鲁能集团的战略定位-泛产业地产发展商.docx

鲁能集团的战略定位泛产业地产发展商 2016年底，中央首次明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，强调要建立房地产发展的长效机制，为楼市的供给侧改革定调在这样的背景之下，以单一产品模式和以销售业绩为主要考核指标的传统房企将难以为继，而对产品创新和生活模式的探索，则决定了房企的未来鲁能集团紧紧抓住供给侧改革的东风，重新梳理地产业务板块，明确了由“地产开发商”向“产业发展商”转型，确立了“泛产业地产发展商”的企业战略定位，宣布布局商业产业、文旅产业、体育产业、健康产业、科技产业、美丽乡村及民生产业等产品体系，引领产业发展新模式，促进生活方式新转变，服务经济新常态鲁能的定位已经脱离传统意义上地产开发乃至产业地产的范畴，而是以地产开发为牵引，延伸至商业、文化旅游、体育健康、运动娱乐、科技创新等多个领域，并通过资源的整合将不同元素及产业链上下游串联起来，从而形成一个自成一体的泛产业地产“生态圈”这种关于新概念的思考和行动，将给整个行业的商业逻辑和思维方面带来改变第一节 泛产业地产发展商的宏观背景经济形势的深刻变化、中央对房地产业的重新定位及房地产业的全面转型，对未来房地产企业发展路径与战略提出了全新的要求。

泛产业地产战略，正是鲁能集团践行中央精神，立足过去持续开发经验，勇于自我革新，摸索形成的面向未来的发展战略与理念它契合了新时代中央对房地产企业的要求，对于企业赢取未来的竞争优势具有积极意义一 中产阶层迅速发展壮大从全球经济发展规律来看，中国经济正从工业化后期向后工业化迈进，未来社会结构和人们的生产生活方式都将发生深刻变化，一系列新兴产业发展需求将不断涌现新的经济形势对地产发展企业既是巨大的机遇，也是严峻的挑战在这一重大历史背景下，作为地产发展商只有积极主动引领产业发展新模式、促进生活方式新转变、服务经济新常态，才有可能在未来立于不败之地中国经济的崛起是21世纪最为重要的全球发展趋势可以预见在今后数十年，没有哪个国家对全球经济的影响可以像中国一样巨大中国经济近三十年的高增长举世瞩目，奠定了目前中国的全球第二大经济体的地位未来二十年，依赖于城市化、科技创新和产业结构优化，中国经济仍将保持较快增长中国在世界贸易中的份额可能增加一倍尽管贸易顺差缩小，中国仍将可能是世界上最大的债权国也有人认为，到2030年，中国对全球经济的影响有可能接近英美各自在1870年和1945年时的程度尽管包括中国在内的新兴市场具有经济快速增长的潜力，但也有分析认为，中国的经济增长速度将呈放缓趋势。

首先，随着人口老龄化，劳动力增长速度将会放缓，甚至将会出现负增长，导致抚养比率上升以及储蓄率和投资率下降；其次，尽管新兴市场经济体将继续在制造业保持相对优势，但单位劳动力成本的上升将进一步提高服务业的相对比重，由于服务业生产率增长往往低于制造业，很可能会导致经济增长进一步放缓根据世界银行报告预计，中国的GDP增长率将从2010～2015年年均将近9%的水平，逐步下降到2025～2030年5%～6%的水平（见表6-1）不过即使中国经济增长像预期的那样发生减速，到2030年，中国仍将超过美国成为世界最大的经济体表6-1 中国经济增长远景项目2005～2010年2010～2015年2016～2020年2021～2025年2026～2030年GDP潜在增长率（%）11.28.67.05.95.0就业增长率（%）0.40.3-0.2-0.2-0.4劳动生产率的增长率（%）10.88.37.16.25.5经济结构（期末）　　　　　投资/GDP（%）49.042.038.036.034.0消费/GDP（%）47.056.060.063.066.0工业增加值/GDP（%）46.843.841.038.034.6第三产业增加值/GDP（%）43.147.651.656.161.1农业就业占比（%）36.730.023.718.212.5服务业就业占比（%）34.642.047.652.959.0资料来源：世界银行报告《2030年的中国：建设现代、和谐、有创造力的高收入社会》。

