车辆段上盖物业开发项目投资可行性研究报告.doc

车辆段上盖物业开发项目投资可行性研究报告目 录一研究结论11.1项目属性11.2项目投资环境11.3项目SWOT分析31.4项目发展定位31.5项目经济效益分析4二项目地块属性界定62.1项目概况6项目位置6地块现状6项目规划指标72.2项目区域环境分析8项目区域环境概况8片区关系图9片区发展分析102.3项目地块属性界定11区位属性11物业属性12生活便利度属性12生活氛围属性13资源属性13三项目投资环境分析143.1宏观环境分析143.2某市房地产市场分析14房地产市场政策14房地产市场特征分析163.3项目周边房地产市场发展分析23项目周边住宅市场发展分析23项目周边商业市场发展分析28四项目SWOT分析314.1 S〔优势〕314. 2 W<劣势>314. 3 O〔机会〕314. 4 T〔挑战〕31五项目定位325.1项目发展策略32项目发展策略325.2项目发展定位32客户定位32产品定位33价格定位34六项目经济效益评价356.1项目工作计划35主要考虑因素35关键节点安排356.2项目经济效益分析36分析前提36项目投资估算37项目资金构成38投资使用计划38收入分析39项目结果指标分析416.3项目风险分析及防范建议42七附表43一 研究结论1.1项目属性Ø 项目为车辆段上建物业；Ø 地块用途为居住,计容积率建筑面积为30.61万平方米,包括18.2万平方米的保障性住房和6.26万平方米的单身宿舍；Ø 项目位于大南山与赤湾片区交界处,西南侧临兴海大道,东南侧临松湖路,东北侧为大南山；Ø 大南山为包括高尚居住区、办公、创业园在内的综合性地区,而赤湾则是集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种功能于一体的综合性港区；大南山片区具有港区向城区过渡的个性特征,大南山南侧地区由于靠近赤湾片区,港区货运仓储及工业氛围浓厚,生活氛围缺乏；Ø 项目目前拥有陆路、水路交通优势,未来将规划地铁2号线和5号线,城市内外交通便利性将进一步提高,目前大片区配套较为完善而区域环境、配套相对较差；Ø 大南山未来发展意向：根据规划,片区应利用大南山公园别墅区的人行入口,组织大南山公园—海上世界—某湾滨海休闲带的人行空间联系,体现山、城、海的相互交融；Ø 项目未来发展首先不能依托于区域现状条件,必须重视片区未来发展及项目本身配套的建设,以规避近期不足带来的风险.Ø 属性界定如下：区位属性：陌生区域·边缘化·无可延展性·不纯粹物业属性：地铁上盖·规模较小生活便利度属性：车行便利度较高·生活配套匮乏生活氛围属性：居住氛围不足·无生活配套提升可能资源属性：大南山麓一线山景资源·海景资源居住及港口交界处、港区向生活区过渡性质的、拥有一定山体及海景资源的、车辆段上盖、中小规模、住宅物业发展项目.1.2项目投资环境宏观经济环境Ø 中国经济经历了过去几年的高速增长之后,开始进入一个周期性的回调阶段,房地产市场受到影响；Ø 美国次贷危机引发了金融海啸,恶化的外部经济环境及其不确定性的运行前景波及房地产市场,政府采取各种措施,恢复市场信心,楼市有一定的"反弹"；房地产政策方面,由"从紧"转为"明显放松",市场效果已初步显现.某市房地产市场总体环境Ø 关内新增住宅用地供给持续降低,土地稀缺性增强,将直接影响到关内新增住房的供给；Ø 截至到2009年5月,某市房地产市场总体呈现回暖迹象,价格出现上涨,交易量先升后降；Ø 2009年初,房产需求以刚性需求为主,从5月春交会来看,主力成交楼盘以低价位为主；近期需求结构由首次置业向改善性置业转变,同时投资需求增加；Ø 2009年5月,某房地产市场呈"供小销大",供应量大幅下降,成交量环比略有上升,其中一手房市场呈现"量价齐升",二手房市场"量跌价升",部分地区成交价格、量出现下降趋势,其中南山区量价仍保持上升；Ø 某市房地产市场从2008年市场交易持续萎缩和持续低迷转变为目前成交量的温和放大和价格的持续调整.本项目周边区域房地产市场概况Ø 2009年1-5月,南山区成交面积为64.91万平方米,居关内成交面积的首位,成交均价为1.54万元/平方米.2009年5月,90平方米以下户型成交呈现"量价齐升"态势,90平方米以上户型成交呈现"量跌价升"态势,各户型成交均价"全线回升"；Ø 本项目地块西北侧环绕带近年新推楼盘以1-3房的中小紧凑型户型为主,少量的舒适型大房,价格约为9,000～15,000元/平方米；Ø 本项目地块东北侧片区为中高档住宅聚集区分析,近年新推楼盘以舒适性的大户型为主,面积多为100平方米以上的3房以上户型,少量的小户型,均价多在15,000-20,000元/平方米以上,少量小户型价格约为10,000-15,000元/平方米；Ø 东北侧片区二手房交易市场中以蛇口为例,120平方米以上户型成交量逐年增加,从价格上来看,120平方米以上产品价格明显高于小面积产品,价格在17,000元/平方米,220平方米以上产品价格增长速度较快.1.3项目SWOT分析Ø 优势：项目拥有较好的大片区配套及稀缺的景观资源,且邻近区域内的高档住宅区,有利于整体产品价值的提升；Ø 劣势：项目所在区域环境一般,高尚生活氛围弱化,港口功能强化,以及项目本身为车辆段上盖物业等特殊性,将制约本项目的发展；Ø 机会：而XX一体化发展,以及紧密结合市场需求的产品设计会给项目的发展带来利好；Ø 挑战：目前,房地产市场处于震荡调整期,未来经济及政策环境的变化具有不确定性,为本项目发展带来一定挑战；具体分析详见正文.1.4项目发展定位发展策略Ø 蛇口片区土地稀缺性增强,项目发展应从土地价值最大化角度出发,充分利用空间及资源双重稀缺性,充分挖掘、发展项目的潜在价值；Ø 项目发展应立足未来,弱化区域不足,充分利用大配套区来提升自身价值；Ø 利用项目区位的过渡型性质,以自住型客户为主,与周边片区相比,应从户型和价格方面创造优势.