标杆房企研究：宝龙三四线综合体开发的经验借鉴.pdf

敬请阅读末页的免责条款 2010/04/05 房地产样本企业研究房地产样本企业研究 宝龙： 三四线综合体开发的经验借鉴宝龙： 三四线综合体开发的经验借鉴 摘要摘要 ? 2009年香港上市后，早前并不知名的宝龙集团成为房地 产行业关注的对象作为国内为数不多以商业地产为核 心主业的公司，宝龙集团的扩张速度和商业地产项目开 建、项目储备规模，令房地产业界关注 ? 目前行业内越来越多企业借鉴万达集团和宝龙集团的模 式，但在商业后期经营上遇到的问题，同样值得重视 ? 截至2009年，上市公司共实现合同销售额约为29亿元人 民币，合同销售面积约39.5万平方米，分别较上年同期增 长56%和21% ? 截至2006 年、2007 年及2008 年12 月31 日止年度以及 截至2009 年6 月30 日止六个月，宝龙集团的收入主要 来自已开发物业的销售，分别占收入约99.1%、95.8%、 95.5%及97.0% ? 宝龙城市广场原则上50%-70%商业自持经营步行街、 商铺、非核心商业散售部分在30%-50%左右根据项目 现金流平衡情况，商业销售面积比例可伸缩 ? 宝龙集团IPO所得款项净额的大部分用于土地用途：约 76%用于支付收购新的土地储备以供开发， 并清偿最近收 购的新项目尚未支付的土地出让金：分别分配资金用于 清偿新乡项目、烟台项目、宿迁项目、李沧项目及盐城 项目尚未支付的土地出让金，剩余资金继续用于在湖北 省、山东省、湖南省及江苏省收购合适的土地储备。

? 低地价是核心因素，关系项目后续操作商业模式以及资 金投入和利润宝龙集团所获得的土地几乎均为超低价 ? 根据我们考察的情况，青岛宝龙城市广场的后期商业经 营需要较大提升 Tel: (+86-10) 58677851 Email: info@房地产样本企业研究 2 目 录 一、宝龙集团特点总结...............................................4目 录 一、宝龙集团特点总结...............................................4 （一）宝龙集团当前发展状况.............................................................................4 （二）宝龙集团发展历程.....................................................................................5 （三）宝龙集团 SWOT 分析...............................................................................6 二、商业模式和盈利模式.............................................7二、商业模式和盈利模式.............................................7 （一）宝龙商业模式.............................................................................................7 （二）宝龙盈利模式.............................................................................................8 三、产品定位与商业资源............................................11三、产品定位与商业资源............................................11 （一）产品定位基本情况...................................................................................11 （二）自持/销售比例、租售组合模式 .............................................................12 （三）主要客户、业态组合...............................................................................13 （四）项目孵化操作特点、经营周期...............................................................13 四、商业地产的资本支撑............................................14四、商业地产的资本支撑............................................14 （一）经营情况...................................................................................................14 （二）资金渠道构成...........................................................................................16 五、土地获取与开发................................................16五、土地获取与开发................................................16 （一）区域发展策略...........................................................................................16 （二）低地价模式...............................................................................................17 六、典型项目考察与分析............................................18六、典型项目考察与分析............................................18 房地产样本企业研究 3图表目录 图表 1：宝龙集团发展区域分布图.......................................................................................4 图表 2：宝龙集团发展历程图...............................................................................................5 图表 3：宝龙集团产业结构图...............................................................................................8 图表 4：宝龙城市广场项目盈利模式...................................................................................9 图表 5：蚌埠“宝龙城市广场”项目现金流平衡图.........................................................10 图表 6： “宝龙城市广场”招商规划时间表.......................................................................13 图表 7：宝龙集团近年收入来源构成（单位：亿元）.....................................................15 图表 8：宝龙集团近年出售物业与租金收入情况（单位：亿元）.................................15 图表 9：宝龙集团近年总营收与利润情况.........................................................................15 图表 10：支付土地转让金及各物业楼面地价...................................................................17 房地产样本企业研究 4一、宝龙集团特点总结一、宝龙集团特点总结 2009年香港上市后，早前并不知名的宝龙集团（上市公司名称：宝龙地产控 股有限公司）成为房地产行业关注的对象。

作为国内为数不多以商业地产为核心 主业的公司，宝龙集团的扩张速度和商业地产项目开建、项目储备规模，令房地 产业界关注 同时，目前行业内越来越多企业借鉴万达集团和宝龙集团的模式，但在商业 后期经营上遇到的问题，同样值得重视 （一）宝龙集团当前发展状况 （一）宝龙集团当前发展状况 宝龙集团的物业项目一般位于福建省、江苏省、山东省、河南省以及安徽省 内多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段 截止至2009年，上市公司共实现合同销售额约为29亿元人民币，合同销售面 积约39.5万平方米，分别较上年同期增长56%和21% 2010年前两个月，宝龙实现物业销售2.48亿元，合同销售面积26838平方米 截至2009年6月30日，宝龙约有330万平方米的开发中建筑面积及约390万平 方米的持作未来开发建筑面积 图表 1：宝龙集团发展区域分布图 来源：高通智库 房地产样本企业研究 5（二）宝龙集团发展历程 （二）宝龙集团发展历程 宝龙集团由许健康（籍贯：福建省泉州晋江）创立，始于80年代许健康80 年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业 90年代，许健康回内地发展宝龙集团是典型的家族民营企业，许健康任宝 龙集团董事长兼总裁，其子许华芳任宝龙集团执行总裁。

宝龙集团是拥有地产、 商业、酒店旅游业、信息化、工业化的多元化公司，但核心主业已经明确为商业 地产开发和商业经营 图表 2：宝龙集团发展历程图 来源：高通智库 2003年宝龙集团转向商业地产， 其后以“宝龙城市广场”为主打产品的商业地 产板块成为其战略投资重点，成立福州宝龙地产发展有限公司 自2006年开始，宝龙集团在三四线城市高速扩张，“宝龙城市广场”定位购 物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，成为具有特色的商业 地产模式 宝龙集团内地房地产第一个阶段的发展周期中，厦门明发商业广场（销售为 主）、厦门宝龙大酒店、福州宝龙城市广场、晋江宝龙大酒店，显示出宝龙集团 的投资倾向和经验积累过程 厦门明发商业广场虽然为宝龙集团参股40%的项目，但项目为宝龙后期运作 提供了两方面的可行经验：一、销售部分对现金流的巨大支撑；二、商业散售对 物业后期经营的巨大伤害 厦门明发商业广场的商场、写字楼的销售收入，不完全统计达到30亿元，从 开发投资的角度，收益理想但同时，商场散售后也遭遇了很大的空置，促使此 后的宝龙城市广场在核心商业上自持的调整；同时出售住宅和非核心商业 第一桶金第一桶金 艰辛创业 1980-1990 1、澳门地产 开发 2、厦门住宅 开发（ 20万平方米） 1992-1999 1、厦门明发 广场 2、厦门宝龙 酒店 2000-2003 1、福州宝龙城 市广场 。