杭州丁桥某项目定位报告.ppt

项目总体定位项目可发展物业分析项目收益评估项目背景及地块分析酒店式公寓市场分析酒店市场分析商业市场分析写字楼市场分析p项目四至：Ø北：丁兰公寓（安置房）Ø南：玉锦工业经济园Ø东：净水剂厂、礼盒包装厂（属于华丰地块）Ø西：高铁项目部优势：项目西沿河，将拥有较好的沿河景观带；地块比较方正劣势：项目处于新兴开发区域，可依托的周边资源不多，需要通过项目本身规划定位来带动区域的发展p交通条件：Ø现有公交812路、99路等通达，道路上未修缮，但根据规划同协路建成后地块到达钱江新城（直线距离9公里左右）非常便捷华丰路高铁石祥高架同协村安置房高铁项目部纺织类工厂浙北物流同协路华丰工业经济园净水剂厂礼盒包装厂等快速公交三号线地铁3号线p项目周边现状描述Ø产业现状：目前项目所在及周边华丰、石桥区多为老厂区，服装、包装、印刷、科技类工业型企业散落分布；Ø交通现状：华丰路临本地块尚未修缮，同协路向南与石大路交汇；华丰丁桥区域与笕桥、石桥单元之间有石桥高架，对南北向人流形成一定阻隔；Ø周边商业：目前丁桥的商业开发主要集中在新城广场区域；华丰区的商业开发启动相对较早，怡和银座、华悦酒店等相继建成；Ø周边住宅：丁桥的开发起源于大型经济适用房，随后天阳观筑、广宇上东城、颐景园等商品房相继开发，华丰区有亿城嘉园、元都新景等住宅；北面半山田园区域土地相继出让，绿城等知名开发商将入驻开发；西面4公里左右为北景园大型居住区；南面石桥单元和笕桥单元尚未启动，仍为厂区和农居房为主；p项目区位发展：从规划看，华丰、丁桥、半山田园将抱团发展成为城北新城Ø产业发展：城北新城今后将构建以生态居住、绿色消费理念为引导，以生活性服务业为中心、文化教育服务业为依托、休闲旅游业为特色、现代创意产业为提升的城市新城核心区；Ø交通发展：同协路将通钱江新城（地块距离钱江新城约9公里）；地铁3号线走华丰路向同协路北上，距离地块500米左右；Ø区域物业发展：从规划看，丁桥、半山、长睦星桥、笕桥均将形成大型的居住区，另外丁桥、华丰区将承担城北新城主要的商务功能，包括性质、现代创意服务业（服务业当地工厂转型而发展的现代服务业）；丁桥大型居住区长睦星桥居住区半山田园居住区北景园居住区笕桥居住区（规划中）新华广场杭州新天地新城广场丁兰广场丁桥行政中心（规划中）华丰地铁上盖物业（30万方规划中）地铁3号线石桥路石祥东路石桥单元居住区（规划中）华丰居住区同协路华丰路2.5KM4KM1.5KM大润发新时代家居城北新城有三大规划理念：p首先，考虑到余杭组团目前居住率增长较快，因此城北新城要安排充足的就业岗位，以一些今后具有发展潜力的服务产业为主，吸引居住在余杭组团的市民就近上班。

p第二，城北新城今后的功能将呈现多样性，除了有品质居住以外，还包括商务功能、文化创意功能等，采取了综合体的构筑模式来进行构造p第三，城北新城强调轨道交通，主要依靠轨道三号线和快速公交三号线，解决这个区块市民的出行交通问题p第四，就城北新城本身而言，具有较好的山水条件所以在规划当中，更加关注山水资源用地规模：总占地面积64100m2用地性质：集体建设用地（49%可办理独立产权，51%只能办理大产权）容积率：≤3.0建筑高度：≤60米总建筑面积：≤192300m2地理位置：同协路与华丰路交叉口建筑密度：￿≤￿40%p优势S1：地块比较方正，利于规划和土地利用S2：地块北为华丰路，是丁桥大型居住区通向市区的交通要道之一，西面同协路规划直通钱江新城，与杭州CBD核心区之间的往来交通便捷S2：地块西面为河道绿化，利于营造较好的绿化环境p劣势W1：地块南面为石祥高架，对于南面人流向北会形成一定的阻隔；W2：地块所处位置从丁桥的版图上看，处于相对偏的位置（距离规划中的丁桥行政中心1.5公里）p机会点O1：城北新城规划中主要为居住功能，这为项目发展服务于居住区人群的业态如百货商场、家居商城等提供支持O2：城北新城其次为商务、文化创意功能，对于写字楼的发展提供机遇p威胁点T1：地块3-5公里范围内已经有大润发、新城广场、新华广场、新时代等大型的、综合型物业的规划和开发，若业态雷同会形成一定的竞争关系项目总体定位项目可发展物业分析项目收益评估项目背景及地块分析酒店式公寓市场分析酒店市场分析商业市场分析写字楼市场分析从周边现状以及政府的期望，要求本项目能成为区域的标杆项目，能带动区域的发展，因此项目的规划需要有复合度，内在的物业之间要能形成互动发展。

