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租赁的基本知识®本章知识点：®1. 掌握与租赁有关的几个概念®2. 掌握出租人、承租人、售后租回交易的会计处理®3.了解租赁的披露内容第一节 租赁概述®一、租赁的概念®租赁：指在约定的期限内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议®出租人在一定时期内将资产的使用权转让给承租人的契约，通常称为租约二、租赁分类的具体标准®只要符合5条标准中的一条，应认定为融资租赁®1.在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人®2.承租人有购买租赁资产的选择权所订立的购价预计远低于（<=5%）行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理地确定承租人将会行使这种选择权®P271 例®3.租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分®“大部分”指租赁期占租赁开始日租赁资产尚可使用年限的75%（含75%）以上®P272 例8.2 例®4.就承租人而言，租赁开始日最最低租赁付款额低租赁付款额的现值几乎相当于几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值；就出租人而言，租赁开始日最低最低租赁收款额租赁收款额的现值几乎相当于几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值®“几乎相当于几乎相当于”是指90%（含90%）以上。

®最低租赁付款额：最低租赁付款额：®是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的各种款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值®“资产余值”是指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值®P273--274®5.租赁资产性质特殊，如果不做重新改制，只有承租人才能使用第二节 经营租赁®一、承租人对经营租赁的会计处理®1.初始直接费用的会计处理®借：管理费用® 贷：银行存款®2.租金的会计处理®借：营业费用、管理费用、待摊费用® 贷：银行存款®3.或有租金的会计处理®借：营业费用、管理费用® 贷：银行存款®4.相关会计信息的披露：®（1）资产负债表日后连续三个会计年度将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额；®（2）以后年度将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额总额®P280 例®练习1：2001年1月1日，甲公司向乙公司租入全新生产设备一台，租期为3年，设备价值1 000 000元，预计使用年限为5年租赁合同规定，租赁开始日2001、1、1甲公司向乙公司一次性预付租金150 000元，第一年末支付租金100 000元，第二年末支付租金150 000元，第三年末支付租金200 000元。

租赁期届满后乙公司收回设备，三年的租金总额为600 000元假定甲、乙公司均在年末确认租金和租金收入，并且不存在租金逾期支付的情况做出甲企业的账务处理®甲公司此项租赁作为经营租赁处理，确认租金费用时，不能依据各期实际支付的租金的金额确定，而应采用直线法分摊确认各期的租金费用租金费用总额为600 000元，按直线法计算，每年应分摊的租金费用为200 000元®2001、1、1®借：待摊费用 150 000® 贷：银行存款 150 000®2001、12、31®借：制造费用 200 000® 贷：待摊费用 100 000® 银行存款 100 000®2002、12、31®借：制造费用 200 000® 贷：待摊费用 50 000® 银行存款 150 000®2003、12、31®借：制造费用 200 000® 贷：银行存款 200 000®二、出租人对经营租赁的会计处理®P281®会计处理：®确认租金收入时：®借：应收经营租赁款® 贷：主营业务收入—租金收入®借：其他应收款® 贷：其他业务收入—经营租赁收入®实际收到租金时：®借：银行存款® 贷：应收经营租赁款® 或其他应收款®P282 例®做练习1的乙公司的会计处理。

® 乙公司此项租赁作为经营租赁处理，确认租金收入时，不能依据各期实际收到的租金的金额确定，而应采用直线法分配确认各期的租金收入租金收入总额为600 000元，按直线法计算，每年应分配的租金收入为200 000元®2001、1、1®借：银行存款 150 000® 贷：其他应收款 150 000®2001、12、31®借：银行存款 100 000® 其他应收款 100 000® 贷：其他业务收入—经营租赁收入® 200 000®2002、12、31®借：银行存款 150 000® 其他应收款 50 000® 贷：其他业务收入—经营租赁收入® 200 000®2003、12、31®借：银行存款 200 000®贷：其他业务收入—经营租赁收入® 200 000第三节 融资租赁®一、承租人对融资租赁的会计处理®（一）租赁开始日的会计处理®1.判断租赁的类型®2.计算租赁开始日最低租赁付款额的现值，确定租赁资产入账价值。

®3.计算未确认融资费用®4.编制分录 ®借：固定资产—融资租入固定资产® 未确认融资费用® 贷：长期应付款—应付融资租赁款®P283 例®（二）初始直接费用的会计处理®P285®借：管理费用® 贷：银行存款®例：®（三）未确认融资费用的分摊®1.确定融资费用分摊率®2.在租赁期内分摊融资费用®3.编制分录®借：长期应付款—应付融资租赁款® 贷：银行存款®同时®借：财务费用® 贷：未确认融资费用®P286 例：®（四）租赁资产折旧的计提®解决两个问题：®1.折旧政策：® 计提租赁资产折旧时，承租人应采用与自有应折旧资产相一致的折旧政策P290®2.折旧期间：应视租赁合同的规定而论P290 例®借：制造费用® 贷：累计折旧 ®（五）履约成本的会计处理®P290®借：长期待摊费用（预提费用）® 制造费用、管理费用® 贷：银行存款®例®（六）或有租金的会计处理®P291®或有租金发生时：®借：营业费用® 贷：其他应付款®实际支付时：®借：其他应付款® 贷：银行存款®P291 例 ®（七）租赁期届满时的会计处理®1.返还租赁资产®借：长期应付款—应付融资租赁款® 累计折旧® 贷：固定资产—融资租入固定资产®2.优惠续租®续租视同该项租赁一直存在而做出相应的账务处理，继续支付租金。

