09年焦作房地产市场调查报告.ppt

金源龙源湖项目市场调研及产品调整建议调查前言：调查前言： 此次调研对09年焦作市各个售房部进行了实地走访，对各项目信息数据进行了采集，通过对楼盘工程现状、促销策略、销售去化率等方面了解，旨在分析当前房地产发展状况及居民住房消费能力与特征，同时为金源项目产品建议及后期推广、价格制定提供参考性依据09年地产市场现状一09年土地交易分析二09年新增楼盘放量三09年楼市个案分析四本案的产品建议五报告提纲09年地产市场现状一关键词：低迷08，复苏09区域内城市发展方向3 1 区域城市整体体系格局形成 “一中心两卫星”模式一中心”是指核心城区，“两卫星”是指博爱区和云台区城市发展整体方向是，核心城区南移并且东扩核心城区南移并且东扩西进，西进，博爱区要向北向东推进，云台区要向西推进 城市的发展方向是向南，东，西三个方向发展，新区是主力发展方向，也是众多开发企业角逐的地方区域市场发展前景良好3 2 “我市的城镇化率到2010年将提高到50％，将逐步形成“一个中心，四个卫星城，一个节点镇，50个小城镇”的市域城镇体系格局2010年，焦作市区计划竣工住宅面积480万平方米，住宅面积将达到1687万平方米，市区人均住房面积将达到28平方米。

焦作强力实施“十五”计划，届时，城市综合实力将会很大的提高 资料来源：焦作政府网站 如此说来，今后的7之中还将是本区域房产市场高速发展的又一支撑点，区域房地产发展将继续07年的火爆场面，随着近几年国家高度重视，特别是去年的宏观调控，加紧了对房地产发展的控制，房地产的发展将越来越理性化和专业化，很大程度上推动和加快区域市场销售势头略有上扬3 3 受金融危机、楼市风暴影响，区域内楼市销售从08年4月-09年2月，持续近1年的销售淡季不管是老城区，亦或是新城区，尽管有些楼盘在户型、面积、地段、物业管理或者周边配套的问题上作足功夫，仍未能好转09年3月，走访各大售房部，受刚性需求影响，销售回暖且政府、媒体的各项政策扶持，楼市正在理性回暖区域房价将平稳过渡，小步回升3 4 进入09年3月以来，区域房产销售逐步回暖，得源于积累近1年的刚性需求及售房部有力促销。

变相降价、多重促销手段将继续保持各个楼盘销量，确保销量回款的同时，区域房价将平稳过渡，小步回升区域房产开发结构依然存在矛盾3 5 主要表现在：一是经济适用房、棚户区改造、南水北调安置小区比重偏高廉租房、城中村改造力度加强由于住房供应和保障机制中关于经济适用房的政策措施不具体，直接导致经济适用房等政策性住房购买混乱，阻碍经济体制的下地产开发进程 二是户型结构不甚合理，大户型供应过多，导致住宅房屋总价较二是户型结构不甚合理，大户型供应过多，导致住宅房屋总价较高，高出区域消费者购买能力高，高出区域消费者购买能力关键词：低迷08，复苏0909年土地交易分析二 07年，土地交易频繁，成交金额比05、06年总和还要高08年交易现状连05年都赶不上，受市场影响太大05-08年焦作土地成交金额详情3 1自进入08年，土地交易量锐减，从成交单价上看08年比07年最高点每亩底了8080万万，据悉，08年10宗土地挂牌其中5宗流拍，市场遇冷05-08年土地成交数量与单价对比3 209年焦作土地交易情况3 3据悉：09年焦作市土地交易中心信息显示网上挂牌公示拍卖6块宗地，位于高新区。

分别为JGT2009-1、2、3、4、7、8、12号，挂牌面积合计809.37亩，除1号为商业住宅用地外，均属工业用地其中JGT2009-1、2号宗地的购买，对遭受世界金融危机和国家房地产调控政策双重困扰的我市土地出让市场而言，其破冰意义重大最好后边附个新出让JGT2009-1、2宗地的位置图）  通过对土地交易中心的了解，对房地产市场的调查，预计土地市场将会呈如下态势发展：1、经过2008年楼市低迷的洗礼，虽然出现开年来的小阳春，众多开发企业仍小心、谨慎的应对2009年大环境下，从万科、富力等8大地产巨鳄高价拿地，到各地区3、4、5月销售势头略有上扬，不同程度上表现出整体楼市复苏，添增了焦作楼市的信心2、中央到地方的正常配合，各大媒体的变相追捧，加大楼市回暖的力度3、焦作土地交易仍处于低迷，挂牌用地量多，竞拍企业少，未来短期内，成交价将与08年齐平4、大部分房产企业均有余量土地开发，预计开发量将持续1年左右各企业为了发展，09下半年-10上半年，焦作房地产发展遇到瓶颈，土地储备将迎来大的变革关键词：政策性用房09年新增楼盘放量三09年廉住房与城中村改造市场放量3 11、焦作市今年将加大廉租住房建设力度，完成中站、马村和解放东路3个廉租住房建设项。

