办公楼设备设施类别.doc

办公楼设备设施类别办公楼的组成因规模和具体使用要求而已， 中国的办公楼一般包 括三部分： 1.办公室、会议室； 2.卫生间、机电设备间、食堂、礼堂、 库房等辅助用房； 3.门厅、走道、电梯和楼梯间等 物业的设备设施由以下系统组成：一、强电系统1.高压供电系统：是指从高压进线的产权分界点到变压器之间的线路 和设备高压配电设备主要由高压进线隔离柜、 高压进线柜、 计量柜、 变压器柜（或高压出线柜）、母联隔离柜、PT柜、接地开关柜、直流 屏、中央信号屏、变压器等组成2•低压配电系统：的范围是指降压变压器1KV以下的低压侧起至用电 设备受电端配电箱入口止 低压配电系统是由低压配电柜 （包括低压 进线柜、馈线柜、联络柜、电容器柜、计量柜、出线柜） 、柴油发电 机、低压配电箱、母线槽、电力电缆等组成3. 用电设备：包括电照明和电光源、电动机电照明和电光源：热 辐射光源（白炽灯、碘钨灯） 、气体放电光源（荧光灯、低压钠灯、高压汞灯、高压钠灯、金属卤化物灯）、半导体光源（LED灯）、辐射 光源（紫外线灯、红外线灯） ：电动机分为交流异步电动机（三相电动机、单相电动机） 、直流电动 机，物业管理区域经常使用的是三相交流异步电机。

4. 低压电器：是指以实现对电路或者非电路对象的切换、控制、检 测、保护、变换和调节为目的的电器，是组成成套电机设备的基础配 套元件低压电器分为低压配电电器和电压控制电器 低压电器常见的有断路器、熔断器、刀型开关、转换开关等 低压控制电器主要包括接触器、启动器、控制续电器、控制器、主令 电器、电阻器、变阻器、电磁铁、 PLG控制柜、电涌保护器等5. 防雷与接地系统：建筑物防雷系统 建筑物的防雷装置由接闪器、引下线、接地装置三部分组成常见 接闪器的形式有避雷针、避雷带、避雷网等引下线一般采用圆钢或 者扁钢制成 接地装置包括接地母线和接地体两部分 接地体一般是 利用基础内的钢筋焊接而成接地系统 接地系统主要分为供电系统接地、信息系统接地、防雷接地、防静 电接地低压配电TN接地系统主要有TN-S TN-G TN-C-S三种形式二、电梯升降机系统 升降设备是指一种将人和货物升降到某一高度的设备 在物业管理活 动中电梯、液压升降梯、机械式停车设备、外墙擦窗机等是最常见的 电梯升降设备 电梯升降设备是物业管理最重要的机电特种设备， 须 定期进行安全检验，检验合格方可投入使用其中，电梯的维修保养 工作必须由专业单位进行（须取得国家质监部门颁发的专业维修资 质）。

2.1.电梯：电梯是机电一体的大型复杂设备，其机械系统相当于人的 躯干，电气系统相当于人的神经，两者密不可分，机与电的高度组合使电梯成为现代科技的综合产品电梯主要分为垂直电梯和自动扶 梯 垂直电梯根据使用用途分为乘客电梯、载货电梯、消防电梯主要由 机房、电梯井道、轿厢、层站四部分组成电梯机房主要构件装置：曳引机、曳引轮、驱动电机、制动器、减速 箱、导向轮、限速器、控制柜、电源开关、照明开关、限位开关等 井道包括导轨、对重装置、缓冲器、限位开关、控制电器、补偿链、 平层感应器等装置轿厢包括操作箱、自动门、安全触板、轿门、安全钳、导轨、称重装 置等层站主要包括楼层门、层门锁、楼层指示灯、外呼盒等2.2 液压升降设备 液压升降设备分为移动式升降货梯、 固定式升降货梯、 铝合金式升降 梯、套缸式升降货梯、 剪叉式升降梯、导轨式升降梯、 自行式升降梯、 手动式升降梯、 电动式液压升降梯等 在物业管理中经常使用的是铝 合金液压升降梯，其采用高强度优质铝合金材料，具有造型美观、体 积小、重量轻、升降平衡、安全可靠等优点，并能够上下操作，主要 用于大空间场所保养机具、 油漆装修、 更换灯具、 电器、清洁保养等。