客户定位首次置业、首次改善性置业客户为主力客户,其特征为：工作生活处于发展初期,具有成长潜力,年收入在20-30万,有一定积累的中产有车一族,主要追求高性价比,户型要求是实用以及舒适.产品定位本项目3号地块的产品面积区间以86-110平方米的3房为主力户型,搭配120-160平方米的舒适三房和四房,少量160平方米以上大尺度户型,在户型设计上增加复式产品,增加项目亮点.价格定位Ø 本项目1号地块为单身宿舍,客户定位具有一定针对性,价格应低于周边片区,建议单身宿舍的销售均价为8,500元/平方米；Ø 2号地块不考虑销售,将从成本角度收回支出；Ø 3号地块为商品住宅,依山而建,距交通主干道较远,从安静程度及景观角度都具有一定的优势,预计2011年下半年推出,参考当前周边价格,预计商品住宅销售均价可以为12,000元/平方米；Ø 社区商业将持有经营,由于区域环境的不成熟性及居住性物业的不集中,商业部分主要为社区级商业,可实现初始租金不高,谨慎原则,确定商业部分租金均价为50元/平方米.月,租金年递增率为3%.分析过程详见正文.1.5项目经济效益分析经济效益评价结果指标在考虑保障性住房成本返还的情况下,项目静态盈利能力很低,动态盈利能力不足.若考虑保障性住房建设引发的所有成本都可以获得回收的情况下,即不考虑建设保障性住房的情况下,只建设单身宿舍、住宅、商业及配套的情况下,项目静态和动态指标均可以达到行业收益水平.表：项目的结果指标对比表序号项目整体指标1〔成本返还〕整体指标2〔含财务成本返还〕1、3号地块指标单位1占地面积125,905 125,905 125,905 ㎡2总建筑面积430,000 430,000 248,000 ㎡3计容积率面积306,100 306,100 124,100 ㎡4收益面积112,860 112,860 112,860 ㎡5总投资229,002 229,002 86,939 万元6保障性住房128,197 141,189 0 万元7经营收入240,407 253,399 112,210 万元8利润总额11,324 24,316 25,191 万元9税后利润9,059 19,453 20,153 万元10税前总投资利润率〔8〕/〔5〕4.94%10.62%28.98%11税后总投资利润率〔9〕/〔5〕3.96%8.49%23.18%12财务内部收益率2.10%4.42%13.87%13财务净现值<30,498><23,795>1,952 万元14税后年均投资利润率〔10〕/4年0.99%2.12%5.80%注：1、"整体指标1”是保障性住房按照不含财务费用的成本返还价〔128,197万元〕返还情况下的结果指标,"整体指标2”是保障性住房按照含财务成本的总投资〔141,189万元〕返还情况下的结果指标；"1、3号地块指标"指单纯只进行1、3号地块投入的结果指标；2、由于商业所占比例较小,因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑,即按照4年计算风险分析工期影响Ø 项目的开发建设受平台建设影响,工期较长,这将导致资金回现周期长,影响项目的动态收益水平；Ø 2号地块为非收益项目,开发时间介于1、3号地块之间,隔断并拉长资金回现时间,这意味项目将增加财务成本,为项目发展带来一定风险；Ø 项目总投资利润率虽达到行业一般水平,但年均利润率不高,因此若建设周期拉长将进一步影响项目的动态收益指标.市场风险Ø 项目建于车辆段之上,不排除客户有一定的心理影响,为项目销售带来风险；Ø 项目所在位置现状交通及配套均不是非常便捷,这也为项目销售带来风险；宏观经济及政策风险Ø 开发周期长,宏观经济及政策环境具有一定的不确定性,这也将为项目发展带来风险.防范建议Ø 控制土地成本投入；Ø 控制工期及项目投资额；Ø 提高产品的性价比加强宣传力度,缩短资金回现周期.二 项目地块属性界定2.1项目概况项目位置项目位于大南山与赤湾片区交界处,西南侧临兴海大道,东南侧临松湖路,东北侧为大南山.图：宗地位置地块现状宗地方案编号：2009-203-0004；土地用途：居住用地；宗地形状：为不规则多边形,1号地块与2号地块通过连廊连接,2、3号地块相连接；开发程度：地块所在区域市政配套开发较完善,宗地外已进行"六通"〔通路、通电、通上水、通下水、通燃气、通讯〕, 宗地内场地基本平整；地上状况：现状为地铁2号线蛇口西车辆段工程项目.图：宗地形状、地势图：宗地现状 图：宗地现状图：宗地现状 图：宗地现状项目规划指标根据委托方提供的《地铁蛇口西车辆段上盖物业项目用地规划设计条件》,本项目用地性质为居住用地,项目建设指标如下表.表：地块指标表序号项目规模1总用地面<㎡>125,904.682建筑容积率≤2.433建筑覆盖率≤40%4建筑高度≤。