可能发展方向商业（包括传统商业、专业市场、餐饮休闲配套商业体）写字楼酒店式公寓酒店具体哪种方向更可行，下面将从市场层面、政策层面、投资收益层面、资金回笼速度等来研判该复合体项目的最优组合20万方的商业复合体，需要确定一种物业作为项目的核心驱动，从而带动项目内其他物业的发展体量初判在5-10万平方米，在发展方向上锁定商业MALL可能发展方向传统商业如银泰百货专业市场如新时代、欧亚达5-10万方的商业MALL可发展的方向？项目总体定位项目可发展物业分析项目收益评估项目背景及地块分析酒店式公寓市场分析酒店市场分析商业市场分析写字楼市场分析1 1、传统商业市场分析、传统商业市场分析一一 商业市场分析商业市场分析2 2、专业市场分析、专业市场分析p区位选址：杭州市江干区丁桥大型居住区大农港路p开业时间：主力店物美超市于2010年元旦开业p项目规模：新城广场占地近3万平方米，建筑面积近11万平方米，商业及配套用房面积约5万平方米，商务办公约3.5万平方米￿p辐射范围：杭州市丁桥区域p项目定位：新城广场由杭州华元房地产集团子公司杭州十六街区商业开发有限公司开发，是目前丁桥区域的唯一大型商业广场。

新城广场内除了零售业商业之外，还规划了大面积的餐饮、娱乐等休闲式商业作为互补性业态p项目周边：新城广场南面丁兰广场，目前正在初步建设阶段，将建成一站式的商业中心；西面是丁桥大唐苑，底商为基本生活配套，租金为2元/平米/天；北面与西北面是广宇上东城，一期商铺已售完，均价30000元/平米，二期将于11月下旬开盘项目区域现有重点竞争项目—新城广场2楼层北区南区业态面积业态面积负1层物美超市13753平方米21045平方米1层物美超市6636平方米商铺共9971平方米2层电器卖场￿7399平方米商铺3层餐饮娱乐配套设施￿7734平方米商铺5102平方米4-13层单身公寓，面积45至90平方为主 新城广场主楼13层，其中1—3层规划为大型商业中心，4—13层规划为小户型商贸套间，附楼为四个双面店铺形成的购物街区，规划集合购物、休闲、餐饮、娱乐等功能 主楼地下部分和一楼为物美大卖场，二楼部分为苏宁电器，三楼为餐饮娱乐配套设施，其中御龙大酒店已开业物美外租区品牌到达率较高，包括知味观、肯德基等餐饮，耐克、阿迪达斯等运动名品，美特斯邦威、巴拉巴拉等服饰，以及香港金恋等珠宝饰品，购物类业态齐全。

广场南面沿街为7000平方精品商业街，一层部分商铺已出租营业，租金水平在1.8-2.7元/平米/天，二层、三层商铺均空置沿蕙兰雅路为生活配套类业态，商铺品牌较好，九月生活、顺旺基、桂林米粉、同一大药房以及杭州联合银行已开业；沿大农港路为日常购物类业态，主要是服饰、童玩、化妆品等业态 目前，新城广场人气不旺，主楼二三楼以及广场南面商业街二三层商铺大量空置物美及其外租区域是人流集中区，商业街区商户普遍对看好未来发展项目区域现有重点竞争项目—新城广场2项目区域潜在重点竞争项目—丁兰广场3p丁兰广场东临丁兰公园，南面明珠街，西临惠兰雅路，北至大农港河绿化带，与大区主干道大农港路隔河相望；出让土地面积28150平方米，建筑总面积84450平方米，容积率3.0，建筑密度46.7%主要为商业、办公、酒店及餐饮、休闲娱乐等用途pA区块主要用于精品商铺，一～三层为商铺，四层为电玩娱乐等用房；pB区块主要用于商场、宾馆、银行、经济型酒店等功能，一层为商业、银行，二层为餐饮，三层为娱乐院线及休闲餐厅，四层为KTV,四层以上均用作宾馆客房；pC区块主要为超市大卖场和酒店式写字楼，一～三层布置大卖场和休闲咖啡茶吧等用房，四层及四层以上均为酒店式写字楼。

