项目合作发展建议书.doc
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项 目 合 作 发 展 建 议 书二 零 一 零 年 五 月 二 十 六 日 前 言感 谢 贵 公 司 决 策 层 领 导 对 敝 公 司 在 专 业 上 的 信 任 ， 使 敝 司 能够 有 幸 参 与 到 与 贵 司 的 合 作 中 ， 希 望 我 们 所 提 供 的 资 料 能 够 得 到 贵公 司 的 认 同 ， 进 而 为 贵 公 司 在 决 策 时 提 供 必 要 的 帮 助 ， 为 项 目 的 最终 成 功 建 立 良 好 的 基 础 我 们 诚 挚 希 望 能 够 听 到 贵 公 司 对 我 们 所 提 交 各 项 提 案 的 中 肯 意见 ， 如 果 能 够 得 到 贵 公 司 的 认 可 ， 我 们 将 在 后 继 的 服 务 中 不 断 完 善充 实 以 形 成 系 统 完 备 的 可 操 作 性 强 的 整 体 方 案 衷 心 祝 愿 我 们 能 合 作 成 功 ！ 目 录第 一 部 分 ： 市 场 分 析第 二 部 分 ： 项 目 综 合 分 析第 三 部 分 ： 项 目 开 发 投 资 预 算 与 回 报 分 析第 四 部 分 ： 公 司 服 务 内 容第 五 部 分 ： 公 司 简 介 第 一 部 分 ： 市 场 分 析烟 台 作 为 首 批 开 放 的 14 个 沿 海 城 市 之 一 ， 有 着 得 天 独 厚 的 山 海 资 源 ， 绵 长 的 海岸 线 ， 这 里 气 候 适 宜 ， 物 产 丰 美 ， 经 过 不 断 的 产 业 结 构 调 整 和 城 市 优 势 区 位 规 划 开 发 ，截 止 到 2010 年 ， 全 市 实 现 生 产 总 值 4358.5 亿 元 ， 比 上 年 增 长 14.1%。
是2005 年 的 2 倍 ， 年 均 增 长 14.9%， 已 经 晋 升 到 山 东 第 二 大 经 济 城 市 ， 全 市 人 均生 产 总 值 62264 元 ， 按 现 行 汇 率 计 算 达 到 9396 美 元 ， 增 长 14.5% 2010 年 ，一 、 二 、 三 次 产 业 增 加 值 分 别 达 到 334.5 亿 元 、 2566.5 亿 元 和 1457.5 亿 元 ，结 构 比 例 为 7.67： 58.89： 33.44 高 新 技 术 产 业 产 值 达 到 4947.5 亿 元 ， 增长 26.4%， 占 规 模 以 上 工 业 产 值 的 比 重 达 到 44.1%， 比 年 初 提 高 2.2 个 百 分点 这 在 一 个 面 上 反 映 到 了 烟 台 已 经 从 简 单 的 初 加 工 慢 慢 向 高 新 产 业 区 发 展 ， 莱 山 国 家高 新 区 的 新 建 就 是 一 个 很 好 的 例 证 ， 烟 台 经 济 开 发 区 作 为 国 家 级 的 经 济 开 发 区 ， 现 已 成为 烟 台 的 工 业 集 中 地 ， 也 是 外 来 人 口 的 主 要 聚 集 地 ， 是 劳 动 密 集 性 与 技 术 密 集 性 的 综 合区 域 ，烟 台 经 济 开 发 区 注 册 各 类 企 业 12200 多 家 ， 其 中 工 业 企 业 3100 多 家 ， 外商 投 资 企 业 1100 多 家 。
