加油站资产收购法律实务概要.ppt

零售网络发展法律实务 李荣国 山西石油分公司法律事务处副处长 二ΟΟ九年十月 第一章 概 述 第二章 独资新建法律实务 第三章 资产收购法律实务 第四章 股权收购法律实务 第五章 合资合作法律实务 第六章 资产租赁法律实务 第七章 经营权收购/租赁法律实务 结束语 讲 座 目 录 第三章 资产收购法律实务 加油站资产收购是零售网络发展的首选模式之 一，在本章中，重点掌握收购加油站过程中的土地 、房产等不动产的登记过户等12个操作要点，以及 出卖人权利瑕疵和资产瑕疵等7个法律风险提示 第一节 概 述 一、资产收购的概念 二、资产收购的分类 三、资产收购的主要法律依据 第二节 资产收购操作要点解析 第三节 风险描述及防控建议 第三章 资产收购法律实务 第三章 资产收购法律实务 一、资产收购的概念 １.加油站资产收购的性质属于买卖行为 收购资产从法律性质上讲是一种买卖行为，属于合同法意义上 的买卖合同：即一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价 款的合同 资产收购是指销售企业依据零售网络发展的整体布局和规划， 通过收购自然人、法人或其他经济组织所有的加油站部分或全部的 资产，最终实现占有、使用、收益和处分。

第一节 概 述 第三章 资产收购法律实务 一、资产收购的概念 １.加油站资产收购的性质属于买卖行为 但是加油站资产是涉及不动产买卖的特殊合同必须采取书面 形式，而且房屋的过户必须到产权部门进行登记变更，不登记变更 不发生权利转移效力同时，作为不动产的权利共有人或承租人， 在同等条件下享有优先购买权 第一节 概 述 第三章 资产收购法律实务 一、资产收购的概念 2.买卖与转让的区别与联系 在零售网络发展中，既有资产收购，也有股权转让，两者从法 律性质上讲都是转移所有权的行为，那么买卖和转让之间到底有什 么区别和联系呢？ 前面讲过，资产收购属于买卖合同，买卖更侧重于对可见实物 所有权的流转，而转让的标的物既可是可见实物资产（如：加油站 房屋），也可是权利（如：商标权），因此上买卖和转让是所有权 转移的不同的表现形式，且转让的外延要大于买卖的外延 第一节 概 述 第三章 资产收购法律实务 一、资产收购的概念 2.买卖与转让的区别与联系 例如：在房地产买卖中，买受人必须向出卖人支付而且只能 支付货币作为的对价而在房地产转让中，买受人既可以通过赠予 获得房地产，而不用支付任何对价，也可以将它作价入股，抵偿债 务，并且都产生房地产权属的转移。

第一节 概 述 第三章 资产收购法律实务 一、资产收购的概念 3.收购加油站资产合同主体与买卖合同主体的法律关系 第一节 概 述 出卖人（合同法称谓） 卖方（合同条款称谓） 买受人（合同法称谓） 买方（合同条款称谓， 一般为我方） 买卖合同主体 收购加油站 资产合同主体 第三章 资产收购法律实务 二、资产收购的分类 根据资产内容和土地权属的不同，收购资产又可分为： 1.收购加油站资产和设备并办理了完整的土地出让手续； 2.收购加油站资产和设备土地无法办理出让手续，但是合法使用 土地的； 3.收购地面加油站资产和设备但是土地不能合法化 第一节 概 述 第三章 资产收购法律实务 三、资产收购的主要法律依据 1. 《合同法》 意思自治原则在合同谈判中的重要意义 2. 《物权法》、《民法通则》 民法理论对物的最基本分类是：动产和不动产 我国《物权法》第9条规定和第23条规定分别对不动产和动产 所有权转移进行了规定 第一节 概 述 第一节 概 述 第二节 资产收购操作要点解析 一、根据不同情形，选择签约主体 二、加强尽职调查，理清权属关系 三、核实资产数量，制作财产清单 四、价格条款清晰，涵盖范围广泛 五、控制付款节奏，合理支付价款 六、重视资产交接，产权及时过户 第三章 资产收购法律实务 七、合法合规操作，回避用地风险 八、设置水电责任，确保经营正常 九、做出声明承诺，预先设置防范 十、办理资产保险，防范意外风险 十一、提供相应担保，对抗出让瑕疵 十二、追究违约责任，维护合法权益 第三节 风险描述及防控建议 第三章 资产收购法律实务 第三章 资产收购法律实务 一、根据不同情形，选择签约主体 在加油站资产收购中，出让人应该是出让加油站的所有权 人，其不仅对该出让加油站享受占有、使用和收益的权 利，同时也享有处分权（出让权就属于典型的处分权）。

