浅析太原房地产市场.doc

浅析太原房地产市场房地产业与众多行业紧密关联其健康有序发展，不仅可以更好 地改善人们的生活质量，还能拉动国民经济和社会的健康持续发展 2009年以来，国家不断加大对房地产业的调控力度，促进行业稳定 健康发展全面理解对房地产市场的宏观调控策略，对于防止市场过 热、改善经济环境具有十分重要的现实意义一、房地产和房地产业1房地产(1) 房地产的定义房地产有广义和狭义之分，广义的房地产是不动产，是指土地、 土地上的永久性建筑物、基础设施，以及诸如水和矿藏森林等自然资 源，以及上述各项所衍生的各种权利和利益狭义的房地产就是房屋 财产和与房屋相关的土地财产的总称，或者说是房地产是房产和地产 的总称在理论和实践中，房地产的含义应包括：土地及地上定着物 和同地上利用相联系的地下改良物，同时，还包括以上组成部分所衍 生的各种权利2) 房地产的特征%1 房地产的自然特征房地产的自然特征有：不可移动性、使用周期长、效用多层次性和房 地产的价值量大等特征1 房地产的经济特征 A房地产的稀缺性这是因为土地面积的固定性和建筑技术、建筑材料等多方面的限制所 造成所以国家有必要对房地产的生产，流通、消费过程采取必要的 宏观调控，制定合理的土地使用政策。

B房地产的增值性由于房地产具有稀缺性，从而容易造成土地的供给不足，不能满足需 求，土地价格上升这就成为房地产具有增值性的主因3) 房地产的类型房地产按照土地使用方式不同可分为工业房地产、商业房地产、住宅 和特殊房地产1 工业房地产(industdal property (real estate))主要是用于工业生产的土地及其定着物组成的它分为三部分，即自 然土地、土地改良物和地上房屋及永久附属物这种不动产同农业不 动产相比，自然土地肥力的作用不那么重要，重要的是土地更深层的 地质构造、地下水等土地改良物主要是指道路、下水道、电缆、煤 气管道等，它们决定了工业生产的潜力和效率，对工业房地产价格的 影响很大地上房屋及永久附着物是指同房屋密切结合，用于增加生 产能力或改善生产条件的部分设施而同房屋关系较松散的生产设备 则不属房地产的组成部分1 商业房地产(commercial property)又称受益性房地产(incoming teal estate),主要是由用于商业的土 地及其定着物组成的同样房地产业分为三部分：自然土地、土地改 良物、地上房屋及永久附属物1 住宅(resident! al property)是以服务人类居住为主要目的的土地及建筑物组成。

不过，土地改良 物及房屋更重要些，房屋的造型及室内布置(layout)尤为重要住宅 按其房屋式样又可分为：别墅、一般住宅和公寓等1 特殊房地产包括两部分：一部分是历史文化建筑以及政府、宗教、学校所拥有的 房地产，另一部分为部队营房在我国由于这些房地产是被禁止进人 市场的，所以也就失去了市场价值2房地产业随着商品经济的发展，以及城市化进程的不断加快，土地、房屋 及其权利作为一种商品进人市场，土地和房屋这种具有自然属性的物 品变成了地产和房产这类具有经济社会属性的商品，从而使房地产投 资开发、经营、管理和服务的活动作为一个产业应运而生，并迅速成 长为国民经济的支柱产业和先导产业，成为经济发展的“晴雨表” 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业房地产业 在世晃上早巳产生，各国叫法各不相同，但都把房地产作为一个独立 的产业部门，划入第三产业目前，有的学者把房地产定义为从事房 地产开发、建设、经营、管理和服务的产业，这实际上包含了房屋的 建设按国内外一般惯例，房屋建设是由建筑业来完成的房地产业 与建筑业之间有着密切联系，表现在其业务范围互相渗透互相交叉， 其业务对象都是房地产，但它们在活动范围、产业归属、投资内容、 提供产品的方式等方面存在着明显的差别。