形 成 了 机 械 汽 车 、 电 子 信 息 两 大 主 导 产 业 拉 动 ， 汽 车 、 手 机 、电 脑 、 装 备 制 造 等 五 大 产 品 集 群 崛 起 ， “牡 丹 花 ”企 业 重 点 支 撑 的 产 业 发 展 格 局 ，已 经 成 为 全 国 重 要 的 汽 车 工 业 基 地 、 装 备 制 造 业 基 地 和 电 子 信 息 产 业 基 地 1、 汽 车 集 群 形 成 以 东 岳 汽 车 为 龙 头 ， 以 发 动 机 、 自 动 变 速 箱 、 车 用 空 调 器 为 核心 配 套 的 产 业 体 系 目 前 ， 轿 车 产 能 达 到 24 万 辆 /年 ， 发 动 机 、 自 动 变 速 箱 产 能分 别 为 37.5 万 台 /年 和 30 万 台 /年 ， 聚 集 零 部 件 企 业 30 多 家 2006 年 实 现 产值 170 亿 元 ， 计 划 今 年 完 成 产 值 210 亿 元 2、 手 机 集 群 呈 现 出 浪 潮 LG 稳 步 高 产 ， 伊 诺 特 、 得 宝 数 字 通 信 等 核 心 配 套 企业 快 速 膨 胀 、 富 士 康 手 机 后 来 居 上 的 良 好 态 势 。
2006 年 ， 手 机 集 群 实 现 产 值150 亿 元 ， 随 着 核 心 配 套 企 业 ——伊 诺 特 公 司 二 期 扩 能 顺 利 投 产 和 富 士 康 手 机 事 业群 增 资 扩 建 ， 今 年 产 值 将 达 到 160 亿 元 3、 电 脑 集 群 形 成 鸿 富 泰 、 宏 华 胜 、 富 士 康 精 密 电 子 三 大 事 业 群 ， 正 在 实 现 由 主要 部 件 向 品 牌 整 机 生 产 的 转 变 2006 年 ， 富 士 康 工 业 园 完 成 产 值 100 亿 元 、 出口 6.5 亿 美 元 随 着 整 个 工 业 园 二 、 三 期 投 资 扩 建 以 及 游 戏 机 、 笔 记 本 电 脑 等 大 项 目顺 利 推 进 ， 全 年 产 值 将 达 到 160 亿 元 整 个 集 群 年 内 再 引 进 配 套 企 业 10 家 以 上 ，总 数 超 过 30 家 4、 装 备 制 造 集 群 以 斗 山 工 程 机 械 和 斗 山 机 床 为 龙 头 的 装 备 制 造 业 基 地 ， 集 聚 多宝 精 密 、 东 镐 重 工 、 三 宇 泰 科 、 宇 光 机 械 等 20 多 家 配 套 企 业 。
2006 年 ， 以 挖掘 机 、 数 控 机 床 、 工 业 缝 纫 机 等 为 代 表 的 22 大 整 机 产 品 迅 猛 发 展 ， 全 年 实 现 产 值63 亿 元 ， 预 计 今 年 超 过 70 亿 元 以 上 良 好 的 经 济 发 展 趋 势 带 来 大 量 的 工 作 岗 位 ， 使 得 家 用 消 费 类 产 品 行 业 发 展 迅 速 ，同 时 不 动 产 的 发 展 也 与 时 俱 进 2011 年 1 月 烟 台 开 发 区 住 房 均 价 为 6185 元 /平 方 米 ， 环 比 2010 年 12 月份 上 涨 1.23%， 同 比 2010 年 1 月 上 涨 14.96% 从 整 体 数 据 来 看 ， 2010 年1-10 月 份 开 发 区 房 价 呈 现 连 续 上 涨 的 趋 势 ， 达 到 5880 元 /平 方 米 ； 在 11 月 份房 价 有 所 回 落 ， 但 在 12 月 份 房 价 再 冲 新 高 ， 达 到 6110 元 /平 方 米 进 入 2011年 后 烟 台 ， 开 发 区 房 价 延 续 上 涨 趋 势 ， 1 月 份 住 房 均 价 达 到 6185 元 /平 方 米 。
高于 烟 台 平 均 价 格 ， 随 着 一 线 房 企 万 科 、 龙 湖 、 天 房 、 保 利 等 先 后 在 烟 台 拿 地 ，2011 烟 台 楼 市 变 得 扑 朔 迷 离 、 炙 手 可 热 就 在 刚 刚 过 去 的 一 周 ， 国 家 统 计 局 公 布 的 统 计 数 据 显 示 ， 4 月 份 中 国 70 个大 中 城 市 中 有 56 个 城 市 的 新 建 商 品 住 宅 价 格 环 比 出 现 上 涨 ， 数 量 较 上 月 出 现 增 加 这 显 示 出 ， 调 控 政 策 依 然 未 撼 动 房 