中小学物业规范标准[详].doc

. . .物业服务规 第2部分：中小学物业1　 围本部分规定了中小学物业管理服务涉与的基本要求、通用服务、教辅服务、监督与投诉的要求本部分适用于省的中小学物业服务业主自主管理型物业参照执行注： 在物业服务实践中，物业服务企业与业主（或物业使用人）可根据实际情况，参照本标准选择服务容，增减服务项目2　 规性引用文件以下文件对于本文件的应用是必不可少的凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件GB 5749 生活饮用水卫生标准GB 8978 污水综合排放标准GB 17051 二次供水设施卫生规3　 基本要求3.1　 服务机构物业服务企业应根据具体情况和合同约定，设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求：—— 物业服务企业应具有符合建设部《物业服务企业资质管理方法》的资质；—— 设置相应的服务场所，在办公楼、教学楼、学生公寓等重要场所设立值班室；—— 各类值班室布置规、贴“服务指南”，资料本、登记本齐全，配备满足服务需要的设备设施；—— 设置服务窗口或公开服务，应提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务；—— 采用信息化手段进行管理。

3.2　 人员物业服务机构人员应符合以下要求：—— 具有良好的职业道德、身体健康；—— 管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业书或岗位证书；—— 进驻物业服务点之后，针对实际情况物业服务企业应对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗；—— 统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁，服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话；—— 办公楼、教学楼、学生公寓值班室等区域服务人员应熟悉并掌握职责管辖围人员、物品情况，如实做好登记3.3　 规章制度物业服务企业应完善各项管理制度，主要包括：—— 物业服务方案；—— 各岗位职责、工作流程与服务标准；—— 部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等3.4　 财务管理应建立财务管理制度，并符合以下要求：—— 物业服务费和其它费用收支应符合《物业管理企业财务管理规定》等相关法规要求；—— 合同约定收费项目，应按合同要求执行；—— 为业主提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算；—— 实行酬金制物业收费方式的物业服务企业每年至少公开物业服务费用收支情况1次3.5　 档案有较完善的物业服务档案，至少应包括：—— 技术档案，包括物业竣工验收档案、物业权属资料、物业承接查验资料等；—— 日常档案，包括物业使用人资料、物业租赁档案、装修管理资料、应急事件处理档案、安全管理档案等。

4　 房屋维修与保养服务4.1　 应提供24小时报修，登记报修记录4.2　 对教学楼、办公楼、学生公寓楼等建筑物进行日常维修养护4.3　 急修30分钟到达现场，并制定维修方案，与时维修，记录规齐全4.4　 制定房屋与其附属设施的年度大、中型维修计划和日常维护保养计划，经校方同意后，组织实施4.5　 保持房屋与附属设施正常使用功能，延长房屋使用寿命，其状态应满足以下要求：—— 屋顶无积水、无渗漏；—— 外墙装饰层无空鼓、无裂缝、无风化、无脱落；—— 阳台、雨罩、梁等结构构件保护层无开裂；—— 烟道与垃圾检查井定期进行清挖，确保管道畅通5　 设施设备运维与保养服务5.1　 综合管理5.1.1　 制定设施设备维修保养计划，重点设备（变压器、锅炉、水泵、冷暖设备等）应建立维修保养档案5.1.2　 设置24小时报修，报修记录规，配备专业人员，对学校电气、弱电、给排水、暖通、升降设备、空调、锅炉等公共设施设备进行维修、保养5.1.3　 与时更新全校电力、供暖、供水、雨污水、通讯等地下管网图，确保学校正常工作和教学秩序5.2　 供配电设备5.2.1　 按要求对供配电设备进行周期检查、保养，并登记记录结果。

5.2.2　 供配电设备发生异常或故障应与时报告，做好记录，并协同排除异常或故障5.2.3　 定期检查维护应急供电系统，确保正常工作状态5.3　 给排水系统5.3.1　 按照规定期对给排水系统进行维护、润滑5.3.2　 每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏5.3.3　 定期对污水处理系统全面维护保养,作业人员应有相应的职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达到GB 8978的要求5.3.4　 中水按规程生产运行，同时做好运行记录；中水水质达到有关标准要求；工作人员要有防护装置；中水管道和设施设备要有明显标识5.3.5　 用户末端的水压与流量满足使用要求5.3.6　 每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆5.3.7　 高层供水设备定期保养，确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质应符合GB 5749的要求，涉与生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB 17051执行5.3.8　 定期对水泵、水质处理和消毒装置与设备控制柜进行保养5.3.9　 如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知校方，供水恢复后检查阀门与水龙头的关闭情况。

5.4　 供暖系统5.4.1　 市政集中供暖与自行供暖的根据实际情况协助学校做好维护工作5.4.2　 每年应对供暖锅炉、热交换器、水泵、电机、阀门、控制设备、供热管网进行检修，重要设备应建立检修档案5.4.3　 供暖期间锅炉房、交换站应做到24小时值守；供暖管网应每两天检查一次并保有记录，减少管网跑水，日补水率每万平方米应少于1吨5.4.4　 在每个交换站所供区域建立不少于5个观察点（或每万平方米不少于一个监测点），每天统计，室温度达标率在97%以上5.5　 避雷装置5.5.1　 公寓楼、教学楼、机房等重要部位防静电地板的接地可靠，对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查5.5.2　 每月1次对变、配电室的设备的接地带进行检查；每季度对以上重要部位的配电柜与设备接地进行检查5.5.3　 保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好5.5.4　 所有避雷设施完好，接地电阻应不大于4Ω，弱电设备接地电阻应不大于1Ω5.6　 消防设施5.6.1　 疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，严禁占用防火间距5.6.2　 室消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全，使用正常。