房地产的活动领域包括： 房地产的开发和再开发、房地产经营管理、房地产中介服务、房地产业管理服务、房地产金融服务等3房地产市场在市场经济条件下，房地产市场是房地产经济运行的基础和依 托，房地产的投资、开发建设、经营、中介服务、融资等等都是在房 地产市场中进行的房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部 分，它同商品市场、劳动力市场、金融市场，技术市场、信息市场、 产权市场等市场共同构成统一的不可分割的社会主义市场体系房地 产市场与其他市场相比，在构成要素、机构体系、运作程序、运行机 制、功能等方面，都具有自己的一些特征［房地产市场的含义一般来说，市场有广义、狭义之分广义的市场指商品交换关系的总 和狭义的市场指在一定的时间内商品交换的双方进行交易的具体场 所与此相对应，房地产市场也有广义和狭义之分狭义的房地产市 场，是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所广义的房 地产市场，指整个社会房地产交易关系的总和房地产市场活动主要 有三种方式，即房地产买卖、租赁和抵押房地产买卖是指房地产所 有权的出让房地产租赁，指房地产所有者将房地产使用权在一定期 限内租给承租人使用，而承租人则根据租约的规定分期向出租人支付 租金，承租人享有使用权以及由此产生的一切权益。

房地产抵押，是 指单位或个人以一定量的房地产作为如期偿还借款的保证物，向银行 或其他信贷机构做抵押，从而取得贷款的活动行为2房地产市场的特征和功能(1)房地产市场的特征%1 房地产市场是一种竞争不充分的市场，具有垄断竞争性质在房地产市场上，房地产商品一方面受地理位置布局的限制另一方面 又受其所处在一定的地段上的自然空间制约，因此房地产商品差异很 大，也正因为这种差异很大，造成了市场上的信息不可能充分；又由 于房地产投资金额大，投资回收期长，国家又垄断一级市场，所以能 进入房地产市场从事开发投资的只能是少数开发商，因此，房地产市 场不可能是一个充分竞争的市场，只能是一个垄断竞争市场1 房地产市场运行节奏缓慢，房地产商品的流动性和变现性差 房地产市场上，--笔房地产交易需要很长一段时间完成，少则J个月， 多则儿年在这段时间内，要经历起草文件、报刊广告、现场勘察、 法律咨询、估价、筹集资金和签署合同等各个环节买进之后，如欲 脱手变现，则受价值量大、占用资金多、卖出时机等多种因素制约， 难以快速成交，因此，房地产市场运行节奏缓慢，不仅流动性差，而 旦变现能力差1 房地产市场是一个投资性和投机性相结合的市场土地的供给是有限的，城市土地的供给尤其有限，建筑在土地上的物 也相当有限。

当然，人们的生活空间可以向地下和空中延伸，但毕竟 要受到经济和科学技术发展水平的制约，因而不可能改交物业的稀缺 性特征这也就导致了土地和物业在总体供不应求的态势从这个意 义上讲，房地产市场上的价格一般由单一的需求价格决定，从而导致 土地价格和物业价格具有上升趋势所以房地产市场具有巨大的投资 性同时也吸引了总是与投资相伴的各种投机活动房地产市场投机 性强的另一重要原因是城市经济区位具有变动性城市的经济区位往 往受国家经济政策、城市规划、科技发展的影响而发生变动1 房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为 房地产市场的交易对象最大的特点就是位置的固定性，这决定了它的 交易与一般商品交易不同，不能由房地产商品的空间位移来完成交 易，而只能由消费者的空间位移来完成，只能借助法律手段，通过签 订地产或物业交易合同来完成交易，从而证明这宗地产的使用权或物 业的所有权已属于买房如果不签订合同，从法律上确认交易的实现, 以后极容易产生纠葛所以说，房地产市场上的交易行为既是一种经 济行为，又是一种法律行为1 房地产市场交易费用格外高房地产市场上的交易对象不仅金额大，技术性强，而且涉及众多的法 律问题和专业知识，这样，买卖双方都需要聘请各种专家进行咨询， 提供各种专业服务。