2、全市第二批城中村改造建设项目的指导，确保项目尽早开工，完成开工面积4万平方米以上 09年经济适用房市场放量3 2 为满足城市低收入家庭住房需求，省发改委、省建设厅、省国土资源厅联合下达了2009年经济适用住房建设计划，焦作市经济适用住房建设规模22.3万平方米，计划用地规模14.23万平方米，其中使用存量建设用地1.12万平方米，新增建设用地13.11万平方米 　 计划中焦作市共有项目4个，分别是武陟县民悦家园(河南兴建置业有限公司)、焦作市东城花园(焦作市中豪置业有限公司)、河南第二火电建设公司北家属院(河南第二火电建设公司)、河南第二火电建设公司西家属院(河南第二火电建设公司)，建设规模22.3万平方米，计划总投资23395万元焦作市计划中的经济适用住房项目今年将全部开工其中，今年年内新开工面积15.3万平方米，年内新开工项目投资9450万元，年内竣工面积9.45万平方米09年南水北调安置房市场放量3 3 南水北调工程焦作城区段长8.82公里，涉及13个村、19家企事业单位，拆迁面积191.78万平方米，拆迁人口29529人。

目前，焦作市已完成绿化带、控规区占地实物指标调查及企事业单位、市政基础设施的核查工作，并拟订了《拆迁补偿安置实施方案》、《被拆迁居民生活安置意见》等6个方案按照规划，6个自建生活安置小区现已全面开工建设，集中生活安置小区已完成了相关前期工作 南水北调工程南水北调工程安置规划照片安置规划照片09年焦煤集团棚户区改造房市场放量3 4 焦煤集团棚改目标为47.91万平方米，实际建成10个小区176栋住宅楼，面积达56.02万平方米位于马村区文昌路西侧的和谐小区86栋楼房将在本年度投入使用，约合9万㎡住宅低价冲击市场 棚户区改造工程照片棚户区改造工程照片09年商品房市场投放量3 5a、09年商品房市场放量区域楼盘09年放量（㎡）合计（㎡）备注中站安嘉·公园绿洲48000671032　阳光雅苑8000　马村东方嘉苑10000　尚水阳光10000　老城区园林美墅30000　（站前路以北）西城美苑40000　塞纳溪谷21000　月季公寓52000新开楼盘亿城·翰林雅筑51500新开楼盘万联·世纪城28000　华融国际水岸63370　新区亿祥东郡75000　中海·丽江40000　恒基花园19162新开楼盘太极·中央翰邸30000　锦祥花园4期40000　锦绣江南50000　美中城3期15000　都市花园·御苑28000　中华·新天地12000　 据统计：据统计：09年现有楼盘年现有楼盘将推出房源综合将推出房源综合67万㎡，万㎡，市场放量巨大。

市场放量巨大 通过对现有楼盘的调查，针对销售情况做出销售评估，几乎所有楼盘在不同程度上均有存量房，少到几千㎡，大到几乎无销售09年商品房市场存量预估区域楼盘存量（㎡）合计中站安嘉·公园绿洲10000（实）》18万方紫云华庭3000福瑞苑4500马村鑫园·名苑17978东方嘉苑15000尚水阳光不详丽祥家园不详老城区园林美墅7000（实）（站前路以北）西城美苑50000（估）月季花园三期22000（估）万联·世纪城18000（估）南北苑·北苑13000（估）骄座不详望山豪庭不详新区亿祥东郡不详建业·森林半岛25000中海·丽江10000嘉隆·阳光巴黎不详龙源世家3#不详太极·中央翰邸不详锦祥花园3期不详锦绣江南21000美中城3期不详锦江·现代城不详都市花园不详中华·新天地不详 09年保守估计：市场放量年保守估计：市场放量+市场市场存量存量》》100万㎡万㎡总结： 1、焦作政策性住房放量巨大经济适用房、城中村改造、棚户区改造、塌陷区改造工程、南水北调安置工程5大惠民工程量合计几百万平方米，单价低、总量大、户型面积小等特点极大的刺激了焦作房地产市场的发展 2、商品房容量大，区域内竞争激烈。

3、上白作、西环、马村、中站等地小产权房量大，新区丰收路南6栋32层的众成家园是单位、公务员集资房的典型代表关键词：3-5月各楼盘热销09年楼市个案分析四焦作房地产以老城的南北苑为市场先锋，顶级高价3800元/㎡的均价成为行业榜首以它为中心的老城各个项目在销售上均取得较好的成绩例如：骄座、西城美苑、万联·世纪城等马村、中站地产竞争较为弱小，分别以鑫园·名苑、安嘉·公园绿洲各领风骚城市向南，新区项目独具一格占据焦作大半江山，楼盘星罗棋布，楼盘形象展示、产品规划、营销手段各有千秋，一时间成交焦作楼市的角斗场•增加个楼盘分布图增加个楼盘分布图现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置2 2栋栋解放西路与怡光路交叉口解放西路与怡光路交叉口推出体量推出体量总建面积总建面积2.62.6万㎡万㎡9 9万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 9090、、1011013 3房房 115-125115-1254 4房房 16016021002100元元/ /㎡㎡畅销产品：畅销产品：9090、、101101、、115115、、124124（（3+23+2））滞销户型：滞销户型：160160（（3636套余套余3030套）套）销售周期：销售周期：0808年年5 5月月- - 销售率：销售率：60%60%安嘉安嘉中站名盘安嘉安嘉·公园绿洲公园绿洲2期期安嘉安嘉·公园绿洲公园绿洲2期期一、近三月销售情况及促销手段：3月-4套，4月-6套，5月-12套5月促销策略：买房送冰箱、空调等家电，低首付-3万元购房二、项目优势：现房销售、区域内唯一高档住宅、位置优势明显三、项目劣势：单价高、剩余房源面积偏大、销售团队凝聚力不强四、项目简析：项目剩余房源均是大面积160-125㎡的高价房源，总价区间30-38万，远高于区域承受价位。

