不动产评估考试计算题(包含答案).docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑不动产评估考试计算题(包含答案) 土地资源管理专业土地估价实习案例 评估案例一 1、 估价对象概况 某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及其房屋的恢复率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年修理费用为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2% 2、 估价要求 试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格 评估案例二 某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3根据当地市场资料用对比法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。

根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%该饭店每月的客观净收益为11万元已知土地恢复率为6%，该饭店的建筑恢复率为8%试评估房屋（饭店）的总价格 评估案例三 （1）估价对象概况在某一城市，需要评定的地块为H，现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表： 工程 宗地成 交易时位置比外形比区域因个别因容积率 交价 间 较 较 素对比 素对比 1 A B C D E F G H 580 620 660 700 680 730 740 1987 1988 1988 1989 1989 1990 1990 1990 1.3 1.2 1.4 1.4 1.3 1.2 1.3 1 0 3% 0 0 0 2% 0 0 -5% 0 -2% 0 0% 0 0% 0 0 0 0 -3% 3% -5% 0% 0% 0 -4% 0 0 0 0 -3% 0 现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。

对位置、外形、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块对比，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度 （2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格 评估案例四 1、估价对象概况某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易处境与待估地一致，其他条件对比如表1 对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件对比结果如表1，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示优劣幅度 2 又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数如表2 表1： 工程 用途 成交日期 成交价格（元/M2） 容积率 区 域 因 素 个 别 因 素 表2： 容积率 修正系数 1 1 2 1.8 3 2.4 4 3.0 5 3.5 位置 根基设施 交通 地势 外形 其他 待估土地 住宅 1994.1 2 0 0 0 0 0 0 案例A 住宅 1993.1 1200 3 -2% -1% -2% -2% 3% -3% 案例B 住宅 1993.12 1300 3 -3% -2% 0 1% 0% -3% 案例C 住宅 1994.8 1400 4 0 2% 3% 0 5% 0% 案例D 住宅 1993.4 1000 2 -3% 0% -2% -2% -4% -2% 2、请按以上条件，估算该住宅用地在1994年10月的单位地价。

评估案例五 1、估价对象概况 待估宗地为七通一平的待建筑空地，已经得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让 2、估价要求 某开发公司梦想加入与此地地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额度 3、估价过程 3 （1）选择估价方法 （2）确定最正确开发利用方式 （3）市场调查，确定创办期、开发价值和投入本金等根据该开发公司所举行的市场调查和工程可行性分析显示，该工程创办开发周期为2年，取得土地使用权后即可出工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，你出租费用为年租金的25%建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%，其次年投入其余的60%，目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合恢复率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15% 评估案例六 1、 估价对象概况 某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。

取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4 2、 评估要求 估算该开发公司在该工程开发创办中的预期利润 3、 估价过程 （1）该宗地为待开发空地，适合采用剩余法估价 （2）根据规划要求，该宗地最正确利用方式为修建住宅，容积率为4 （3）根据该开发商的市场调查和工程可行性研究报告显示，该工程工程在 4 取得土地使用权后3个月即可出工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入处境为：第一年投入40%，其次年60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6% 评估案例七 1．评估对象概况 某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1 2、评估要求 确定该开发公司在该工程中的建筑费用及专业费用的最高操纵标准。

3、已知条件 根据该开发公司的市场调查和工程可行性研究显示，该工程工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为平匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6% 评估案例八 1．估价对象概况 某征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为每亩6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费用平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率 5 — 7 —。