表6-1 中国经济增长远景另外，在过去的半个世纪，许多国家进入中等收入阶段，但能成功跨入高收入经济体之列的国家却为数不多相反，许多中等收入国家往往突然面对增长急剧减速的情况，未能解决导致增长减速的根本结构性问题政府不以持续的改革来解决结构性问题，而过度使用宏观调控措施来刺激经济，造成通胀和不稳定，进而削弱投资者的信心，并最终导致增长放缓甚至停滞但要看到，有两个因素决定中国能够成功跨越“中等收入陷阱”，一是中国制度的特殊性决定政府有足够的动力与能力实施改革政策，增加人力资本投资，强化创新，使经济增长获得新动力；二是中国目前正处于历史上升期的初始阶段，居民总体上发展经济改善生活欲望非常强烈，将倒逼政府实施持续有效的经济改革这些因素将有望使中国成功避开“中等收入陷阱”，在今后20年保持所期望的年均6%～7%的增长率水平劳动生产率提高所导致的工资水平上升将继续推动中国中产阶层的迅速扩大根据一项估算结果，未来新兴市场的持续快速增长将导致全球中产阶级前所未有地扩大，到2030年中产阶级将从2009年的不到18亿人增至近50亿人，其中2/3的人将在亚洲随着中国收入的增长与中产阶层的扩大，人们的消费结构和消费模式会向文化、娱乐、体育、健康等新兴消费领域转变。

而中产阶层的发展扩大将增加耐用品消费，并提高消费占GDP的比重，引发对汽车和住房等耐用消费品需求的爆发式增长，自然资源、粮食和水资源的供给压力及环境压力将会上升，绿色发展也会成为主流的发展理念此外，正如国际经验表明，中产阶层的成长也会促进改善治理和公共服务，并增进公众的社会权利泛产业地产发展战略的确立，意在提前运用与未来生活方式相适应的新理念，发展与新兴产业相适应的地产新业态，由生活空间供应者转型为新兴生活方式的提供商二 城市群主导中国未来经济发展与过去十年相比较，未来城市化速度有可能放缓但城市化仍是经济增长的主要推动力，房地产行业仍有较大的发展潜力，同时城市群经济地位提升为地产布局指明新的方向以地产开发为依托、多业态并举的发展模式，能够最大限度地发掘和培育区域价值一方面，作为中国全球竞争力提升的一个主要推动力，中国的城市化有望继续推进在今后20年，中国的城市每年将增加相当于目前东京市的人口，而城市人口占总人口的比重将从今天的一半多逐步攀升至80%以上，这将成为经济增长的另一个重要推动力尽管城镇化率预计将继续上升，但随着农业向制造业的结构转型放缓，城乡工资差距将缩小，这一时期城乡人口流动将逐步放缓（城乡收入比预计从2010年的3.2下降到2030年的2.4）。

另一方面，目前中国长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群三大城市群已经形成规模，山东半岛城市群、辽中南城市群、中原城市群等正在快速发展，它们共同成为中国经济的主要支撑中国未来将形成长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群、辽中南城市群、中原城市群、长江中游城市群、海峡西岸城市群、川渝城市群、关中城市群等重要城市群带，共同构建中国经济版图，主导中国未来经济发展它们将以不到10%的国土面积，承载一半以上的人口，创造2/3以上的GDP，分布全国80%以上的金融、教育、出版、信息和研究开发机构未来的世界前十大城市群中，有五个以上可能在中国此外，未来城市体系将更加合理化，大、中、小、中、东、西城市间比例优化，部分中西部城市、中小城市、卫星城镇迎来快速发展机遇一是随着劳动力成本的提升与产业向中西部转移，中西部城市发展速度加快，与东部城市的差距将缩小；二是大城市的过度拥挤使富裕阶层率先寻求逃离大城市的可能性，一些居住环境条件优越的中小城市、卫星城镇将兴起；三是随着市场对资源区域配置能力的增强，传统的依靠行政力量维持人口聚集的城市中有一部分将走向衰落这需要迎合未来城市化格局的新变化，优化区域发展战略布局，以分散风险获取更大利润。