周边楼盘价位1300-1700元/㎡，剩余房源将滞销，不降价的情况下，开发三期合理定价是项目自救的最佳方式现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置2 2栋栋1717层层文昌路中段时代广场北邻文昌路中段时代广场北邻推出体量推出体量总建面积总建面积2.52.5万㎡万㎡2.562.56万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 9090、、9292、、1061063 3房房 13413423882388元元/ /㎡㎡畅销产品：畅销产品：9090、、106106、、136136（（3+23+2））滞销户型：滞销户型：9292销售周期：销售周期：0808年年5 5月月- - 销售率：销售率：35%35%鑫园鑫园马村名盘鑫园鑫园·名苑名苑鑫园鑫园·名苑名苑一、促销手段：促销策略：买房送装修，首付6万，月供620元二、项目优势：准现房销售、区域内唯一高层、位置优势明显三、项目劣势：高层价格在区域内偏高，户型配比不合理，小两室太多，滞销四、项目简析：剩余房源多为90-100㎡的两房，小两房总价偏高，脱离马村市场现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置1010栋栋16/2216/22层层解放中路解放中路推出体量推出体量总建面积总建面积6 6万㎡万㎡1616万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 9292、、1081083 3房房 117117、、127127、、132132、、 138138、、1501504 4房房 170170、、180180、、20020038003800元元/ /㎡㎡畅销产品：畅销产品：117117、、127127、、132132、、138138滞销户型：滞销户型：180180㎡㎡以上以上销售周期：销售周期：0707年年1010月月1515日北苑开卖日北苑开卖 销售率：销售率：70%70%远大远大老城名盘-1北苑北苑南北苑南北苑-北苑北苑一、促销手段：促销策略：一次性购房5000元，赠送地下室132、138基本无房源二、项目优势：准现房销售，老城区位内档次最高楼盘，性价比高，周边配套好三、项目劣势：处于闹市区，吵杂，车位少，进出小区不方便四、项目简析：集商业、写字楼、住宅、酒店于一体的综合性项目，项目的绝对区位成就项目的品质。

属于焦作高层建筑中价格最高的楼盘，推广思路清晰，定位良好现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置1010栋栋16/2216/22层层解放路与普济路交会处解放路与普济路交会处推出体量推出体量总建面积总建面积1010万㎡万㎡2727万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价3 3房房 113113、、117117、、124124、、135135多辰：多辰：27502750元元/ /㎡㎡高层：高层：29002900元元/ /㎡㎡二期畅销产品：二期畅销产品：9393、、104104、、107107（（3+23+2））二期滞销户型：二期滞销户型：150150㎡㎡以上以上销售周期：销售周期：0707年年1010月月1515日日- -销售率：不详，一、二均有房源销售率：不详，一、二均有房源金德利金德利老城名盘-2西城美苑西城美苑3期期西城美苑西城美苑2期、期、3期期一、促销手段：促销策略：一次性60元/㎡、按揭30元/㎡二、项目优势：准现房销售，布局新颖，里面丰富三、项目劣势：西郊，日常生活不方便，四、项目简析：成就西区超级大盘，用“西城美苑”成功造势，推广形象良好由于价位比周边楼盘稍高，销售不是很理想。

通过长期了解，现在一期还有部分房源西城美苑西城美苑3期规划变更期规划变更VS核心：西城美苑核心：西城美苑3期小高层、高层规划变更为多层、小高层，多层比例占期小高层、高层规划变更为多层、小高层，多层比例占65%现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置8 8栋栋1111层层建设路与友谊路交叉口建设路与友谊路交叉口推出体量推出体量总建面积总建面积1010万㎡万㎡12.612.6万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 7676、、89893 3房房 101101、、105105、、119119、、122122、、128128高层：高层：30003000元元/ /㎡㎡畅销产品：畅销产品：101101、、105105、、122122滞销户型：滞销户型：128128㎡㎡销售周期：销售周期：0808年年4 4月开卖月开卖 销售率：销售率：60%60% 万联万联老城名盘-3万联万联·世纪城一期世纪城一期万联万联·世纪城一期世纪城一期一、促销手段：促销策略：VIP 5000元二、项目优势：准现房销售，小三房布局合理三、项目劣势：周边环境较差、单价偏高、外立面差四、项目简析：项目定位不准确，去年开盘之初，销售形式就一直不好。

现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置3 3栋栋1717层层果园路建设路北果园路建设路北200200米米推出体量推出体量总建面积总建面积5.45.4万㎡万㎡5.45.4万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 8787、、9292、、99993 3房房 128.5128.5、、1421424 4房房 174174高层：高层：27502750元元/ /㎡㎡畅销产品：畅销产品：9999、、128128、、142142滞销户型：滞销户型：174174㎡㎡销售周期：销售周期：0808年年4 4月认筹（月认筹（9 9月月6 6日开盘）日开盘） 销售率：销售率：65%65% 建月建月老城名盘-4建月花园三期建月花园三期一、促销手段：促销策略：一次性50元/㎡、按揭30元/㎡二、项目优势：准现房销售，紧邻月季公园，位于月季公园的位置销售良好，周边配套完善三、项目劣势：东边离市场较近，周边比较脏、小区出入不方便四、项目简析：项目位于月季公园，观景优势明显，售房部装饰不突出建月花园三期建月花园三期（多层带电梯房源去化慢）现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置8 8栋多层、栋多层、1 1栋花园洋栋花园洋房、房、2 2栋电梯栋电梯7 7层层普济路与园林路交叉口普济路与园林路交叉口推出体量推出体量总建面积总建面积5 5万㎡万㎡1212万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 96963 3房房 122122、、126126、、1371374 4房房 141141、、180180、、160160、、普多层：普多层：21002100元元/ /㎡㎡电梯：电梯：24002400元元/ /㎡㎡花园洋房：花园洋房：25002500元元/ /㎡㎡畅销产品：畅销产品：9696、、110110、、122122、、126126滞销户型：花园洋房、电梯房滞销户型：花园洋房、电梯房销售周期：销售周期：0808年年1 1月认购、月认购、0909年年1 1月开盘月开盘 销售率：一期销售率：一期85%85% 园林园林老城名盘-5园林美墅园林美墅一、花园洋房楼层单价：3000元/㎡、2700元/㎡、2600元/㎡、2300元/㎡、2100元/㎡（优惠现场把控）多层起价1620元/㎡。

