物业承接查验操作指南(powerpoint 95页).pptx

物业承接查验办法物业承接查验办法学习学习 物业承接查验办法物业承接查验办法物业承接查验办法物业承接查验办法学习学习学习学习1.1制定物业承接查验办法的意义 物业承接查验办法第一条明确指出“为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法和物业管理条例等法律法规的规定，制定本办法1.2、物业承接查验的定义 物业承接查验办法第二条规定，物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动1.3、完成物业承接查验工作的时间要求 物业承接查验办法第十条规定“建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作1.3、资料移交 物业承接查验办法第第十四条规定，“现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1.3.1竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；1.3.2共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；1.3.3供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；1.3.4物业质量保修文件和物业使用说明文件；1.3.5承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限1.4设施设备及物业用房的移交 物业承接查验办法第第二十四条规定，“建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备1.51.5各方的法律责任各方的法律责任1.5.1物业承接查验办法第三十二条规定，“物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任1.5.2物业承接查验办法第三十三条规定，“物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任1.5.3 物业承接查验办法第三十四条规定，“自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任1.5.4 物业承接查验办法第三十九条规定，“物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

1.5.5 物业承接查验办法第四十条规定，“建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任1.6 物业承接查验办法的实施时间 物业承接查验办法自2011年1月1日起施行 物业承接查验基础学习物业承接查验基础学习物业承接查验基础学习物业承接查验基础学习 一、一、物业承接查验概述物业承接查验概述1.1 物业承接查验概念物业承接查验概念 物业承接查验制度是物业承接查验制度是物业管理条例物业管理条例（以（以下简称下简称条例条例）确定的七大基本制度之一，）确定的七大基本制度之一，条例条例第二十八条规定：第二十八条规定：“物业服务企业承接物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验 2010年住房和城乡建设部印发的年住房和城乡建设部印发的物业承接查验办法物业承接查验办法（以下简称（以下简称办法办法）第）第二条规定：二条规定：“本办法所称物业承接查验，是指承本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

活动1.2 物业承接查验的意义物业承接查验的意义 现阶段，我国实行物业承接查验制度现阶段，我国实行物业承接查验制度具有以下的现实意义：具有以下的现实意义：1. 物业服务企业在承接物业项目时对共用部物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料认真清点位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和结果，有验收，各方共同确认交接内容和结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用2. 实现物业承接查验制度，可以督促建设单位根据实现物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财权利益具有重要意义主财权利益具有重要意义3. 实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必要条件。

管理的衔接，保障开展物业管理的必要条件 而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任1.3 物业承接查验的性质与竣工验收的区别物业承接查验的性质与竣工验收的区别 物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物业共物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验，而非物业共用部位、共用设施设备的内在质量的再检验，而非物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能的确认和安全性能的确认 因此物业承接查验和工程竣工验收有以下三个不同因此物业承接查验和工程竣工验收有以下三个不同一是目的不同一是目的不同 工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格；而物格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格；而物业承接查验的目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，业承接查验的目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。

减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行二是参与的主体不同二是参与的主体不同 工程竣工验收是物业的建设单位将开发建设工程竣工验收是物业的建设单位将开发建设的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量验收而物业承接查验是前期物业服位进行质量验收而物业承接查验是前期物业服务合同双方当事人在利益第三人业主参与并接受务合同双方当事人在利益第三人业主参与并接受房地产行政主管部门监督下进行的房地产行政主管部门监督下进行的三是对象不同三是对象不同 物业承接查验是对物业共用部位、共用设施物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验工程竣工验收是对项目是否符设备的接管查验工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验行全面检验1.4 物业承接查验的依据和原则物业承接查验的依据和原则1、物业承接查验的依据、物业承接查验的依据 物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据 其中法律、法规依据主要是其中法律、法规依据主要是物权法物权法、合合同法同法、物业管理条例物业管理条例和和物业承接查验办物业承接查验办法法等。

等 合同依据主要是合同依据主要是房屋买卖合同房屋买卖合同、前期前期物业服务合同物业服务合同和和物业服务合同物业服务合同等2、物业承接查验的原则、物业承接查验的原则 办法办法第三条第三条“物业承接查验应当遵循诚实信用、物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则1） 坚持诚实信用原则即：加强对建设单位的规范和约坚持诚实信用原则即：加强对建设单位的规范和约束，以督促建设单位在物业承接查验中切实做到束，以督促建设单位在物业承接查验中切实做到“诚实信诚实信用用”具体要求是：具体要求是：1）要求建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的）要求建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、配套齐全的物业，确保满足物业的使用功能配套齐全的物业，确保满足物业的使用功能2）办法办法规定建设单位应当在现场查验规定建设单位应当在现场查验20日前，向物业日前，向物业服务企业移交承接查验必需的资料未能全部移交的，建服务企业移交承接查验必需的资料。

未能全部移交的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限具体时限3）要求建设单位应当及时解决现场查验中发现的物）要求建设单位应当及时解决现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的问题，并组织物业服务企业复验；约定或者规定的问题，并组织物业服务企业复验；应当在物业承接查验协议签订后应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备及其他物业共用部位、共用设施设备4）办法办法规定建设单位不得凭借关联关系滥用股规定建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益；物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益；不得以物业交付期满为由，要求物业服务企业承不得以物业交付期满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或未经查验的物业接不符合交用条件或未经查验的物业。

2） 坚持坚持“客观公正客观公正”原则即：物业服务企业原则即：物业服务企业在物业承接查验中切实做到在物业承接查验中切实做到“客观公正客观公正”因此物业服务企业应当做到：物业服务企业应当做到：1）对于建设单位移交的资料，）对于建设单位移交的资料，办法办法提示物业服提示物业服务企业重点检查共用部位、共用设施设备出厂、务企业重点检查共用部位、共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件以确保正确安装、试验和运行的合格证明文件以确保正确使用、维护、管理好共用设施设备使用、维护、管理好共用设施设备2）对于现场查验的方法，）对于现场查验的方法，办法办法指导物业服务企指导物业服务企业综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方业综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点检查共用部位、共用设施设备的配置标法，重点检查共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能准、外观质量和使用功能3）对现场查验和交接工作，）对现场查验和交接工作，办法办法要求物要求物业服务企业形成书面记录，并详细列明查业服务企业形成书面记录，并详细列明查验记录和交接记录应当包括的具体内容验记录和交接记录应当包括的具体内容。

4）对于现场查验发现的问题，）对于现场查验发现的问题，办法办法指导指导物业服务企业将物业共用部位、共用设施物业服务企。