除了传统大城市的开发投资外，要更加注重中西部城市、中小城市、卫星城镇发展的新机遇，以及高铁、大城市延伸带来新兴区域快速发展的机遇创新产品线，延长产业链，实现多样化发展三 人口老龄化加速、劳动力成本上升未来数十年，生命科学与医疗技术纵深发展将减缓身体和精神的衰退，它将与居民整体福利及保障水平提高一起，共同延长世界人口平均寿命据推测，人均寿命的延长的最大成就可能发生在如中国等中产阶级不断壮大的新兴国家这些新兴国家今天的卫生保健系统可能比较薄弱，但是今后数十年将获得实际性的长足进步未来很多世界领先的疾控研发中心将在这些国家出现另外，未来数十年，随着人均预期寿命的延长和人口出生率的下降，中国人口老龄化加速，人口红利消失，劳动力成本上升中国老年人抚养比（65岁及以上人口与15～64岁人口比例）将在未来20年增加一倍到2030年，中国老年人抚养比将达到目前挪威与荷兰水平不过，随着人力和物质资本人均水平的持续上升，劳动生产率的水平将会提高与人口老龄化及收入水平提高相适应，人们对健康产业的需求将远超以往，一个新兴的庞大产业正在形成通过泛产业地产发展战略，融合已有的优势，除了整合上下游产业链和多种业态形成主打健康的健康地产产品线外，还要在其他各大产品线中植入健康元素。

结合鲁能DNA和产业分析，发展三大核心健康服务体系，一大绿色认证体系和全球健康度假网络，与旅游、体育、农业、金融等多产业跨界融合，构建大健康新产业、新业态、新模式，从而推动鲁能国际休闲生活生态链的形成四 房地产业由黄金时代进入白银时代随着中国房地产市场“总量供不应求”时代的淡出和“结构性过剩”时代的到来，中国房地产市场面临新一轮的转型和大洗牌为主动适应大环境的变化，赢取和保持未来的竞争优势，需要自我革新过去的发展方式，制定面向未来的发展战略，主动引领房地产业转型发展过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，城镇住房整体呈现供不应求的态势一方面，大量农村人口涌入城市，形成巨大的住房刚性需求另一方面，工业大发展、经济起飞所带来的国民家庭收入快速增长，必然催生大量家庭改善原有居住条件的诉求与此相对应的是，我国原有的城市规模狭小、住房老旧，无法满足爆发性增长的住房需求与供不应求的中国住房发展背景相适应，过去十年中国住房市场的发展主线就是多方扩大住房供给，缓解住房总量供求矛盾解决“有房住”的问题是它的主要历史使命在这一阶段，借助金融杠杆，我国房地产市场进入黄金十年，住房发展的成效卓著大多数城镇居民家庭都拥有了一套以上商品住房，还有不少家庭拥有多套商品住房。

很多进城务工的农民家庭，也在其流出地县城或地级市购置了一套以上商品住房但该阶段在住房大发展的同时，也产生了一些突出负面效应，如房价飞涨、住房投机盛行及泡沫堆积等，受到各方的批评未来数十年，中国楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变，“结构性过剩与结构性短缺并存”将取代“总量供不应求”成为未来中国楼市发展的大背景城镇化与工业化作为过去十年住房市场发展的超级引擎，目前都处于减速状态经济增长进入所谓的“新常态”，城市经济结构正面临着巨大的转型升级压力由于收入增长决定人口流向，经济减速也意味着城市对人口的吸引力正在减弱在需求总量退热的同时，中国城镇住房却已经累积了巨额的存量，并且仍在按以往的惯性高速增长特别是一些三、四线城市，商品住房积压现象已经很严重，住房市场形势正由。