®3.留购®借：长期应付款—应付融资租赁款® 贷：银行存款®同时®借：固定资产—使用中的固定资产® 贷：固定资产—融资租入固定资产®P292 例®（八）相关会计信息的披露®1.每类租入资产在资产负债表日的账面原值、累计折旧及账面净值®2.资产负债表日后连续3年每年将支付的最低租赁付款额，以及以后年度将支付的最低租赁付款额总额®3.未确认的融资费用余额即未确认的融资费用总额减去已确认为融资费用部分后余额®4.分摊未确认融资费用所采用的方法如直线法、年数总和法、实际利率法®二、出租人对融资租赁的会计处理®（一）租赁开始日的会计处理®1.判断租赁的类型®2.计算租赁内含利率®3.计算租赁开始日最低租赁收款额及其现值和未实现融资收益®4.编制分录 ®借：应收融资租赁款 ®贷：融资租赁资产® 递延收益—未实现融资收益®P293 例®（二）初始直接费用的会计处理®P285®借：管理费用® 贷：银行存款®例：®（三）未实现融资收益的分摊®1.计算租赁期内各期应分摊的融资收益®2.编制分录®借：银行存款® 贷：应收融资租赁款®同时®借：递延收益® 贷：主营业务收入--融资收入®P295 例8.15 例®（四）未担保余值发生变动时的会计处理®1.期末，出租人的未担保余值的预计可收回金额低于其账面价值的差额。

®借：递延收益--未实现融资收益® 贷：未担保余值®（五）或有租金的会计处理®P299®借：银行存款（或应收账款）® 贷：主营业务收入—融资收入®例®（六）租赁期届满时的会计处理®1.租赁期届满时，承租人将租赁资产交还出租人，4种情况®（1）存在担保余值，不存在未担保余值出租人收到资产时：®借：融资租赁资产® 贷：应收融资租赁款®（2）存在担保余值，同时存在未担保余值出租人收到承租人交还的租赁资产时：®借：融资租赁资产® 贷：应收融资租赁款（未担保余值）P299®（3）存在未担保余值，不存在未担保余值出租人收到承租人交还的租赁资产时：®借：融资租赁资产® 贷：未担保余值®P300®（4）担保余值和未担保余值都不存在此时，出租人无须做账务处理，只需做备查登记借：融资租赁资产®P300®2.优惠续组®（1）如果承族人行使优惠续组选择权，则出租人应视同该项租赁一直存在，做出相应的账务处理®（2）如果租赁期间届满时，承租人没有续租，根据租赁合同规定应向承租人收取违约金®借：其他应收款® 贷：营业外收入®同时将收回的资产作账务处理®3.留购®借：银行存款® 贷：应收融资租赁款®例®（七）相关会计信息的披露®P300 三点第四节 售后租回交易®一、售后租回交易的概念®是指卖主（即资产的所有者）将资产出售后，又将该资产从买主（即资产的新所有者）租回。

售后租回方式下，卖主同时是承租人，买主同时是出租人®二、售后租回交易的会计处理二、售后租回交易的会计处理®（一）售后租回交易形成融资租赁（一）售后租回交易形成融资租赁®如果售后租回交易满足了融资租赁如果售后租回交易满足了融资租赁5条标准中的一条或数条，则应将该条标准中的一条或数条，则应将该交易认定为融资租赁卖主（承租交易认定为融资租赁卖主（承租人〕应将售价与资产账面价值的差人〕应将售价与资产账面价值的差额（无论是售价高于资产账面价值额（无论是售价高于资产账面价值还是售价低于资产账面价值）予以还是售价低于资产账面价值）予以递延，并按该项租赁资产的折旧进递延，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整度进行分摊，作为折旧费用的调整 ®账务处理：®承租人应设置“递延收益---未实现售后租回损益（融资租赁）”科目，以核算在售后租回交易中售价与资产账面价值的差额®如果租赁资产按高于资产账面价值出售时：®借：银行存款 贷：固定资产清理、主营业务收入、 递延收益--未实现售后租回损益 ®分摊递延收益时：®租赁资产按高于资产账面价值出售的：借：递延收益--未实现售后租回损益 贷：制造费用--折旧费 营业费用--折旧费 管理费用--折旧费 ®第一种情况：售后租回交易形成融资租赁，售价高于资产账面价值®P303 例®（1）卖主即承租人（东升公司）的会计处理®第一步：判断租赁类型®第二步：计算未实现售后租回损益® 未实现售后租回损益=售价一（资产的账面原价一累计折旧）®第三步：在租赁期内采用实际利率法分摊未确认融资费用（如表8-1所示）。