建筑地下一层及二层主要用于地下商场、库房、机动车停车、非机动车停车和设备用房等A区B区C区项目区域潜在重点竞争项目—华丰新世纪国际广场4p华丰新世纪国际广场区位：位于华东路以东，五会港以南，同协路以西，杭玻路以北p华丰新世纪国际广场情况：占地面积78911平方米，建筑面积300000平方米，其中地下面积135000平方米，容积率2.1，建筑密度35%，绿化率30%p华丰新世纪国际广场用地性质：商业、金融、办公用地p华丰新世纪国际广场功能：购物、餐饮、宾馆、娱乐、办公为一体的地铁上盖物业项目区域潜在重点竞争项目—大润发5项目名称位置规模功能项目进度大润发超市石桥路399号70000商业、写字楼2010年竣工p该项目信息确定，大润发超市规模20000方本案1.2km项目区域潜在重点竞争项目—新天地6SOHO/LOFT商住区创意办公服务管理都市工业区开放绿地商业商务区商务办公区酒店文化休闲中心图例主题百货商场大型购物中心综合娱乐中心创意办公产业星级酒店Soho/Loft商住区SohoLoftp杭州创新创业新天地位于下城区北部东新街道，东临石桥路，西临东新路，北面紧靠石祥路，距武林广场约6公里。

p总用地面积56.7公顷，总建筑面积115万平方米 p最终打造成一个集商业零售、商务办公、旅游休闲、娱乐餐饮和SOHO、LOFT等功能为一体的杭州次级商务商业中心建成后，这个综合体预计每天将会有10多万人次的消费、商务等活动预计在2014年底完工p杭州新天地将有机整合商业商务区、高星级地标酒店、SOHO/LOFT商住区、主题百货、SHOPPINGMALL、创意办公核心区等城市商务商业功能，并以“滨水回廊”为概念，寻求一种时尚的、创意的现代都市意境 p从项目规模和已定或未来可能的产品形式来看，和本项目形成正面竞争的项目是新华广场、大润发、丁兰广场以及新城广场；p从离本项目的距离来看，大润发、新城广场及丁兰广场处于竞争的核心商圈，从目前市场掌握的信息分析，新城广场的物美已开业，大润发入住改点是确切的，而丁兰广场规划有卖场，具体引进的品牌还未定，因此大润发、物美是可确定的最直接的竞争对手；新天地新天地华丰新世纪国际广场华丰新世纪国际广场新城广场新城广场丁兰广场丁兰广场大润发超市大润发超市丁桥丁桥1.8KM2.5KM3KM1KM未来区域竞争激烈区域现一家独大未来该区域一家独大城北城市综合体地铁上盖物业新华广场新华广场p综上我们可以看出未来市场内生活型商业较多如大润发、新城广场、丁兰广场等，竞争将比较激烈。

所以我们项目对于生活型商业的建立需要考虑的p配套型商业是否有市场前景，我们来细分一下市场看看，有没有市场空间项目区域重点竞争分析—小结71 1、竞争项目市场分析、竞争项目市场分析一一 商业市场分析商业市场分析3 3、专业市场分析、专业市场分析2 2、配套商业市场分析、配套商业市场分析专业市场研判1 专专 业业 市市 场场市场类型可行性简析可行性电器l目前电器类的专业市场的发展趋势为：以社区店（社区商业主力店）、旗舰店（商场次主力店/配套店）等形式散点分布与杭城各个地区，不成形高聚集度的专业类卖场×儿童/婚庆等主题广场l围绕儿童/婚庆等主题形成的大型专业市场，它对开发商的招商能力、运营管理能力等各方面提出挑战；l杭州目前无此类型项目的成功操作模式，开发风险极大×电子/数码l高端的电子/数码产品以专卖店形式分布在购物中心中，如万象城百思买；l中低端的电子/数码产品汇聚度较高的为文三路，同服装类专业市场一样，它对开发商的招商能力、运营管理能力要求高，并且要有足够的商业体量×服装l服装类的专业市场，如城站/九堡四季青等，产业聚集度大，对于开发商的招商能力、运营管理能力要求高；l本项目无法独立支撑起一个服装专业市场。

