中华美食文化博览城租金定价方案.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020-01-05,*,#,中华美食文化博览城租金定价方案,2010年,4,月,目 录,一、租金定位参考依据,二、项目本身情况分析,三、类似市场分析,四、项目周边市场的租金情况,五、商家承租能力,六、租赁条件,七、租金细化方案,八、招商策略,一、租金定位参考依据：,项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位，同时又遵循市场规则，参考市场价格本项目的租金定位参考依据主要为：,项目本身条件分析,类似市场及周边市场租金水平,商家在本商圈所能承受的租金水平,长期发展与稳定经营,二、项目本身情况分析,（一）商圈分析,项目周边目前还没有形成成熟的零售商业氛围，人气远远不如,王家湾、钟家村、经开万达广场,等成熟商圈旺盛但项目周边集中了大量专业市场集群，竞争力也较强，具有一定影响力江海东路、广瑞路、锡沪路三条街道各有特色：江海东路是交通要道，车流量大，以汽车配件为主，其他店铺很少；广瑞路则以餐饮、服饰、日用百货为主；而锡沪路以装饰、建材为主；,专业市场集群占据区域内商业龙头地位，并推动区域经济的发展！传统零售商业氛围淡薄，餐饮娱乐缺乏，形象档次低！商圈内,人群,3购物、餐饮娱乐消费不便。

新开业的,人信汇传统零售业态经营状况一般，但餐饮类经营较为火爆，成为人信汇最有人气的业态家居建材、装饰装潢、餐饮、服务配套、汽配汽修所占比例较高，,餐饮,/,休闲占比仅为,17%,和,3%,；且档次极低，分布零散总体上，项目周边商业仍主要以满足消费者日常生活需求为主除与区域业态一致的如家居建材等业种外，生活配套类经营状况一般租金范围在,1-5,元,/,日,/,商圈零散商业业种比例图示：,（二）美食城优势分析,项目位于市府三个重点开发片区内，大交通、政策优越；,五洲三个项目连成一片，商业规模将达约60万平方米，规模优势明显；,本项目一期总面积近2万平方米，有利于形成集群市场；,三角形地块，面临自然河道，可规划自然景观；,开发商的品牌实力与商业开发、运营经验；,周边200万平米的成熟专业市场集群，配套业态缺失和空白商圈辐射近30万人口，消费潜力巨大,目前周边商业氛围淡薄，规划利好暂无法呈现；,广益路不允许开设机动车道口，限制临街交通组织；,南面临河，西面正对高架桥，展示面规划受影响；,片区传统商业、哥伦布、商公园商业的威胁；,无锡其他潜在竞争项目的威胁；,房地产市场发展过快，未来市场走向面临一定不确定性。

本项目作为新开发项目，不能当做成熟商业对待，须考虑到附近哥伦布广场的竞争三）美食城劣势分析,清扬路餐饮现状：,位于南长区，临近佛教胜地南禅寺，旅游、购物、餐饮、休闲、娱乐和文化功能齐全，开发时间早，经营时间长，游客众多，餐饮集中，是无锡人吃喝玩乐的常来之地整体租金水平较高，约为,100-110,元,/,方,/,月，经营情况良好；,品牌商家云集，如姆妈炒菜、粤仔湾砂锅粥等，其他还有同等乐酒楼、美味齐、普京小站、米乐星,KTV,等三、类似市场分析,青石,路,路餐,饮,饮现,状,状：,北塘,区,区进,入,入无,锡,锡市,中,中心,的,的主,要,要途,径,径，,无,无锡,餐,餐饮,集,集中,片,片区,之,之一,，,，功,能,能主,要,要有,居,居住,、,、购,物,物、,商,商务,、,、餐,饮,饮、,休,休闲,、,、娱,乐,乐、,旅,旅游,和,和文,化,化等,，,，道,路,路宽,阔,阔，,人,人车,流,流密,集,集，,商,商业,发,发达,，,，区,域,域内,开,开发,时,时间,早,早，,建,建筑,比,比较,陈,陈旧,；,；,青石,路,路租,金,金较,高,高，,平,平均,130,元,/,方,/,月左,右,右，,餐,餐饮,租,租金,稍,稍低,，,，在,100-130,元,/,方,/,月之,间,间。

