某公园托管方案.doc

第一章   项目状况1.1岠嵎山国家森林公园位于山东省乳山市境内，距城区18公里岠嵎山名奇特，寓意形象，“岠”为大山，“嵎”是山势弯曲的地方这里群山林立，千姿百态，有天然石雕园之称清乾隆七年《海阳县志》把岠嵎山列为海阳（原为海阳县府）十景之一1.2岠嵎山国家森林公园以岠嵎山为主体，地理坐标为：东经120°28’30”,北纬37°4’40” ，总面积1204公顷公园地处胶东低山丘陵区的低山部分，主峰玉皇顶海拔589.5米岠嵎山地质年代为中生代燕山期，地质结构为岩浆岩，原系海底山脉，后因地壳隆起而成陆上山脉长期的海水剥蚀和岩体风化，使岠嵎山地貌主要呈现为裸露岩石景区位于环太平洋火山地震带上，古时有地震发生，宋庆历六年开始的岠嵎山大地震，余震曾持续50多年，岠嵎山也因此留下了“山石会自己舞蹈”的传说特殊的地质条件，造就了岠嵎山特异的自然风光这里奇石林立，千姿百态，似禽、似兽、似人、似物，无不栩栩如生，惟妙惟肖，堪称一座天然石雕园古人曾留下过“盘游岠嵎观奇石，胜于二八相巧云”的叹诵，并将岠嵎山风景归结为二十四大景、七十二小景二十四大景有飞石凌空、骆驼负宝、石瀑烈星、千古猿人、万年灵芝等，七十二小景有千层饼、姆指石、玉三尊、七彩虹等。

中央电视台曾在《神州风采》节目中专门介绍过骆驼负宝、石猴拜月等景观，电影《山菊花》中也有石瀑烈星等景观的画面1.3由于四周高山，岠嵎山风景区内小气候特征明显这里夏无酷暑，六月份最高气温为24.6摄氏度；冬无严寒，一月份最低气温为零下1.8摄氏度年平均气温在11摄氏度左右，无霜期长达230多天因为气候独特，地形复杂，野生植物资源十分丰富树木多松、柞、楸，以石为母，以云为乳，郁郁苍苍，与奇石相掩映，为岠嵎山风景区增添了无限生机和情趣名贵中药材40多种，可食野菜20多种，其中蕨菜、刺楸等产量尤为丰富岠嵎山杏以其果粒大、甜度高、口感好等特点享誉省内外，在岠嵎山林场的经营下，杏园面积不断扩大，现已达120多亩有“天然氧吧”和“天然植物园”的美誉1.4奇妙的自然风光，吸引着历代文人墨客来此漫游、吟诵、壮怀、抒志凡游岠嵎山者，无不叹其山之险、岭之狂、石之奇、水之美，而感造化之妙绝，自然之鬼斧神工历史上许多文人墨客曾游岠嵎山，并感叹于她的风光美景，如“石壁高数百仞，广如其高，其巅巨石层叠自下望之，崇崇峨峨，秀俏天成，乔松蜿蜒于上”（清·周正《游岠嵎院诸山记》）、“奇石排空出，飞霞拥石来，豪歌尘俗外，搔首意徘徊”（清·高端佐《游岠嵎》）、“淡冶白云疑出岫，依稀素练宜追风。

高山流水深人仰，不借胭脂一树枫清·包桂《游岠嵎山》）1.5岠嵎山的人文景观也别具特色远在宋元时期，就有僧道之流来此修身养性曾同时存在僧寺、道观，主要有岠嵎院、玉帝阁、老母殿、玉皇庙等可惜由于历史原因，逐渐衰落，建筑物被土匪焚毁1.6 1996年被批准为省级森林公园，2002年被批准为国家级森林公园1.7《威海市“十五”期间重点建设项目汇编（序号17）》曾将此景区项目“补全树种，改善交通条件，修复被毁景点，建设接待服务设施”作为十五期间景区建设内容，乳山市旅游局曾编制《乳山市岠嵎山国家级森林公园总体开发项目》对外进行招商XX公司现接手此景区，进行开发建设                          第二章   项目托管2.1景区管理    景区管理就是指管理者通过有效运用景区的人力、物力、财力、信息等资源，达到景区的工作目标的活动2.1.1景区管理的内涵    景区管理作为一个统一体由两个方面组成：管理的主体和管理的客体管理的主体和管理的客体管理的主体和客体形成一对矛盾，管理总是主体对客体的作用，客体又对主体产生反作用，因而促进管理的发展    景区管理的客体就是景区实体，包括景区人、财、物、信息、形象、景区的市场和业务，以及与景区业务和效益相关的所有方面。