地 产 市 场 无 论 是 从 2010 年 1 月 的 “国 十 一 条 ”到 今 年 1 月 出 台 的 “新 国 八 条 ”； 还 是 以 2009 年 年 末 营 业 税 优 惠 政 策 取 消 为 调 控 起点 到 近 期 国 家 发 改 委 要 求 商 品 房 销 售 需 明 码 标 价 的 国 家 最 新 调 控 措 施 都 可 以 看 出 ， 即 便是 以 年 为 单 位 ， 调 控 依 然 没 有 出 现 人 们 想 要 的 结 果 限 购 、 限 贷 、 限 外 、 房 产 税 ， 在 诸多 新 老 调 控 政 策 均 以 “失 效 ”或 “效 果 不 明 显 ”落 幕 后 ， 人 们 又 将 目 光 聚 焦 于 下 一 个 、再 下 一 个 调 控 政 策 。
不 过 此 时 ， 反 思 比 期 盼 更 为 重 要 在 地 产 开 发 中 思 辨 ， 务 实 更 为 重 要 第 二 部 分 ： 项 目 综 合 分 析□ 项 目 资 源 梳 理区 位 介 绍 ： 位 于 柳 子 河 路 之 南 ， 同 三 高 速 北 侧 ， 泰 山 路 烟 台 物 流 园 之 内 ， 来往 福 山 开 发 区 交 通 便 捷 ， 从 泰 山 路 步 行 到 柳 子 河 路 乘 坐 23、 206 可 直 达开 发 区 ， 从 泰 山 路 步 行 到 同 三 高 速 可 乘 坐 32 路 直 达 福 山 、 芝 罘 区 资 源 1： （ 地 域 位 置 优 势 ） 未 来 的 一 个 趋 势 就 是 开 发 区 和 福 山 区 慢 慢 融 合 ， 进而 两 地 区 无 论 从 购 物 及 居 住 都 会 得 到 一 个 相 互 补 充 ， 所 以 位 于 两 区 之 间 的 中间 地 带 会 变 得 更 为 重 要 ， 因 为 这 里 不 近 不 远 的 享 受 到 芝 罘 区 、 开 发 区 、 福 山区 的 多 种 资 源 优 势 项 目 地 资 源 2： （ 需 求 优 势 ） 从 福 山 购 房 群 体 分 析 得 知 ， 此 片 区 因 为 没 有 良 好 的 居住 项 目 ， 所 以 大 量 此 区 域 工 厂 职 工 选 择 了 其 他 地 方 购 房 ， 如 果 本 项 目 介 入 ，可 以 弥 补 此 区 域 的 空 白 。
通 过 对 本 项 目 核 心 资 源 的 解 读 ， 已 经 明 确 了 “我 们 有 什 么 ”的 战 略 命 题 ；但 是 ， 项 目 的 资 源 并 不 能 够 脱 离 市 场 态 势 而 孤 立 存 在 因 此 ， 我 们 需 要 带 着 自 身 的 资 源 条 件 进 入 到 所 面 对 的 经 营 环 境 中 ，在 市 场 的 试 金 石 作 用 下 进 一 步 提 纯 从 而 确 立 有 利 于 项 目 规 避 风 险 与 发 掘 价 值 的 市 场 发 展 方 向 ，现 在 就 让 我 们 进 入 下 一 个 策 略 模 块 ： 项 目 swot 分 析 与 战 略 规 划 ……地 理 位 置 优 势需 求 优 势 为 销 售 带 来 保 证S项 目 优 势 属 性 研 判三 区 交 界 ， 资 源 共 享地 块 不 连 贯 ， 周 边 全 厂 房 ， 环 境 差生 活 配 套 与 市 政 设 施 缺 位 对 产 品 细 致 规 划 ， 规 划 自 身 的 配 套W项 目 劣 势 属 性 研 判通 过 景 观 隔 断 ， 可 以 降 低 此 类 影 响临 近 高 速 ， 噪 音 及 废 气 影 响 较 难 改 善 要 以 产 品 规 划 抢 占 市 场 制 高 点要 以 跨 区 推 广 突 破 区 域 限 制要 以 产 品 定 位 隔 性 形 成 搏 弈 壁 垒有 利 于 项 目 唯 一 性 宣 传开 发 区 经 济 的 不 断 发 展 带 来 强 大 的 购 买 力及 源 源 不。