因此，房地产市场上的交易费用相当高1 房地产市场交易形式具有多样性从交易方式上看，有一次性购买和租赁两大基本形式此外，还有介 于两者交易方式之间的“按揭以及由以上两种方式派生出来的其 他交易方式，如抵押、典当、信托购买方式又有拍卖、招标、协议 等租赁又可分为长期租赁、短期租赁、直接租赁及转租等方式从 交易对象上看，分为使用权交易和所有权交易所有权交易乂可分完 全产权交易和部分产权交易等从交易媒分和商品货币关系上分析，除一•般通过货币购买商品的模式外，还有“商品一一货币一一商品” 的交换形式及由“商品一一商品”的直接易货的换房形式二、八大开发商列表（30万平米以上）序号开发商名称 开发资质 开发规模（万平米）主要开发项目山西华龙泰房地产开发公司 壹级 50 中辅院小区、华宜大厦、锦绣苑、腾龙苑、怡和广场、东港嘉园山西安业集团 壹级 50 安业大厦、安江公寓、环球世运村、安静小区、安广小区、安业商务广场山西中保房地产开发公司 壹级 46 中保京华城、兴华商务广场、高尔夫体育休闲中心、中保大厦等山西华吉房地产开发公司 贰级 46漪汾华苑、华宇绿洲、华宇国际ll「西中博房地产开发公司 贰级 43佳地花园、佳地园中苑、榆次佳地花园山西阳光房地产开发公司 琶级 33阳光大厦、阳光小区、阳光时尚公寓、阳光地带山西宝地房地产开发公司铜锣湾广场山西恒实房地产开发公司肆级 31和信商业广三、八大开发商列表（17-30万平米）山西大唐房地产开发公司贰级 25大唐智能花园、大唐四季花园、山西珠琳房地产开发公司 贰级 22 珠琳公寓、珠琳国际、珠琳数码大厦、珠琳商务广场、怡安公寓太原万丰房地产开发公司 贰级 22佳泰花园、国贸中心山西太重大唐房地产开发公司 贰级 20大唐长风、大唐世家、奥林匹克花园（规划中）山西鑫茂实业发展有限公司 窒级 18鑫茂花苑、鑫茂大厦、世贸中心太原诚达房地产开发公司 贰级18和平苑（一二期）、鑫芳庭院、漪鑫雅园、滨湖蒙园山西石林房地产开发公司 参级17石林苑、奥林花园山西银建房地产开发公司 贰级17桥东小区、清风居、鼎元时代中心四、太原市土地资源供应状况1、土地存量锐减2004年太原市国土资源局出让土地共54. 6万平米，而今年截至目前， 出让土地仅17万平米，两相对比，我市房地产市场土地资源明显趋于 紧张。

太原市区的南移西进和长风大街、南中环街两条干线的改建和 延伸使其周边及汾河两岸土地潜在价值凸现2005年随着国家经济的宏观调控，房地产市场增长过快的势头将得到缓解，与此相适应，1801601401201008060402000万乎方*3500*3000*2500%2000%1500X100MK・4霸膈2捋9-500*82.7270.85 _折筮供应面积././././ /././././ 环同比愉幅万平方米太原市2008年2 M—2009年9月土地供应走势20151050■—成交同枳同比确6・心q公a Xs t < r a a Ns ^•//////太原市2008年2月一2009年9月土地成交面积走势图地价也将稳步上涨，地价上涨导致开发成本增加，地产商拿地更加谨 慎，对于规范行业运作不无助益土地的供给量和价格将成为我市房地产发展的瓶颈，供量少价格高必 将导致市场竞争FI。