×家居市场l市场竞争激烈，商家布点欲望强烈；l项目区域内中高端家居市场较少，而未来是大型的居住片区，市场前景较好；l通过商家访谈，商家入驻意向强烈√？家居市场—整体发展状况3地摊大棚式交易（工商部门监管）建设大厦（运营商管理的室内交易）体验式MALL如：上海红星美凯龙环球家居设计博览中心家居购物广场如：杭州新时代家居生活馆第一代第二代第三代第四代第五代l公共休憩空间加大；l购物环境舒适度提升l公共休憩空间加大；l购物环境舒适度提升；l内部增加配套商业，不再是一个单纯的家居购物场所；l产业链拉长，融入装修设计、产品定做等元素专业市场—家具市场概况3p现有市场格局：•2个传统片区：城东秋涛路片区及城北古墩路片区，是目前家居市场布点最为密集、竞争最为激烈的聚集地；•1个新兴片区：随着滨江第六空间大都会及欧亚达的开发，滨江片区也将成为杭州家居市场布点的主要阵地•“三足鼎立”：欧亚达、新时代、红星美凯龙成为杭州家居市场中竞争力最强、布点最多的商家，在同个区域内都有布点，竞争白热化p发展趋势：•布点：三大片区辐射范围以囊括杭州东、南、西三侧，而城北只有新时代家居布点，但从三大片区的发展历程来看，城北市场存在布点空白；•竞争：三大片区内，各家居商家集聚，直面竞争，而不是分散布点，各自为营。

l红点：品牌家居卖场l黄点：家居品牌店红星美凯龙红星美凯龙金茂店金茂店百安居百安居杭海店杭海店第六空间第六空间大都会大都会第六空间第六空间居然之家居然之家欧亚达欧亚达四号院四号院美庭品位家居美庭品位家居吉盛伟邦吉盛伟邦亨利亨利. .戴戴美克美克. .美家美家皇家壹号皇家壹号纯美世家纯美世家红星美凯龙古墩店红星美凯龙古墩店新时代家居生活广场新时代家居生活广场星月家居星月家居欧亚达家居欧亚达家居百安居上塘店百安居上塘店红星美凯龙亿丰店红星美凯龙亿丰店欧宝国际生活馆欧宝国际生活馆紫蝶名家紫蝶名家宏丰家居城宏丰家居城环美风尚环美风尚欧亚达欧亚达古墩路片区古墩路片区秋涛路片区秋涛路片区滨江片区滨江片区7km新时代家居新时代家居装饰城装饰城p￿新时代时尚家具馆坐落于“三墩家居商业特色街”核心地段，地处古墩路与申花路交叉口西北角，为新时代家居时代广场（12万方）的新增家居馆，其营业面积约4万平方米(地下1层，地上4层)p新时代统一物管、统一收银各品牌商家以厂家直销为主，打造不同主题的商品展示区（不配备仓储区，货品由厂家直接配送）p商铺主力面积在300平方左右，划分为不同的主题区：BI：外贸出口创意家具中心；F1:国际家具中心、国际睡眠中心；F2:国际软装家具中心、青少年儿童家具中心；F3:板式套房家具；F4:实木套房家具。

p一层为馆区的主要展示区，集中了知名的国际家具品牌，如牛蛙、华沙驰等；品牌及档次随着楼层上升逐步下降p租金：一楼平均租金3.7~5元/天/方1F1F蒙玛特法伊曼皇家爱慕海马阿玛尼·塞维亚2F2F利豪金海豹艾家工艺大师顾家工艺3F3F艺家百年红苹果3G空间欧瑞圣奥4F4F永丰威斯豪顿麦凯沙龙迪克筑品上舍楼层代表品牌楼层代表品牌F4F4BFBFF1F1F3F3F2F2专业市场—新时代时尚家居馆3杭州红星美凯龙古墩店杭州红星美凯龙古墩店地处“古墩路家具、建材特色街”的中心地段，总经营面积6万平方米，是一家体验式精品商场它延承红星美凯龙首开业内先河的体验式购物广场风格，在商场里构建一个真正意义上的绿色生态购物广场专业市场—红星美凯龙古墩店3商场总面积达2000平方米的共享空间同时首创街区式休闲过度空间，精美咖啡店、美食天地等一层业态：睡眠中心、特色套房、灯具、特色软装、户外、装饰、壁纸、地毯等二层业态：沙发、儿童家具、沙发床、客厅家具、音响、装饰、壁纸、地毯等三层业态：现代套房、现代板木套房、乡村田园、藤制家具、儿童家具四层业态：欧美套房、传统实木套房、红木家具、家居饰品p￿简介：欧亚达家居秋涛店坐落于庆春商圈核心地段——庆春广场西面，地处秋涛北路与庆春东路交叉口，其营业面积约7万平方米(地上7层)。

