旅游综合体概念.doc

2008 年杭州市委十届四次全会明确提出修建 100 个城市综合体的战略规划，首次推出了多 个以旅游为主题的综合体构建 “旅游综合体 ”应势而生，并在全国范围内变得炙手可热，成 为地方政府、开发商和规划咨询机构关注的亮点和卖点三方界定，明确旅游综合体概念1.旅游综合体的由来通过观察国际化城市的发展轨迹可以发现， 城市发展到一定阶段时， 单一功能建筑对城 市功能需求的适应性就会显得不足，汇集城市多元价值的建筑类型就会随之出现并迅速发 展这种在城市漫长发展过程中形成的， 由多个使用功能不同的空间通过叠加和组合而成的 建筑， 称为建筑综合体 建筑综合体进一步发展就会形成超大规模的建筑群落， 即城市综合体它是城市发展与城市功能高度聚集的产物， 是多种城市物业功能复合和文化意识形态高 度集约的街区群体， 如纽约之心曼哈顿、 东京之核六本木都 游憩要素在城市综合体建设中 的融入，则衍生出了旅游综合体2. 旅游综合体概念界定目前， 旅游综合体的概念界定尚不明确， 已有概念多源于城市综合体定义， 从土地空间 理论和土地价值链的角度进行阐释， 强调土地的综合开发， 没有突出旅游综合体的关键要素 ——旅游要素。

本文在对国际上大量相关案例研究的基础上， 结合国内外大型旅游聚集区的特点， 给出 旅游综合体的定义如下：旅游综合体是指在一定的空间尺度范围内， 依托旅游吸引物，将用于满足游客 “吃、住、 行、游、购、娱、体、学、疗、悟 ”等旅游需求的旅游与生活空间进行有机结合，达到旅游 服务要素的高效聚集与整合， 各服务要素之间相互依存、 功能呼应， 形成具有一定空间规模 和较高旅游服务质量的综合体概念的界定明晰了以下三点：首先， 旅游综合体要有适当的空间尺度， 根据对国内外相关案例的研究得出， 旅游综合 体占地面积应大于 1 平方公里，旅游服务要素之间的服务半径在 15-20 分钟步行圈内空 间尺度过小难以保证旅游要素在综合体内完整配备， 而尺度过大则违背了旅游服务设施高效 集成布局和土地集约利用的初衷，也就失去了综合体的意义其次，旅游综合体以 “旅游吸引物 ”的概念取代了传统旅游中的 “旅游资源观 ”除自然和 人文旅游资源外， 任何可以对旅游者产生吸引力的有形、 无形要素均是旅游综合体可以依托 的吸引物对资源观的改善进一步拓宽了旅游业的产业构成最后， 旅游综合体是旅游要素的高效聚集与整合， 它围绕旅游服务这一核心功能在区域 内形成产业链。

旅游要素的聚集与整合， 需依据产业链的完备性和旅游消费能力， 在空间布 局、建筑规模等方面得到有效的控制三个辨析，明晰旅游综合体的本质旅游综合体不仅是一种综合物业形态， 更重要的是一种经济形态， 一种适应旅游未来发 展的科学模式它与旅游集群、旅游地产、旅游区概念等密切相关1. 旅游综合体与旅游产业集群旅游综合体内必然含有旅游产业集群， 但一定空间范围内的旅游产业集群却未必能形成 旅游综合体它们之间有相似之处，也有明显区别相似之处在于 :(1) 它们都是旅游产业聚集的衍生物， 都围绕旅游这一核心产业存在 (2) 它们都以高效率、 低成本为追求目标， 期望通过旅游服务要素的聚集达到增强竞争力的目的二者的区别在于 :(1) 研究的角度和范围不同旅游产业集群研究的是通过集中旅游企业 以形成规模经济的方式，来提高区域内旅游凝聚力，形成旅游产业核心竞争力和持续优势 ; 而旅游综合体则是通过旅游企业与企业之间、 企业提供的产品与产品间有机链接， 形成范围 经济，通过复合高效的产业关系寻求特定区域旅游发展的最佳途径 旅游产业集群的研究范 围具有空间不定性， 大到旅游产业集团、 国家重点旅游区， 小到旅游区域协作、 旅游购物街。

而旅游综合体具有空间尺度的相对固定性2) 区域内企业间的竞合方式不同旅游产业集群基本上是在市场需求因素及历史偶发 因素的驱动下自发形成的 在其业态空间布局及产业链接关系上具有天然的功能局限性 大 规模聚集与旅游企业的产业集群正负效益并存， 具有相同经营特点的企业可能因过度竞争而 放弃合作， 整个集群因缺乏协作、 竞争耗损过大而存在崩溃的可能 旅游综合体一般依据城 市规划由城市运营商与政府协作开发， 在招商时已统筹考虑了区域内多条旅游产业链上不同 产业、 不同部门间的动态链接， 避免了同业态旅游企业过度竞争的问题 旅游综合体内反映 的是旅游产业链间关联企业的竞争关系及产业链内企业相互依存、相互助益的链体依存关 系，区域内企业间的竞争是在合作基础上的竞争2. 旅游综合体与旅游房地产在区位选择上，旅游房地产一般选择建于大城市边缘或中央都市圈以外的优美风景区、 度假区或旅游城市 而旅游综合体的开发建设除考虑对地理位置和环境的特殊要求外， 更多 的是与城市有机更新、 景区的恢复重建、 区域经济的有效促进相联系， 需从整个城市运营的 角度更宏观地规划选址区位因素在主体功能上，旅游房地产是为旅游休闲度假服务的， 以旅游资源和秀丽的环境吸引度假者和旅游者。

而旅游综合体根据所在的区位及功能定位不同， 既可以以满足旅游休闲度假、购物娱乐等旅游与生活服务需求为主要功能， 也可以以满足会议会展等生产服务需求为主要功能它以区域内完备的旅游产业链及与旅游相关的多样化服务设施为主要旅游吸引物 另外，旅游综合体还同时融入当地居民的生活中， 它的客源群体不仅局限于度假者或观光游客，也包括当地居民。