三、空调系统3.1.制冷（热）设备 空调系统的冷（热）源分为天然冷（热）源包括太阳能、地下水、 天然冰、地热等人工冷（热）源主要由锅炉、制冷机械或锅炉按使用燃料分为燃气锅炉、燃煤锅炉 制冷机组按制冷方式可分为蒸汽压缩式制冷和吸收式制冷 蒸气压缩 式制冷机常见的有活塞式、离心式、螺杆式、滚动转子式和涡旋式等 几种离心式冷水机组是利用电作为动力源， 氟利昂制冷剂在蒸发器内蒸发 吸收载冷剂水的热量进行制冷， 蒸发吸热后的氟利昂湿蒸汽被压缩机 压缩成高温高压气体， 经水冷冷凝器冷凝后变成液体， 经膨胀阀节流 进入蒸发器再循环，从而制取 7C冷冻水供空调末端空气调节 螺杆式冷水机组工作原理：机组由蒸发器出来的状态为气体的冷媒， 经压缩机绝热压随以后，变成高温高压状态，被压缩后的气体冷媒， 在冷凝器中，等压冷却冷凝，经冷凝后变化成液态冷媒，再经节流阀 膨胀到低压，变成气液混合物其中低温液态下的动态冷媒，在蒸发 器中吸收被冷物质的热量， 重新变成气态冷媒 气态冷媒经管道重新 进入压缩机，开始新的循环3.2 空气处理单元 空气处理单元主要包括空调机组、新风机组、风机盘管、散热装置、 加湿装置主要由通风机、空气过滤器、表面换热器、循环泵、洗涤 室、加热器、加湿器、风管、风口、散热器和调节阀组成。

3.3 空调水系统空调水系统是由空调制冷 （热）设备与空气处理单元的管道网络和循 环水泵等组成主要功能是冷（热）源的输送、分配和循环，并使其 保持在一定的平衡状态， 实现热量的转换， 达到使整个空调系统正常运行的目的 管道循环系统中由空调冷媒水系统、 空调冷却水系统组 成，主要包括循环水泵、冷却塔、分（集）水器、水过滤器、管道及 阀门等组成冷却水系统主要设备有冷却塔、循环水泵、旁流水处理器等 冷媒水系统主要设备有制冷机组、循环水泵、板式换热器、旁流水处 理器、分（集）水器、常压隔膜罐等3.4 空调电气系统 空调电气系统由动力和控制系统两大部分组成， 包括电动机、电源柜、 变频控制柜、智能控制器、 检测元件和线路等检测元件主要有温度 传感器、流量传感器、压力传感器，通过对温度、流量、压力等因素 的检测来控制循环水泵的运转四、给排水系统 给排水系统由给水系统（生活给水、消防给水、生产给水） 、中水系 统及排水系统（雨水系统、污水系统）组成4.1 给水系统给水系统是通过管道及辅助设备， 按照建筑物和用户的生产、 生活和 消防的需要，有组织的输送到用水地点的设备系统网络给水系统的任务是将经过净化处理达到标准后的水源， 通过给水系统 输送到各用水点，为各类用户提供所需要的生活、生产、消防等足够 数量和要求的用水。

生活给水 生活给水主要是满足生活饮用水各类卫生设备冲洗用水、 供给人们饮 用、盥洗、洗涤、淋浴、烹饪等，其水质必须符合国家固定的饮用水 质标准系统主要由市政管网、供水总表（含阀门、水表、过滤器） 、 生活水池、水箱、供水泵、给水管网、阀门、减压阀、气压罐、水泵 控制柜（含变频器）等组成生活给水常见的给水方式有市政直接供水、 屋顶水箱给水、 变频调速 给水、无负压给水四种方式市政直接给水 市政直接给水方式是室内给水管道直接与室外供水管网连接， 利用市 政供水压力向用户供水， 适用于市政管网水量和水压充足， 住户楼层 不高的地区，具有给水系统简单、投资少，安装维修方便等特点屋顶水箱给水屋顶水箱给水是较早的做法， 水泵从贮水池吸水， 经加压后送入高压 水箱，因水泵供水量大于系统用水量，水箱水位上升，至最高位时停 泵，此后水箱向系统供水， 水箱水位下降，至最低水位时水泵重新启 动该给水方式具有供水稳定，节能等优点，但需在每栋楼顶设置水箱， 前期投入较大，也不方便使用维护变频调速给水 变频调速水泵工作原理： 当给水系统中流量发生变化时， 扬程也随之 发生变化压力传感器不断向微机控制器输入水泵出水管压力的信 号，如果测得的压力值大于设计给水量对应的压力值时， 则微机控制 器向变频调速器发出降低电流频率的信号， 从而使水泵转速降低， 水 泵出水量减少，水泵出水管压力下降，反之亦然。

