房地产开发项目投资估算.doc

房地产开发项目投资估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成一)开发成本共有八项：1．土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆迁安置补偿费1)土地征用费国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行2)拆迁安置补偿费在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费3．前期工程费前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用一般可以按项目总投资额的一定百分比估算通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算2)“三通一平”等土地开发费用主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算4．建安工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。

在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算5．基础设施费它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算6．公共配套设施费它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出其估算可参照“建安工程费”的估算方法7．不可预见费它包括基本预备费和涨价预备费依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算8．开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重应根据当地有关法规标准估箅二)开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用1．管理费用可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算2．销售费用它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用主要包括以下三项：(1)广告宣传费约为销售收人的2％一3％；(2)销售代理费约为销售收入的1．5％一2％；(3)其他销售费用。

约为销售收入的0．5％一1％以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％3．财务费用它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)三)投资与成本费用估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略三、房地产开发项目投资估算的作用：(1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；(2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；(3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。