马克思地租理论与我国房地产的研究.doc

马克思地租理论与我国房地产的研究【摘要】自加入WTO以来，随着经济全球化的 发展进程，我国一跃成为世界上第二大经济体我国 经济发展如此迅速，房地产业起着举足轻重的作用 房地产业作为国民经济中重要的经济杠杆，它改善了 人民居住水平，带动了相关行业促进经济发展等但 是我国房地产业在快速发展过程中，诸多问题的出现 严重影响及制约着我国国民经济的发展本文将马克 思地租理论与我国房地产情况结合起来，在社会主义 市场经济条件下，研究我国房地产发展现状，分析一 些问题形成的原因，提出针对性的建议关键词】地租房地产房价投机行为一、马克思地租理论（一）地租形成的前提及实质一是在研究资本主义农业地租时，马克思认为资 本主义生产方式和土地所有权形式是地租形成的前提 这里的资本主义生产方式是：自由流动成为资本的主 要特征，土地是投入要素，农业是社会生产的一个部 门，由工业主导并且决定着全社会的平均利润土地是自然物，不是人类创造的，不包含人类劳 动,而价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，所 以土地不是商品，它没有价格正是土地使用权与经 营权的分离使它有了价值，因此，资本主义生产方式 和土地所有权的存在是地租存在的前提。

二是地租是土地所有者从农业资本家手中获得的 由雇佣工人创造的超过社会必要劳动时间的那部分剩 余价值，即超额利润地租是大土地所有者与农业资 本家瓜雇佣工人创造的剩余价值，体现了土地所有者 与农业资本家共同剥削雇佣工人二）地租分类1. 绝对地租绝对地租是指无论土地的地质优劣、 条件好坏，只要用于耕种，都必须交纳地租绝对地租形成的条件是：农业部门的资本有机构 成低于全社会平均有机构成农业产品的价值高于社 会生产价格，但是农业产品按照价值出售，价值超过 社会生产价格的那部分超额利润就形成了绝对地租 农业资本有机构成越高，绝对地租就越少绝对地租形成的原因是：土地私有权的垄断由 于农业部门中存在着私有权的垄断，其他部门就不易 转入农业部门，农业产品的剩余价值不参与利润平均 化的过程，这样，农产品就能够按照超过社会生产价 格出售于是，农产品价值高于社会价格的余额而形 成的超额利润就保留在农业部门，转化为绝对地租2. 级差地租级差地租是指，个别资本具有较优 越的土地时，其个别生产价格就会低于社会生产价格, 它们之间的差额形成的超额利润转化为级差地租级 差地租分为两类：级差地租I和级差地租II 0级差地租I是在农业生产过程中，由于土地质量 的好坏、肥沃程度以及土地位置离市中心的距离的远 近不同，所导致的等量资本所带来的产品的价值不同, 而使个别产品价格低于社会价格，差额不同，所交纳 的地租也不同。

土地质量越好，所交纳的级差地租就 越多级差地租II是在同一块土地上连续追加投入等量 资本形成的超额利润转化为级差地租生产率越高的 土地，产量就会越多，农业资本家得到的超额利润就 越多，所以，为了获取更多的利润，资本家都在改进 技术提高生产率3. 垄断地租垄断地租是地租的一种特殊形式， 它是由垄断价格而产生的地租由于自然条件，好的 土地和地段供应有限，人们对于土地的不断需求，这 导致供不应求，从而使个别土地的地租飙升，形成垄 断地租绝对地租中的垄断地租是由于土地的所有权 产生的，而垄断地租则完全是因市场下供求机制所决 定的，二者之间有本质的区别在当前城市地租中， 大量人口移入城市，人们的需求增加，垄断地租越来 越高二、我国房地产市场的的发展现状马克思地租理论虽然阐述资本主义地租，但是它 为我们研究房地产市场提供了比较重要的理论依据 我国的房地产业相对其他一些国家来说较晩，但它的 发展速度是惊人的，在适当的政策鼓励和有利的市场 环境下，房地产对于我国居民居住水平的提高以及我 国国民经济的发展起到巨大的促进作用一） 房地产成为支柱产业随着城市化进程的加快，房地产业作为一个产业, 已经与人民的生活密切联系在了一起。

