上东国际可行性报告(DOC 10页).doc

第一章  城市区域背景与项目提出1.1  城市背景1.1.1   城市基本概况南宁，广西首府，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，是西南各省最便捷的出海通道，也是西部各省区唯一沿海的省会城市在国家实施西部大开发和建立中国——东盟自由贸易区之际，具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点2005年南宁再次调整行政区域，南宁城区由原先的5个变成现在的6个，城区面积由原来的1834平方公里扩大到6559平方公里，人口增加90万，全南宁区域人口达到440万这表明南宁市的城市建设规划将进入一个新的阶段1.1.2 优越的地理区位南宁位于广西南部偏西，北回归线以南，处于东经107°45’至108°51’，北纬22°32’南宁地处丘陵山区地带，座落在四面环山的小盆地，平均海拔80至100米，最高处为496米属珠江水系的邕江贯穿市区，水资源丰富南宁东邻粤、港、澳、南临北部湾，背靠云、贵、川大西南，具有沿江、沿线、沿边、沿海的“四沿”优势南宁市区距钦州湾104公里，防城港173公里，北海市204公里，是云、贵、川大西南货物进出海大通道的重要咽喉，也是连接东南沿海和西南腹地这一经济区域的“结合部”。

南宁距中越边境仅100多公里，毗邻南宁的7个县（市）与越南接壤，陆地边境线长1020公里为发展与东盟十国，尤其是人口排名第二的越南的贸易来往提供了优越的地理环境1.1.3 城市国民经济与社会发展状况● 国民经济总量概况表一：南宁市历年GDP与三大产业一览表（按当年价格计算）年份GDP第一产业第二产业第三产业 产值(亿元)增速(%)产值(亿元）增速(%)产值(亿元）增速(%)产值(亿元）增速(%)2000年377.94687.663105.373184.9192001年412.96988.491111.145213.32152002年451.71993.015122.4510237.25112003年502.531195.653148.4621258.4292004年588.8613.2102.757184.9725301.1417         （表一数据来源于历年《南宁市统计年鉴》和《2004年南宁市国民经济和社会发展统计公报》）表二：南宁历年GDP走势图   “十五”时期，南宁市国民经济持续稳定发展，从2000年到2004年全市国内生产总值年均增长为9.64% 政府“136”工程的继续推行，很大程度刺激了区域经济的快速发展。

每年一届的中国——东盟博览会由南宁举办，对南宁市的经济发展起到积极的推动作用，能吸引更多投资，从而拉动GDP增长而泛珠江三角洲的产业推进，也为南宁的经济发展注入了新的活力● 经济结构与主要产业2000年以来，南宁市国内生产总值的产业结构呈明显的Ⅲ>Ⅱ>Ⅰ型，这表明南宁市目前的经济产业结构较为合理表三：南宁第三产业与GDP关系图  自2001年以来，南宁的第三产业产值已经占GDP产值的50%以上这意味南宁已经形成了以第三产业为龙头的城市产业结构，南宁市相对较低的产业调整代价，使南宁市在未来的发展中更能适应新经济的业态而房地产业属于第三产业，南宁的房地产业在利好因素的推动下，会有持续将健康发展1.1.4 城市规划发展城市总体规划是城市建设发展的龙头，自1992年南宁市经国务院批准为享受沿海开放城市政策的城市，并随着国家把广西作为西南地区出海通道战略决策的实施，使南宁作为区域经济中心的城市地位日显突出南宁市政府紧紧抓住这一历史性机遇，及时果断地调整了全市经济社会发展战略，围绕构筑大西南出海通道枢纽和建设现代化城市的目标，重新修编了总体规划根据1999年2月5日，国务院批准的《南宁市城市总体规划（1995-2010年）》，将南宁的城市性质、规模、和发展目标确定为：● 城市性质南宁市是广西壮族自治区首府，全区政治、经济、金融、文化、信息中心，我国西南出海通道的枢纽，具有民族特色、亚热带风光的现代化园林城市。

把南宁初步建设成连接祖国西南、中南和东南亚的战略枢纽，经济、文化繁荣，科技、信息、金融发达，产业结构合理，环境优美，现代化的区域中心城市● 人口及用地规模控制A  城市实际居住人口： 2000年110万人，2010年210万人B  建成区建设用地：  2005年114平方公里；2010年155平方公里● 城市发展目标充分发挥南宁市作为我国大西南出海通道的枢纽城市，使广西真正成为大西南的重要出海通道和出海口，使广西成为中国特别是周边省区与东盟经济合作的重要窗口和桥梁努力实现国民经济的持续、稳定、快速发展，尽快赶上全国大中城市先进水平，人均主要指标达到小康水平1.1.4 近期目标实现的可能性预测分析根据南宁市统计局发布的统计公报，南宁市“十五”计划的第四年2004年全市国民经济的运行状况良好，国民经济各项指标均基本完成或超额完成“十五”计划目标的要求2004年实现国内生产总值588.86亿元，比上年增加13.2%随着南宁市内外基础设施建设的进一步完善，大通道中心和枢纽功能的逐步形成，南宁市经济发展的内在动力将被激发；同时，国家宏观经济经过近几年在全球性经济紧缩的形势下，仍保持了较高的经济增长速度。