二、项目优势：准现房销售，与森林公园邻近，小区楼间距大，景观采光良好三、项目劣势：与焦作电厂、焦西矿一墙之隔，空气质量、汽车噪音严重四、项目简析：由于项目无证件，价格一直处于最低，普通多层走势良好，唯一受困的是电梯洋房、和3、4层花园洋房，总价偏高，有钱客户一般不愿意偏离市区，没钱的人又承受不了价位09年、3、4、5月销售形式良好，平均每月销售20套园林美墅园林美墅现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置4 4栋多层、栋多层、3 3栋栋1717层层建设路与果园路交叉口建设路与果园路交叉口推出体量推出体量总建面积总建面积4.54.5万㎡万㎡4.54.5万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 8383、、85853 3房房 131131、、143143预估预估26002600元元/ /㎡㎡0909年年3 3月项目亮相，月项目亮相，7 7月动工月动工 三维三维老城新开楼盘-1月季公寓月季公寓现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置3 3栋栋1616层、层、3 3栋栋1717层层太行路北侧塔南路西侧太行路北侧塔南路西侧推出体量推出体量总建面积总建面积5.15.1万㎡万㎡5.5.·万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价不详不详不详不详0909年年5 5月项目亮相、奠基月项目亮相、奠基 亿城亿城老城新开楼盘-2亿城亿城·翰林雅筑翰林雅筑现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置6 6栋住宅栋住宅太解放东路太解放东路推出体量推出体量总建面积总建面积不详不详不详不详户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价90-14090-140㎡㎡不详不详处于拆迁阶段处于拆迁阶段 房开房开老城新开楼盘-3华景国际华景国际现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置8 8栋住宅栋住宅太行西路与健康路东太行西路与健康路东推出体量推出体量总建面积总建面积4.54.5万㎡万㎡2525万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 8282、、8484、、8787、、90903 3房房105105、、107107、、110110、、117117、、122122、、133133起价起价20002000元元/ /㎡㎡0808年年初认筹年年初认筹0909年年7 7月售房部建设好月售房部建设好交交1 1万抵万抵2 2万万 房开房开老城其它楼盘-塞纳溪谷现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置4 4栋住宅栋住宅塔南路与站前路交汇处塔南路与站前路交汇处推出体量推出体量总建面积总建面积3 3栋约栋约5 5万㎡万㎡7921379213㎡㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 9898、、99993 3房房 102102、、1431434 4房房 20820826002600元元/ /㎡㎡交交1万抵万抵1万，交万，交3万优惠万优惠188元元1、、2、、3号楼地基开挖号楼地基开挖成立华融会成立华融会 华融华融老城其它楼盘-华融国际水岸现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置9 9栋住宅栋住宅北环与塔南路交汇处北环与塔南路交汇处推出体量推出体量总建面积总建面积2 2万㎡万㎡2 2万万户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 100.5100.53 3房房 115115、、112112、、131131、、1301304 4房房 189189㎡㎡21002100元元/ /㎡㎡销售情况不好，主要是价格贵、面积大销售情况不好，主要是价格贵、面积大2 2栋栋6 6层、层、2 2栋栋5.55.5层、层、2 2栋栋4 4层层 房开房开老城其它楼盘-望山豪庭现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置3 3栋栋22/2522/25层层龙源湖东龙源湖东推出体量推出体量总建面积总建面积6 6万余㎡万余㎡1515万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 1021023 3房房 127127、、129129、、138138、、1471474 4房房 180180、、190190、、20020034003400元元/ /㎡㎡畅销产品：畅销产品：132132、、138138、、147147滞销户型：滞销户型：180180㎡㎡以上以上销售周期：销售周期：0808年年4 4月月2626日开盘日开盘 销售率：销售率：60%60%建业建业新区名盘-1建业建业·森林半岛森林半岛3期期一、促销手段：促销策略：一次性2%、按揭1%三人成团：优惠4%二、项目优势：1、建业品牌过硬，高档形象入市，取得较好的认知度。

