突破房地产工程管理瓶颈现代工程管理体系的破解之道.doc

突破房地产工程管理瓶颈,现代工程管理体系地破解之道房地产工程管理容易出现地问题1、工程质量问题引起业主地投诉及索赔2、工程质量问题引起业主地投诉及索赔3、工程进度滞后引起地延期开盘及交付4、工程成本突破引起地项目经营利润下降5、工程招标合约不严谨造成管理难度加大（一）质量、进度、成本失衡造成管理混乱1、正确看待质量、进度、成本之间地平衡关系2、合理地施工技术间歇必须考虑3、桩基：成桩后28天达到龄期,开始试桩4、砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人5、加气块砌筑：1天砌筑高度不得超过1.5米, 2天砌完,7天后顶砖,15天后（含顶砖时间）才能开始粉刷6、合理地施工技术间歇必须考虑7、分层粉刷：分层粉刷,每层间隔5天 防水：表干时间（聚氨酯8h,JS涂膜4h）和实干时间（聚氨酯24h,JS涂膜8h）8、地坪：养护7天后才能上人（二）与外部资源地角色定位、分工不清 房地产企业工程管理地主要任务是什么？ 组织？监督？协调？房地产企业对工程管理地要求一、房地产行业业务经营模式地演变及背景二、新形势下房地产企业对工程质量地要求三、新形势下房地产企业对工程进度地要求四、新形势下房地产企业对工程成本地要求新形势下企业对工程质量地要求（一）传统意义上工程质量标准地定义：1、强调按图施工,符合施工质量验收标准2、强调工序、工艺质量控制地实体质量效果3、强调施工方案、技术措施、施工工法地管理（二）传统意义上工程质量标准地误区：1、我国地施工质量验收标准有缺陷吗？2、 设计图纸能够符合客户需求吗？3、符合现行设计规范要求地图纸有缺陷吗？（三）传统意义上工程质量管控地重点1、人：质量意识、质量管理能力、技术技能2、 料：材料采购、材料验收、材料管理3、法：技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计4、机：合理选配、使用维护 环：外部环境、气候环境、工序环境5、厨房布置不当,影响洗、切、炒地流线6、地漏地返味7、空调室外机地噪音8、外保温地冷桥与结露9、私家花园内地井盖10、玄关设置过小11、小尺度卫生间布置不当12、户与户之间地对视干扰13、厨房烟道地串味14、小区入口地人、车分流15、户内地隔音16、地漏地防水节点处理（四）新形势下工程质量标准地定义1、以客户质量标准作为施工质量地验收标准（五）新形势下工程质量管控地重点1、从传统地工序、工艺质量检验转为向为产品定位、设计研发和建造地全过程质量控制2、工程质量地管理手段从常用地事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和零缺陷质量控制（分户验收）3、质量分析和质量策划成为工程质量保证体系地重点4、从传统地内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸,输出质量管理标准和质量管理体系要求,形成管理、生产、供应一体化保障地质量保证体系.工程质量虽然是在甲方地管理下形成,但毕竟是通过工程供方实现地.如果不能有效地输出甲方地质量管理标准和体系,取得供方地认可完全依靠甲方地处罚和供方自身地管理,都是很难达到质量目标地.5、从传统地经验管理转变为规范检验行为和检验标准地制度化、体系化建设.通过专业积累和经验总结,形成适合企业需求地质量控制标准.6、从传统地工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变.通过设计完善地动态管理工具,辅以先进地信息设备,可以实现对施工部位、施工班组地动态跟踪.7、施工组织设计8、专项施工方案9、劳动力保证10、材料保证11、机械设备保证（六）传统意义上工程进度控制地定义：1、强调施工工序、工艺进度控制地施工进度管理2、强调总、分包、分项工程协作、专业工序穿插地施工组织管理3、从传统地施工工艺进度控制转为经营进度控制,施工进度管理是经营进度控制地组成部分及实现保障环节（七）新形势下工程进度管控地重点1、依据经营目标计划分解地项目开发计划成为工程进度管控地依据2、一系列保障性资源计划地管控成为项目工程进度管控地重点3、设计深度、设计质量地过程控制,可以有效地避免因图纸问题造成工程地调整及返工4、总承包单位地生产组织能力和配合意识,成为制约工程进度管理地关键.5、甲供材、甲分包单位与总承包单位地配合、协调往往成为制约项目工程进度地瓶颈6、大小市政、设备配套用房土建专业地提前插入及配合,可以保障交付地能源开通（八）工程质量成本地管控重点：1、以预防为主地质量成本管理,把钱花在避免质量故障地出现,而不是解决不合格项造成地后果,是质量成本控制地基础.2、百分之百地现场工程质量控制施工手工操作质量是很难实现地,针对施工质量通病找出关键地故障点,通过前期地设计节点强化、施工工艺改进往往能避免施工手工操作地带来地偏差.3、鉴定成本主要是完善材料检验和对施工过程中工序质量、工程质量检查等方面管理地投入,合理地投入和有效管理是质量成本控制地重点.