宏观经济环境向好的方向转变，未来的经济将持续快速增长在各方面的因素综合作用下，我们有理由相信，在 2005年，南宁市将取得大大超越2004年前的经济发展，从而全面超额实现南宁市的中期发展目标1.2 项目区域优势● 高档住宅区：本项目所在地周边精品楼盘林立，往东有高档别墅区龙胤花园、新天地别墅，向西为大自然花园、香榭里，比邻者则有山水荣和美地、翡翠园等，其作为邕城高档住宅区的概念已经得到确立和认可● 升值潜力大：项目所在的凤岭开发区作为南宁市重点规划区域，经过业界的前期炒作及随着区域内各个高档地产项目的建设，其作为南宁生活区新贵的地位已勿庸置疑，在琅东成功成为南宁市CBD而地价飙升之后，凤岭作为琅东概念的延续，其作为高档生活住宅区的升值潜力可望而见● 交通便利：在经过前一段的规划和建设，凤岭区域内道路宽阔平坦、公共交通便捷，于交通一项无任何后顾之忧● 南宁大门户：项目所在地为缔接南北高速公路的进城大道，直接作为南宁的大门户迎对八方宾客及本城出游回乡的市民，可使人产生深刻的产品印象● 自然景观好：项目所在地背对青山秀色，前望仙葫原始自然美景，具有良好的自然景观；远离城市居民密集居住区，空气质量好。

● 东盟商圈概念：项目与东盟博览会主会场同处一线，处于会展商圈的辐射范围内，有良好的人气吸引指数● 枢纽作用：南宁的东边发展始终是最有前途的尽管江南，相思湖也在发展，但从整个广西的发展来看无疑还是东边最有前途国家要西部打开发，肯定会有大动作，如果广西要走在前面，必定是南宁－北海－钦州－防城这条线先行这将对项目所在地带来极大的商业价值，升值空间进一步得到确认● 靠近车站：出行便利，易凝聚人气，从而提高商业价值1.3 项目提出● 近年来，南宁市政府为了加快城市化发展进程，优化城市布局，树立高品位的城市形象，营造良好的生态环境和投资环境，提高市民居住水平和生活质量，增强城市的凝聚力、辐射力和竞争力，促进城市建设和经济社会发展的良性互动，决定以创建“中国绿城”为目标，在南宁进行大规模的城市发展和城市改造运动● 根据政府的规划，凤岭片区以“一路（民族大道）四个中心（政治中心、旅游中心、体育中心、旅游休闲中心）”为发展格局城市主干线———民族大道延长线贯穿其中，民族大道以北规划为未来城市高尚住宅区，南边以城市级会展、体育、文化、青秀山旅游休闲等市政设施为主在居住区的核心地带还将设置４个商业服务中心，用于金融、贸易、服务和市场设施。

将南宁市凤岭新区定位为集生态型住宅区与政治文化休闲中心于一体的新城市中心● 南宁阳光壹佰置业有限公司基于多年的房产经验和对南宁商住楼及住宅市场的了解，在经过深入的区域及行业调研后，结合企业在南宁的发展策略，决定在凤岭区启动阳光100上东国际项目的发展计划第二章 项目发展总体构想2.1 项目总体定位根据本项目的自身地形特点、区位特征及规划要求，定位为集酒店、办公、居住、商业等城市建筑综合体2.2 项目目标本项目初步定位为三大功能，包括商业、办公、居住在同一个小区里，它们之间的关系是既对立又统一，对立是指商业、办公对居住环境造成局部的破坏或产生不协调的作用；统一是指商业、办公、居住都是与人的生活息息相关的，均可以用“生活”将其统一协调充分整合本项目的优势资源，使居住、商业、办公功能三者优势互补，弱化对立，强化统一，形成协同发展的良好局面2.3 项目品质定位2.3.1 项目的品质定位——“中偏高档的、开放的、缔造城市生活梦想的中型社区”根据阳光100的历来的产品先来看，阳光100的目标客户是 20—40岁间的新兴白领阶层；以及从琅东、凤岭区域内的房产物业档次来看，凤岭被定位为南宁市的CLD（中央居住区）。

这些因素决定了阳光100·上东国际的市场档次的定位应为中高档以上至于中档与高档物业的比例应为多少，这需要分析南宁市的房地产市场的供需状况而定2.3.2项目形象定位●诠释一个理念：为城市创造价值，实现中国人的城市梦想；●弘扬一种风格：更简朴、更自然、更自由、更青春的生活方式；●聚焦一个时代：面向城市新兴白领与新兴中产阶级；●把握一个目标：让中国人住上世界上性价比最好的房子；2.3.3 定位依据●满足市场需求：本项目主要是顺应市场需求，面向城市新生代提供适度产品，并面向高收入者提供适当的高端产品，因此项目在整体面貌上应以中高档次入市同时，充分发挥阳光100在南宁已有品牌优势●市场竞争需要：项目周边中高档楼盘如荣和山水美地、翡翠园销售态势良好因此，要吸引本区购房者或者拉动外区购房者，并与周边楼盘竞争，就必须提升项目物业素质，增强项目本身的市场竞争力2.4  项目SWOT分析2.4.1项目优势●  具有地理优势，处在高档住宅区地域内，彰显高尚的生活品位，有很有的升值空间●  交通的便捷性具有优势●  自然景观好而高层建筑产品更具有震撼力●  高层住宅富有时代感和现代生活品位，有市场亲和力●  建筑外观时尚2.4.2 项目劣势●  周边社区不成熟，配套尚欠完善，生活不便及子女教育问题受到影响。

●  作为高层建筑，公摊面积大，住户利益受到影响较大●  建筑密度和容积率较高●  市场竞争激烈●  价格相对整个城区来说偏高，客户群体受到一定限制● 临近公路，环境受到一定影响2.4.3项目机会●  南宁经济运行总体形式良好，处于平衡高速增长期，房地产发展具备了良好的基础环境，保持着稳定的发展势头。