餐饮,代,代表,商,商家,有,有：,澳,澳门,豆,豆捞,、,、北,京,京烤,鸭,鸭、,永,永和,大,大王,、,、豪,客,客来,等,等；,无锡,市,市类,似,似市,场,场调,研,研,东亭,街,街道,餐,餐饮,现,现状,：,：,东亭,街,街道,为,为锡,山,山区,政,政府,所,所在,地,地，,是,是锡,山,山区,重,重点,建,建设,的,的街,道,道，,街,街道,交,交通,便,便捷,，,，区,位,位优,势,势明,显,显这,这里,居,居民,区,区聚,集,集，,人,人口,众,众多,，,，主,要,要有,零,零售,百,百货,、,、餐,饮,饮、,休,休闲,娱,娱乐,和,和康,体,体等,业,业态,，,，餐,饮,饮主,要,要以,服,服务,附,附近,居,居民,为,为主,，,，发,展,展程,度,度不,够,够，,租,租金,约,约在,90-110,元,/,方,/,月之,间,间；,餐饮,代,代表,商,商家,有,有重,庆,庆德,庄,庄、,阿,阿瓦,山,山寨,、,、迷,宗,宗蟹,、,、干,锅,锅羊,蝎,蝎子,等,等无锡,市,市类,似,似市,场,场调,研,研,崇安,寺,寺餐,饮,饮现,状,状：,崇安,寺,寺1600多,年,年一,直,直是,无,无锡,的,的政,治,治中,心,心、,商,商贸,中,中心,和,和文,化,化中,心,心，,与,与上,海,海城,隍,隍庙,、,、南,京,京夫,子,子庙,、,、苏,州,州玄,妙,妙观,齐,齐名,的,的江,南,南四,大,大特,色,色街,区,区。

汇,汇聚,百,百货,、,、特,色,色餐,饮,饮、,娱,娱乐,等,等业,态,态，,人,人流,密,密集,，,，消,费,费旺,盛,盛，,其,其单,位,位面,积,积月,租,租金,水,水平,在,在100,到,到800,元,元不,等,等；,商家,代,代表,：,：王,兴,兴记,、,、KFC,、,、麦,当,当劳,、,、味,千,千、,星,星巴,克,克、,皇,皇亭,美,美食,、,、姆,妈,妈炒,菜,菜等,无锡,市,市类,似,似市,场,场调,研,研,无锡,市,市类,似,似市,场,场调,研,研,金太,湖,湖国,际,际餐,饮,饮现,状,状：,金太,湖,湖国,际,际城,，,，位,于,于无,锡,锡青,石,石路,，,，总,建,建筑,面,面积,68,万平,方,方米,，,，有,大,大型,商,商业,街,街、,国,国际,影,影院,、,、真,冰,冰溜,冰,冰场,、,、五,星,星级,酒,酒店,、,、中,心,心,MALL,、甲,级,级写,字,字楼,、,、高,档,档住,宅,宅等,众,众多,业,业态,，,，集,合,合高,档,档购,物,物、,娱,娱乐,、,、餐,饮,饮、,康,康体,、,、休,闲,闲、,旅,旅游,、,、商,务,务、,会,会展,、,、居,住,住与,文,文化,等,等功,能,能于,一,一体,；,；,金太,湖,湖国,际,际,2009,年,6,月份,开,开业,，,，目,前,前代,表,表商,家,家有,沃,沃尔,玛,玛、,宏,宏图,三,三胞,、,、,KFC,、必,胜,胜客,、,、味,千,千、,王,王兴,记,记、,藏,藏药,汤,汤坊,、,、有,意,意思,休,休闲,餐,餐厅,、,、英,伦,伦雅,阁,阁、,钱,钱贵,KTV,等。