p经营情况：欧亚达家居统一物管、统一收银，分层打造不同风格的商品展示区欧亚达品牌效应大，入驻租金较高，客流量大p商铺主力面积在200-300平方左右，划分为不同的风格区：F1:客厅系列；F2:睡眠中心；F3:现代板式套房；F4:板木新古典家具；F5：实木套房；F6：中式红木家具；F7：卢浮宫欧美古典家具F4F4F5F5F1F1F3F3F2F2专业市场—欧亚达家居秋涛店3F7F7F6F6p综上可知，项目区域在家居市场上存在极大的机会点，坐拥丁桥、华丰、半山田园、长睦星桥等大型居住区的客源优势，并且有高架、物流仓储等优势，辐射整个城北片区p家居市场分布：项目3km范围（即城北新城），家居市场主要分布项目的西侧，沿石桥路及石祥路布点p家居市场现状：区域内出现的家居市场主要是以经营五金、装饰、建材为主，目前整体发展层级相对较低，经营品类相对较低如杭州装饰城来看，由五金馆、装饰材料馆、家居生活馆三部分组成，处于家居市场第二代向第三代过度阶段p家居市场发展：借鉴杭州古墩路片区的发展可知，新时代家居、新华广场（家居）的建设，是区域家居市场发展的引擎，杭州城北家居市场片区的发展初见端倪p区域市场依托：•客源：区域规划为大型的居住片区，目前居住环境也已初步成型；•物流/仓储：依托区域工业园创造的物流仓储条件，并有高架、高铁等构成的交通枢纽；•商家布点：随着杭州目前三大家居市场片区的布点满额，城北片区将是下一个“兵家必争之地”。

项目区域家居市场分析3新时代新时代新华广场新华广场（家居）（家居）案例—杭州装饰城5石石桥桥路路家居生活广场家居生活广场陶瓷专卖陶瓷专卖杭州五金城杭州五金城装饰材料城装饰材料城p简介：杭州装饰城位于杭州市下城区石桥路456号，杭州装饰城由杭州装饰材料城（一期）以及五金城、家居生活广场（二期）组成，总占地面积10万平方米p二期：家居/五金l家居生活广场：占地面积3万平方米，拥有营业房500余间主要从事陶瓷卫浴、地板、石材、板材、木线、窗帘布艺、油漆涂料、橱柜、家具、地毯、装饰五金、家装设计、房产交易、家居用品等装饰产业链相关用品的批零业务；l五金城：杭城老牌五金源头批发市场，主要经营装饰五金、电线电缆、水暖管材、门业锁具等一期一期二期二期p新华广场一期（已动工）l拟建地块略呈矩形状，东西宽约120m，沿永安路南北长约240m，总用地面积为30138.454㎡，总建筑面积￿99795.9㎡，其中商业面积63731￿㎡￿；l建筑由一栋14层塔楼和5层裙房以及地下室一层和局部地下室二层组成:裙房五层为市场，市场面积54680方（项目审批阶段立项为家居市场）;塔楼部分为办公、宾馆l￿本项目的进度：2009年7月底动工，开发周期是2年。

p新华广场二期（未动工）l规划为新华特色街区，商业建筑面积60000平方，包括21层的酒店及4层的商场.新华广场新华广场一期一期一期一期二期二期新华广场新华广场新华广场新华广场二期二期p开发背景：新华广场在华东家居城的原址上拟建，开发单位为：杭州市下城区石桥街道石桥经济合作社与新华集团区域竞争—新华广场55.45.4万方万方家居市场家居市场家居集团访谈内容红星美凯龙在杭州已经开3家，有意向了解项目情况，对于地块周边的交通比较关心，计划在杭州开店5家，两家MALL之间的距离一般在8公里以上月星家居在杭州仅开1家是不够的，计划2-3家，一般以品牌输出、入股或物业买下来经营这几种合作方式，面积在50000平方米以上有意向了解项目情况欧亚达在杭州已经开3家，有意向了解项目情况商家访谈1小结1可能发展方向可能性或优势存在的问题可发展性区域购物中心（零售为主）p交通条件：交通通达性好p区域人口：城北新城规划主要为大型居住区，规划人口20-30万p竞争关系：项目3-5公里范围内已经建成或规划有5-10万方的综合型项目，如新城广场、大润发以及杭州创新创业新天地，从规划看，华丰区距离本项目500米左右有近30万平方米的地铁上盖综合体，同类竞争较多；p区位因素：项目处于丁桥非核心区，且南面有高架阻，减弱了项目对于高架南面区域的辐射力；×专业市场类（家居）p交通通达性非常好，离高速出入口较近，同时临近公交站；p区域为大型居住区，存在20-30万人的消费市场；p专业市场的建设往往能形成一定的产业链，带动项目内写字楼或其他物业的发展；p家居商家在杭州滨江、城西、以及城东均有布点，对于入驻城北的意愿较强p新时代等专业市场已领先入驻，同类业态会形成一定的竞争√√从交通、区位、人口、以及区域内竞争分析，本项目商业MALL业态以专业类主题发展更为可行。