实务 中，出让人既可是自然人，也可以是法人或其他经济组 织下面结合出让人不同法律身份下签约主体的选择，供大家 在实务中参考： 第二节 资产收购操作要点解析 第三章 资产收购法律实务 一、根据不同情形，选择签约主体 1.出让人是自然人且对出让资产单独所有，这种情形下， 出让人当然签约主体；出让人是自然人但与他人共同对出让资 产所有，这种情形下，出让人的单方出让行为，并不当然产生 产权转移的法律效力，除非第三人不明知该资产为共有财产， 且办理了相应的过户手续（即善意取得） 第二节 资产收购操作要点解析 第三章 资产收购法律实务 一、根据不同情形，选择签约主体 2.出让人是依法设立的独立法人，出让人当然签约主体； 但如果是分公司（分支机构），必须取得法人的授权后，方可 以将其作为签约主体 第二节 资产收购操作要点解析 第三章 资产收购法律实务 一、根据不同情形，选择签约主体 3.当收购加油站产权证上记载的所有权人与实际转让人 不一致时，应以所有权证上记载的当事人为所有权人，登记是 经非法手段取得的除外 如果加油站没有土地房产等权属证照，那么以确定的实际 所有权人作为签约主体。

4.在实务中，某自然人对加油站享有所有权，并注册了有 限公司，这种情况下，是以自然人为签约主体，还是以公司为 签约主体？应依据加油站产权证上的所有权人为签约主体 第二节 资产收购操作要点解析 第三章 资产收购法律实务 一、根据不同情形，选择签约主体 5.对方为国有企业出售主要资产时，需取得上级主管单位 或国有资产管理部门的同意的，取得批复文件后，以其为签约 主体 6.不属于前述情况，但获得了前述有权处置人全权授 权，有权以自己名义处置他人土地、房产的自然人、法人或其 他经济组织也可作为签约主体 第二节 资产收购操作要点解析 第三章 资产收购法律实务 一、根据不同情形，选择签约主体 第二节 资产收购操作要点解析 •案情： 甲某个人拥有A加油站，资产办理在个人名下，同时他也依法注册成立了 B贸易有限公司某石油公司欲收购Ａ加油站，甲某提出用B贸易有限公司的 名义与石油公司签订合同，方便开具发票 第三章 资产收购法律实务 二、加强尽职调查，理清权属关系 1. 从土地局调查土地权属状况（如：非法用地） 2. 从房管局调查房屋权属状况（如：抵押） 3. 从工商局调查工商登记详细情况（如：与他人共有） 第二节 资产收购操作要点解析 第三章 资产收购法律实务 二、加强尽职调查，理清权属关系 4.调查其经营资质（必备经营证照和相关立项审批手续 是否齐全，通过改造能够取得缺失证照，证照是否经过正常 年检……） 5.调查规划情况，杜绝收购后所在地重新规划遭拆迁 6.调查设备、实施情况（核实加油站设备、设施真实情 况，设备、设施是否符合国家建设标准，是否符合物理使用 标准） 第二节 资产收购操作要点解析 第三章 资产收购法律实务 二、加强尽职调查，理清权属关系 第二节 资产收购操作要点解析 •案情： A石油公司与张某达成加油站转让协议，约定转让金额为350万元。