居民对于住房 的需求提升，推进了房地产业的发展房地产业已经 成为了我国国民经济中的支柱产业，起着支撑、骨干 的作用本文选取郑州作为对象（如下文表一所示）, 针对近十年来的国民经济以及固定资本投资中的房地 产的发展状况进行了统计，研究发现，房地产占我国 国民经济的比重不断攀升，并且自身的发展迅速依 据统计数据，房地产业已经进入了高速增长期，也确 实成为了我国国民经济的支柱产业二） 房价反常上涨且高居不下近年来，我国房价上涨速度令人始料不及，自从 美国的次贷危机，全球的房价几乎都有所下降，但是 我国的房价一直在危机中高涨，这种逆反应是一种非 理性的表现在我国房地产业起步时发展较为缓慢， 但是2004年开始猛增，尤其是北上广等一线城市，商 品房的房价远远高于同期的CPI,此后，房价一直炒的 火热，并没有一点下降的痕迹，房价问题已经成为我 国经济发展的忧患三）存在过甚的投机行为房地产业的产业规模庞大，起着支撑作用，因此 它作为我国的支柱产业，促进我国的经济发展我们 知道，由于乘数的存在，增加投资和政府支出会成倍 地刺激经济的增长适当的投机会有利于调节市场经 济，促进经济的的发展，但是过度的投机会导致泡沫 经济的出现。

过甚的投机行为，首先是政府发展的推动其次， 由于房地产商追逐暴利，商行以及背后权力阶层的利 益，使得房地产开发环节投资增长迅速，具体数据如 下表一所示最后，不只是房地产商，一些消费者也 增加了他们的投资性需求，尤其是处于富豪阶层的人 们，个人手下的房都不计其数，还有一些明星之类的， 投身于房地产业中以赚取暴利，现在我国的房地产并 没有造福于全人类，提供住房，而是少数人用牟取暴 利的手段表1■（四）房地产市场秩序庞杂 我国的房地产市场仍然比较混乱，实行的调控手段并没有效果，需 要改进方法目前市场上存在很多房地产商，规模小 而且数量众多，管理不善，产品质量良莠不齐由于 其门槛低，只要有土地和获取贷款，不管其原先什么 行业，都可以转行，都期望能在房地产市场中取得暴 利，这就导致房地产业鱼龙混杂、一片混乱的现象， 一些工作人员素质问题、厂商诚信问题等层出不穷， 甚至严重危害消费者的利益首先，结构性失衡比较突出我国的住房投资比 例不断提高，尤其是一些高档别墅及公寓投资比例升 高，这就使得中低等收入的家庭不得不争先恐后地买 经济适用房其次，在土地市场上，交易行为不规范 在土地买卖上存在暗箱操作行为，还有寻租行为，这 都导致不正当交易。

三、我国房地产市场的问题成因分析我国房地产市场之所以出现它的支柱作用、房价 过高、投机过甚、秩序庞杂等现状，其中还是有诸多 的原因的一） 土地制度不完善研究房地产市场，是一定要先了解土地市场的， 地价是房价的基础，其中，土地价格就等于地租除以 利息率影响地价的有地租、利息率等中国的土地所有制有国家所有制和农民集体所有 制两种在房地产开发中，存在着四种经济利益主体， 即农民、地方政府、房地产开发商、城镇居民首先， 市政府征用农民的土地，然后，市政府通过拍卖、招 标、挂牌的方式向房地产开发商岀售，最后，房地产 开发商再卖给买房者政府征收农实质是集体产权转 化为国有产权的过程，所以政府征用土地从低价买进 高价卖出，开发商高价买进，只能提高房价来赚取更 多的利润国家出让土地权的方式有两种：行政方式 划拨和引入市场机制实践表明，划拨过程中是存在 一些问题的，而引入市场机制又会导致较高的卖出价， 最终导致高房价二） 供求因素从供给来看，土地的数量是有限的，并且中国的 耕地面积已经逼近18亿亩的庞大数目，总体上看，我 国的土地供给量是呈现刚性并且有点不断减少的趋势 从需求来看，随着人们生活水平的逐步提高，越来越 注重生活质量，很多人追求有机无害产品，对土地的 需求会增加。