5.6.3　 室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象5.6.4　 灭火器保险与喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常围，应定期维修、检测；5.6.5　 消防器材应设明显标识，不应随意挪用5.6.6　 消防水池等消防储水设施水量达到规定水位，冬季应有防冻措施5.6.7　 自动消防设施运行正常；发生火灾时，设施应能与时联动，启停均在消防控制室有信号反馈5.7　 教学用课桌椅维修5.7.1　 制定课桌椅的维修制度，与校方沟通明确即时修理和学年大修计划5.7.2　 课桌椅的维修应在非教学时间5.7.3　 不能现场维修的，维修期间提供备用桌椅6　 公共秩序维护6.1　 安全防6.1.1　 根据学校特点，制定安全防措施，制定安全管理应急预案6.1.2　 处理学校各种突发事件，必要时疏散人员，与时汇报并做好记录6.1.3　 监督学校装修和建设项目的施工，装修人员出入和装修物料工具的出入登记6.1.4　 在施工现场与危与人身安全区域设立明显标志，禁止学生进入现场 6.1.5　 协助学校维护入、放学的秩序，不得将学生交与无关人员6.1.6　 定期开展自我培训，熟悉安全防规程6.1.7　 建立和公安与相关部门的联动机制，对学校周围的环境进行排查。

6.1.8　 实行巡查和24小时专人值班，完善信息通报制度，确保信息畅通巡查工作主要包括：—— 巡查通道、公共场所等区域，做好防火防盗安全防工作；—— 检查各种设备是否完好，协助记录维修事项，如照明、漏水、漏气等；—— 查看停车场情况，防止发生车辆盗窃、丢失现象6.2　 门岗服务6.2.1　 实行立岗服务，立岗姿势端正，热情回答询问6.2.2　 应做好人员出入管理工作，凭有效证件如学生证、工作证等进出校园，无关人员禁止进入6.2.3　 应确保学校出入口道路畅通6.2.4　 对装修施工人员登记办卡，做到一人一卡6.2.5　 监督物品进出学校，阻止易燃、易爆、剧毒等危险物品进入学校，按照物品放行工作程序做好辖区物品放行事宜6.2.6　 引导机动车、非机动车有序停放，对外来机动车辆实行管制或临时出入卡制度，并做好记录7　 消防安全管理7.1　 物业服务企业应与校方协议约定各自消防管理职责7.2　 制定消防安全管理制度，确定消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材、消防设施7.3　 按规定进行防火巡查、防火检查，寄宿制学校应进行每日夜间防火巡查，且不应少于2次，学生宿舍严禁使用明火照明、取暖。

7.4　 每季度至少进行1次防火检查；巡查、检查时应填写记录，由检查人与其主管人员签字 7.5　 制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每学期组织师生至少举行1次消防应急疏散演练7.6　 开展多种形式的消防安全宣传和培训应组织学生进行消防知识普与和启蒙教育，每学期对新生进行消防教育宣传7.7　 组织学校老师、工作人员至少进行1次集中消防培训，使有关人员具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力、消防宣传教育培训的能力7.8　 组织学生参观当地消防站、消防博物馆，参加消防夏令营等活动 7.9　 消防控制室实行24小时值班，每班不少于2人，自动消防系统操作人员应取得国家认可职业书、持证上岗7.10　 由物业企业承当自动消防设施管理责任的，物业企业应委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行维保，每年至少进行1次全面联动检测，每月进行1次专项检查，检测、检查应有记录7.11　 物业服务企业应建立消防档案，统一保管、备查8　 应急服务8.1　 物业服务企业协助学校建立突发事件应急处理机制，控制、减轻和消除突发事件引起的危害8.2　 物业服务企业应对服务人员进行应急预案培训，定期组织预案演练；维持学校安全和正常的教育教学秩序，有效应对突发事件。

8.3　 突发事件主要包括：—— 人员踩踏事故；—— 突发传染病；—— 食物中毒；—— 盗窃、斗殴等；—— 水浸；—— 高处坠落—— 燃气泄漏；—— 停电、停水；—— 触电；—— 火灾、爆炸；—— 机动车辆伤害；—— 设备设施故障；—— 机械伤害；—— 自然灾害等9　 保洁服务9.1　 建立专业化保洁队伍，制定详细的操作规程和工作标准，每日8个小时保洁服务9.2　 校环卫设施完备，各类卫生宣传标识齐全、整洁9.3　 生活垃圾和装修垃圾分类袋装，密闭式收集和运转，日产日清9.4　 定期进行除虫、灭鼠等消杀服务9.5　 应根据实际情况和合同的约定，做好学校清洁工作，并符合表1的要求表1　 学校清洁服务要求序号部 位清洁服务要求1道路、广场、操场无杂物、杂草，无明显污迹2楼道地面水泥地面每日。