2、小区规划、建筑质量、楼体立面、景观、楼间距均好3、距离龙源湖最近，可借资源丰厚4、一直以公司品牌为推广主线，市场接受度高建业建业·森林半岛森林半岛3期期三、项目劣势：1、周边生活配套暂时跟不上，交通、办公、生活均不方便2、项目启动之初，入市价位偏高，同时非法收钱被报道后，销售势头偏弱四、项目简析：森林半岛进入焦作后，抬高焦作房价，把焦作地产带入了地产品牌时代但是，06年非法认购与07年工地质量被报道，成为建业历史以来的最深痛楚，并更换公司高层，也未能挽救销售一直处于低谷的态势建业建业·森林半岛森林半岛3期期现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置3 3栋栋1616层、层、3 3栋栋2020层层龙源湖西龙源湖西推出体量推出体量总建面积总建面积不详不详1818万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 87873 3房房 122122、、132132、、135135155155、、1501504 4房房 160160、、18018029502950元元/ /㎡㎡畅销产品：畅销产品：8787、、122122、、132132、、135135滞销户型：滞销户型：150150㎡㎡以上以上销售周期：销售周期：0808年年4 4月月2929日开盘日开盘 销售率：销售率：48%48%城新城新新区名盘-2龙源世家龙源世家3期期-世府世府3号号一、优惠措施：一次性2%、按揭1%二、项目优势：现房销售，小区立面、景观、结构布局合理，交通出行方便，推广定位较好三、项目劣势：离汽车站近，人员嘈杂，目前生活配套跟不上，商业氛围不浓厚四、项目简析：项目一期入市即遭抢购，多多层层热热销销全全城城，，二二期期小小高高层层以以大大面面积积为为主主，，150150㎡㎡户户型型，，到到现现在在还还余余3030套套，，三三期期在在户户型型上上作作出出调调整整，，多多以以110-143110-143㎡㎡的的三三房房为为主。

主龙源世家龙源世家3期期现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置6 6栋栋19/2319/23高层高层市委东侧市委东侧推出体量推出体量总建面积总建面积不详不详2020万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 93.5593.553 3房房 1431434 4房房 161161、、18318332003200元元/ /㎡㎡畅销产品：畅销产品：93.5593.55、、143143滞销户型：滞销户型：160160㎡㎡以上以上销售周期：销售周期：0909年年4 4月月2626日认筹日认筹 销售率：不详销售率：不详富恒富恒新区名盘-3太极太极·中央翰邸中央翰邸一、优惠措施：一次性3%、按揭1%二、项目优势：交通便捷，周边绿化好，生活配套完善，太极景润成熟小区做榜样，口碑好，宣传力度也比较大三、项目劣势：离山阳商城近，过往人群复杂，户型配比不合理90㎡后，直接就是143㎡户型四、项目简析： 3、4号楼准现房销售，5、6号楼内部认购、1、2定向开发先推3、4号楼的90、140、160的户型，会丢失部分130㎡左右的客源，后续认筹跟上5、6号，推出120-130㎡的户型填补空白。

太极太极·中央翰邸中央翰邸现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置2 2栋栋17/2317/23高层，高层，2 2栋栋1212层层人民路与焦东路北人民路与焦东路北300300米米推出体量推出体量总建面积总建面积不详不详1515万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价1 1房房 4242、、5252、、72722 2房房 93.5593.553 3房房 122122、、137137、、14314325002500元元/ /㎡㎡畅销产品：畅销产品：122122、、137137滞销户型：滞销户型：143143和创新户型和创新户型销售周期：销售周期：0909年年1 1月认筹月认筹 销售率：销售率：55%55%0909年年1010月签约、月签约、7 7月动工月动工中海中海新区名盘-4中海中海·丽江丽江一、优惠措施：一次性2%、分期1%、按揭无二、项目优势：未来发展前景好，离运河近，价格低三、项目劣势：商住混合，生活吵杂四、项目简析： 截至目前，6号号122㎡㎡已已经经全全部部认认筹筹一一空空，，137㎡㎡的的小小高高层层也也余余房房不不多多，，创创新新户户型型和和143㎡㎡的的大大面面积积三三房房不不被被人人们们接接受受，，项目销售火热，价格是关键。

中海中海·丽江丽江现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置5 5栋高层栋高层市委东侧市委东侧推出体量推出体量总建面积总建面积7 7万㎡万㎡5858万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 8181、、99993 3房房 113113、、115115、、128128、、136136、、1371374 4房房 148148、、15415430003000元元/ /㎡㎡畅销产品：畅销产品：113113、、115115、、136136滞销户型：滞销户型：148148、、154154销售周期：销售周期：0808年年6 6月二期开盘月二期开盘 销售率：销售率：30%30%和诚和诚新区名盘-5锦江锦江·现代城现代城-巴黎御景巴黎御景一、优惠措施：定房优惠200元/㎡、5月推出2300元/㎡起的特价房二、项目优势：项目体量大，未来配套齐全，地段好三、项目劣势：阶段性所开体量大，部分墙体需要自己填充，装修成本大，且竞争激烈四、项目简析： 项目一期走势火爆，价格跳跃性上涨，二期强推5栋高层，08年4月份，均价3100元/㎡，开盘仅销40余套，经调查：08年6月-09年4月，单月销售未能突破10套。

09年5月推出特价房，走势30余套，成绩喜人巴黎御景巴黎御景现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置不详（？）不详（？）9 9栋栋人民路与丰收路之间人民路与丰收路之间推出体量推出体量总建面积总建面积不详（？）不详（？）1515万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 7474、、89893 3房房 115115、、116116、、121121、、128128、、135135、、137137、、140140、、4 4房房 147147、、149149、、168168、、189189现房起价：现房起价：29002900元元/ /㎡㎡期房起价：期房起价：28002800元元/ /㎡㎡1616层层32003200元元/ /㎡㎡畅销产品：畅销产品：8989、、115115、、121121、、147147滞销户型：滞销户型：168168、、189189（大面积难于销售）（大面积难于销售）销售周期：销售周期：0707年年9 9月月1212日二期认筹，日二期认筹，0808年年4 4月月开盘开盘 销售率：销售率：55%55%名豪名豪新区名盘-6 美中城美中城2期期-观邸观邸一、优惠措施：定房优惠188元/㎡，装修大奖8888元二、项目优势：项目外观醒目，结构设计人性化，位置优势明显三、项目劣势：楼间距狭窄，绿化底，目前社区内配套欠缺四、项目简析： 项目自06年入市以来，宣传力度大，广告成本高。