如图所示，地价会随着供求关系的变化 而变化■在城市化进程加快过程中，大量农村人口涌入城 市，住房需求增加，并且居者有其屋，安居乐业这些 传统观念已根深蒂固三）房地产资本化房地产可以供人们居住，也可以拿来投资，现在 的趋势是，它渐渐地从消费品转到资本这一性质上 我国的房地产资本化的速度正在加快，致使房价不断 攀升，带动土地市场也活跃起来，参与其中的是一些 大型企业，他们有着丰富的资本化运作经验或者是上 市公司适度的房地产资本化推进房地产业的发展， 但过度的资本化反而会使房地产市场暗藏杀机，阻碍 经济发展房地产之所以资本化，根本原因是自身可以保值 增值，而且，相对于其他金融衍生工具来讲，它能够 得到平稳的收益，风险也要小得多随着经济的发展， 地租拥有不断提高的行为，尤其是级差地租和垄断地 租，所以人们总是尽可能地购买地段比较好的房产 即使没有出售，也可以体现它的使用价值，不像股票、 债券等，房产至少自己可以使用四）缺乏监管机制我国房地产市场的秩序之所以混乱，是因为还没 有比较公正、公开、透明、规范的交易市场，政府监 管不到位由于缺乏有效的法律监管制度，执行过程中也不 会做到严格、规范，并且对于监管的结果也没有很明 确的机构来考核。

监管制度的缺乏，使得一些无视法 律的人横行霸道，肆意定价，导致地价最终是房价的 上涨四、我国房地产问题的对策及建议当前我国房地产市场出现的诸多问题已经影响到 房地产业乃至整个国民经济的健康稳定发展，我国正 处于社会主义初级阶段，要根据我国的基本国情对于 一些问题进行分析现在本文针对以上提出的现状问 题提出一些建议，希望对于解决我国的房地产问题有 所帮助一）保证供给，引导需求土地作为一种稀缺资源，它具有不可替代性，它 是人们进行一切非经济活动的基础，使人类的一切活 动的载体和空间条件我国房地产业发展如此迅速， 随着对房地产的需求越来越多，供给也是要跟上步伐 的，对于土地面积低下的情况下，保障性住房的土地 供应是关键我国现在贫富差距还是蛮大的，处于中产阶级中等收入的家庭居多，所以应该首先考虑中低等人群的 住房问题第一，政府应该控制豪华住宅的建设，市 场很多高档房屋只是摆设空无一人的状况，中国人口 众多，应该大力发展中小户型住宅，挖掘一些潜在的 中低等收入的家庭，使他们能够买得起房第二，加 大力度建设经济适用房，中国人均收入还处于比较低 的水平，再加上之前的福利分房政策的取消，使得对 房地产的需求更多，政府应该根据各地不同的经济水 平来对当地收入划分，明确经济适用房的使用标准并 且严格监管，防止腐败。

第三，完善住房保证体系建设，争取使我国社会 主义人民都能够居者有其屋，安居乐业多家也可以 通过筹集资金，给低等收入者或者老弱病残等弱势群 体提供一些公益性住房二）完善税收制度，调整土地收益分配我国的税制结构不合理，不科学的配置，税负过重等，税收制度还不是很完善要健全合适的与事权 相配的地方财税机制，加强管理土地转让的收入，规 范征地以及进行土地批租行为等一些税收征收方式、范围不合理，重复征税，税率过高等问题需要去完善 解决地方政府应该使房地产市场更加自由，而不是 过多地干涉对土地收益分配机制进行调整，首先是调整对土 地出让金的管理和使用方式，将出让金作为地方政府预算,实行收支两条线的管理模式其次，调整收益分配的比例，使农民能够得到更多的失地补偿最后， 各级政府之间的土地税费的分配的比例需要调整，对 新增建设用地有偿使用费的征收政策、标准、等级进 行调整，减少了获得收益的可支配部分，阻碍了利益的驱动，从而占用的耕地面积也会减少在全中国建 立起的统一、开放、有序的现代化土地市场体系，促 进我国房地产市场的健康快速发展 （三）引导房地产资本化健康发展近年来，随着我国房地产投资规模的日益壮大， 在适当的投资和过度的投资中间，首要有。