p传统商业MALL的业态一般以百货、超市为主力店，配以餐饮、休闲、娱乐等服务型业态，消费者在商场有逛的、有吃的、有玩的、也有可休憩的空间，一站式的配套服务使得消费者感觉很贴心p本项目以家居为核心主题，初步判断可以配套一定体量的餐饮、休闲、娱乐业态，这样的优势在于：Ø服务于家居MALL的消费者，形成贴心的配套服务Ø也作为周边居民休闲娱乐的场所Ø另外区域内商铺的成交情况明显好于其他物业，可以带来更大的收益下面就该类业态在区域内的市场情况做一定的分析项目总体定位项目可发展物业分析项目收益评估项目背景及地块分析酒店式公寓市场分析酒店市场分析商业市场分析写字楼市场分析p杭州市新建写字楼大多分布于钱江新城、滨江等区域，政府对此类板块有明显政策以及相关产业扶持p滨江区经过多年的开发，写字楼群基本成型，目前钱江新城大量写字楼正处于销售期，供应量较大，随着城市进一步的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，钱江世纪城、城东新城、下城区创新创业新天地、运河新城都将有大量公建用地项目面市，未来写字楼市场供应充足，将成为下一个供应的热点p由于杭州整体经济结构等原因，因此大型企业较少，大多入驻于黄龙、庆春、钱江新城等板块。

写字楼整体呈现供大于需状态现有写字楼入驻企业以中小型民营企业居多写字楼市场—成交及现状1写字楼市场—热点区块2p从杭州2010年前三季度热销写字楼市场区块来看主要集中在钱江新城区块、黄龙区块、滨区区块整体写字楼成交相对比较多，属于现阶段重点写字楼商圈p钱江新城是杭州政府扶持力度较大，此处将成为杭州未来的CBD区块，周边交通及生活配套日渐完善，投资客对其十分看好该区域，未来发展前景无限p黄龙区块是现阶段杭州高档写字楼聚集地，也是杭州人熟知的写字楼区块p滨江区块是新城开发及动漫产业园区，具有大量科技型人才汇集，具有良好的产业基础p写字楼成交来看城北写字楼成交相对较少，但是项目周边还是有写字楼成交，其说明：项目区域将具有一定的写字楼需求写字楼现状分析—区域概况2p区域内写字楼供应量相对比较少，现较多的形式是以创意园（如299创意园、F317创意园等），整体出租率相对比较高，达到90%以上销售率也达到80%p现区域内写字楼的售价在15000-20000元/方，写字楼的租金在1.3-1.5元/方/平米p现区域内办公与居住一体的项目也比较多，如泰地·北上、海辰·水岸晶座等，其以80方的户型为主，即可办公，又可居住。

此类型是40年产权的商业用地上的物业p从整体市场来看，写字楼既有一定的市场空间；周边企业及工厂较多，为写字楼提供人群p项目在写字楼供应层面来看，还有存在一定市场空间1 12 23 34 4杭州新商汇杭州新商汇华悦大厦华悦大厦317317创意园创意园299299创意园创意园5 5洄龙湖邸洄龙湖邸￿功能区块面积（平米）备注总建筑面积——54583——总占地面积——20700其中公共绿化4500平米一、酒店——24200含娱乐部分二、写字楼对外报价20000元/平米，层高3.6米5800写字楼5－10层（销售）三、商铺、商场对外报价30000元/平米29001－2层（销售）四、商居楼成交均价13700元/平米，层高3米90003－14层（销售）五、其它停车位　地面约60辆地下约223辆大客车位8辆地下室一共12683平米案例—华悦大厦3p华悦大厦现阶段写字楼销售率为70%左右，现还有4楼及顶层等未售完p前后写字楼差价较大，主要是精装不同、户型不同等 项目地址华丰路317号 项目规模占地面积20600平米，总建筑面积19554平米交付时间2010－10－18项目规划地块呈倒7字形，由5幢楼围合而成 。

其中一幢为两层商业楼，面积共2000方，停车方便， 可分可合，可以经营餐饮项目其它四赠为写字楼主力户型80－100方，小面积随意组合建筑层高4.5米产品配置停车位、电梯   装修情况毛坯招商率写字楼招商率已达95%，入驻企业达53家租金/物业费写字楼租金1.3元/平米·天，物业费1.5元/平米·月商铺租金：2.2元/平米·天，物业费2.8元/平米·月   项目定位集办公、展示等多种功能于一体的创意园区入驻客群（区域、特征）　装修公司、科技公司、网络公司等备注此创意园由长城集团建筑，后期出租为主，主要企业是装饰、建筑、装修等，还有润维科技公司等案例—长城·F317创意产业园4p现阶段园区租金集中在1.2-1.5元/平米/天，整体出租率达到95%以上，现主要是装饰、设计、科技型企业入驻写字楼现状分析—小结5p从杭州整体写字楼市场来看，钱江新城将成为未来写字楼集中供应区域，也是价格相对较高从2010年第三季度杭州整体成交情况来看，城北区域内有华悦大厦成交，价格在12000-15000元/平米可以看出投资客还是看好该区域未来写字楼市场的p现阶段该区域内工厂数量比较多，是以服装类、印刷、纺织等为主，以写字楼办公的发展趋势也将成在。