该系统起到既方便 维护使用又达到节能的目的无负压给水 无负压给水设备是直接连接到市政给水管网或有压管网上， 有效利用 市政管网压力达到节能的目的而对市政给水管网或有压管网不产生 负压，能稳定或调解流量的给水设备主要由给水泵、稳流补偿器、 真空抑制器、控制柜、控制仪表、管道及阀门等组成该系统具有节 能、卫生条件好等优点，但储水能力有限消防给水 在公共建筑、高层建筑及重要建筑物内消防给水系统必须与生活给水 系统分开设置， 消防给水系统主要是满足建筑物消防灭火用水， 其水 质要求不高，但必须按建筑防火规范设置足够水量的消防水池生产给水生产给水主要满足建筑物生产过程用水， 供给生产设备冷却、 原料和 产品的洗涤，以及各类产品制造过程中所需要的生产用水4.2 中水系统 建筑中水系统是以建筑物的冷却水、工艺生产排水、淋浴排水、盥洗 排水、洗衣排水和收集的雨水等为水源，经过物理、化学方法的工艺 处理，用于厕所冲洗便器、绿化、洗车、道路浇洒、冷却水、建筑施 工及水景等供水系统中水处理设施主要包括进水闸井、 格栅池、 调节池、生化池、 沉淀池、 二次沉淀池、曝气池、中水池等构筑物，输送机、水泵、降砂设备、起重设备、鼓风设备、搅拌设备及相关的管道阀门、分析化验设备、 仪器仪表等组成。

4.3 排水系统 排水系统是通过管道及附属设备把屋面雨水及生产和生活过程中所 产生的污水、废水及时排放出去的设备系统网络排水系统分为污、 废水和雨水两大系统，主要由排水管、透气管、清通设备、污水泵、 检查井、化粪池、隔油池（或污水处理器）等设备组成五、消防系统 消防系统主要由火灾自动报警系统、 各自动或半自动灭火系统及各辅 助系统，主要功能， 自动捕捉火灾探测区域内火灾发生时的烟雾或热 气，由现场探测器向火灾报警控制器发出报警信号，联动警铃、广播 发出报警信号，同时联动在消防水泵、防排烟风机、防火卷帘、电梯 迫降、停非消防电梯等，实现火灾监测、报警、灭火的自动化5.1 火灾自动报警系统火灾自动报警系统一般由触发器件、 火灾报警装置、 火灾警报装置以 及具有其他辅助性功能的装置组成， 主要包括火灾报警控制器、 消防 广播主机、消防主机、火灾探测器、控制模块、监视模块、手动 报警按钮、消防警铃、消防广播、消防等火灾初期燃烧产生的 烟雾、热量等物理量， 通过感温或感烟探测器接收到的信号转变成电 信号输入火灾报警控制器， 报警控制器立即以声、 光信号想监控人员 发出警报，同时指示火灾发生的位置，记录火灾报警的时间、火灾报 警控制器还可通过警铃、 消防广播向用户发出火灾信号， 同时联动启动消防水泵 火灾探测器火灾探测器主要包括感烟探测器， 感温探测器， 火焰探测器及可燃气 体探测器及手动报警按钮等。

火灾报警控制器 火灾报警控制器是火灾自动报警系统的中枢神经，主要具有以下功 能：1.供电功能，向报警线路，探测器提供稳定的 DC24V电源2. 火灾记忆功能3. 消声后报警再声响功能4. 输出控制功能，输出控制信号关闭或启动相关设备设施5. 监控传输线路故障报警功能6. 主、备电源自动切换7. 火警优先功能8. 手动检查功能消防警铃、声光报警器 消防警铃：主要安装在楼宇消火栓旁， 用于向用户发出火灾报警信号， 提醒人们及时撤离声光报警器：主要用于向消防控制中心值班人员发出火灾报警信号5. 1 .4消防系统 消防系统主要用于设备管理人员与消防监控人员联络通话使用 消防广播系统 消防广播系统主要用于在公共建筑人员密集的场所， 发生火灾时向人 群发出火灾信号， 指挥引导人员进行疏散 平时可用于做公共广播使 用5.2 灭火系统。