后经历美中城个人形象大赛等不同节点的项目形象推广，费力费神由于定位不准，把南方的推广模式和推广语照搬，二期大户型多，赶上楼市危机，销售未见奇迹三期准备高层变更多层三期准备高层变更多层观邸观邸现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置3 3栋高层栋高层丰收路与民主路交会丰收路与民主路交会处处推出体量推出体量总建面积总建面积5 5万㎡万㎡2222万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 9797、、98983 3房房 118118、、120120、、123123、、1261264 4房房 140-220140-22026002600元元/ /㎡㎡畅销产品：畅销产品：118118、、120120滞销户型：滞销户型：140140以上以上销售周期：销售周期：0707年年1010月月2626日一期开盘即清盘，日一期开盘即清盘，二期二期0808年年5 5月开始月开始销售率：销售率：45%45%润丰润丰新区名盘-7 锦绣江南锦绣江南2期期一、优惠措施：一次性3%，按揭1%，送3000元二、项目优势：江南建筑风格，独具特色，推广定位准确，把握风格特点三、项目劣势：位置较偏四、项目简析： 项目入市时正是地产顶峰，一期多层销售快速。

二期08年5月开盘，时机不对，销售受阻计划二期推出6栋小高层，临时变更推出3栋楼目前，3、4、5月销售势头良好，平均单月销售670万，即将推出2期另外3栋住宅经过过慎慎重重考考虑虑，，三三期期将将把把小小高高层层、、高高层层修修改部分多层市场在变，产品亦变改部分多层市场在变，产品亦变锦绣江南锦绣江南2期期现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置1010栋多层栋多层人民西路人民西路推出体量推出体量总建面积总建面积不详不详4040万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 90903 3房房 125125、、132132、、138138、、1431434 4房房 150150多多26002600多元多元/ /㎡㎡多层户型均好销多层户型均好销顶层复式：顶层复式：150150多的不好销多的不好销销售率：销售率：60%60%峰华峰华新区名盘-8 都市花园都市花园-御苑御苑一、优惠措施：一次性3%，按揭2%二、项目优势：项目位于人民路上，是新区成熟社区之一，配套好，多层建筑三、项目劣势：目前出行不方便，位置偏西四、项目简析： 项目除临街小高层外，内部均开发多层，一直以来低价入市，取得较好的销售业绩。

由于08年年初新开发多层以极高的优惠扰乱了市场而受业界批评和不满御苑御苑现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置4 4栋栋1717层层丰收路中段丰收路中段166166号号推出体量推出体量总建面积总建面积不详不详4545万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价2 2房房 97973 3房房 141141、、1431434 4房房 200200、、238238、、22522527002700多元多元/ /㎡㎡8 8层以下只余少量房源层以下只余少量房源销售率：销售率：60%60%南通南通新区名盘-9锦祥花园锦祥花园一、优惠措施：一次性50元/㎡、按揭30元/㎡二、项目优势：成熟社区，多层配套，价格低三、项目劣势：位置偏南，户型配比不合理四、项目简析： 锦祥前期开发属于定向、经济适用内，价格低走，销售良好临街高层8层以下基本无房源，由于户型失调，即将退出四期临街房源，主力户型110-140㎡锦祥花园锦祥花园现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置1212栋栋焦作大学对面焦作大学对面推出体量推出体量总建面积总建面积不详不详2525万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价80-16080-1601F:33001F:33002F:32002F:32003F:31003F:31004F:28004F:28005F:2500-27005F:2500-27006F:6F:畅销产品：畅销产品：102102滞销户型：滞销户型：160160销售周期：销售周期：销售率：销售率：50%50%亿祥亿祥新区名盘-11亿祥东郡亿祥东郡2期期-幸福里幸福里一、优惠措施：二、项目优势：小区品质高，楼间距、景观好，一期现房实景呈现，具备一定的说服力。

三、项目劣势：位置偏，生活办公不方便四、项目简析： 项目入市以来在推广等各方面均有较好的成绩，一期销售周期接近2年，150㎡的户型到目前为止还有剩余二期开发在一期销售基础上对户型做出调整幸福里幸福里现售物业类型现售物业类型项目位置项目位置4 4栋栋塔南路塔南路17361736号号推出体量推出体量总建面积总建面积不详不详1515万㎡万㎡户户型类型（㎡）型类型（㎡）项目均价项目均价40-18340-18331003100元元/ /㎡㎡产品市场认可度欠佳，因资金问题延期交房备产品市场认可度欠佳，因资金问题延期交房备受购房者关注受购房者关注销售率：销售率：55%55%销售周期：销售周期：0707年年1010月开盘月开盘嘉隆嘉隆新区名盘-12嘉隆中心嘉隆中心-阳光巴黎阳光巴黎总结•3-5月各楼盘在销售上均取得喜人业绩中站、马村等区域项目单月销售突破10套，新区锦江·现代城、建业·森林半岛等项目单月超过30套•楼市回暖，各楼盘加快速度推出新房源，例如锦绣江南二期加推三栋楼、中央翰邸加推5、6楼等•结合市场，部分楼盘对现有规划做出调整，锦绣江南、美中城将结合市场，部分楼盘对现有规划做出调整，锦绣江南、美中城将对三期更改规划做多层产品。