区域内写字楼整体成交情况比较差，销售率基本上在50%左右，但是看创意园这块整体招商情况都还可以，如长城·F317创意园现已招商完成90%以上，但是其租金水平相对比较低，主要是在1.2-1.5元/平米/天，其主要是装饰、设计等公司的入驻，已经开园将为此区域提供一定的消费客源p该区域整体写字楼售价在12000-20000元/平米，销售率在50-70%，租金在1.2-2.0元/平米/天p从项目来看，处于工厂、安置房的包围中，能否未来能够整合资源把工厂办公转化为写字楼办公是项目的立足点，也是项目写字楼能否建造的出发点p整个区域内现阶段写字楼供应较少，未来将有一定数量的写字楼客群，所以我们项目在写字楼上可以考虑项目总体定位项目可发展物业分析项目收益评估项目背景及地块分析酒店式公寓市场分析酒店市场分析商业市场分析写字楼市场分析1 1、项目总体定位、项目总体定位项目定位项目定位3 3、写字楼定位、写字楼定位2 2、家居、家居MALLMALL定位定位4 4、街区商业定位、街区商业定位新城体验式创意生活广场项目定位——定位解析2项目引入第五代家居MALL的设计理念，注重情感体验，注重参与性和互动性，家居商城不仅是购物的场所，是可逛、可体验，也有吃的、玩的、休闲的，是体验时尚潮流文化的好地方，也是设计创意生活灵感的来源。

也就是说家居MALL也可以像逛万象城、银泰之类的百货商场一样，可以在里面享受一整天p项目物业功能组合Ø以家居CSD（Central￿Shopping￿District，中央购物区）中央集采中心为核心，主要以家居购物、设计研发、新品发布、空间展示为主Ø创意广场：将聚集设计、装饰、家具贸易等企业，与家居MALL形成互动发展Ø滨水休闲商业街区：服务于家居mall消费者、创意广场商务人士以及周边居民，提供贴心的服务p项目设计风格建议Ø建筑设计体现时尚、现代、科技风格，与项目引领时尚潮流、创意的主题相吻合物业类型建筑面积备注占地64100　容积率3　建筑面积192300　其中MALL（五层）60000产权不分割（占比31%)MALL上盖高层25000可销售（占比13%)非沿河高层（2幢）28000产权不分割(包括商业占比19%）沿河高层（2幢）43000可销售，底三层为商业裙房商业（三层）24000沿河商业可销售，其余产权不分割沿河独栋商业15000可销售地下车库1263 　其中写字楼768 每100平方米，车位配比0.8商业495每200平方米，车位配比1地下室44205车位35㎡/个独栋商业区3F8F8F15F15F15F家居MALL5F三层底商（单层3000方左右）三层底商（单层5000方左右）15F备注：写字楼顶层设LOFT户型p家居mall和1、2号写字楼（包括底商）产权不分割，占比近51%，其余物业可销售①②③④⑤⑥规划指标建议31 1、项目总体定位、项目总体定位项目定位项目定位3 3、写字楼定位、写字楼定位2 2、家居、家居MALLMALL定位定位4 4、街区商业定位、街区商业定位家居MALL客户定位3p根据MALL的规模，本项目可辐射范围可达10-20公里，因此终端核心客群以城北新城居住区中高端客户为主。

核心辐射区：城北新城，包括丁桥、华丰、田园、长睦区域外延辐射区：外延辐射区：杭州市中心区，包括大关、东新园、德胜甚至钱杭州市中心区，包括大关、东新园、德胜甚至钱江新城江新城周边辐射区：周边辐射区：石桥、笕桥、北景园、半山等石桥、笕桥、北景园、半山等家居MALL产品定位3p家居MALL是本项目的核心驱动，在硬件设计和配置上建议走高端形象路线p设计理念：产品设计上不在仅仅满足于购物的消费方式，而借鉴传统商业的设计理念（如万象城），集购物、体验、展示、活动发布、休憩空间、休闲消费等功能于一体p建筑外观设计：建议摒弃以往专业市场方盒子的设计模式，与家居创意、绿色家居的理念相接合借鉴案例：红星美凯龙环球家居设计博览中心红星美凯龙环球家居设计博览中心总规模超过30万平方米，是单体面积最大的家居商场从建筑开始，环球家居设计博览中心就传达出极富创想意味的信息外立面通透的玻璃幕墙；正门处的鸟巢球体；两侧的抽象化树枝；外墙上的绿树丛生；都寓示了家与树木的原始因缘，成就了底蕴深刻的象征性建筑家居MALL产品定位3未来的家居商场，绝不仅仅是家具建材买卖关系的发生地，它是人们日常生活圈的交集之一，是生活素养教育的殿堂。