简单说，景区管理的客体就是景区管理的对象和内容景区管理客体的核心是人，通过人这一生产力中最活跃、最积极的因素去管理的对象和内容的其他方面进行管理旅游景区管理者的管理对象主要包括以下内容：    a)人力：下级员工的能力、态度、情绪、士气、下级员工的绩效评价等    b)物力：景区的设施设备、景区旅游资源、工具等    c)财力：资金、物资、财产等    d)信息：市场信息、竞争情况、经营报表、管理报表等    e)形象：景区的视觉形象、产品定位等    管理的主体指景区管理机构和管理者，通常由四部分组成：决策者、执行者、监督者、参谋者在管理中，管理主体起着主导作用，它决定和支配着客体的运动因此，管理者主体的主观能动作用就显得特别重要管理主体发挥积极作用的程度，依赖于主体本身的素质2.1.2景区管理的基本点    景区管理立足于两个基本点：一个基本点是科学的管理理论，另一个基本点是景区所面临的背景条件每个景区所面临的内部和外部条件都不相同，景区管理正是针对不同的实际情况，采用不同的方法和技巧以实现景区的管理目标脱离景区的实际情况，任何管理都不可能成功2.1.3景区的背景条件    景区的背景条件是指针对景区管理有影响的各种因素。

景区行业是一个受背景条件影响较大的行业，各种内部和外部因素的变化都会对景区的发展产生影响景区的背景条件有：    a)外部因素，包括国家的综合形势、政策、社会环境、区域经济情况、城市情况、风俗民情、游客消费习惯、市场状况、景区当地政府对景区的政策、景区和当地政府各部门的关系、景区和客源单位的关系等    b)内部因素，包括体制、投资者、景区性质、景区经济实力、景区管理者素质、景区设施设备条件、景区员工素质、景区地理位置、景区的品牌、知名度和社会形象等2.1.4以市场为依据    景区以市场为依据生产和销售产品，主要的依据就是游客的需求景区管理要研究市场的现实状况和阶段状况，设计出市场需要的产品，作为景区的市场定位2.1.5景区管理的核心是管理者执行管理职能    在景区中一部分人发挥管理功能，一部分人发挥业务作业的功能景区的管理就是利用决策、组织、指挥、协调、控制等管理职能实现景区的目标2.2景区管理者的工作内容    景区管理者须做好下面九个方面的工作，才能管理好旅游景区或相应的部门2.2.1景区计划管理    景区计划管理是景区管理者计划未来一段时间内做什么、谁去做及如何做的活动过程。

在景区管理过程中，必须主动地去进行计划管理，否则就会丧失目标，盲目管理2.2.2景区组织管理    景区组织管理就是谋求员工与工作的有机、合理结合，最终完成景区组织所承担的任务组织管理主要是进行部门设置、岗位设置，明确各部门、各岗位的责任、权力及其相互关系，制定规章制度等2.2.3景区控制管理    景区的控制管理是景区的基本工作它是指景区管理者首先设立各种工作标准，然后用这些标准来指导和检查员工的工作情况如果工作符合标准要求则给予肯定和表扬；如不符合标准则要分析问题和原因如果是员工的原因就针对员工进行培训、给予奖惩甚至开除；如果是标准本身脱离实际，就要修订标准2.2.4景区督导管理    景区督导管理包括指挥与指导管理指挥就是景区的管理者用指示、命令等手段对下级的工作任务进行分工、安排，它具有高度的权威性指导就是景区管理者指导下级如何开展工作2.2.5景区沟通管理    所谓沟通管理就是信息传递与返馈双向交流的管理，如人与人之间的交谈就是人与人之间沟通的一种方法景区的管理人员为了有效地指挥和指导工作就必须与员工进行信息的沟通为了对游客服务，员工与游客之间要进行信息沟通如果不了解员工的能力及游客的需求，就很难管理好景区的日常工作。

