大半，预计未来几年区域内将出现大规模整体开发；u 未来政府的搬迁进度及区域内基础设施与规划路网的建设进度； u 区域现有居住人口数量尚不能满足商业要求； u 地块现状是否满足布局（商业用地能否满足标准店摆放尺寸），规划体量是否能实现项目就地平衡（依据规划方案结合测算后判断）u 地块周边规划道路、大桥及相关基础设施开竣工时间及工程进度； u 地块红线图、详细技术指标与限制条件及建筑退线要求； u 政府可接受的地块报价，能否实行定向招牌挂； u 地块拆迁完成时间。

地块下一步需重点落实的问题：地块初步定位产品配比建议：产品类型建筑面积（万㎡）面积占比备注生活方式中心商业5.510%2F为主住宅底商1.53%1-2F，沿街布置酒店式公寓9.817%四栋， 单层840/970平方米 布在生活方式中心商业上商务酒店1.53%布于商业地块上18层以下住宅17.430%布于商住用地上多层洋房22.038%布于商住用地上合 计57.7100%地块可研l土地成本： 5.06亿元（含契税），地价119万/亩 l建造成本：l营销管理成本： 1.62亿元 l财务费用：0.52亿元产品类型建筑面积（万㎡）建造单价（元/㎡）建造总价（万元）生活方式中心商业5.5272014960住宅底商1.526804020酒店式公寓9.8252024579商务酒店1.55520828018层以下住宅17.4217037803多层洋房22.0255056102商业地下车位3.0350010500住宅地下车位6.0380022800合 计57.7179045总结：上述成本合计： 25.1亿元，即项目总投资需 25.1亿元项目投入测算地块可研项目收入测算项目总收入 42.2亿元净现金流：项目总收入-各项税费-项目总投资= 5.86 亿元产品类型建筑面积（ 万㎡）销售率销售单价 （元/㎡）销售收入（万元）生活方式中心商业5.573%1500060000住宅底商1.5100%2000030000酒店式公寓9.8100%550053643商务酒店1.5---18层以下住宅17.4100%6500113230多层洋房22.0100%7500165000合 计57.7421873l各项税费（含营业税、土地增值税、所得税）： 11.2亿元地块可研时间节点合计2011201220132014支付工程款情况(179,045)(46,633)(58,639)(68,857)(4,916)支付土地款情况(50,597)(50,597)0 0 0 支付其他费用情况(16,237)(2,139)(6,728)(6,789)(581)银行融资情况25,000 25,000 0 0。