单,单位,月,月租,金,金一,楼,楼,100,到,300,不等,，,，二,楼,楼,60-90,元但由,于,于经,营,营业,绩,绩不,佳,佳，,开,开发,商,商提,供,供了,第,第一,个,个半,年,年,6,折，,第,第二,个,个半,年,年,8,折的,优,优惠,给,给商,家,家无锡,市,市类,似,似市,场,场调,研,研,湖滨,商,商业,街,街餐,饮,饮现,状,状：,湖滨,商,商业,街,街,，位,于,于无,锡,锡滨,湖,湖区,湖,湖滨,路,路，,总,总建,筑,筑面,积,积11.7万,平,平方,米,米，,包,包括,时,时尚,购,购物,、,、餐,饮,饮美,食,食、,休,休闲,娱,娱乐,、,、商,务,务、,旅,旅游,等,等多,功,功能,于,于一,体,体的,商,商业,形,形态,；,；,湖滨,商,商业,街,街目,前,前代,表,表商,家,家有,欧,欧尚,超,超市,、,、五,斗,斗橱,、,、汉,宫,宫姜,母,母鸭,等,等单,单位,月,月租,金,金一,楼,楼60元,，,，二,楼,楼24元,无锡,市,市类,似,似市,场,场调,研,研,阳光,城,城市,花,花园,餐,餐饮,现,现状,：,：,阳光,城,城市,花,花园,，位,于,于无,锡,锡市,建,建筑,路,路，,总,总建,筑,筑面,积,积29.4万,平,平方,米,米，,其,其中,商,商业,面,面积6万,，,，包,括,括时,尚,尚购,物,物、,餐,餐饮,美,美食,、,、休,闲,闲娱,乐,乐、,旅,旅游,等,等多,功,功能,，,，多,业,业态,；,；,湖滨商业街,目,目前代表商,家,家有沃尔玛,，,，KFC,外,外婆人家，,味,味千拉面，,可,可的，钱贵,，,，耐克，阿,迪,迪等。

单位,月,月租金一楼60元无锡市类似,市,市场调研,万达广场餐,饮,饮现状：,万达广场,，位于无锡,市,市梁溪路，,总,总建筑面积70万平方,米,米，其中商,业,业面积13.8万平方,米,米，集合超,市,市、影城、,百,百货、KTV、健身会,馆,馆、运动城,、,、电子数码,、,、主题餐饮,、,、时尚步行,街,街等十大主,力,力商业组合,及,及数千家知,名,名品牌；,万达广场目,前,前代表商家,有,有万千百货,，,，KFC，,必,必胜客，星,巴,巴克，一茶,一,一坐等单,位,位月租金一,楼,楼,含管理费,165,元（以实用,面,面积计租）,，,，其中外铺,管,管理费15,元,元，内铺管,理,理费45元,每,每月无锡市类似,市,市场调研,宝龙时代广,场,场餐饮现状,：,：,宝龙时代广,场,场,，位于无锡,新,新区旺庄路,，,，总建筑面,积,积28万平,方,方米，其中,商,商业面积16万平米集,集购物、旅,游,游、餐饮、,休,休闲、游乐,、,、娱乐、商,务,务、文化于,一,一体，涵盖,了,了时尚百货,、,、大型超市,、,、星级影院,、,、娱乐中心,、,、游乐广场,、,、美食天地,、,、国际名品,、,、国际公寓,等,等物业形态,；,；,宝龙时代广,场,场目前代表,商,商家有百盛,，,，家乐福，,东,东方影院，,肯,肯德基，味,千,千，必胜客,，,，小尾羊，,权,权金城，真,功,功夫，豪客,来,来，耐克，,阿,阿迪等。

单,位,位月租金一,楼,楼120-160元，,二,二楼60-80元，三,楼,楼42元区域/路段,餐饮,总体量,单位租金水平,管理费,租期,年,免租期,递增,付租方式,崇安寺,约,8500,100-150,元/月,3,元,/,月,1,无,不定,半年付,清扬路,约,11000,100-110,元,/,月,2,元,/,月,58,无,3-6%,年付或半年付,青石路,约,16000,100-130,元,/,月,1,元,/,月,510,无,3-5%,年付为主,金太湖,约,6000,150-300,元/月,6,元/月,35,三个月,5%,季付,东亭街道,约,5000,90-110,元,/,月,无,510,无,3-5%,半年付为主,无锡市类似,市,市场调研小,结,结,无锡餐饮集,中,中地主要租,赁,赁指标,以上租金水,平,平都是以建,筑,筑面积计算,，,，除了金太,湖,湖二、三楼,实,实用率在60%70%之间以外,，,，其余大多,为,为街铺，实,用,用率在90%上下四、项目周,边,边市场的租,金,金情况,路段,/,片区,平均租金,（元,/,方,/,月）,管理费,（元,/,方,/,月）,付租方式,锡沪路,120-150,2-3,半年付或季付,易初爱莲锡沪店,200-250,包含在租金里面,年付,哥伦布广场,140-180,季付,广益汽配城,90-100,2,半年,以上租金调,查,查对象多为,街,街铺，和哥,伦,伦布广场一,楼,楼实用率一,样,样基本都是,在,在,95%,左右，哥伦,布,布二楼实用,率,率为,85%,左右。

租金案例举,例,例,巴渝飘香，,位,位于哥伦布,广,广场,2,楼，建筑面,积,积。