对三期更改规划做多层产品•营销力度大，促销策略多样化在价格上做足文章，“送装修，单套优惠188元/㎡，团购优惠200元/㎡，送地下室等“•各楼盘工程进度多以准现房、现房销售，加大了新推楼盘的竞争劣势•南水北调工程既是机遇，也是威胁安置楼体量大、品质过硬、价格极低势必影响房产销售总结•新区商业运营欠佳，锦祥商街、现代商业街、美中城商街等租售情况一般，新商家进驻少•新区户型面积出现空白点：多个项目无新区户型面积出现空白点：多个项目无110-130㎡㎡的一般三房及品的一般三房及品质三房•新区市场多层只有两个项目，价高、易回款，品质显卓本案的产品建议五一、规划及产品论证二、规划及立面建议三、户型分析及建议丰丰丰丰收收收收路路路路路路路路恩恩恩恩长长长长龙龙龙龙源源源源路路路路阳阳阳阳山山山山规划及产品论证规划及产品论证1 1首先我们对规划方案进行论证，对值得商榷的问题进行分析：取长补短精益求精规划交通分析规划规划及产品及产品论证论证1 1出入口及交通：出入口及交通：1）从四块地的整体规划来看，对于任何一个区域的入口空间处理都是较为平淡的，没有一个开敞的主入口，地块规划中缺乏做为主形象导视的核心空间。

2）一条规划支路将地块划分成了独立的4个区域，从规划及景观处理来看，一旦这条路性质定性为机动车道，地块的整体性就很难再保持因此，该道路是作为人行通道还是机动车道对项目的规模化开发非常重要建筑空间分析空间结合性：空间结合性：地块中间区域的四栋商务楼虽然考虑到了四期产品的空间结合性，从规划角度上来看，是保证了一定的美观效果但是对于使用方面有两点弊端：1）中间的这个商务空间显得过于独立，与地块东侧的商务区结合性不强，后期不利于商务氛围的养成及销售2）考虑到建筑退让问题，这四栋楼的规划，对于其南北两个区域的退让用地太多，土地利用率不高规划规划及产品及产品论证论证1 1商务空间布局零散商务区景观空间分析规划规划及产品及产品论证论证1 1景观：景观：1）在整个地块的规划中，没有突出一个中心的景观核心区，哪个区域看起来都比较平淡，虽然很多区域也预留出来了很多空地，但是绿地都不够集中，空间也比较零散，后期景观规划的空间不够2）地块西侧通往龙源湖景区，应有一处对景与地块东侧的广场呼应，目前的规划东侧入口处较为平淡，没有明显的开敞空间绿地不够集中配套布局分析规划规划及产品及产品论证论证1 1垃圾中转站：垃圾中转站：1）目前项目垃圾中转站设置在南侧商业房与幼儿园之间，不仅会导致中转站旁边的商铺销售困难，对于幼儿园的环境也不佳。

因此，垃圾中转站位置必须调整垃圾中转站立面分析规划规划及产品及产品论证论证1 1建筑风格：建筑风格：产品总体采用简约、时尚的现代风格，立面线条清晰明朗，与目前龙源湖所在的新区环境还是比较相符的，能够体现出产品的时代气息建筑色彩：建筑色彩：产品的整体以灰白色、深灰色、土黄色，赭石色这四类色调为主高层的整体色彩着色相对适宜，但多层大面积采用白色，看起来立面较为单薄，建议调整规划规划及产品及产品论证论证1 1立面分析花园洋房立面：花园洋房立面：花园洋房的立面整体看起来均较普通，没有做出花园洋房户户花园，层层退台的格调首层庭院在效果图中不够突出，对于边户的采光也未做特殊处理，可充分利用边户采光面，打造造型丰富的洋房立面规划规划及立面建议及立面建议2 2规划建议1 1、减少交通动线对小区整体性的破坏：、减少交通动线对小区整体性的破坏：一条南北道路的设置将地块生硬的划分成了四块，每个地块基本全是独立的，没有结合性看似整齐的四个部分但是开发难度是非常大的尤其对于一期来说多层，高层，小高层、商务公寓，四种类型的产品同时施工，同时销售的是不可能实现的必须把两个地块的产品结合在一起考虑，按类型、层数划分开发周期。

因此地块中间这条道路尽可能的不要设置为车行道，为便于后期物业的管理，这条道路可以保留，但是可以是一条中心的景观通道，联系各个组团规划规划及立面建议及立面建议2 2规划建议2 2、增强小区入口的可识别性：、增强小区入口的可识别性：在项目的中心展示面处可做一对形象入口，使沿街过往人流经过此地便迅速对项目有初步认识，了解项目信息同时也是对项目品牌也是一种传播若市政要求此处必须规划一条南北车行道的话，可以考虑在项目西侧主展示面设置增强项目识别性规划规划及立面建议及立面建议2 2规划建议商务空间布局零散商务区3 3、调整空间高度降低开发难度：、调整空间高度降低开发难度：1）三期地块北侧中间的小高层可以调整为高层，充分利用地块容积率由于目前整个地块的小高层体量非常少，花园洋房户型面积较大，销售压力还是有的，因此建议在三期北侧再增加一排小高层，减少一排花园洋房2）二期地块的南侧一排可增加两栋小高层，以保持和北侧地块相对应，从销售角度上来说增加了过渡产品，也保证了空间的美观3）中间的四栋商务楼的小户型开发量太大，可保留2/3的体量，并将其设置在商务区的南北两侧不论是后期开发，还是管理更加方便一些小高层调整高层规划规划及立面建议及立面建议2 2产品类型建议4 4、产品类型调整：、产品类型调整：1）目前项目产品类型虽然涵盖了7层电梯、小高层、高层、商务别墅、小公寓等，但电梯多层比例有些偏高，从前边的市调我们也发现焦作目前仅有的两个7层电梯项目：园林美墅和建月花园销售都不乐观，因此建议此部分产品调整一部分6层多层或5层花园洋房。

