第七章-房地产面积测算.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产面积测算,测量在房地产经济中的应用十分广泛，而房产、地产的价值度量的一个重要标准就是房产、地产的面积本章主要介绍房地产面积的量算与土地征拨的有关内容，其中包括房地产面积的测算方法、房地产面积的量算与分摊原则，征拨地测量与红线交点坐标的推算第一节 房地产面积测算,一、房地产面积测算的内容,房屋面积,房产面积,房屋用地面积,房屋建筑面积,房屋产权面积,房屋使用面积,共有建筑分摊面积,房屋占地面积,丘面积,各项地类面积,共用土地面积测算与分摊,房屋,建筑面积,房屋建筑面积亦称“房屋展开面积”，是房屋各层建筑面积的总和,房屋建筑面积包括,:,使用面积,;,辅助面积,;,结构面积,房屋建筑面积按房屋外墙,(,柱,),勒脚以上各层的外围水平投影面积计算，还包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等辅助设施的面积测算建筑面积的房屋必须是结构牢固、有顶盖、层高,2.2m,和,2.2m,以上的,永久性,建筑房产面积的相关概念,房产面积的相关概念,房屋,使用面积,房屋的使用面积系指,房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。

房屋使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空面积，,不包括,房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积1998,年,7,月,20,日中华人民共和国“城市房地产开发经营管理条例”规定：商品房销售应签订合同，合同中应载明商品房的建筑面积和使用面积房屋产权面积,房屋产权面积系指,产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面,房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定房屋共有建筑面积,：,各产权主共同占有或共同使用的建筑面积房屋占地面积,：,房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积房产面积的相关概念,房屋用地面积,指,房屋占用和使用的全部土地面积,，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全部使用面积其中包括供休憩和满足生产或生活需要的空间面积，还包括出入专用的室外道路、绿化、停车场、院内空地及其围护物等的全部土地面积，但不包括下列土地的土地面积a),无明确使用权属的冷巷、巷道和间隙地；,房产面积的相关概念,b),市政管辖的公用道路、街道、巷弄等公用土地；,c),公共使用的河涌、沟渠、排水沟道；,d),已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围内核定需要作市政建设的用地；,e),其他按规定不计入用地面积的土地面积。

用地面积以丘为单位进行测算房产面积的相关概念,二、面积测算的有关规定,（一）计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件：,（,1,）应具有上盖；,（,2,）应有围护物；,（,3,）结构牢固、属永久性的建筑物；,（,4,）层高,2.20m,以上（含,2.20m,）；,（,5,）可作为居民生产或生活的场所二）房产面积测算的一般规定,（,1,）房地产面积的测算，均指,水平投影面积,的,测算；,（,2,）层高指上下,两层楼面,，或,楼面与地面,之间的垂直距离；,（,3,）量距应使用经鉴定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器或工具；,（,4,）各类面积必须独立测算两次，其较差应在规定的限差之内，取中数作为最后结果；,（,5,）边长以,m,为单位，取至,0.01m,；在面积的所有计算过程中，取位至,0.001,，面积计算结果取位至,0.01,；,（,6,）共有建筑面积分摊系数保留到小数点后,6,位或,6,位以上三）房屋面积测算的精度要求,2000,年发布的,GB/T 17986.1,2000,房产测量规范,将房产面积的精度要求分为三级房产面积的精度等级,房屋面积限差,m,中误差,一,0.02 +0.0006S,0.01 +0.0003S,二,0.04 +0.002S,0.02 +0.0001S,三,0.08 +0.006S,0.04 +0.0003S,注：,S,为面积，,D,为测量边的边长,m,。

房屋面积和边长测量的精度和限差要求,长度测量的精度等级,边长测量误差的限差,m,边长测量中误差,m,一,0,014+0.000 4D,0.007+0.000 2D,二,0,028+0.001 4D,0.014+0.000 7D,三,0,056+0.00 4D,0.028+0.002D,界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点的间距误差：,界址点坐标反算边长与实测边长较差公式：,丈量房屋边长较差公式：,D=0.004D,（,m,）界址点等级,限差,中误差,一,0.04,0.02,二,0.10,0.05,三,0.20,0.10,1,计算全部建筑面积的范围,a),永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和三）房屋面积计算规则,计算全部建筑面积的范围,b),房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在,2.20 m,以上部位计算建筑面积梯间、电梯间,是指进出楼梯或电梯的房间，还包括突出房屋屋面，有顶盖、有围护结构、永久性的、层高不低于,2.20 m,的、供上升屋顶顶层维修房屋或安全出口的房间，或供停放检修，升降电梯用的房间。

