某广场项目市场研究及商业发展策划报告(PPT 80页).ppt

1,泗洪县富园广场项目 市场研究及商业发展策划报告 2010.3.15,2,提报内容,第一部分 富园广场项目区域商业市场研究 第二部分 富园广场项目商业发展策划,3,第一部分 富园广场项目区域商业市场研究,第一章 项目区域商业现状统计与分析 第二章 泗洪商铺市场专项分析,4,前言,该项目位于泗州大街北侧，青阳路西侧，人民路东侧，工人路南侧 此次，我公司对项目所处区域的主要街道（青阳路、人民路、工人 路、泗州中大街）做了详细的市场调查与商户问卷调查 以下是本次商业市场调研所得具体情况,5,第一章 项目区域商业现状统计与分析,6,项目商业业态统计（泗州中大街,泗州中大街有145家商铺，业态较为全面，以服装业态为主,7,业态情况简述,泗州中大街连接着泗洪两大商圈花园口商圈和九楼商圈，商业氛围较好，共有商铺145个（边缘业态暂未统计），基本为商住楼，一至二层为商业，三层以上基本为住宅，二层业态主要有餐饮、休闲娱乐、婚纱摄影、服装等业态 租金8502000元/平米年,8,项目商业业态统计（步行街内街,步行街内街有325家商铺，但业态比较单一，以服装业态为主，且经营品牌档次较差,9,业态情况简述,步行街内街集中了泗洪绝大部分非品牌类服装，商业氛围较好 大部分店铺租金都在1000元/平米年,10,项目商业业态统计（青阳路,青阳路有83家商铺，业态较为全面，以建材家居、餐饮、日杂百货为主,11,业态情况简述,青阳路作为泗洪一条主干道，虽然比较长，但商业形态并不完善，主要集中了一部分建材家居、日杂百货，档次不高，新开发的水岸城邦沿街铺面规模较大、档次较高。

二楼经营业态主要以休闲娱乐、餐饮、婚纱摄影为主,12,项目商业业态统计（人民路,13,业态情况简述,人民路虽然是泗洪的一条主干道，但商业形态不完善，以服装业态为主，档次较高,14,综述： 此次共收集花园口商圈3条沿街、1条内街598家商户信息花园口商圈服装占了绝对主导的地位，在我们市场实地调查中不难发现，花园口商圈的商业业态配比不合理，餐饮、休闲娱乐等业态潜力较大,15,泗洪县各商业业态租金水平,16,泗洪各商业业态铺位面积需求统计,17,第二章 商铺市场专项分析,18,一、商铺现状分析,1、商铺供应市场分析 分布情况 泗洪商铺市场呈现出高度集中的分布状态，绝大部分商铺以泗州大街 为中心，向四周腹地辐射区域延伸的街区，如人民路、青阳路、建设路等 中心城区范围内 随着城市发展，道路交通改善，新兴居民社区的逐步建设，次级中心、 片区型商业中心与社区商业中心也已逐步形成，商铺市场供应已逐步呈现 出向中心外围扩散的趋势,19,二、商铺消费市场调研,1、被访问商户/消费者 分析市场前景，我们从商户和消费者两个层面进行调研直接访谈 商户分布在泗州中大街、人民路、青阳路等地，总计48家，经营业态主 要为服饰、皮具箱包、日用百货、美容、餐饮等，其中自有物业8家,20,二、商铺消费市场调研,租买客户类型分类 参与调研的消费者共计122名，其中近年有商铺经营/投资意向的 消费者占到被访总数的9.7%，并且28.7%的消费者对商铺投资表现出浓 烈的兴趣,21,二、商铺消费市场调研,有投资意向行业分类 个体户 35% 企业中高层管理者 29% 政府公务员 12% 自由职业者 9% 其他 15,22,二、商铺消费市场调研,2、物业选择关键要素 选择经营地点的原因 被访者中78%的商家由于周边覆盖大量客户群而在此经营；消费者 调研显示，商铺选择经营地点主要考虑的因素是地段环境、价格和发 展前景，交通等其他因素排后； 从长远来看，这些商户所看中的经营条件等要素都具备，因此本 项目自身的特征为开发商奠定了良好的基础,23,二、商铺消费市场调研,商铺类型选择 不同类型商铺选择特征 沿街底铺 80.63% 商场中的内铺 2.78% 商业街内铺 13.75% 直达2楼商铺 2.84,24,二、商铺消费市场调研,3、投资需求 受访经营者在今后13年内愿意再投资商铺的占43.33%，明确表示 愿意的商家和不愿意再次投资的商家相差不大。