沟通有以下一些作用：    a)与上司有效沟通可以得到上司的支持和照顾；    b)与同级有效沟通可以得到同级的合作和支持；    c)与下级有效沟通可得到下级的理解和帮助；    d)与社会有效沟通可得到社会的认可和支持2.2.6景区的资产管理    景区资产管理是指对景区旅游资源和景区各种设施设备从规划、开发、保护、选购、验收、安装开始，经过使用、维护、保养、修理到更新改造为止的全过程的系列管理活动    景区的资产主要是指景区的旅游资源、设施设备及服务等景区的管理人员必须知道所经营的设施设备和服务标准需求及设施设备的采购、安全、维护、更新的要求等如交通设施设备及各职业岗位的服务要求，以及如何利用这些设施设备及按服务要求为游客提供满意的服务2.2.7景区财务管理    景区财务管理是指景区在销售产品和提供旅游服务的过程中涉及的资金管理活动    有许多管理者认为，财务管理是财务部门的事，与自己的部门无关，这种看法是错误的，因为景区所有的部门都可涉及到用人、用物，也就是涉及用钱因此，每个管理者都要直接或间接与财、物的管理有关，所以必须具有财务管理能力2.2.8景区人力资源管理    景区人力资源管理工作主要有：确定旅游景区每一部门和岗位所需要员工的数量，挑选录用员工，将员工分配到合适的岗位上，培训员工，对员工进行日常的工资、评估考核、奖惩、辞退等。

    人力资源管理不仅是旅游景区人力资源部门的事，景区其他业务部门的经理也负有重要职责2.2.9景区协调管理    在旅游景区的日常工作中，员工与管理者之间、员工与员工之间、各管理部门之间、游客与员工之间都可能产生相互冲突，如游客投诉服务员态度不好，员工对管理者的奖惩不公平提出申诉等旅游景区协调管理就是指景区管理人员及时、准确地发现和分析各种冲突的性质、类型，并选择正确的方法及时加以处理和解决景区应设有游客投诉处理程序和员工申诉处理程序等2.3景区托管2.3.1所谓景区托管，就是对旅游景区进行委托管理的意思，是旅游景区所有者将景区的经营权、管理权交给具有较强经营管理能力的法人或自然人去有偿经营，以明晰景区所有者、经营者责权利关系的一种经营管理方式换言之就是通过契约形式，受托方有条件地接受管理和经营委托方的旅游景区，以有效实现景区的保值、增值景区托管经营通过本景区之外的经营管理者把有效的经营机制、科学的管理手段、成熟运作模式等引入景区，对景区实施有效管理同时，景区托管经营过程中受托方凭借自身的管理和资源优势获取一定的经济回报2.3.2景区托管的目的    景区托管是在不改变或暂不改变旅游景区原先产权归属的条件下，直接进行对景区的资产等要素的重组和流动，达到资源优化配置、拓宽融资渠道以及资产增值的目的，从而谋取景区资产整体价值的有效、合理的经济回报。

2.3.3景区托管的优势    景区托管独特的优势在于：    a)景区托管能有效实现所有权与经营权分离，其目标是提高旅游景区资产的运营效率，因而有利于资源的调动和旅游景区的整合，并有利于景区的中长期发展；    b)景区托管是景区引入有效的经营机制、科学的管理手段、成熟运作模式等的便利模式，是降低管理成本、提高资本质量的重要途径；    c)景区托管是市场对旅游景区的各种生产要素进行优化组合，提高旅游景区的资本营运效益的重要方式    d)景区托管可以在景区所有者与外部关系协调上制造一个缓冲地带，在对外接待方面，受托方可以以经济利益为先导的独立身份对外负责接待，协调好对外接待上产生的消费责任2.4项目托管的意向达成第三章  项目分析3.1项目背景3.1.1当前宏观经济正朝着国家宏观调控的目标发展，保持平稳较快的增长态势从上半年经济运行的各项指标看：ＧＤＰ仍然保持高速增长，消费增长，国际收支保持顺差，财政收入稳定增长，金融运行基本稳定，固定资产投资增速仍处高位这些指标的组合表明当前的宏观经济形势是好的。