夹层、插层、技术层也称附层,，是指建筑在房屋内部空间的局部层次，是安插于上下两个正式房屋层中间的房屋，从外表看不出来，这些增加的房屋层，有的是结构层，即属于整个房屋整体结构的一部分，有的是技术层，是加插进去的不论是结构层还是技术层，只要其层高不低于,2.20 m,都可以计算建筑面积，凡层高低于,2.20 m,的部位，均不应计算建筑面积c),穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积这里所讲的穿过房屋的通道，系指房屋内部的通道门厅、大厅内的回廊部分，层高在,2.20 m,以上的按其水平投影面积计算而层高低于,2.20 m,的通道、门厅、大厅是不能计算房屋的建筑面积门厅、大厅有的因层高很高，一般在沿厅的周边设有楼层式的走廊，我们称其为回廊这一部分凡层高不低于,2.20 m,的，按其水平投影面积计算建筑而积，回廊下边的厅，如其层高在,2.20 m,和,2.20 m,以上部位仍应计算建筑面积计算全部建筑面积的范围,d),楼梯间、电梯,(,观光梯,),井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积楼梯是指供房屋各层间上下步行的交通通道；电梯是指房屋各层间垂直上下的电动交通道道；提物井是指专供房屋各层间垂直上下提升或放降物品用的通道井，垃圾道是指专供房屋各层倾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各层的各种管道上下集中通过的井道。

由于这些井道，有的并不构成明显的层，但又都占用了房屋的建筑面积，因此应跟随房屋的自然层计算建筑面积，作为房屋自然层面积的一部分，一起计算房屋的建筑面积计算全部建筑面积的范围,房屋的自然层数，一般按室内地平线以上计算地平线以下为地下室，按负层数计算；采光窗在室外地平线以上的半地下室，其室内层高不低于,2.20 m,的计算自然层数,层高在,2.20 m,以上的架空层也计算自然层数国家标准,住宅设计规范,对地下室和半地下室有以下术语和解释，可供参考：,地下室,是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者；,半地下室,是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一，但不超过一半的地下室计算全部建筑面积的范围,当房间地面低于室外地平面的高度不超过房间净高的三分之一者，则不能算作地下室，也不算半地下室假层、附层,(,夹层,),、插层、阁楼,(,暗楼,),、装饰性塔楼、以及突出屋面的楼梯间，水箱间等不计层数e),房屋天面上，属永久性建筑，层高在,2.20 m,以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在,2.20 m,以上的部位，按其外围水平投影面积计算计算全部建筑面积的范围,天面是指房屋顶面上，四周有围护结构的，可供人民正常活动的平台，也叫天台。

房屋天面上的楼梯间是突出房屋屋顶，有顶盖，有围护结构，供人民出入屋顶面进行维修或作为安全出口的步行通道的建筑物房屋天面上的水箱间是突出房屋屋顶，有围护结构的蓄水装置的建筑物电梯机房是突出房屋压顶，供电梯升降、或停放、或检修电梯的电梯专门用房计算全部建筑面积的范围,斜面屋顶,的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一 永久性的、可供人民居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋、对这类斜面房项的房屋，按其层高达到,2.20 m,的部位计算房屋建筑面积上述规定包括房屋天面上或房屋屋顶上的楼梯间、水箱间、电梯机房，以及斜面屋顶的房屋上述有关斜向屋顶的房屋建筑面积计算的规定，也适用于其他斜面屋顶房屋的建筑面积计算，即所有斜面屋顶的房屋，都按层高达到,2.20m,的部位计算房屋的建筑面积，以保持房屋建筑面积计算标准的一致和统一计算全部建筑面积的范围,f),挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算,挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于,2.20 m,，按楼房处理阳台是供人民休憩及晾晒衣物用的房屋设施，是户内与户外的过渡空间封闭阳台按其外围水平投影计算面积，不封闭的阳台按其外围水平投影的一半计算建筑面积,。

封闭与不封闭以设计图纸或其他批准文件为准所谓封闭阳台，系指阳台采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台g),属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算计算全部建筑面积的范围,室外楼梯是位于房屋外部的、上下各层的步行通道之用的、有围护结构的永久性建筑物，属房屋的附属设施当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶盖室外楼梯的面积按实际层数各层的水平投影面积计算,h),与房屋相连的有柱走院，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算此处所指和房屋相连，是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构相连，即两者的梁、柱、墙相连，走廊的柱为承重的结构柱此处所指走廊是指此廊是供人民在生产或生活中，出入或经常通行用的走廊计算全部建筑面积的范围,i),房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算架空通廊是指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊封闭的架空通廊系指架空通廊采用实体栏板作围护，栏板以上采用玻璃等物全部围闭的，有的架空通廊和房屋一样，是由墙体全部围闭，并有门和窗户，这都是封闭的架空通廊架空通廓的层高低于,2.20 m,的也不计算建筑面积j),地下室、半地下室及其相应出入口，层高在,2.20 m,以上的，按其外墙,(,不包括采光井、防潮层及保护墙,),外围水平投影面积计算。

计算全部建筑面积的范围,k),有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算L),玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算m),属于永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算n),依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在,2.20 m,部位的外围水平面积计算o),有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积计算全部建筑面积的范围,计算一半建筑面积的范围,a),与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算b),未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的半计算c),独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算d),无顶盖的室外楼梯按各层水平投影的一半计算e),有顶盖不封闭的水久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算不计算建筑面积的范围,a),层高小于,2.20 m,以下的夹层、插层、技术层和层高小于,2.20 m,的地下室和半地下室b),突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等c),房屋之间无上盖的架空通廊d),房屋的天面、跳台、天面。