这样普通多层可设置目前区域缺乏的110左右小三房产品规划规划及立面建议及立面建议2 2立面建议5 5、花园洋房格局调整：、花园洋房格局调整：1）对于花园洋房来说，要想有丰富美观的立面造型，其内部格局也要是丰富多变的目前我项目的这一套花园洋房设计的全部都是一层直入户，其他楼层均从北侧楼梯入户，入户的私密感觉不够强，造型也相对单一建议：花园洋房还是采用传统的二层南向直入户设计，这样从立面来看造型会更加丰富，空间的层次感也能够凸显得错落有致从造型上来看，就可以吸引消费者规划规划及立面建议及立面建议2 2立面建议5 5、花园洋房格局调整：、花园洋房格局调整：2）花园洋房的一层、二层价格往往要比三层、四层住宅高很多的主要原因就是一层、二层拥有特殊的入户方式，别墅的居住感觉建议：每户一层花园的处理必须要有独到之处花园的围栏要进行特殊的处理组团局部洋房的花园可设置为台地使整个花园洋房的空间独具一格规划规划及立面建议及立面建议2 2立面建议6 6、花园洋房立面调整：、花园洋房立面调整：1）色彩立面色彩可保持现有的赭红色，但目前立面整体大面积的白色太多，建议比例调整一下，白色作为辅助色，赭红色的三色砖作为主体色，如左侧上图。

2）立面细节项目既然整体采用时尚明快的简约风格，洋房的屋顶不再进行压顶处理，那么整体的立面细节就应该更加时尚一些，在窗体、阳台、栏板上多运用一些“盒子”元素，如左侧两副下图户型分析及户型分析及建议建议3 3一层：四房三厅两卫151㎡1 1、花园洋房户型分析及建议：、花园洋房户型分析及建议：1）一层户型虽然下部的面积上标示的是四房但是实际功能还是三房的户型，与上部几层户型相比，除了花园丰富外，其他使用功能基本一致，但是面积却大很多因此该户型格局必须进行调整，建议：（1）洋房一层户型格局调整为四室户型2）面积可比现在的151㎡适当放大，控制在 160㎡以内即可3）其他户型功能均可按照目前设计方案进行 保留户型分析及户型分析及建议建议3 32）顶层复式户型虽然从整体格局上来没有什么大的问题，但是和一层一样，作为复式来说，可供使用的功能间太少，且三房就做到161㎡户型面积太大，建议：（1）未避免每个单元四房户型太多，按照比例配置，如一层设置四房，顶层就保留现在的三房格局（但是面积需要压缩），一层如果是三房，顶层就做四房格局，但是面积必须保证四房可做到160㎡左右，三房户型面积尽量不要超过150㎡。

顶层：三房两厅两卫161㎡2 2、高层、高层F F户型分析及建议：户型分析及建议：F组合户型整体格局，还是比较合理的，每户均有赠送面积，后期业主的户型改造空间比较多每个户型基本也都做到了全明采光只要面积不超过120㎡，销售压力就比较小对于F-1B户型由于设计露台、花园较多，且北侧花园一般业主都做卧室或者餐厅使用，卫生间面积较小，因此户型没有晾晒衣物及放洗衣机的地方，建议格局进行微调：由于现在厨房空间比较大，建议在北边增加一个1.2米进深的生活阳台，作为洗衣房户型分析及户型分析及建议建议3 3户型分析及户型分析及建议建议3 33 3、高层、高层E E户型分析及建议：户型分析及建议：E套组合户型，与F组合整体格局比较接近，整体户型均比较紧凑，作为一梯三户的小高层户型来说，户型还是比较合理的建议：E组合的边户户型的主卧室飘窗调整为角窗户型分析及户型分析及建议建议3 34 4、高层、高层A A户型分析及建议：户型分析及建议：建议：1）A-1户型面积达到143㎡太大，建议调整到140㎡以内2）对于地级市消费者来说，客户购房更讲究居住使用，因此A2户型北侧两间卧室开间都做到3.0米即可3）A4户型3.8米的客厅开间实在太小，建议调整到4.0米开间，三房一卫面积控制在110㎡以内即可。

户型分析及户型分析及建议建议3 35 5、高层商务公寓户型分析：、高层商务公寓户型分析：分析：商务公寓型产品，户型格局还是比较合理的，面积在100-130平米左右，两房户型可做三房使用，三房户型可作四房使用，户型的得房率非常高但是从项目总体的户型指标配置上来看，项目两房户型比例还是比较少的，多以100左右的小三房平米作为替代建议：投资型产品可多设计一些80㎡左右的两房产品，来填补这个需求的空白点。