根据以往相关经验， 在项目开发过程中，尤其是后期随着商铺逐一落成，愿意投资的商家 会逐渐升高,25,二、商铺消费市场调研,4、面积需求 投资者面积需求 20平米以下 9.39% 2140平米 38.12% 4180平米 26% 81150平米 25.41% 150平米以上 1.1,26,二、商铺消费市场调研,经营者面积需求 20平米以下 2.34% 2140平米 13.66% 4180平米 30% 81150平米 13.34% 150平米以上 40.67,27,二、商铺消费市场调研,5、价格需求特征 经营者可接受总价 30万以下 76.92% 3050万 11.23% 5180万 4.89% 80万以上 6.69,28,二、商铺消费市场调研,有投资意向消费者可接受总价 30万以下 50.85% 3050万 28.81% 5180万 15.25% 80万以上 5.08,29,二、商铺消费市场调研,预期承受年租金调查 1万元以下 11.03% 12万元 29.41% 23万元 18.90% 35万元 10.56% 58万元 4.63% 812万 1.1% 1217万 6.53% 1830万 5.14% 30万以上 13.78,30,三、小结,1、泗洪一铺养三代的传统观念较强。

在中高挡住宅小区随即抽样调查 中，有9.7%的被访者表示1-3年有投资/经营商铺的计划，28.7%的消费 者表示在资金配备前提下将投资商铺 2、经营者对泗洪商业市场比较看好，绝大多数经营者看好本项目 3、经营者与消费者对商铺最关注的是地段，但有投资意向的消费者对 商铺前景相对注重 4、2/3的选择沿街底层商铺的被访者选择的价格区间集中在18000 25000之间，分别有86%、90%选择二楼商铺、商业街内铺的被访者选 择的价格区间为10000元以下,31,三、小结,5、有一半的经营者选择经营面积在80平米以上，七成投资者选择商铺 面积在80平米以下，40平米以下的商铺更获得投资的青睐，有47%的投 资者选择该区间，80%的被访者由于资金方面等方面的限制而选择的商 铺总价在50万以下 6、商铺价格在25000元/平米为分水岭，投资者接受堵急剧递减 7、70%的承租户可以承受的租金在5万元以下,32,第二部分 富园广场项目商业发展策划,第一章 项目立地研究 第二章 项目商业定位 第三章 商业业态组合建议,33,第一章、项目立地条件研究,一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、解决方案,34,一、项目概况,泗洪富园广场位于泗洪县中心，北临工人路，南靠泗州中大街，西 起人民路，东至青阳路。