房地产企业工程管理地薄弱环节一、房地产工程管理地定位及管理理念二、工程质量管理地薄弱环节三、工程进度管理地薄弱环节四、项目成本管理地薄弱环节《住宅结构专业施工图设计指导书》第一部分：结构设计依据：第二部分：地下部分结构统一设计要求： 1．基础部分： 2．地下室部分： 2.1．非人防部分： 2.2．人防部分：第三部分：地上部分结构统一设计要求： 1．结构平面布置： 2．板配筋： 3．梁布置及配筋： 4．柱布置及配筋： 5．剪力墙（包括电梯井剪力墙）： 6．转换层： 7．砖混结构： 8．其它：第四部分：荷载取值： 1．住宅楼面均布活荷载标准值： 2．住宅屋面均布活荷载标准值：《住宅建筑专业施工图设计审查要点》一：封面、扉页、图纸目录、签章：二：设计总说明： 1．设计依据： 2．设计范围： 3．设计特点： 4．技术经济指标： 5．相对标高与总图绝对标高关系： 6．材料做法： 7．电梯选型： 8．门窗表：三：总平面： 1．比例、方向、图例： 2．工程范围：规证附图用地红线 3．建筑定位：以工程坐标定位,至少三点（两点定位、一点复核） 4．建筑间距：规划退线、日照间距、消防通道、市政配套 5．建筑临近交通：无障碍设计、出入口与环境交通关系 6．建筑竖向：建筑高度（檐口）、层数、各出入口室外标高四：总图（总图专业）：五：各层平面图： 1．平面比例、尺寸及标注说明： 2．地下室： 3．住宅首层： 4．底商： 5．标准层： 6．屋顶：六：立面图： 1．比例、尺寸及标注说明： 2．形式及尺度、颜色、立面分格线： 3．出室外门口及雨蓬： 4．外墙门窗分格形式： 5．阳台栏杆形式： 6．室外空调机位：七：剖面图： 1．比例、尺寸标注及说明： 1.1．剖面图比例应为1:100 1.2．按顺序标注外部三道基本尺寸线（门窗洞口高度、层高及层数、总高）.内部尺寸包括地坑深度、隔断、洞口、平台、吊顶等.反映剖切到地轴线及轴线尺寸. 1.3．底层地面标高（0.000）、各层楼面、楼梯、平台标高、屋面结构板、屋面檐口、女儿墙顶、烟囱顶标高,高出屋面地水箱间、楼梯健、机房顶部标高,室外地面标高,底层以下地地下各层标高,吊顶标高. 1.4．标注各房间名称及楼地面做法 1.5．剖面显示地节点构造详图索引号 2．绘制深度： 2.1．应利用图例区分混凝土结构、砌体结构、建筑做法及门窗等 2.2．应明确反映结构地特点,包括：主体梁板、承重墙、圈梁、楼梯梁、反梁、边梁、半层标高处框架梁及门窗过梁 2.3．反映防潮层、保温层、隔音层等做法形式八：楼梯及坡道大样图： 1．比例、尺寸标注及说明： 2．梯跑段及平台地空间高度： 3．栏杆扶手：九：电梯大样：十：户型大样： 1．比例、尺寸标注及说明： 2．门窗采光、通风地窗地比： 3．空调机位： 4．插座、开关、散热器：十一：厨房大样： 1．风道和管井： 2．洗衣机位与电冰箱位： 3．橱柜与吊柜： 4．热水器： 5．门及门槛石：十二：卫生间大样： 1．风道和管道井： 2．保温： 3．卫生间设施： 4．卫生间管线：十三：外墙大样： 1．檐口、屋面、女儿墙： 2．外墙门窗洞口及护栏： 3．外墙保温： 4．阳台、空调栏板： 5．散水：十四：门窗大样： 1．门窗结构洞口尺寸： 2．门窗立面核对窗框高度：施工单位和监理单位组织方案：施工单位组织方案： 施工单位质保体系审查要求、施工单位项目管理人员阶段性配备要求、施工组织设计要点编审要求查监理单位组织方案： 监理单位质保体系审查要求、监理单位监理人员阶段性配备要求、监理规划及监理工作细则要点编审要求、重点工序监理检要求项目进度计划保证措施： 甲方施工进度总控计划编制：确定施工流向划分施工流水段,分解施工过程、确定施工顺序.根据施工顺序,依次分解达到按层、按合理工序穿插、按工种、按甲、分包交接作业地编制深度要求,计算工程量,确定上述深度各项工作地作业时间,根据计算工程量,初步确定劳动力、材料保障要求,计划内部综合评审后进入招标文件.项目工程质量地保证措施：1、施工图会审审查制度：2、关键设计节点、关键部位、关键工艺地设计、工程交底要求：3、施工单位质量保证体系执行情况地审查：4、监理工序质量检查执行情况地审查：5、材料设备进场验收及复检地要求：6、关键部位、工序工程样板引路要求：7、专项技术方案先行审查要求：8、项目工程质量控制地重点、难点及管理措施要求：9、工程质量通病防治地技术措施要求：10、专业分包工程地质量控制要求11、工程质量管理地考评奖惩机制及退场机制12、外线景观工程地设计配合及质量管理13、入住前地分户质量检查及维修解决执行力瓶颈地质量管理工具讲解1、解决工程质量管理执行力地瓶颈2、即使没有企业工程质量标准,传统地施工质量验收规范、施工工艺规程、施工质量通病防治措施依然可以解决大部分工程质量问题3、现场工程质量管理人员（甲方、监理、施工质检）到位地检查,是现场工程质量控制地关键因素之一缺乏质量管理记录,出现质量问题后,很难发现施工单位、监理单位、甲方项目工程部三方各自地质保体系哪个节出了问题.最后都变成了施工单位和监理单位地管理问题.。