郑州房地产市场研究报告2016年4月刊(深圳泰辰置业出品).pdf

编委: 邓 风 李叔炎 总编: 焦 娟 主编: 万明静 编辑: 邢山山 杨梅梅 张博涛 翁书玉 刘遵红 CONCONTENTSTENTS 编委: 薛强 总编: 焦 娟 主编: 万明静 编辑: 邢山山 杨梅梅 徐冠涛 张传辉 翁书玉 刘遵红 深圳泰辰置业编委会 一、楼市纵览一、楼市纵览 二、行业政策二、行业政策 三、市场分析三、市场分析 四、楼市营销四、楼市营销 政策方面： • 城市“两极化”成常态，一线收紧、热点二线亦趋紧，其余三、四线持续宽松去库存 • 中央定调有序去库存，分类调控外，加快户籍制度改革促需求 土地方面： • 品牌房企争抢稀缺优质地块，恒大摘北龙湖双料地王、鲁能集团北龙湖拿地宣布进驻郑州，成交火热带动成交单价上扬 • 1-4月政府供地节奏逐步萎缩，4月环比缩七成，预计“抢地战”将日趋激烈 住宅市场： • 商品住宅量增价微涨，连续5个月供不应求，库存处合理区间 • 政策助力下，预计二季度供应放量、成交继续回升、价格微涨 楼市方面： • 4月楼市热度不减，单盘周均成交量31套 • 房企项目节点前置，4月迎来开盘推售高峰，环比增加七成，去化率达79% • 预计6月份，随着市场供应量陡增，整体竞争压力将加剧 • 分区域看，货量充足区域（如二七区）集中推售；货量断档区域（如惠济区，之前处供货空窗期）随着节点推进，货量增加，竞争压力逐步增大 四月政策持续分化，市场成交热度延续，项目节点前置 楼市纵览 01 0ne 楼市纵览 珠海：商品房“一定时间内”不得涨价（2016.4.5） •市区内所开发的商品房全部列入预销售计划，未进行价格上报的新建商品房项目，房地产主管部门不予办理预售手续。

•房地产开发商要想取得预售许可证，须达到一定的数量，避免“挤牙膏式”售房方式并规定在一定的时间内预售价格不得上涨 全国政策 1 1 深圳：试点商品房现房发售 预售制将变（2016.4.27） •4月26日，深圳市挂出一宗商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目这意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售深圳实行22年的预售制将变 浙江：到2020年底新建住宅基本实现全装修 (2016.4.28) •从今年5月1日起《浙江省绿色建筑条例》规定到2020年底浙江新建多层和高层住宅将基本实现全装修，毛坯房将逐步退出历史舞台 发改委：今年我国将全面落实城市居住证制度(2016.4.21) •今年我国将努力推进非户籍人口落户城镇，加快实施1亿非户籍人口在城市落户方案；将全面落实居住证制度，并设定全年培训农民工2100万人计划，同时将探索建立进城落户农民农村土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权“三权”维护和自愿有偿退出机制 中央政治局会议召开 强调有序消化房地产库存（2016.4.29） •4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。

对于房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策 行业热点 南京出台新政稳定楼市 设定12%最高年涨幅（2016.4.21） •4月21日上午，南京一本地政府部门微博发布消息称，南京市将对除溧水、高淳、六合外的其他区域新建商品住宅，按申报价格分三等，年化涨幅不得超过8%-12% 深圳叫停地产众筹：立即停止募集并归还资金(2016.4.12) •4月12日，深圳市互联网金融协会发布《深圳市互联网金融协会关于停止开展房地产众筹业务的通知》叫停房地产众筹 •协会叫停的是所有与房地产相关众筹业务，主体既包括注册地在深圳的企业，也包括注册地在外地但有房地产众筹项目在深圳的企业 国务院：住房公积金缴存比例可以阶段性降低(2016.4.14) •对高于12%的一律予以规范调整，同时由各省（区、市）结合实际，阶段性适当降低住房公积金缴存比例；生产经营困难企业除可降低缴存比例外，还可依法申请缓缴公积金，待效益好转后再提高缴存比例或恢复缴存并补缴缓缴的公积金 楼市纵览 河南热点 1 1 签约面积76平方公里 华夏幸福强势进驻郑州(2016.4.8) •4月7日晚间，华夏幸福基业发布公告称，与新郑市人民政府签署文件，将打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。

位列2015年第10位的华夏幸福正式布局郑州 对郑洛新自主创新示范区 河南探索先行先试政策(2016.4.11) •4月11日，国务院正式批复同意郑洛新国家高新区建设国家自主创新示范区 •除了“先行先试”政策外；郑洛新国家自主创新示范区将按照“一市一概念”的思路，差异化发展、协同发展 省直公积金夫妻双方最高60万元 暂停“商转公”（2016.4.20） •①夫妻最高可贷60万；②满两次禁止申请；③暂停“商转公”； ④贷款人的逾期记录规定需合并计算；⑤家庭认房又认贷；⑥开发商备案楼盘在市区内高层需建到2/3、多层封顶，郊县楼盘均需封顶；⑦新规于4月20日开始实行 5392个签约项目塞满投洽会 总投资额2897亿元(2016.4.12) •4月8日至10日，我省规模最大、规格最高的国家级、国际性经贸盛会——第十届中国（河南）国际投资贸易洽谈会（以下简称投洽会）在郑州举行 •会议期间，全省共签约项目392个，总投资额2897亿元 郑开城铁7.2公里延长线有望今年上半年开工（2016.4.20） •省发展改革委消息称，郑开城铁延长线至开封火车站的工程，初步设计已经被批复，将有望于今年上半年开工建设。

