顺德市龙江镇总规镇区规划说明书.doc

一、 镇区总体规划（一） 镇区土地利用规划１、 镇区土地利用现状分析(1) 现状土地利用结构根据现场收集资料和实地踏勘统计表明，现状土地利用大体可分以下四大类：已建设用地：包括城镇建设用地与乡村建设用地，镇区已建设用地面积为284.31公顷，占镇区总用地的22.88%农业发展用地：包括山林地，种植用地，鱼塘，养殖场等用地，镇区该项用地面积为789.04公顷，占总用地的63.50%平土未建用地：镇区该项用地面积为116.58公顷，占总用地的9.38%水域：镇区该项用地面积为52.63公顷，占总用地的4.24%2) 镇区土地利用现状分析1） 基本上以村为单位进行开发，缺乏区域的统一布局镇区土地利用范围内除325国道、龙洲路、丰华路沿线两侧用地由镇统一征用外，基本上以村为单位开发，缺乏村与村及全镇的协调，未能与全市及周边各镇的发展相配合，用地功能混乱，未形成合理的功能分区与配套，难以适应未来发展的需要以及土地资源的可持续利用2） 非农建设用地结构不平衡现状土地利用构成中非农建设用地结构极不平衡，工业和居住用地分别占已建设用地的52.00%和21.34%，缺乏公共绿化、市政设施等用地旧城区内公建服务设施配置不合理，公共绿地不成系统，分布不均衡，交通设施不完善。

3） 土地开发整体势态沿主要交通干线开发，土地开发强度不合理土地开发受地形条件的限制和用地开发的历史延续性影响，各村只顾自身的功能布局，各自为政，土地开发强度较高，并且沿325国道的两边以及锦屏山周边开发强度最大而已建设用地的开发利用中，村民住宅用地开发强度偏低（建筑密度约35%，容积率0.9），土地利用效率有待提高，而工业用地开发强度却偏大（建筑密度40%左右）表1、 现状土地利用构成用地类型面积（公顷）占总用地的比重%占该项用地的比重%土地总面积1242.56100已建设用地284.3122.88100其中工业用地147.8411.9052.00居住用地60.684.8821.34公建用地47.673.8416.77交通用地12.961.044.56市政设施用地7.150.582.51绿化用地8.010.642.82农业发展用地789.0463.50100其中种植用地285.0622.9436.13鱼塘501.8640.3963.60养殖场2.120.170.27水域52.634.24100平土未建用地116.589.38100２、 镇区土地利用规划(1) 发展结构与功能布局本次规划在镇区现状和原有规划基础上，镇区形成“轴向发展、组团布局”的城镇空间结构。

城镇发展轴：镇区扩展将沿龙洲路、丰华路以及325国道向东、南、北三个方向推进形成“两纵一横”的轴线格局组团式布局：依托镇区轴线、道路的自然划分，根据产业布局发展要求，将镇区划分成七个组团，各组团突出某项城镇功能，相对集中发展，相互间以交通性干道相串联1） 中心组团：该用地位于两条发展轴（龙洲路、丰华路）的交接处，位置居镇中心，交通条件优越，与城镇各片区及镇区各组团联系方便规划中心组团内安排商业、金融、行政办公、文化娱乐、体育等用地中心组团面积约105公顷2） 北部工业组团：该用地位于北华路以南，工业大道以西，325国道以东的地段该组团与大坝工业组团形成全镇规模较大的工业区规划以一、二类工业为主该组团面积约111公顷3） 大坝工业组团：位于镇区北部，北华路以北的地区以现状工业为基础，发展成为镇区主要的工业区规划以一、二类工业为主组团内安排适当的仓储用地该组团面积约205公顷4） 商贸组团：该用地位于325国道西侧，即现在的“登月工程”所在地，依靠佛开高速公路出入口的优势，形成综合批发市场，作为龙江镇镇域主要的区域性批发市场引导商业向组团内发展，改变现状沿道路发展的局面该组团面积约137公顷。

5） 西部居住组团：该用地位于龙洲路两侧，现状居住建设较少，待现状工业搬迁后，可进行房地产开发，建成较具规模的、档次较高的居住小区该组团面积约319公顷6） 南部居住组团：该用地位于丰华南路两侧，现状建设量较少，可进行房地产开发，建成较具规模的、档次较高的居住小区该组团面积约103公顷7） 东北居住组团：该用地位于丰华北路两侧，现状为老城区，居住建筑多为分散的独院式住宅，改造应着重于对现有分散居住的“整合”，根据合理规模进行设施配套，建立物业管理，美化生活环境，提高居民生活质量该组团面积约380公顷2) 镇区用地布局工业用地：1） 以有利生产、方便生活、减少污染、相对集中为布局原则，在保证总体协调的原则下，通过用地调整，在镇域范围内根据用地、交通、市政设施等条件，统一设置若干工业区，相对集中地布局工业用地2） 现有工业用地以提高使用效率为重心，工业用地旧区改造与新区开发相结合，重点消化利用已平整征用空地，逐步将以村为单位的零散分布的工业开发集中到以镇为单位的工业区内，形成在地域上相对集中的、具有规模效益的工业区，提高工业用地使用强度3） 镇区设工业用地三处：大坝工业组团、北部工业组团及南部工业组团。