￿红星美凯龙环球家居设计博览中心创造了史无前例的业态和格局：商场内有目前世界上少见的超长景观扶梯--“太空云梯”，天然塑造出瀑布式人流；在商场的1楼到5楼，有盘绕楼层而上的“时光动车”，开启家居购物的轻轨时代；而乘上完全绿色环保的高尔夫导购车，你可以随意停在任何一家商铺门前；抬头数百平米的数字“天幕”流光溢彩￿未来之家，公元2500体验馆红星美凯龙超前探索未来家居生活模式，这个首创的体验馆利用目前世界上最尖端的电子科技，以及最新的声、光、电、影像技术，将未来50年和500年后的人类生活逼真地展现在人们的面前￿在“设计引领生活”的口号下，红星美凯龙环球家居设计博览中心专门成立了“自助设计中心”顾客只需将自己家的楼盘名称和房型输入电脑，就会自动生成3D效果图，顾客可以先找到自己喜欢的设计效果，再按图索骥在商场内进行选购这种真正实现以设计为先导的消费理念，开创了中国家居购物的新模式￿1 1、项目总体定位、项目总体定位项目定位项目定位3 3、写字楼定位、写字楼定位2 2、家居、家居MALLMALL定位定位4 4、街区商业定位、街区商业定位通过对城北新城写字楼租赁物业的客群分析，围绕丁桥原工业企业转型而存在的新兴服务型企业，如设计、传媒、策划、科技等现代服务业。

•建筑设计、设备、装饰、室内设计、家具公司等企业•设计、传媒、科技、贸易等企业项目规划的家居MALL将形成产业带动，吸引家居产业链上的企业入驻写字楼终端客群定位判断理由写字楼定位——客户定位3•城区老写字楼客群溢出城市中心区有实力的老写字楼客户对于停车等写字楼配套不甚满意，而城市次中心区写字楼价格相对便宜，且配套又好，因此会购买或迁往次中心区办公p写字楼购买客群：自用+投资型（与城市核心区相比，城市次中心的写字楼更多的倾向于自用为主）写字楼定位——产品定位3主力面积建议100-300平方米一则控制投资额，另外利于后期出租区域内在建写字楼的户型特征：100-1000方区域内租赁市场的需求特征：150方左右主力户型分割建议：1 1、项目总体定位、项目总体定位项目定位项目定位3 3、写字楼定位、写字楼定位2 2、家居、家居MALLMALL定位定位4 4、街区商业定位、街区商业定位街区商业定位3p主题定位：新城休闲娱乐中心p业态定位：Ø餐饮：中高档特色餐饮（如指福门）、休闲餐饮（如两岸咖啡）、快餐（如肯德基、顺旺基，建议设置在写字楼裙房或MALL底层）Ø休闲娱乐：足浴、美容、KTV等Ø会所：组织时尚讲座、品酒会、休闲会所体验、品牌新品发布会及时尚派对、时尚旅游、艺术品鉴赏、理财投资等活动p客户定位：独栋街区商业的客户主要分以下几类：Ø家居mall中心的消费群Ø创意广场商务人士Ø周边中高层次的居民街区商业定位——产品定位3p街区商业除了部分底商之外，其余以2-3层独栋建筑围合而成，类似杭州湖滨名品街独栋商业，在建筑风格上建议与家居MALL的风格相一致p单层面积在200-300平方米，独栋面积控制在800平方米左右借鉴案例：北城天地美达北城天地建筑体量13万余平方米，规划有商业中心、平层企业总部、城果LOFT、星级酒店四类高尚业态，造就24小时跳跃的都市活力心脏，引领一站式生活风尚借鉴案例：湖滨名品街总商业面积约18000平方米，共由34家国际著名品牌专卖店围聚而成，形成中心休闲区，通过水系的营造以及精致小品等设计为建筑增添动动感活力。

专卖店单店面积从200多到1000多平方米不等建筑2-3层，顶上设置露台，联排的方式形成街区和内庭休闲区。