•郑开城铁延长线自宋城路站接线至现开封站，原有开封站改建，此次郑开城铁的延长线全长7.2公里 郑州入选全国地下综合管廊试点城市（2016.4.25） •4月21日“2016年全国地下综合管廊试点城市竞争性评审” 共有20个城市参加，郑州市经过公开答辩、专家进行现场评审后，在竞争性评审的20个城市中以第六名的优异成绩入围最终，郑州和广州、石家庄等15个城市一起入选 郑州热点 万达战略布局——9城11店（2016.4.6） •4月6日，万达（河南）商业在郑州万达中心文华酒店召开的项目推介会做出2016年-2017年的发展规划2017年计划开业5家万达广场：焦作（6月30日）、平顶山（8月18日）、新乡（9月21日）、鹤壁（9月21日）、商丘（11月3日） 河南CPI连续6个月同比上涨 自去年10月来最高值(2016.4.12) •3月河南居民消费价格总水平（CPI）同比上涨2.4% •自去年10月以来，河南CPI同比涨幅一直在持续加大，这也是河南CPI连续2个月停留在“2时代” •另外，今年1-3月，全省CPI平均比去年同期上涨2.0% 楼市纵览 1 1 2016年4月郑州商品房、商品住宅整体情况一览表 商品住宅 供应套数 (套） 供应面积 （万㎡㎡） 成交套数 （套） 成交面积 （万㎡㎡） 成交均价 （元/㎡㎡） 库存面积 （万㎡㎡） 本月 7662 90.05 14471 148.60 9465 608.88 环比上月 -4.57% 9.06% 47.60% 47.06% 0.49% -8.91% 上月 8029 82.57 9804 101.05 9419 668.47 同比去年同期 10.31% 10.87% 82.42% 81.35% 5.93% -15.39% 去年同期 6946 81.22 7933 81.94 8935 719.63 商品房 供应套数 (套） 供应面积 （万㎡㎡） 成交套数 （套） 成交面积 （万㎡㎡） 成交均价 （元/㎡㎡） 库存面积 （万㎡㎡） 本月 7808 97.90 15895 165.73 9541 1877.55 环比上月 -4.86% -1.44% 35.73% 40.90% -0.89% -3.49% 上月 8207 99.33 11711 117.62 9627 1945.38 同比去年同期 -1.49% -5.16% 70.35% 67.20% 2.20% 7.12% 去年同期 7926 103.23 9331 99.12 9336 1752.80 序号 项目名称 区域 面积 (㎡㎡) 金额 （万元） 套数 均价 （元/㎡㎡） ONE 碧源月湖 惠济区 116071 74045 1153 6379 TWO 东润城 郑东新区 50094 32086 527 6405 THREE 瀚宇天悦 金水区 46476 37643 469 8099 4 亚星金运外滩 二七区 40200 32924 416 8190 5 汇泉西悦城 中原区 33266 22785 341 6849 6 橄榄城润泽园 二七区 32926 30057 347 9129 7 领创天誉华庭 中原区 31488 28176 368 8948 8 和昌湾景国际 中原区 31356 28028 361 8939 9 亚星盛世 二七区 31221 28084 290 8995 10 升龙天汇广场 中原区 28883 25944 283 8982 序号 项目名称 区域 金额 （万元） 面积 (㎡㎡) 套数 均价 （元/㎡㎡） ONE 碧源月湖 惠济区 74045 116071 1153 6379 TWO 瀚宇天悦 金水区 37643 46476 469 8099 THREE 亚星金运外滩 二七区 32924 40200 416 8190 4 东润城 郑东新区 32086 50094 527 6405 5 橄榄城润泽园 二七区 30057 32926 347 9129 6 领创天誉华庭 中原区 28176 31488 368 8948 7 亚星盛世 二七区 28084 31221 290 8995 8 和昌湾景国际 中原区 28028 31356 361 8939 9 升龙天汇广场 中原区 25944 28883 283 8982 10 五龙新城 高新区 25469 25964 282 9809 4月商品住宅成交面积TOP10 4月商品住宅成交金额TOP10 商品住宅月度榜单 备注：宇通和谐家园、新蒲花园、长江一号为前期团购房源，低价备案，不做排名统计 行业政策 02 two 行业政策【经济解读】 2 2 数据来源：国家统计局 50.150.249.049.449.749.649.849.849.750.050.250.250.150.149.949.448.048.448.248.6 48.347.349.449.2 48.950.747.047.548.048.549.049.550.050.551.04月 3月 49.7 2月 16年1月 12月 11月 10月 9月 47.2 8月 7月 47.8 6月 5月 4月 3月 49.6 2月 15年1月 49.7 49.8 财新PMI指数 月度PMI指数 PMI＜50% 经济收缩 2.32.32.31.81.61.51.31.62.01.61.41.21.51.41.40.8-3.4 -4.3-4.9-5.3-5.9-5.9-5.9-5.9-5.9-5.4-4.8-4.6-4.6-4.6-4.8-4.3-6-4-20244月 3月 2月 16年1月 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 15年1月 PPI当月同比 CPI当月同比 2015.1-2016.4月度PMI变化情况 2015.1-2016.4月度价格指数走势图 % % 荣枯线 CPI及PPI表现平稳，PMI小幅回落，表明实体经济仍弱，一季度经济开门红难以持续，经济增长长期将呈L型 行业政策【百城房价】 2 2 百城房价均价 11467元/㎡ 环比 +1.45% 环比上涨城市 71个（+11） 环比。