拟建成一个集商业、餐饮、娱乐和休闲为一 体，设施完善，环境宜人的综合性商业街 富园广场项目占地108.2亩，建筑面积约20万平米,35,二、项目SWOT分析,36,三、解决方案,积极发挥优势 1、充分利用政府支持优势，解决难点问题，为后期开发扫清障碍 2、最大限度向投资者、消费者展现项目规模、档次、功能、景观优势， 打造强势核心商圈,37,三、解决方案,解决转化劣势 1、开发整体性对资金需求的压力在实操阶段，划分功能组团，明确 可销售面积和首批销售部分，首批努力冲击现金流 2、投资习惯转变难，销售难度大投资者对二层以上商铺的投资意愿 不强，原因是其投资习惯和专业知识缺乏，没有理想的投资回报渠道 一方面通过产品的优化设计，使商铺的利用率提升，满足多方面商家 需求；同时通过商铺专业知识的宣传，逐渐转变投资投资理念,38,三、解决方案,解决转化劣势 3、主力店进入市场瓶颈甲乙双方共同组成项目工作团队，整合双方 各自优质资源，进行联合招商提供具有吸引力的招商政策，利用商 家平台和专业团队的执行运作，解决主力商家招商问题主力店先行 招商，合理制定对于主力业态的招商政策，首先完成主力店的先行导 入,39,三、解决方案,充分利用机会 1、富园广场是泗洪县的重点工程，也是泗洪人民盼望已久的，开发商 当有效利用政府、投资者、消费者的关注，加强宣传推广，把有利的 信息及时传递给目标客户 2、泗洪经济快速发展，商业地产开发投资如火如荼，开发公司当及时 利用这一商业地产高速发展的有利时期，分享客观收益 3、商家积极拓展三、四线城市，对商铺产生大量需求，开发企业当利 用商家拓展的有利机会，实现商铺推广销售，获取投资回报,40,三、解决方案,应对竞争威胁 1、利用“花园口商圈”不可撼动的优势，强势打造新兴商业街区，产 生强大的积聚效应，吸引并留住消费者 2、有效利用第一街和水岸城邦项目的有利因素，为我项目所用，借势 共同打造“花园口商圈,41,第二章 项目商业定位,42,商业大环境分析,综述： 本项目要采取差异化定位、与商圈的整合策略，才能脱颖而出,43,项目地块发展商业的优势,1.交通：交通便利，多条公交线路途经项目； 2.人居：周边小区众多，高档小区增多； 3.位置：地处泗洪绝对中心； 4.规划：全新规划，发展空间大； 5.景观：有河道、绿化带等优势； 6.商业档次：周边商业业态单一，档次偏低,综述： 本项目有地理位置、人口、交通、规划等多种优势，发展商业有良好的城市配套以及人气基础,44,开发机会点,可以说，目前“花园口商圈”内还未有一个真正的商业模式和结构 可以满足中高档消费要求，以及一个可以飞跃目前的商业模式，达到 让众多中高端消费者期待的“一个集购物、餐饮、休闲娱乐、高档住 宅为一体”的大型高档商业中心,45,定位依据,目标：填补目前花园口商圈部分商业功能空白点，加强零售之外的餐 饮、休闲娱乐功能的不足，并与大型商业物业（超市、百货）共同构 筑，形成互为补充、互为联动的区域核心商业格局，同时，形成自己 独特的商业档次及业态定位。

客源定位：通过对本地商业地产市场和项目自身的了解，以及对当前 市场客源构成进行整体研究我司认为，本项目应该站在整个泗洪高 度及立场定位市场，以吸引周边大范围的人流为主要消费客源及基础 ，并进一步辐射项目外围临近的区域消费客源 档次定位：泗洪地区最富有主题特色、多业态的复合型主题商业,46,项目商业定位,从整个城市的高度审视本项目，以区域商业规划为项目主导方向结合本案未来所具备的聚集人口的优势条件、区域未来规划前景及自身住宅品质的定位，我司建议将本项目商业定位为： 泗洪首座情景式HOPSCA 一种全新的一站式消费体验 一种崭新的餐饮、娱乐方式 引入富有品牌特色的零售商业，提高项目知名度，吸引区域消费群体,47,什么是HOPSCA,HOPSCA的定义,HOPSCA翻译成中文即豪布斯卡，是指拥有现代化、多功能、综合性特征的商业街区，包含了酒店式公寓（H）、写字楼（O)、公园及停车场（P）、大型综合购物中心（S)、会所（C）和国际公寓（A)的复合体，为欧美国家最先进的商业地产模式,48,HOPSCA的理念,HOPSCA地产模式在欧美引领一场生活方式的变革，以前人们购物、休闲、娱乐都要到城市的不同区域，而在HOPSCA，一切都可以一站式 HOPSCA创造的集约空间，将一个人的个人空间、生活空间、工作空间和社交空间包容为一 这种集合性模式，颠覆传统的建筑理念，构建居住、购物、休闲娱乐等多功能于一体的综合物业群。

很好的整合了城市各种资源，使得资源共享，实现优势互补,49,HOPSCA业态组合价值分析,酒店式公寓和写字楼构成了商务广场、主题专卖、精品零售和特色零售等构成了主题购物广场，餐饮和休闲娱乐可以构成一个集合消费者的城市俱乐部三者形成一体化的内循环价值链，各部分互相补充、互相带动，互利共存，不可或缺 商务广场将带来年轻化的消费群体，而主题购物广场和城市俱乐部等设施更能与商务广场相得益彰,50,第三章 商业业态组合建议,51,商业业态作用,成功的商业定位，必定需要完整的业态来支撑商业的顺利运营，同时也能体现该商业中心在所在城市的地位，同时所确定的主力商家也对今后商业招商具有不可替代的影响力,52,失败商业借鉴龙翔步行。