®第四步：在折旧期内按折旧进度（在本例中即平均年限法）分摊未实现售后租回损益，如表8－7所示®第五步：编制会计分录 （2）买主即出租人（迅达公司）的会计处理同一般融资租赁业务相同®如果租赁资产按低于资产账面价如果租赁资产按低于资产账面价值出售时：值出售时：借：银行存款借：银行存款 递延收益递延收益----未实现售后租回未实现售后租回 损益损益® 贷：固定资产清理、主营业务贷：固定资产清理、主营业务收入、收入、®分摊递延收益时：分摊递延收益时： 借：制造费用借：制造费用----折旧费折旧费 营业费用营业费用----折旧费折旧费 管理费用管理费用----折旧费折旧费 贷：递延收益贷：递延收益----未实现售后租回损益未实现售后租回损益 其他的会计处理同一般情况下对其他的会计处理同一般情况下对融资租赁的处理融资租赁的处理 ®第二种情况：售后租回交易形成融第二种情况：售后租回交易形成融资租赁，售价低于资产账面价值资租赁，售价低于资产账面价值®P303 例®（1）卖主即承租人（东升公司）的会计处理®第一步：判断租赁类型®第二步：计算未实现售后租回损益® 未实现售后租回损益=售价一（资产的账面原价一累计折旧）®第三步：在租赁期内采用实际利率第三步：在租赁期内采用实际利率法分摊未确认融资费用（如表法分摊未确认融资费用（如表8-1所所示）。

示） ®第四步：在折旧期内按折旧进度第四步：在折旧期内按折旧进度（在本例中即平均年限法）分摊未（在本例中即平均年限法）分摊未实现售后租回损益，如表实现售后租回损益，如表8－－8所示®第五步：编制会计分录第五步：编制会计分录P305 （（2）买主即出租人（迅达公司）的）买主即出租人（迅达公司）的会计处理同一般融资租赁业务相同会计处理同一般融资租赁业务相同®（二）售后租回交易形成经营租赁（二）售后租回交易形成经营租赁® 如果售后租回交易没有满足融如果售后租回交易没有满足融资租赁资租赁5条标准中的一条，则应将该条标准中的一条，则应将该交易认定为经营租赁卖主（承租交易认定为经营租赁卖主（承租人〕应将售价与资产账面价值的差人〕应将售价与资产账面价值的差额（无论是售价高于资产账面价值额（无论是售价高于资产账面价值还是售价低于资产账面价值）予以还是售价低于资产账面价值）予以递延，并在租赁期内按照租金支付递延，并在租赁期内按照租金支付比例分摊比例分摊®账务处理：®承租人应设置“递延收益---未实现售后租回损益（经营租赁）”科目，以核算在售后租回交易中售价与资产账面价值的差额®如果租赁资产按高于资产账面价值出售时：®借：银行存款 贷：固定资产清理、主营业务收入、 递延收益--未实现售后租回损益 ®分摊递延收益时：®租赁资产按高于资产账面价值出售的：借：递延收益--未实现售后租回损益 贷：制造费用--折旧费 营业费用--折旧费 管理费用--折旧费 ®第三种情况：售后租回交易形成经营租赁，售价高于资产账面价值®P306 例®（1）卖主即承租人（东升公司）的会计处理®第一步：判断租赁类型®第二步：计算未实现售后租回损益® 未实现售后租回损益=售价一资产的账面价值®第三步：在租赁期内按租金支付比例分摊未实现售后租回损益，如表8－9所示。

®第四步：编制会计分录®P306--307 （2）买主即出租人（迅达公司）的会计处理同一般经营租赁业务相同®如果租赁资产按低于资产账面价值出售时：®借：银行存款® 递延收益--未实现售后租回损益 贷：固定资产清理、主营业务收入、®分摊递延收益时：®租赁资产按高于资产账面价值出售的：借：制造费用--折旧费 营业费用--折旧费 管理费用--折旧费 ®贷：递延收益--未实现售后租回损益®第四种情况：售后租回交易形成经第四种情况：售后租回交易形成经营租赁，售价低于资产账面价值营租赁，售价低于资产账面价值®P307 例®（1）卖主即承租人（东升公司）的会计处理®第一步：判断租赁类型®第二步：计算未实现售后租回损益® 未实现售后租回损益=售价一资产的账面价值®第三步：在租赁期内按租金支付比例分摊未实现售后租回损益，如表8－10所示®第四步：编制会计分录®P308 （2）买主即出租人（迅达公司）的会计处理同一般经营租赁业务相同®（三）售后租回的披露®承租人和出租人除应当按照规定披露售后租回交易外，还应对售后租回合同中的特殊条款作出披露比如租赁标的物的售价等。