大坝工业组团、北部工业组团以发展一、二类工业为主；在靠近居住区、商业中心地段的东部工业组团原则上只能发展一类工业及高科技工业镇区工业用地总面积约为148.6公顷，约占城镇建设用地的14.04%仓储用地：1） 本着交通方便、地势适宜、利于排水、注重环保的原则，主要布局在临近交通干道的位置，以利用其内外交通便捷的优势；在工业区内根据工业发展的需要相应布置一些配套仓储用地2） 仓储区主要靠近城镇主要对外交通道路出入口，且地势较高处，便于工业区与大型商贸区就近使用规划集中布置仓储区在商贸区内；其他分散布置在工业小区内镇区仓储用地总面积约22.99公顷，约占城镇建设用地的2.17 %居住用地：1）村民已建住房逐步进行改造，充分消化利用“插花地”，提高土地使用集约程度，形成配套齐全、环境整洁的居住空间，并注意创造一种社区的归属感2）居住建筑应根据本地情况有意识地从单家独院的形式引向公寓式住宅发展3）建议建设示范小区，通过集中、标准小区的开发，疏散旧区居住人口，完善城镇居住区结构，建设高质量的居住区物质环境及人文环境4）新规划的居住用地主要集中在西部居住组团、南部居住组团内，以发展多层居住区为主形成城镇中心高质量、高档次的居住区。

5）改变居住用地“单家独户”式的土地利用模式，以集中、紧凑发展为原则，提高土地利用率6）改造城镇建成区中的“城中村”，集约利用土地，改善居住环境，促进城镇可持续发展进程7）将北部工业区、大坎工业区内的工人居住全部引入镇区居住区内镇区居住用地总面积约为401.25公顷，占城镇建设用地的37.92%公共服务设施用地：镇区各内公共服务设施用地宜布置在位置适中、内外联系方便的地段商业金融和商贸用地设于人口集中和交通方便的地段文化娱乐设施结合公共绿地布置镇级公共服务设施主要安排在中心组团，包括行政中心、文化娱乐中心、商务中心、体育中心各组团内按要求配套必要的服务设施，如中小学、肉菜市场、保健所等，应就近生活区布局，满足居民日常生活的需要镇区公共服务设施用地总面积约161.29公顷，约占城镇建设用地的15.24 %对外交通用地：1） 长途汽车站、码头、大型停车场等镇区主要对外交通设施，其布点和规模必须由镇域或市域规划统一协调，避免重复建设造成浪费2） 对外交通规划着重解决对外交通设施与城镇内部的交通联系、人流集散、环保、安全等问题镇区对外交通设施用地总面积约为21.71公顷，占城镇建设用地的2.05%。

道路广场用地：城镇交通规划应注意节约土地资源，重视对生态环境和自然环境的保护城镇道路应便捷安全镇区道路广场用地用地总面积约为137.81公顷，约占城镇建设用地的13.11%表2、 规划城市建设用地平衡表:用地分类代码用地名称用地面积 （公顷）占总用地比例（%）人均用地指标 （平方米／人）城镇建设用地R居住用地401.2537.92 37.02C公共服务设施用地161.2915.24 14.88 C1行政办公用地18.581.76 1.71 C2商业金融用地97.179.18 8.97 C3文化娱乐用地27.152.57 2.50 C4体育用地3.390.32 0.31 C5医疗卫生用地4.380.41 0.40 C6教育科研用地9.480.90 0.87 C9其它公共设施1.140.11 0.11 M工业用地148.614.04 13.71 W仓储用地22.992.17 2.12 T对外交通用地21.712.05 2.00 S道路广场用地137.8113.03 12.71 U市政设施用地20.281.92 1.87 G绿 地144.113.62 13.29 D特殊用地合计1058.03100.0097.62E发展备用地0３、 镇区公共设施规划(1) 公共服务设施用地现状由于本镇城市化发展水平较低，城镇建设时间较短，因而公共服务设施的建设比较落后，缺乏大中型档次的文化娱乐设施，如影剧院、文化活动中心等，商业金融、饮食服务等公用设施尚处于较低水平（详见表15、及表44公共服务设施汇总表）。

表3、 公共服务设施汇总表设施名称个数占地面积（公顷）建筑面积（公顷）备注教育设施幼儿园13间5.17--小学8间17.6765中学4间13.6222医疗卫生设施医院2间4.53.9门诊8间----卫生站24间文娱体育设施文化活动中心1间0．9030．8337在建文化站--敬老院1间1．19230．3825原镇政府体育馆1个--电影院1间0．61--行政管理镇政府1个0.98--街道办事处1个--村民委员会8个0.98--(2) 镇区公共设施规划商贸用地：1） 利用现有基础，形成上规模的区域性市场，为龙江镇成为广东省区域市场集散中心提供基础2） 改变现状沿国道两侧布置商业的局面，引导商业向区内发展，在325国道西侧布局全镇的商贸区，形成区域性家具市场3） 用地相对集中，形成集中成片的商贸区，形成上档次上规模的市场行政办公用地：1） 选择龙洲路北侧—原镇政府地段及龙洲路南侧为行政中心，有利于集中办公、带动城市向新区发展，并与商务区协调发展，形成新城市行政、商务中心区，并为其他行政职能部门的迁入预留用地2） 根据镇域总体规划要求，在新区建设中，结合居住区和小区建设，配置区级行政管理设施，成立了东涌居委会、坦西居委会、世埠居委会、西溪居委会、沙富村和龙江街。