协议 签署第3天,石油公司按合同约定支付了50％的转让金一个月后，在A石油公 司进行资产交接、变更经营证照过程中，当地城市信用社要求查封该加油站 ，并主张对该站进行拍卖原来，早在几年前，张某已经以该站作为抵押， 向信用社贷款信用社要求张某支付到期借款及相应利息，并向法院申请对 抵押物即加油站进行了查封 第三章 资产收购法律实务 三、核实资产数量，制作财产清单 收购资产既包括土地、房屋等不动产，也包括加油站设备 、设施等，均属于加油站资产范畴，在收购过程中应注意： 1.将加油站各种图纸及资产清单与实物资产逐一核对，明确资 产数量 2.加油站所属的各种证照虽不能成为资产收购的标的物，但也 必须核对清晰后制作清单 3.加油站实物资产和权证数量与实物核对完毕后，制作《财产 清单》，并将其作为合同附件 第二节 资产收购操作要点解析 第三章 资产收购法律实务 三、核实资产数量，制作财产清单 第二节 资产收购操作要点解析 •案情： 甲石油公司于2005年10月与乙商贸公司就收购乙公司下属的Ａ加油站达成一致，于 同年11月签署了《资产收购协议》并支付了20%的合同款甲石油公司开始对Ａ站进 行交接进驻时，发现油站内的两间平房有交警驻扎。

后经了解，因该站紧邻国道，是 该市交警稽查过往大车的黄金地点，于是交警队便与乙公司签署了为期五年的房屋租 赁合同交警查违章和超载的执法行为不仅使过往的大车绕道行使，客观上对加油站 经营不利，而且甲石油公司的５名员工也因油站房屋紧张而无休息场所，严重影响职 工日常生活甲石油公司就此与乙公司进行交涉，乙公司以该两间房屋并未列入财产 清单为由，拒绝石油公司的请求 •评析： 资产收购合同未罗列全部财产清单，现场交接也没有签订交接纪要，属于标的物 范围不明，所以导致出现此问题 •建议： 现场实物清点并制作财产清单，交接要签订交接纪要，对于收购前标的物已经设 置的法律关系（如租赁）在合同签订前要约定处理方案 第三章 资产收购法律实务 四、价格条款清晰，涵盖范围广泛 在收购加油站资产中，价格应包括但不限于以下范畴： 1. 拟收购加油站地面及地面以下所有设施、设备、资产； 2. 买卖过程中产生的一切税、费（包括但不限于营业税、契 税、土地增值税、印花税、交易手续费等）； 3.拟收购加油站土地变更为我方合法使用所产生的一切费用和 税收（包括但不限于登记费、手续费等）； 第二节 资产收购操作要点解析 第三章 资产收购法律实务 四、价格条款清晰，涵盖范围广泛 4.拟收购加油站消防器材、办公用品、形象标识等的费用； 5.拟收购加油站的土地征用、出让和土地补偿金；办理土地、 房屋及其他手续中发生的一切费用； 6.按照买卖合同性质应当支付的其他费用。

第二节 资产收购操作要点解析 第三章 资产收购法律实务 五、控制付款节奏，合理支付价款 收购加油站资产过程中，因资产收购合同履行的时限较长 ，应尽量避免一次性支付全部价款，把握付款时段，控制付款 节奏，有效控制风险： 1.签订合同； 2.资产交接（ ▲资产交接前，建议：付款不超过30%）； 第二节 资产收购操作要点解析 第三章 资产收购法律实务 五、控制付款节奏，合理支付价款 3.不动产权证过户（ ▲产权过户前，建议：付款不超过60％） 4.经营证照变更（ ▲经营证照过户前，建议：付款不超过 90％） 5.保证金（为保证加油站正常运营，建议加油站正常运营满1年 后返还其保证金） 控制好四次付款时段及比例，重点运用三个关键点（加注 ▲）来控制付款节奏，这对于确保我方权益，约束出让方权利 有着极为重要的作用 第二节 资产收购操作要点解析 第三章 资产收购法律实务 六、重视资产交接，产权及时过户 在收购资产合同中，交付分为财产交接和权证交接 1.现场实物核对，提出整改意见，提交备忘录； 2.交接相关权证，提出完善期限； 3.签署《财产交接清单》和《交接纪要》作为合同附件； 4.不动产权证及时办理过户登记和经营证照的变更； 5.行使合同抗辩权。

第二节 资产收购操作要点解析 第三章 资产收购法律实务 七、合法合规操作，回避用地风险 由于在资产收购中，土地可能不是商业出让地，所以在价 款中应明确“收购款。