房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇编（精选）含答案94.docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇编（精选）含答案1. 判断题：可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的)正确答案：对2. 判断题：目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种正确答案：对3. 多选题：在划分路线价区段时，应将()的土地划为同一个路线价区段A.价格相同B.可及性相当C.地块相连D.路线相同E.面积相同正确答案：BC4. 单选题：一份完整的估价报告通常由()组成A.封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员，估价作业日期、估价报告的有效期正确答案：A5. 单选题：因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧正确答案：C6. 单选题：新开发的房地产和土地，采用成本法估价一般应()。

A.扣除折旧B.预算折旧C.以一定的比率计算折旧D.不扣除折旧正确答案：D7. 单选题：下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费正确答案：C8. 单选题：有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）A.该建筑物的价值低于拆除费用B.该估价结果肯定有误C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.不可能出现这种情况正确答案：A9. 判断题：从整体来看，土地的供给弹性较大)正确答案：错10. 单选题：下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档其中正确的顺序应为（）A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩正确答案：B11. 多选题：成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。

它是一个已完成的事实，这种价格通常随着()的不同而不同A.交易者的收入B.交易者的偏好C.交易者对市场了解程度D.讨价还价能力E.交易者年龄正确答案：BCD12. 判断题：一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高正确答案：对13. 多选题：建筑物的损耗可分为()A.可修复的损耗B.不可修复的损耗C.可估算损耗D.不可估算损耗E.不可计算损耗正确答案：AB14. 判断题：产权清晰、完整的一处破旧房地产，价格可能较高)正确答案：对15. 单选题：在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）A.减少B.增加C.不变D.无法确定正确答案：A16. 单选题：一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用A.1年B.3年C.5年D.6年正确答案：A17. 单选题：已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为()A.宅基地使用权B.临时用地土地使用权C.出让土地使用权D.划拨土地使用权正确答案：D18. 判断题：运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境正确答案：对19. 单选题：反映人口数量的相对指标是()。

A.人口自然增长率B.人口机械增长率C.人口出生率D.人口密度正确答案：D20. 多选题：实行政府指导价或政府定价的房屋有()A.商品房B.经济适用房C.房改房D.限价房E.商业门市正确答案：BCD21. 单选题：在实际估价中，判定在建工程的标准是()A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗正确答案：A22. 单选题：已知某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为()万元A.109B.117C.124D.130正确答案：B23. 判断题：一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素正确答案：错24. 多选题：（）是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格A.市场调节价B.市场价值C.政府指导价D.政府定价E.评估价值正确答案：ACD25. 单选题：某非住宅建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。

建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年A.40B.45C.50D.60正确答案：D26. 单选题：开发成本包括()A.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费B.勘察设计、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费C.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设匿建设费D.勘察设计和前期工程费、管理费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费正确答案：A27. 判断题：抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术)正确答案：错28. 单选题：（）是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利A.物权B.债权C.租赁权D.所有权正确答案：A29. 多选题：在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（）直接相关A.性质B.用途C.所有权人D.使用权人E.面积正确答案：ABE30. 单选题：投资利润率的计算公式是()A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值正确答案：A31. 多选题：选取可比实例的基本要求包括()。

A.可比实例应是位于估价对象附近的类似房地产B.可比实例的成交日期应与估价时点接近C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合D.可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格E.可比实例的成交双方的户籍必须在同一城市正确答案：BCD32. 判断题：地上定着物是指固定在土地上，与土地不能分离的建筑物)正确答案：错33. 多选题：下列（）情况适合用长期趋势法进行预测A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.比较法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：BCDE34. 判断题：房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性正确答案：对35. 多选题：居民消费价格指数包括()A.居住B.文化用品C.交通D.能源E.洧费正确答案：ABC36. 单选题：专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()A.叙述式报告B.表格式报告C.书面报告D.口头报告正确答案：D37. 单选题：两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的()。

A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低正确答案：A38. 单选题：在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成A.应由房地产开发企业缴纳的税费B.土地出让方缴纳的税费C.政府管理部门缴纳的税费D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费正确答案：A39. 判断题：房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力强正确答案：错40. 单选题：房地产所有权有单独所有、共有和（）三种A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权正确答案：A41. 判断题：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、土地使用权年限，城市规划限制条件，以上均为区位状况比较修正的主要内容)正确答案：错42. 多选题：下列是非收益性房地产的有（）A.农用地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.汽车加油站正确答案：BCD43. 单选题：最适用的房地产价格指数或变动率是（）A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率正确答案：D44. 单选题：对新建的经济适用住房出售价格实行()。

A.政府指导价B.政府定价C.市场调节价D.最低限价正确答案：A45. 单选题：成本法中一般不计息的项目是（）A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费正确答案：D46. 单选题：房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清正确答案：C47. 多选题：关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的是（）A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人正确答案：AD48. 多选题：在商品房交易中，常见的最低价格有（）。